Po dlhodobejšom stabilnom období v predošlých rokoch, rok 2016 zaznamenal zvýšenú aktivitu na trhu s nehnuteľnosťami, čo sa prejavilo v raste cien. Rast bol výraznejší ako v predošlom období. Po slabšom období akceleruje aj aktivita developerov, čím sa našťastie vytvára dostatočná ponuka, aby sa trh s nehnuteľnosťami nedostal do bubliny. Lacné peniaze pre bankový sektor a teda aj nízke úrokové sadzby hypoték sú fundamentom na rast trhu, ale zároveň zvyšujú z dlhodobého hľadiska priblíženie sa k cenovému stropu cien nehnuteľnosti a tým aj neskoršiu korekciu cien.
V Bratislave sú historické ceny prekonané najmä pri bytoch, o ktoré je najväčší záujem. 2-izbové byty sú už približne o 4,5% drahšie a 3-izbové o 9,5% v celobratislavskom priemere ako hodnoty z roku 2008, vyplýva to z analýzy portálu Nehnuteľnosti.sk. Zaujímavosťou sú staršie byty v bratislavskom Starom meste, kde sa k maximám z roku 2008 trh iba približuje.
Oproti tomu ceny novostavieb narástli najviac práve v Starom meste. Vysvetliť sa to dá najmä tým, že Staré mesto ponúka len nadštandardné novostavby, kým iné mestské časti majú zastúpený aj stredný alebo nižší segment.
| Bratislava - Staré mesto | 4 Q 2008 | 4 Q 2016 | rozdiel |
|---|---|---|---|
| 2-izbový byt pôvodný stav BA I | 152 000 € | 150 000 € | -1,32% |
| 2-izbový byt novostavba BA I | 182 000 € | 205 000 € | 12,64% |
Dôležité ponaučenie z krízových rokov sa odzrkadľuje v niektorých bratislavských okresoch v segmente novostavieb. Napriek tomu, že priemerná celková cena ešte nie je na úrovni roku 2008, cena za m2 je už vyššia. Z tohto poznania sa poučili developeri, ktorí pre dnešný trh pripravili menšie 2 aj 3-izbové byty, v porovnaní s projektami, ktoré boli kreslené pred rokom 2008. Nastal tu tak paradox – novostavby sú v absolútnych cenách lacnejšie, aj keď sú drahšie na m2, ako v roku 2008.
| BRATISLAVA | 4Q 2008/€ | 4Q 2016/€ | rozdiel | 4Q 2008 €/m2 | 4Q 2016 €/m2 | rozdiel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2-izbový byt novostavba BA II | 130 000 € | 127 000 € | -2,31% | 2200 | 2300 | 4,55% |
| 2-izbový byt novostavba BA V | 139 000 € | 135 000 € | -2,88% | 2200 | 2500 | 13,64% |
Túto situáciu potvrdili štatistické údaje portálu Nehnuteľnosti.sk aj v ostatných krajských mestách a v sledovanom segmente 2 a 3-izbových bytov zaznamenali vyššie ceny ako v mýtickom predkrízovom roku 2008. Napríklad Nitra je približne už o 10% drahšia a Košice približne o 8%. Výnimku tvoria mestá ako Trnava a Trenčín, ktoré zatiaľ ešte stále nedosiahli úroveň najvyšších cien z minulosti.
| Okres | 2-izb. byt/cena 4Q 2008 | 2-izb. byt/cena 4Q 2016 | rozdiel |
|---|---|---|---|
| Bratislava I | 167 000 € | 163 000 | -2,40% |
| Bratislava II | 112 000 € | 118 000 | 5,36% |
| Bratislava III | 114 000 | 120 000 | 5,26% |
| Bratislava IV | 101 000 | 117 000 | 15,84 |
| Bratislava V | 104 000 | 115 000 | 10.58% |
| Banská Bystrica | 65 300 | 65 400 | 0,15% |
| Košice I | 71 000 | 76 000 | 7,04% |
| Košice II | 60 000 | 62 000 | 3,33% |
| Košice III | 63 000 | 64 000 | 2,38% |
| Košice IV | 63 000 | 67 500 | 7,14% |
| Nitra | 70 000 | 76 000 | 8,57% |
| Prešov | 60 000 | 59 500 | -0,83% |
| Trenčín | 65 000 | 59 000 | -9,23% |
| Trnava | 74 000 | 69 500 | -6,08% |
| Žilina | 67 105 | 71 473 | 6,51% |
Dnešná situácia na realitnom trhu je oproti roku 2008 pozitívnejšia v úrokových sadzbách hypoték, ako aj v mzdových priemeroch a zvyšujúcej sa zamestnanosti. Priemerná mesačná mzda v hospodárstve v roku 2008 dosiahla úroveň 723 €, v roku 2016 je na úrovni 890 €, čo je nárast o 23%. Treba si uvedomiť, že podiel zamestnancov v dobre platených odvetviach ako je IT, financie, média, stále rastie.
Výraznejší rozdiel je v hypotékach, kde v roku 2008 boli sadzby na úrovni okolo 6% pri jednoročnej fixácii. Dnes sa priemer pri jednoročnej fixácii nových úverov, podľa NBS, pohybuje na úrovni 2%. Aby sme pochopili rozdiel, tak pri 6% úrokovej sadzbe je splátka 70.000 € úveru vo výške 420 €, a pri 2% je 260 €. Rovnaká splátka (420 € ako v roku 2008) dnes preto vychádza pri úvere až vo výške 110.000 € (počítané pri 30 ročnej splatnosti). Kupujúci si tak môže dnes požičať oveľa viac peňazí a preplatí oveľa menej ako v roku 2008.
Zdroj: Reality.sk, NBS, ŠÚSR
