Niečo z histórie stavebného sporenia
Keď si šetril na svoj dom jeden človek, trvalo mu dlhý čas, kým si nasporil aspoň na začiatok stavby, pričom vo výstavbe svojho bývania mohol pokračovať podľa toho, koľko finančných prostriedkov mal práve k dispozícii. Preto sa spojilo viac ľudí, ktorí si chceli postaviť vlastný dom a začali sporiť spoločne. Nasporená suma bola potom daná k dispozícii tomu jedincovi, ktorý si potreboval postaviť dom čo najrýchlejšie. Ten už ďalej nesporil, ale platil splátky. Celá situácia sa opakovala tak dlho, kým si nepostavili svoj dom všetci zúčastnení sporitelia.
Pomoc svojpomocou bola myšlienka úverových družstiev, z ktorých sa v priebehu krátkeho času konštituovali stavebné sporiteľne. Prideľovanie nasporených finančných prostriedkov sa v prvých rokoch riadilo náhodou alebo losovaním. Na začiatku 30. rokov boli už upravené podmienky sporenia a prideľovania úverov a pôvodný systém losovania bol zmenený na systém „čas násobený peniazmi“, ktorý sa v princípe používa dodnes. V roku 1934 sa pri forme stavebného sporenia stretávame po prvýkrát s určitým druhom štátnej podpory. Po druhej svetovej vojne sa myšlienka princípu svojpomoci prispôsobila novým podmienkam a vďaka podpore štátu zaznamenala obrovský rozvoj a stavebné sporiteľne sa stali pevnou súčasťou bankovníctva. Napriek rôznym úpravám štátnej podpory stavebného sporenia boli vždy dodržané také podmienky, aby zhodnotenie vkladov stavebného sporenia prevyšovalo úrokovú mieru bežných vkladov a aby vklady zo stavebného sporenia neboli znehodnocované infláciou.
Podmienky stavebného sporenia na Slovensku
Stavebné sporenie predstavuje ešte stále veľmi obľúbenú formu sporenia aj napriek rýchlo sa rozvíjajúcemu hypotekárnemu financovaniu.. Zvyšovanie prístupnosti úverov sa dosahuje aj rastom počtu sporiteľov, čo štát podporuje nezdaňovaním úrokov na vkladoch sporenia v stavebných sporiteľniach, poskytovaním štátnej prémie a podporou tzv. priateľských sporiteľov. Ide o stavebných sporiteľov, ktorí nebudú čerpať stavebný úver a našetrené finančné prostriedky nepoužijú na stavebné účely. Napriek uvedeným skutočnostiam im zostáva právo si ponechať aj štátnu prémiu, pokiaľ pravidelne sporia aspoň 6 rokov, pretože sa podieľajú na tvorbe fondov, ktoré sa požičiavajú na bytovú výstavu alebo na obnovu existujúceho bytového fondu.
Stavebné sporenie je upravené zákonom SNR č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení v znení neskorších predpisov. Môžu ho vykonávať len banky, ktorých predmetom činnosti je stavebné sporenie, na základe bankového povolenia. Iba tieto banky môžu vo svojom názve používať označenie "stavebná sporiteľňa" a ponúkať produkt s označením "stavebné sporenie". Ide o účelové sporenie, ktoré spočíva:
- v prijímaní vkladov od účastníkov stavebného sporenia,
- v poskytovaní úverov účastníkom stavebného sporenia,
- v poskytovaní príspevku fyzickým osobám (štátnej prémie) účastníkom stavebného sporenia.
Účelové použitie stavebného sporenia znamená, že prostriedky stavebného sporenia (nasporená suma, príp. stavebný úver alebo medziúver) sú použité na realizáciu zámerov v oblasti bývania a to:
- nadobudnutie vlastníctva bytu alebo rodinného domu,
- výstavba, prístavba, nadstavba, vstavba alebo stavebné úpravy bytu alebo rodinného domu,
- udržiavacie práce alebo modernizácia bytu, rodinného domu,
- nadobudnutie vlastníctva stavebného pozemku,
- nadobudnutie vlastníctva nebytových priestorov v bytovom dome a ich prestavba na byt,
- úhrada podielu bytovému družstvu za účelom nadobudnutia bytu,
- úhrada záväzkov súvisiacich s vyššie uvedenými účelmi.
Stavebným sporiteľom môže byť:
- fyzická osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, ktorá uzatvorí so stavebnou sporiteľňou zmluvu o stavebnom sporení alebo v prospech ktorej je uzatvorená zmluva o stavebnom sporení,
- právnická osoba so sídlom na území Slovenskej republiky alebo fyzická osoba – podnikateľ s trvalým pobytom na území SR, ktorá uzatvorí so stavebnou sporiteľňou zmluvu o stavebnom sporení.
Stavebnému sporiteľovi – fyzickej osobe sa na základe písomného vyhlásenia poskytuje príspevok zo štátneho rozpočtu SR – štátna prémia, ktorá je poskytovaná každoročne počas trvania sporenia na jednu zmluvu o stavebnom sporení. Na rok 2004 je schválená štátna prémia k stavebnému sporeniu vo výške 2 500 Sk a zároveň percento je stanovené na 15%. Pre stavebného sporiteľa to znamená, že na získanie maximálnej 2 500 – korunovej úrovne štátnej prémie, musí vložiť na sporiteľskú zmluvu 16 666 Sk. V porovnaní s predchádzajúcim rokom, keď bolo percento štátnej prémie stanovené na úrovni 20%, na získanie štátnej prémie stačilo sporiteľom vložiť len 15 000 Sk.
Nárok na štátnu prémiu zaniká, ak stavebný sporiteľ nedodrží podmienky na poskytnutie štátnej prémie ustanovené zákonom alebo dohodnuté v zmluve o stavebnom sporení.
V rámci sporiacej fázy je účastník stavebného sporenia povinný sporiť mesačne čiastku (prípadne jednorázovo vložiť) dohodnutú v zmluve o stavebnom sporení. Sporiaca fáza u väčšiny stavebných sporiteľní trvá najmenej dva roky a účastník by mal nasporiť za toto obdobie 40 alebo 50 % tzv. cieľovej sumy. V prípade, že sa v priebehu sporenia zmenia predstavy a potreby sporiteľa, je možné uskutočňovať zmeny v zmluve o stavebnom sporení (výška cieľovej sumy, spojenia, varianty, atď.). Tieto zmeny, ako aj celé stavebné sporenie účastníka, podrobne upravujú Všeobecné obchodné podmienky a uzavretá zmluva o stavebnom sporení.
Pri uzavretí zmluvy o stavebnom sporení sa určuje tzv. cieľová suma stavebného sporenia, ktorá je zložená zo štyroch rôznych finančných čiastok:
1. suma prostriedkov, ktoré sporiteľ usporí v priebehu fázy sporenia
2. súčet naakumulovaných úrokov (ich výška závisí od celkovej sumy a periodicity vkladov sporiteľa) v priebehu fázy sporenia
3. suma štátnej prémie naakumulovanej počas fázy sporenia
4. maximálna výška úveru zo stavebného sporenia, ktorá predstavuje násobok sumy predchádzajúcich troch čiastok.
V praxi to znamená, že ak sporiteľ počas doby sporenia nasporí 200 000 Sk formou vkladov, úrokov a štátnej prémie, získa nárok na čerpanie ďalších 200 000 Sk vo forme úveru zo stavebného sporenia. Cieľová suma potom predstavuje 400 000 Sk.
Aj keď ponuka úverov poskytovaných v rámci stavebného sporenia na prvý pohľad pôsobí neprehľadne, skrývajú sa za rôznymi názvami, vo všeobecnosti rozoznávame dva základné typy úverov, ktoré slovenské stavebné sporiteľne (VÚB Wüstenrot, a.s., Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. a ČSOB stavebná sporiteľňa) poskytujú
- úver zo stavebného sporenia – riadny stavebný úver
- preklenovací úver.
|
Úver zo stavebného sporenia
Úver, ktorý je poskytovaný všetkými slovenskými stavebnými sporiteľňami, je tzv. riadny stavebný úver. Na čerpanie takého úveru má účastník stavebného sporenia nárok za nasledujúcich podmienok:
- zmluva sporiteľa trvá v dobe žiadosti o úver aspoň 21-24 mesiacov
- má nasporenú sumu požadovanú stavebnou sporiteľňou pre pridelenie úveru (40 %, 50 % a 60 % z cieľovej sumy)
- dosiahol hodnotiace číslo požadovaného stavebnou sporiteľňou
- preukázal zabezpečenie úveru, jeho návratnosť (svoju bonitu) a účelovosť vynaloženia prostriedkov úveru na zabezpečenie svojich bytových potrieb.
Pri štandardnom nastavení zmluvy o stavebnom sporení - účastník sporí cca. 0,5 až 0,6 % z cieľovej sumy mesačne - vzniká nárok na úver zo stavebného sporenia obvykle najskôr po 6 rokoch. Pokiaľ však účastník sporí sumy vyššie, či dokonca jednorázovo vloží na účet stavebného sporenia celý požadovaný vklad vo výške 40 až 60 % cieľovej sumy, môže získať nárok na úver zo stavebného sporenie skôr. Úvery zo stavebného sporenia sú sporiteľňami úročené veľmi nízkou úrokovou sadzbou vo výške 3 až 6 % ročne.
Preklenovací úver
Tento typ úveru je účastníkovi stavebného sporenia poskytnutý v prípade, ak nenasporil dostatočne vysoký vklad požadovaný stavebnou sporiteľňou, alebo dosiaľ nedosiahol požadovanú úroveň hodnotiaceho čísla a nemá nárok na úver zo stavebného sporenia. V takom prípade mu môže byť poskytnutý tzv. preklenovací úver, ktorým sa "preklenie" doba, kým účastník splní všetky podmienky pre získanie úveru zo stavebného sporenia. Keďže stavebná sporiteľňa na preklenovacie úvery nesmie použiť prostriedky z vkladov ostatných sporiteľov (resp. presnejšie z fondu stavebného sporenia) a poskytuje tieto úvery z iných - drahších - prostriedkov, sú preklenovacie úvery omnoho drahšie než úvery zo stavebného sporenia.
Preklenovací úver je poskytovaný sporiteľovi vo výške celej cieľovej sumy - nielen z rozdielu cieľovej sumy a nasporených prostriedkov sporiteľa (nasporené prostriedky sporiteľa sú taktiež súčasťou fondu stavebného sporenia, z ktorého nie je možné poskytovať preklenovacie úvery). Z uvedeného dôvodu dlžník paradoxne platí aj úroky z vkladov, ktoré sám nasporil. Splátky takéhoto úveru zahrňujú iba platbu úrokov, pričom splatením preklenovacieho úveru neznižuje dlžník svoje zadĺženie a zostatkovú sumu úveru. Po splnení všetkých podmienok na získanie úveru zo stavebného sporenia, sporiteľňa preklenovací úver čiastočne splatí nasporenými prostriedkami účastníka a zostatkovú časť "pretransformuje" na úver zo stavebného sporenia.
Poznamenávame, že preklenovací úver má medzi stavebnými sporiteľňami mnoho rozličných názvov (medziúver, rýchla pôžička), ale takmer vždy v princípe ide o to isté.
Vklady klientov stavebného sporenia a pripísané zálohy štátnej podpory sú stavebnou sporiteľňou úročené ročne 2 - 3%.
Výhody a nevýhody stavebného sporenia
Výhody stavebného sporenia:
- Štátna podpora z ročných úspor až do výšky 2.500 Sk
- Úročenie vkladu 2-3% p.a. po celú dobu sporenia
- Úroky z úspor a štátnej podpory sú oslobodené od dane z príjmu
- Úspory sú zo zákona poistené
- Sporenie nie je obmedzené vekom, každý člen rodiny môže sporiť a získať štátnu podporu
- Úver zo stavebného sporenia je poskytovaný s pevnou úrokovou sadzbou 3 - 6 % p.a.
- Možnosť využitia preklenovacieho úveru
- Pri čerpaní riadneho stavebného úveru a preklenovacieho úveru je možné odpísať zaplatené úroky zo základu dane z príjmu.
- Pokiaľ nebude sporiteľ čerpať úver, po šiestich rokoch sporenia môže použiť nasporenú sumu na čokoľvek, prípadne získať aj úrokové zvýhodnenie (bonusy).
Nevýhody stavebného sporenia:
- Obmedzenie ročnej výšky štátnej podpory sumou 2.500 Sk pri ročných vkladoch nad 16 000 Sk
- Minimálna doba trvania stavebného sporenia (6 rokov), pokiaľ chcete iba sporiť a nasporené prostriedky použiť na rôzny účel
- Vysoké úroky u preklenovacích úverov.
Zmeny, ktoré nastali v podmienkach stavebného sporenia od 1. januára 2004
- Stavebný sporiteľ môže mať uzatvorených viacero prémiovo účinných zmlúv vo viacerých stavebných sporiteľniach, t.j. v každej stavebnej sporiteľni môže mať jednu prémiovo zvýhodnenú zmluvu o stavebnom sporení. Duplicitu štátnej prémie spôsobí stavebný sporiteľ, ktorý vloží v jednom roku vklady na viaceré prémiovo účinné zmluvy vo viacerých stavebných sporiteľniach (na dve a viac). V takomto prípade stráca nárok na štátnu prémiu na všetkých takto uzatvorených zmluvách v príslušnom kalendárnom roku. Vyhlásenie o prémiovom zvýhodnení zmluvy môže byť stavebným sporiteľom v priebehu roka zmenené na zmluve o stavebnom sporení len jedenkrát. Za zmenu prémiového zvýhodnenia sa pritom nepovažuje označenie v kalendárnom roku pôvodne nezvýhodnenej zmluvy na prémiovo zvýhodnenú;
- Zmluvu o stavebnom sporení s nárokom na štátnu prémiu (t.j. zmluvu, na ktorej bola v minulosti pripísaná ŠP, bez ohľadu na to, či je v čase prevodu zmluva prémiovo zvýhodnená) možno previesť iba na blízku osobu, ktorou je v zmysle Občianskeho zákonníka príbuzný v priamom rade bez obmedzenia, t.j. predkovia aj potomkovia, ďalej aj súrodenci a manžel:
- prevod zmluvy o stavebnom sporení s nárokom na štátnu prémiu je možný raz počas celej doby účinnosti zmluvy o stavebnom sporení
- stavebný sporiteľ môže v jednom kalendárnom roku zrealizovať iba jeden prevod alebo spojenie zmluvy/zmlúv, ktoré vlastní, t.j. pokiaľ vlastní viacero zmlúv môže v jednom roku zrealizovať prevod iba jednej z nich, alebo zrealizovať iba jedno spojenie v roku, v priebehu jedného kalendárneho roka nie je možné realizovať obe tieto zmeny
- spojenie zmluvy o stavebnom sporení s nárokom na štátnu prémiu s inou zmluvou o stavebnom sporení je možné raz v priebehu kalendárneho roka.
Od nového roku nastali zmeny aj v Metodickom pokyne (je prílohou Dohody o poskytovaní prostriedkov na štátnu prémiu stavebným sporiteľom zo štátneho rozpočtu SR a o predkladaní základných údajov MF SR, ktoré zabezpečuje centrálnu evidenciu zmlúv o stavebnom sporení ) týkajúceho sa spôsobov preukazovania účelového použitia prostriedkov stavebného sporenia. To znamená, že :
- zaniká povinnosť stavebnej sporiteľne pristupovať ako zmluvná strana k zmluve o budúcej kúpnej zmluve uzatvorenej medzi budúcim prevodcom a budúcim nadobúdateľom (tzv. trojdohoda). Súčasne vzniká stavebnému sporiteľovi povinnosť dodatočne predložiť stavebnej sporiteľni platne uzatvorenú zmluvu o prevode s potvrdeným návrhom na vklad, resp. výpisom z listu vlastníctva
- boli upresnené prípady záväzkov súvisiacich s účelovým použitím prostriedkov stavebného sporenia ako aj spôsob ich dokladovania.
Stavebné sporiteľne sú v súčasnosti kapitálovo silnými finančnými inštitúciami v oblasti poskytovania finančných prostriedkov pre účely bývania. Zároveň stavebné sporenie si počas svojej relatívne krátkej existencie našlo svoje opodstatnenie medzi slovenskými občanmi. Je totiž dostupné pre široké vrstvy obyvateľstva, čo sa už o hypotekárnom úvere nedá až tak jednoznačne povedať. Napriek tomu stavebné sporenie ako aj hypotekárne financovanie majú svoje výhody, a preto ich netreba vnímať ako konkurenciu, ale ako možnosti riešenia bytovej otázky občanov.
Autor: Ing. Daniela ŠPIRKOVÁ, PhD.
