Ušetriť na splátkach pomôže až aktivita dlžníka, ale výsledkom nemusí byť automaticky presun úveru do inej banky. Finančné domy si chcú klientov udržať a ponuky konkurencie sú ochotné prekonať.
Už vyše roka sú podmienky na presun hypotéky relatívne zhovievavé aj mimo obdobia zmeny fixácie úrokovej sadzby. Keď sa mení zafixovaná úroková sadzba, presun je bezplatný, inak musí dlžník platí.
Hotová matematika
Poslanec Miroslav Beblavý pred rokom presadil v zákone maximálnu pokutu za odchod na jedno percento, v minulosti dosahovala často štyri až päť percent. Hoci je dnes presun výhodnejší, neoplatí sa automaticky každému.
Už jednoduchá matematika naznačí, že ak má dlžník dva roky do zmeny fixácie úrokovej sadzby a presťahovaním by získal o pol percentuálneho bodu nižšiu sadzbu, platiť jednopercentnú pokutu sa mu nevyplatí. Iná situácia nastane, ak má do uplynutia fixácie až štyri roky.
„Úroková sadzba je len jeden z mnohých faktorov, ktorý v takejto situácii treba posúdiť,“ myslí si Erik Babušiak z Partners Group SK.
Dôležitý je podľa neho nielen počet mesiacov do výročia fixácie a do splatenia hypotéky, ale aj ďalšie súvisiace náklady, ako sú kataster, znalecký posudok a tiež prípadný poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
„Rovnako dôležitá je nová ponuka, a to nielen z pohľadu úroku, ale aj celkovej nákladovosti (RPMN) a ďalších faktorov.“
Dodáva, že banky sú pri refinancovaní ochotné pokryť klientovi rôzne výdavky, napríklad spomínaný poplatok katastru.
„Určite je potrebné si dať úsporu a náklady prepočítať predtým, ako sa klient rozhodne,“ upozorňuje analytik Fincentra Peter Világi.
Nenaleťte
Banky často v úsilí presvedčiť klienta, aby prešiel k nim, komunikujú úsporu vďaka nižšiemu úroku na celú dĺžku trvania úveru. Konkrétnu splátku však vedia garantovať len na dohodnuté obdobie fixácie úrokovej miery – najčastejšie tri až desať rokov.
„Nepovažujem za relevantné podsúvať klientovi, koľko by usporil pri novom úroku za celé obdobie úveru, napríklad zostávajúcich 20 až 25 rokov, ako to občas počujem, pretože úrok bude garantovaný opäť len na obdobie fixácie,“ potvrdzuje aj Ildikó Gerichová zo spoločnosti Gepard Financie.
Pri zvažovaní refinancovania odporúča najprv rokovanie o nižšom úroku s bankou, v ktorej má klient úver teraz. E. Babušiak sa s ňou zhoduje:
„Často stačí, ak klient svojej banke spomenie, že premýšľa o refinancovaní, a tá zareaguje ponukou na zníženie úrokovej sadzby alebo takzvaným reštartom fixácie, kde klient dostane novú ponuku na novú lehotu fixácie už dnes.“
Pod dve percentá
Niektoré banky ponúkajú klientom úroky už pod jedným percentom, no iba pri splnení ďalších podmienok a využívaní doplnkových služieb.
„Takáto ponuka môže byť výhodná pre žiadateľa, ktorý vie, že kupované produkty aj reálne potrebuje a využije,“ hovorí P. Világi.
„Ak však nie je na aktívne platenie kreditnou kartou zvyknutý, nemá a nechce aktívne využívať v hypotekárnej banke bežný účet, má výhodné životné poistenie a poistenie úveru vlastne nepotrebuje, tak v takom prípade mu ponuka banky úver len predraží,“ dodáva.
Ale aj bez využívania ďalších služieb sa úrok môže dostať hlboko pod dve percentá. M. Babušiak napríklad odporúča na úkor nízkej sadzby si radšej zvoliť dlhšiu fixáciu. „Úrokové sadzby na takej nízkej úrovni sú anomáliou, ktorá dlhodobo nie je udržateľná. V horizonte dvadsať a viac rokov je predpoklad, že priemerné úrokové sadzby na hypotékach sa budú pohybovať okolo štyroch percent.“
Preto odporúča znížiť celkové preplatenie hypotéky pravidelným investovaním. To v praxi znamená, že klient s nízkym úrokom by si mal vypočítať, koľko by zaplatil, ak by sa sadzba zvýšila na štyri až päť percent, a rozdiel investovať.
„V budúcnosti sa mu tieto aktíva rozhodne zídu, či už na predčasné splatenie hypotéky, alebo ako rezerva v prípade neočakávaných udalostí,“ konštatuje M. Babušiak.
Prísnej šiepravidlá
Národná banka Slovenska postupne sprísňuje podmienky na nové hypotéky, čo v praxi znamená, že k úverom sa časť Slovákov dostane ťažšie. V prípade refinancovania to však celkom neplatí. „Proces pri schvaľovaní úveru, ktorý je refinancovaný, je vo väčšine bánk jednoduchší, ale pravidlá ohľadne rezerv z príjmov sa týkajú aj tohto úveru,“ zhŕňa I. Gerichová.
“Proces pri schvaľovaní úveru, ktorý je refinancovaný, je vo väčšine bánk jednoduchší, ale pravidlá ohľadne rezerv z príjmov sa týkajú aj tohto úveru.
„
Po zaplatení splátky a odpočítaní životného minima musí dlžníkovi ostať určitá rezerva z výplaty. „Ak si klient nechce zvýšiť úver pri refinancovaní, banky ho posudzujú menej prísne, pretože svojou úverovou históriou preukázal schopnosť pôžičku splácať,“ vysvetľuje P. Világi.
Analytik dodáva, že zmenou banky si klient ešte náklady znižuje. Pre banku je spravidla nižšie riziko požičať jemu, ako dať peniaze novému žiadateľovi, ktorý doteraz nič nesplácal, a teda nemá ani pozitívnu históriu v úverovom registri.
Prirážky v sadzbách
M. Babušiak je trocha opatrnejší a upozorňuje, že niektoré banky začínajú podľa odporúčania NBS sprísňovať podmienky pri úveroch s vysokým percentom financovania, kde objem hypotéky presahuje hranicu 80 alebo 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.
„V praxi sa to prejavuje tak, že banky postupne zavádzajú prirážky v úrokových sadzbách na takýchto úveroch. Tiež je bežné, že každý klient má v banke individuálne posudzovaný rating a podľa neho mu banka môže, ale aj nemusí schváliť refinančnú hypotéku,“ dodáva.
Odborníci sa zároveň zhodujú, že refinancovanie hypotéky je komplikovaný produkt, o ktorom treba uvažovať dlhšie ako len jedno popoludnie. Aj preto je dobré konzultovať situáciu s nezávislými odborníkmi či využívať refinančné kalkulačky.
