Tento článok vám prináša ČSOB.
Kúpiť si 40-ročný byt v sídliskovom paneláku a nasťahovať sa ihneď, alebo dôverovať developerovi a pár rokov si počkať na vysnívané bývanie v novom projekte, ktorý vidíte len na obrázkoch?
Developerské projekty rastú ako huby po daždi najmä vo väčších mestách, kde je dopyt po bývaní vyšší než v ostatných častiach Slovenska. Analýza spoločnosti Bencont Investments ukázala, že ku koncu septembra sa v Bratislave nachádzalo 4 400 voľných bytov, do ponuky v tomto období vstúpilo 13 nových projektov, no len 10 percenrt voľných bytov je dostavaných a pripravených na nasťahovanie.
Z aktuálnych údajov vyplýva, že kupujúcim neprekáža kupovať zatiaľ neskolaudované projekty: až 87 percent bytov predaných v treťom kvartáli bolo iba na papieri.
Počkáte si aj dva roky
Nové bytové jednotky sa v praxi začínajú predávať dlhé mesiace pred reálnou kolaudáciou. Byty idú do predaja často už pol roka po vydaní územného rozhodnutia a predávajú sa potom počas celej výstavby, čo sú zvyčajne dva roky.
Kupovanie nového bývania na základe 3D grafiky preto je do istej miery kúpa mačky vo vreci. Byty pôsobia úplne iným dojmom na obrazovke počítača, ako keď sú postavené. Ten pravý pocit z bytu získa človek naozaj iba vtedy, keď v ňom reálne stojí a vníma rozmery.
Mnohým záujemcom neprekáža, že kupujú byt, ktorý vidia len na obrázku (zdroj: pixabay.com)Výhodu preto majú projekty, ktoré už existujú a developer aktuálne stavia ďalšie fázy. V iných prípadoch sa ilustrácia budúceho bývania rieši vzorovými bytmi. Kupujúci by si preto určite mali vytvoriť čo najreálnejší dojem o kupovaní projektu vo výstavbe. Buď návštevou vzorových bytov, ktoré sú aj zariadené. Alebo požiadaním realitky, aby ukázala byt v už postavenej časti obytného komplexu. Pomôcť môže aj návšteva bytu, ktorý má aspoň približne rovnaké proporcie ako kupovaný byt.
Keď je domov aj práca. Pozrite si tieto krásne pracovne štyroch Slovákov Čítajte Čím skôr, tým lacnejšie
Jedným z hlavných faktorov, ktoré môžu človeka odradiť od kúpenia nehotového bytu, je spomínané niekoľkoročné čakanie. Developeri si to uvedomujú a preto lákajú na predpredaje s cenami, ktoré by mali byť nižšie, ako po spustení hlavného predaja. “Pri niektorých projektoch pracujeme s časovo obmedzenými uvádzacími cenami bytov,” hovorí Michal Pauer, šéf predaja developera Cresco Group.
“Ďalším dôvodom je možnosť vybrať si z kompletnej ponuky bytov dispozíciu, veľkosť, poschodie a orientáciu, ktorá klientovi najviac vyhovuje,” tvrdí Pauer.
Pravda, pri zvážení uvádzacej ponuky treba dať aj na vlastný inštinkt. Počas doby výstavby sa ceny voľných bytov môžu prispôsobovať vývoju trhu.
Opatrnosť pred rýchlou kúpou
Kúpa bývania je zrejme tá najväčšia osobná investícia, ktorú človek počas svojho života spraví. A napriek tomu, že záujemcovia by radi bývali v novom a výhodnejšie, pri kúpe iba chystaného projektu sú trochu nedôverčiví a zaujímajú sa aj o históriu developera a jeho projektov."Pri výbere projektu a developera a vo finále aj pred samotným uzatvorením zmlúv odporúčam overiť si históriu úspešne dokončených projektov daného investora.“ hovorí maklérka Kristína Kučová z realitnej kancelárie HERRYS.
Existuje aj oprávnená obava, že byt nebude dokončený v dohodnutom čase alebo sa nedokončí vôbec. „Ukončenie prác a samotná kolaudácia, povedzme 24 mesiacov od začiatku výstavby, je zadefinovaná už s časovou rezervou, s ktorou sa pri výstavbe takýchto veľkostí musí rátať," hovorí Kučová.
Väčšinou platí, že čím skôr sa človek rozhodne, tým výhodnejšie byt kúpi. (zdroj: pixabay.com)„Zároveň ak náhodou vznikne prípad, že developer nedokončí stavbu v dohodnutom čase, existuje ďalší, náhradný termín, v ktorom developer stavbu musí dokončiť. Pokiaľ dokončenie neuskutoční ani v tomto termíne, klientovi vracia uhradené peniaze,“ ubezpečuje maklérka, ktorá však zdôrazňuje, že podmienky sa v rôznych projektoch môžu líšiť. Podmienky zrušenia zmluvy/ odstúpenia a pod. sú dané aj zákonom - zákon je rovnako ako na strane klienta, tak aj na strane predávajúceho
Novostavba aj s hypotékou
Na prvý pohľad sa môže zdať, že kúpa ešte nepostavenej nehnuteľnosti je komplikovanejšia než kupovanie existujúceho bytu. Tento proces sa môže líšiť v závislosti od projektu.
Zväčša developer od kupujúceho bude chcieť najprv rezervačný poplatok, potom v rámci budúcej kúpnej zmluvy percento z ceny bytu a až po kolaudácii zaplatí klient gross čiastky. Všetko je možné riešiť už od začiatku prostredníctvom hypotekárneho úveru, no neplatí to paušálne.
Hypotéku na ešte nepostavený byt môžete dostať hneď, prostriedky banka uvoľní až po kolaudácii (zdroj: pixabay.com)„Klientom ponúkame aj možnosť hypotéky na kúpu bytu v novostavbe. Avšak finančné prostriedky poskytneme až po kolaudácii,“ hovorí PR špecialista ČSOB Juraj Štefanovič. To v praxi znamená, že klientovi hypotéku banka schváli už pred kolaudáciou, peniaze však poskytne až po skolaudovaní nehnuteľnosti. Banka vie uľahčiť aj úhradu čiastky ešte pred podpisom samotnej kúpnej zmluvy. „Pri niektorých projektoch vieme klientom poskytnúť zálohu až do výšky 20 percent ešte pred kolaudáciou, a zvyšok po kolaudácii,“ dodáva Štefanovič.
Samota, Facebook, disciplína: Prečo práca z domu nie je pre všetkých Čítajte Konzultujte s právnikom
Ak teda zvažujete investíciu do bývania v rámci developerského projektu, dôležité je preveriť si developera a mať všetky podstatné otázky dohodnuté už pred podpisom zmluvy a nechať si poradiť aj od právnika.
"Najrizikovejšia je kúpa bytu vo fáze projektovania, keď byt ešte právne a fakticky neexistuje. V týchto prípadoch sa uzatvára zmluva o budúcej zmluve, ktorá by určite mala detailne opisovať projekt, postupy, spôsoby a termíny výstavby, dokončenia a kolaudácie. Pri tomto type „kúpy“ určite neodporúčame vyplácať žiadne väčšie zálohy,” vysvetľuje advokát Róbert Hronček,.
Ideálny postup pri kúpe novostavby by mal byť nasledovný: “Pri kúpe rozostavaného bytu odporúčame s developerom uzavrieť zmluvu o výstavbe, ktorú z hľadiska ochrany kupujúceho uprednostňujeme pred zmluvou o budúcej zmluve a to najmä z dôvodu, že kupujúci sa na jej základe stane vlastníkom rozostavaného bytu a jeho vlastnícke právo sa zapíše i do katastra nehnuteľností.”
V samotnej kúpnej zmluve by mal byť presne vymedzený stav bytu, jeho príslušenstvo a vybavenie (zdroj: ILUSTRAČNÉ FOTO: BSK)V zmluve týkajúcej sa nedokončenej nehnuteľnosti by mal byť presne vymedzený ďalší rozsah prác potrebných pre riadne dokončenie výstavby, kvalitu používaných materiálov, celkový stav do akého má byť nehnuteľnosť vybudovaná a samozrejme termíny výstavby, jej dokončenia a kolaudácie a právo kupujúceho od zmluvy odstúpiť v prípade, ak nehnuteľnosť nebude riadne a včas dokončená.
V samotnej kúpnej zmluve by mal byť presne vymedzený stav bytu, jeho príslušenstvo a vybavenie, advokát odporúča aj dohodnúť si osobitné záručné doby. “Veľký dôraz je treba položiť na proces odovzdania nehnuteľnosti jej nadobúdateľovi, kedy je potrebné dôkladne skontrolovať stav bytu a jeho úplné dokončenie a v prípade akýchkoľvek zistených nedostatkov, či nedorobkov tieto spolu s termínom na ich odstránenie resp. dokončenie písomne zaznamenať v protokole vzájomne potvrdenom oboma zmluvnými stranami. Týmto sa vyhnete viacerým zbytočným problémom pri reklamáciách,” dodáva Hronček.
Bývanie v novostavbe s výhodnejšou hypotékou
Uvažujete nad kúpou bytu v novostavbe? Prostredníctvom ČSOB môžete získať výhodnú hypotéku na nehnuteľnosti vo vybraných developerských projektoch. Čerpanie hypotéky môžete odložiť až o 24 mesiacov, keď bude vaša nová nehnuteľnosť už postavená. Viac o možnostiach hypotéky až do 100 % hodnoty nehnuteľnosti so zníženou úrokovou sadzbou, zľavou z poplatku za spracovanie úveru, mimoriadnych splátok bez poplatku nájdete na stránke ČSOB.
Tento článok vám prináša ČSOB.
Pravidlá pre spoluprácu medzi inzerentmi a redakciou si môžete pozrieť na tomto odkaze.
Autor: Viktória Mirvajová pre ČSOB
