BRATISLAVA. Zatiaľ čo nehnuteľnosti na Slovensku zdraželi medziročne o 4,8 %, reálne mzdy sa v rovnakom období zvýšili len o menej ako 4 %. V rozhovore pre TASR na to upozornil prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár s tým, že dostupnosť bývania sa zhoršuje. Ľudia si však podľa neho môžu vďaka výhodným hypotékam kúpu domu či bytu dovoliť.
Nehnuteľnosti na Slovensku zdraželi medziročne o takmer 5 %. Čím je to spôsobené?
Trend zvyšovania cien pociťujeme už niekoľko kvartálov za sebou. Práve druhý kvartál 2016 bol najvyšším medziročným zvýšením cien od vypuknutia krízy v roku 2008. Dôvodom je predovšetkým to, že je tu stále veľmi silný dopyt obyvateľov po kúpe rezidenčných nehnuteľností. Ten je spôsobený tým, že sme tu mali po kríze silný výpadok developérskej výstavby. Developéri sa po kríze zľakli, nevedeli, čo bude s trhom a pozastavili výstavbu nových bytov. Po druhé, máme historicky najvýhodnejšie podmienky na hypotekárne úvery a po tretie, celková ekonomická situácia na Slovensku je dobrá. To sa premieta do pozitívneho sentimentu ľudí. Trh práce je stabilizovaný a ľudia cítia istotu v zamestnaní, a to má reálne vplyv na rozhodnutie kúpiť si nehnuteľnosť. V rámci dopytu a realizovaných nákupov nehnuteľností je veľký podiel práve bytov, ktoré si ľudia kupujú pre vlastné bývanie a investičné nákupy sú na úrovni 16 až 20 %.
Nehnuteľnosti v Nitre zdraželi o 15-percent, pre príchod Jaguaru Čítajte Ekonomická situácia je dobrá, štvorcový meter nehnuteľnosti na bývanie však stojí v priemere 1 279 eur a v Bratislave je to až 1 785 eur. Môžu si Slováci tak drahé byty so svojimi platmi dovoliť?
Dostupnosť bývania sa zhoršuje. Zoberme si medziročné zvýšenie cien nehnuteľností o 4,8 % a medziročné zvýšenie reálnych miezd, to je len niečo do 4 %. Čiže tu vidíme rozdiel skoro 1 %, čo je vlastne to, že sa nám zhoršuje dostupnosť bývania. Na druhej strane máme veľmi výhodné hypotéky, ľudia majú možnosť si ich zobrať práve vďaka tomu, že náklad sa im rozpočíta v období 20 či 30 rokov za veľmi nízku úrokovú sadzbu. Keď porovnáme zhoršenie dostupnosti bývania v súvislosti s rýchlym zvyšovaním cien a lacné hypotéky, dostupnosť je lepšia, ako keby sme mali, povedzme, rovnaké zvýšenie reálnych miezd, ako je vývoj cien nehnuteľností, ale mali by sme 5 %-né úrokové sadzby na hypotéky.
Vysoký dopyt na trhu podporujú nízke úroky na hypotékach. Čo sa však stane, ak pôjdu úroky hore a ľudia nebudú schopní svoje pôžičky splácať? Do akej miery je tento scenár v blízkej budúcnosti pravdepodobný?
Kríza v roku 2008 so sebou priniesla aj niečo pozitívne, a to je práve ponaučenie všetkých zúčastnených. Hovorím predovšetkým o podnikateľských subjektoch, ako sú bankové domy, developéri, stavebné firmy, ale aj samotní klienti. Aj banky dnes pristupujú k poskytovaniu úverov podstatne zodpovednejšie. Áno, je pravda, že sú historicky najnižšie úrokové sadzby, to však vyplýva z politiky Európskej centrálnej banky. Na druhej strane, dnes nedostane úver hocikto. V roku 2007, 2008 vám stačilo čestné prehlásenie, že máte príjem a úver ste dostali. Dnes to, že naozaj pracujete, že vaša bonita je dobrá, banka reálne preveruje. Zároveň sa robia určité záťažové testy, ktoré konzultujeme s bankami aj s národnou bankou a robia sa práve z dôvodu, ak by došlo k zvýšeniu úrokových sadzieb o 1 až 2 body. Tie záťažové testy vychádzajú tak, že klienti s ich príjmom dokážu platiť aj takéto prípadné zvýšenie hypotekárnych úverov. Na druhej strane, treba byť veľmi obozretní v tom, že klienti sa nezadlžujú len v bankách a oficiálnych finančných inštitúciách, ale aj v rôznych nebankových inštitúciách, kde zaťaženie klienta nie je v bankovom registri. Pre nás realitných profesionálov je dôležité, aby trh žil trvalým rastom, aby sme nezažívali rýchle rasty a následné pády. To nikdy nie je pre trh dobré. Rovnako sa snažíme aj klientom hovoriť, aby veľmi zodpovedne pristupovali k rozhodnutiu o kúpe nehnuteľnosti. Aby už v tomto období, keď je ponúk na trhu veľké množstvo, vyberali také, ktoré aj v budúcnosti nebudú strácať na hodnote. Negatívom súčasného trhu je aj to, že sa začínajú objavovať v ponukách projekty, ktoré nezodpovedajú štandardnej kvalite. Nehovorím o kvalite technickej, ale celkovej, kde projekt, lokalita a cena sú v súlade. Pozitívom je, že klienti sa oproti predkrízovému obdobiu správajú oveľa zodpovednejšie. V roku 2007, 2008 sa predávalo všetko za čokoľvek, dnes klienti predsa len zvažujú ponuky a pristupujú k nákupom pragmatickejšie.
S developérskymi projektmi sa v posledných mesiacoch roztrhlo vrece. Niekoľko desiatok ich je vo výstavbe, viaceré sa ešte len pripravujú a predávajú z papiera. Keďže ponuka je pomerne veľká, pociťujete konkurenčný boj medzi jednotlivými projektmi? Snažia sa prilákať zákazníkov nižšími cenami alebo vyššou kvalitou ako konkurencia?
Pokrízové obdobie vyčistilo trh s developérmi a investičnými spoločnosťami. Do veľkej miery dnes fungujú na trhu silné spoločnosti, ktoré majú mnohoročné skúsenosti s týmto biznisom. Ale ako akýkoľvek iný biznis, ktorý je na rýchlom vzostupe, láka aj ľudí, ktorí nemajú takéto skúsenosti. Áno, profesionálni developéri prinášajú v súčasnosti so svojimi projektmi vždy niečo navyše. Nie je to len o výstavbe samotného bytu, ale aj o úprave okolia, kvalitnej architektúre, kvalitných dispozíciách bytov, technických a technologických novinkách. Pred krízou sa najviac predávali veľkometrážne byty, nebol problém predávať trojizbový byt so 110 m2. Situácia je dnes úplne opačná, ľudia sa snažia skôr ísť k menším metrážam bytov. Ale na to, aby som dokázal urobiť kvalitný trojizbový byt na 75 m2, musím urobiť veľmi kvalitnú dispozíciu. Tu je ten tlak developérov a architektov na to, že projekty, ktoré prichádzajú na trh, sú kvalitnejšie. Budujú sa komunitné záhrady alebo priestory - to všetko je pridaná hodnota k projektom. Developéri prichádzajú s novinkami na realitný trh a je to veľkou výhodou pre kupujúcich.
O aké byty z pohľadu veľkosti a počtu izieb je najväčší záujem?
Najväčší podiel v rámci predaných bytov majú dnes dvojizbové a trojizbové byty. Výmery sa pohybujú u dvojizbových zhruba na 55 m2, u trojizbových asi 75 m2. To sú najviac žiadané byty. V Bratislave je napriek veľkej výstavbe stále nedostatok dvoj- a trojizbových bytov. Štandardná požiadavka klienta je trojizbový byt do 150-tisíc eur v Bratislave. Ak si klient povie - bol som v banke, mám v ruke bankový prísľub alebo hypotekárny certifikát, chcem si kúpiť tento byt, ale chcem do pol roka bývať, nevie ešte nájsť svoju požiadavku na trhu s novými bytmi a obracia sa na sekundárny trh. Práve toto spôsobuje enormný nárast cien starých bytov. Ešte stále napriek boomu nie je dostatok hotových nových bytov. Veľké množstvo klientov nemá čas čakať. Predpokladám, že táto situácia sa bude v krátkom období meniť, pretože nové projekty sú pripravené a ďalšie sa dokončujú. Je predpoklad, že už nebude taký veľký tlak na ceny starých bytov a práve tie budú stagnovať, respektíve sa budú znižovať.
Ako to aktuálne vyzerá mimo Bratislavy?
Národná banka hovorí dnes o zvyšovaní cien o 4,8 %, čo nie je vôbec problematické, no ak pôjdeme do regiónov, máme okresy, kde ceny klesli o 5 až 10 %. Sú to napríklad okresy Revúca, Poltár, Veľký Krtíš. To sú regióny, odkiaľ mladí ľudia odchádzajú za prácou inde a tie "vymierajú". Nie je tam tlak, nie je tam požiadavka bývať. Nie je tam dostatočne veľa zamestnávateľov, aby pritiahli ľudí. O nehnuteľnosti nie je záujem, takže prichádza k poklesu cien. Naopak, potom sú krajské mestá ako Bratislava, Košice, Žilina a teraz veľmi aktuálna Nitra. V Bratislave sú lokality, kde sa ceny za rok zvýšili o 10 až 15 %. Takéto zvyšovanie cien nie je dlhodobo udržateľné.
Na slovenskom trhu nehnuteľností sa preinvestovalo 310 miliónov eur Čítajte Po dlhšom čase začali rásť aj ceny rodinných domov. Znamená to, že ľudia sa opäť vo väčšej miere presúvajú na vidiek? Ako je na tom dostupnosť domu s pozemkom oproti bytom?
Podľa štatistík vychádzalo, že boom a zvyšovanie cien pri bytoch ako keby sa netýkali rodinných domov. Tu by som bol opatrnejší. Pokiaľ by sme šli do regiónov, prišli by sme na to, že v regiónoch, kde išli výrazne hore ceny bytov, išli hore aj ceny rodinných domov. Áno, vo veľkých mestách opätovne pociťujeme záujem klientov bývať v satelitoch. Ale už to nie je to, čo bývalo pred krízou, že bývať v blízkosti mesta v satelite je nejakým luxusom alebo nadštandardom. Naopak, dnes je to alternatíva k bývaniu v byte v meste. Ak máme ako rodina 150-tisíc eur, hypotéku, máme alternatívu kúpiť si pekný trojizbový byt v Bratislave alebo pekný štvorizbový rodinný dom s vlastným pozemkom v satelite, ako je Dunajská Lužná, Kalinkovo, Bernolákovo a podobne.
Ktoré lokality sú momentálne na bývanie najvyhľadávanejšie? Zmenila sa situácia v Nitrianskom kraji v súvislosti s plánovaným príchodom novej automobilky?
V Nitre pociťujeme výrazné zvyšovanie cien rezidenčných nehnuteľností, medziročne niekde na úrovni 15 %. Trh na to zareagoval, samozrejme, uvidíme, je to zatiaľ len taká spontánna reakcia, že prichádza automobilka. Ešte presne nevieme, koľko nám to donesie ľudí, ktorí budú potrebovať bývanie na sídliskách, ale trh už zareagoval zvýšením cien. Prirovnám to k situácii, keď sme vstupovali do Európskej únie. Nehnuteľnosti na Slovensku plošne skokovo vzrástli o 5 až 10 %. Potom prišlo ku korekcii tejto ceny na základe nenaplnenia očakávaní, že trh zaplavia európski záujemcovia. Takže uvidíme, čo príchod Land Roveru prinesie realitnému trhu v Nitre.
O ktoré časti Bratislavy je najväčší záujem?
V rámci lokalít Bratislavy je najdrahšie Staré Mesto a jeho Hradný kopec z ktorejkoľvek strany. Posun cien sa týkal aj Starého Mesta. Najväčšia časť klientov má záujem o Ružinov, Ružinov je dnes druhá najdrahšia lokalita po Starom Meste. Je to dobrou dostupnosťou do mesta, vynikajúcou infraštruktúrou, veľkým podielom zelene a nízkou kriminalitou oproti niektorým iným lokalitám. A ceny sú, samozrejme, podstatne nižšie ako v Starom Meste, čiže klienti si môžu dovoliť kúpiť si nehnuteľnosť v Ružinove. Potom nasledujú ďalšie mestské časti, či je to Karlova Ves, Dúbravka, Devínska Nová Ves, Petržalka, Dolné hony, Podunajské Biskupice, Vrakuňa. Rača je niekde na cenovej úrovni Karlovej Vsi.
Ako sú na tom južné okresy v blízkosti hlavného mesta po ohlásení výstavby bratislavského obchvatu?
V 90. rokoch bol veľký trend odchádzať z mesta. Bol to status postaviť si čo najväčší a najdrahší rodinný dom mimo Bratislavy. Takýmto príkladom bola Záhorská Bystrica - Strmé vŕšky, kde sa to svojho času označovalo ako Beverly Hills Bratislavy, ale aj množstvo iných lokalít, ako je Čierna Voda, Rovinka, Dunajská Lužná. Neskôr ľudia pochopili, že práve logistika a zlá infraštruktúra v danom mieste je problémom pre kvalitné bývanie a snažili sa tieto veľké domy predať, čo bol problém, lebo sa zmenila klientela, ktorá chcela ísť do satelitov. Už to neboli bohatí ľudia, dobre situovaní, už to bola stredná vrstva, ktorá mala iné požiadavky na bývanie v rodinnom dome. Vymenila sa cieľová skupina a v satelitoch sa začali stavať menšie domy. Prišlo to až do súčasnej situácie, keď bývanie v rodinnom dome v satelite je alternatívou bývania v byte v meste. Pokiaľ chce dnes niekto luxusný rodinný dom, tak už sa netlačí von z Bratislavy, do veľkej miery sa snaží umiestniť svoj dom v Bratislave a tam hľadá pozemok. Obchvat je veľmi pozitívne vnímaný v rámci lokality predovšetkým južne od Bratislavy. Všetky tieto obce, ktoré sa masívne rozvíjali, mali problém s dostupnosťou. Dnes tu máme začatú výstavbu a máme pocit, že ceny nehnuteľností v týchto lokalitách mierne stúpli, môžeme hovoriť o 5 %. V týchto lokalitách je ešte stále veľké množstvo voľných developérskych pozemkov, ktoré čakajú práve na tú zmenu situácie, ktorá by mohla nastať spustením obchvatu a zlepšením dopravnej dostupnosti. Opätovne prídu na trh stovky nových pozemkov a rodinných domov. Takže k nejakému zásadnému zvyšovaniu cien v týchto lokalitách pre nahlásený obchvat nepríde.
Ľudia dnes často kupujú nehnuteľnosti ako investíciu a potom ich zväčša prenajímajú. Keď to takto bude pokračovať a všetci si budú kupovať byty buď pre seba, alebo na prenájom, kto si ich bude prenajímať?
Na Slovensku je len asi 5 % nájomných bytov, to je veľmi málo. Má to negatívny dosah na ekonomiku, a to v tom, že je tu absolútne potlačená pracovná mobilita. Človek je viazaný na vlastnú nehnuteľnosť, na vlastné miesto bývania a nie je ochotný sa posunúť za prácou. Pokiaľ by počet nájomného bývania bol väčší, pokiaľ by Slováci neboli konzervatívni vo vzťahu k vlastníctvu nehnuteľností, presúvanie za prácou by bolo podstatne jednoduchšie a uľahčilo by to fungovanie podnikov. Veľká časť nájomného bývania, ktoré je dnes na trhu, sa využíva spôsobom sekundárneho bývania. To znamená, že vlastním napríklad dom na strednom Slovensku a chodím do Bratislavy na týždňovky, kde mám prenajatý byt s kolegami. Prílev ľudí do veľkých miest, kde nájomný trh dobre funguje, je stále veľký. Stále je tu ešte veľký priestor umiestniť na trh ďalšie nájomné byty. Dopyt je zatiaľ taký silný, že nepociťujeme zásadné znižovanie cien. Opätovne môže prísť k tomu, že ako sa nám bude napĺňať trh novými bytmi, ktoré budú určené na prenájom, tak nám klesnú ceny starých bytov na prenájom. Bude tlak na pokles cien bytov v horších lokalitách a starších bytov.
Aký vývoj na trhu očakávate v nasledujúcich mesiacoch?
Nepredpokladám žiadnu zásadnú zmenu, nie je na to dôvod. Podmienky hypotekárnych úverov by sa nemali zásadne meniť, developéri stavajú a pripravujú ďalšie projekty, dopyt obyvateľov sa zvyšuje. Pokiaľ nepríde k nejakému vonkajšiemu vplyvu, ktorý bude mimo nás - vo svete, v Európe, súčasný vývoj bude ďalej pokračovať. Ceny nových bytov budú mierne rásť, ceny starých bytov sa budú stabilizovať v priebehu pár mesiacov, čiže zastaví sa ich rast a hypotéky sa budú naďalej pohybovať v úrokových sadzbách, aké sú dnes. Toto je krátkodobý výhľad, o rok a pol až dva roky by sa už situácia mohla trochu meniť.
