Aj hypotéka môže byť investícia

Súčasný byt som hľadala tri roky a tri mesiace. Keď som s touto „matuzalemskou“ cifrou vyšla na bubon, vyslúžila som si prezývku Alenka v krajine zázrakov. Sen o vlastnom bývaní nemal hranice. Výška schválenej hypotéky, naopak, mala jasne definované limity.

Hľadala som priestranný slnečný byt v tichom prostredí plnom zelene s perfektnými susedmi. Družina realitných maklérov ma ťahala z oblakov na tvrdú pôdu bratislavských realít. Presviedčali ma, že vyziabnuté „kríčkoradie“ na parkovisku je v hlavnom meste dostatočným ekvivalentom zelene. Pri problematike susedov len ťažko potláčali úškrny.

Ako verklík omieľali, že v čase neustálych zmien je otázka, kto býva na chodbe oproti, nepodstatná premenná. Predstava výhľadu na betón v kruhu anonymných zvončekov ma odradila natoľko, že sa mi do hypotéky dlho nechcelo.

HYPO STRAŠIACI. Väčšina Švédov sa úverovou zadlženosťou priveľmi netrápi. Šesťdesiat percent z nich žije v domácnostiach na úver. Slovákom je v porovnaní so severanmi celkom dobre. Vo vlastnom byte či dome bez úveru žijú zhruba štyri pätiny populácie, čo je najvyššia hodnota spomedzi krajín V4, teda Českej republiky, Poľska a Maďarska. Môžu vraj za to post-komunistické roky, keď sa byty do súkromného vlastníctva dali kúpiť za veľmi slušné peniaze. Nečudo, že v takejto klíme je hypotéka pre mnohých ľudí stále strašiakom. „Pri slove úver cítia paniku.

Dnes však len ťažko našetríme na nehnuteľnosť tak, aby sme si ju mohli užívať ešte v relatívnej mladosti. V zahraničí je hypotéka štandardnou súčasťou života. Ľudia na Západe ju vnímajú ako nástroj na bývanie a investíciu zároveň. Úver je veľmi drahá záležitosť, pokiaľ sa používa na veci, ktoré nemusíme mať. Bývanie je však základ života. Nemôžeme čakať, kým nás opustia rodičia a my po nich nehnuteľnosť zdedíme,“ konštatuje realitný broker Robert Posolda zo spoločnosti SmartBrokers.

INVESTÍCIA ČI DLH? V Austrálii sa R. Posolda venoval menám a cenným papierom. „Pri obchodovaní na burze vstupuje do hry aj emócia. Pod vplyvom eufórie a túžby po okamžitom zisku môže klient o peniaze ľahko prísť,“ vysvetľuje broker. Preto s partnerkou začali obchodovať s investíciami do hypoték. Ak si vraj v čase priaznivej úverovej klímy vyberiete dobrú nehnuteľnosť, stane sa z nej investícia, nie dlh. „Nehnuteľnosti sú výborným investičným nástrojom. Z dlhodobého hľadiska sú aj ideál- nym ochrancom peňazí pred znehodnotením,“ upozorňuje R. Posolda.

Zdroj: Maňo Štrauch

Klientom radí zvoliť si vždy radšej hypotéku ako prenájmom. „Ak máte pravidelný príjem, neplánujete pobyt na úrade práce a hypotéku si môžete dovoliť, radšej ako prenájom si kúpte byt. Za dlhodobé prenájmy človek len zbytočne vyhodí peniaze,“ hovorí.

Veľa mladých žije dnes podľa neho nadmieru konzumným životom. „Pýtajú sa – kedy si mám dopriať, ak nie dnes? Nechcú premeškať večierky, cestovanie, zážitky. Chcú žiť tu a teraz, preto volia podnájom. Veľa mojich rovesníkov nemá dodnes vyriešené bývanie. Hovorím im, že keď mali ,ruku hore‘, ja som mapoval hypotekárny trh,“ vysvetľuje R. Posolda.

Častou chybou pri čerpaní hypoték je stavanie vzdušných zámkov na pieskových základoch. „Nie je múdre predbiehať budúcnosť. V presvedčení, že o rok budú zarábať viac, si mnohí kúpia drahšiu nehnuteľnosť, než utiahnu. Výnimkou sú profesie typu advokátsky koncipient, u ktorého existuje reálna šanca, že o dva tri roky mu príjem porastie,“ hovorí R. Posolda.

Ak sa človek s nižším príjmom rozhodne pre nehnuteľnosť nad rámec rozpočtu, hypotéka prestáva byť preňho investíciou a mení sa na dlh. „Nízky rozpočet a vysoká splátka neúmerne zaťažuje. Ľudia s nižším príjmom by sa mali obzerať po lokalitách a nehnuteľnostiach, ktoré utiahnu. Len vtedy ich hypotéka nezaťaží a môže vykazovať hodnoty investície. Podmienkou je, aby som sa prikrýval perinou, na ktorú mám,“ zdôrazňuje R. Posolda.

DOŽIVOTNÉ BÝVANIE. Slovák sa vraj už pri kúpe prvého bývania často správa tak, ako by malo ísť o jedinú a poslednú nehnuteľnosť v živote. „Američan sa za život presťahuje desať až dvadsať ráz. Klientom radíme, aby sa nefixovali na prvé bývanie a na začiatok investovali do niečoho menšieho. Nech si vyskúšajú, ako zvládnu platiť záväzky. Viazanie sa na kúpu nehnuteľnosti ako na celoživotné riešenie nás priveľmi zväzuje,“ uvádza R. Posolda.

Stačí vraj pozorovať nákupné správanie ľudí v sfére realít. „Investujú do kúpy prvej, druhej aj tretej nehnuteľnosti. Mladý pár si spoločne kúpi jednoizbový či dvojizbový byt. Neskôr ho dajú do prenájmu, ktorý im zaplatí splátku hypotéky a posunú sa ďalej. Investujú do niečoho väčšieho a zrazu majú nehnuteľnosti hneď dve,“ naznačuje riešenie R. Posolda.

Zdroj: Profimedia.cz

Niektorí majú flexibility zase nadbytok. Mladé páry, ktoré sa len letmo poznajú, chcú veci neraz urýchliť. Žijú v oblakoch, že sa budú do konca života milovať a strmhlav sa púšťajú do hypotéky na spoločné bývanie.

„Hoci som zástancom filozofie, že hypotéka je lepšia ako prenájom, v tomto prípade mladých vystríham. Mať naponáhlo v partnerstve a spoločnom bývaní môže byť rizikom,“ upozorňuje R. Posolda. Ak sa už spoločnej hypotéky nemienia vzdať, mali by siahnuť po nehnuteľnosti, ktorú v prípade rozchodu utiahne aj jeden z nich.

Odvážnejší by, naopak, mohli byť manželia. „Hovorievam, aby namiesto životnej poistky zobrali pre dieťa radšej hypotéku. Iste, aj racionálne nastavená poistka je v poriadku. Z pohľadu realitného brokera je však výhodnejšia nová hypotéka, ktorá sa stáva budúcou investíciou pre dieťa. Načo čakať, kým dovŕši osemnásť?“ presviedča R. Posolda. Ideálna je často menšia nehnuteľnosť, ktorú hneď po kúpe ponúknu na prenájom. Nájomca pokryje väčšinu nákladov a o dvadsať rokov môže byť byt splatený.

Nehnuteľnosť navyše môže byť investíciou aj do vlastného dôchodku. Väčšina ľudí by v penzijnom veku mala mať úvery na bývanie už splatené. „Čistá“ nehnuteľnosť môže poslúžiť ako vedľajší zdroj príjmu v podobe reverzných hypoték. V zahraničí ide o bežný produkt, pri ktorom nehnuteľnosť predáte alebo založíte v prospech banky či poisťovne. Výmenou za vlastnícke práva vypláca banka klientovi doživotnú penziu.

PLÁN B. Obľúbeným dôvodom v odsúvaní hypotéky je argument, že si ju nemôžeme dovoliť. Realitný broker kontruje teóriou o tuhých fajčiaroch, ktorí za pár rokov doslova prefajčia svojim deťom bývanie. „Tuhý fajčiar stiahne denne aj dve škatuľky cigariet. Bez problémov prefajčí dvesto eur za mesiac. Ak toto číslo vynásobíte v prípade oboch partnerov fajčiarov dvoma, za cigarety minú v priemere tristošesťdesiat až štyristo eur za mesiac,“ hovorí R. Posolda.

Z dlhodobej perspektívy tak nonšalantne cez svoje pľúca prefiltrujú garsónku v Bratislave alebo trojizbový byt v Rožňave. „Nechcem moralizovať, len poukázať na sumu, o ktorú prídeme pravidelným míňaním na nepotrebné neresti a radosti,“ upozorňuje broker.