Upozornenie: Výpočet, ktorý porovnáva 20-ročný prenájom s platením 20-ročnej hypotéky je nesprávny. Na základe upozornenia čitateľov v diskusii, sme opätovne preverili výpočet analytika webu Nehnuteľnosti Martina Lazíka.
Podľa prepočtov SME sa chyba stala v tom, že sa porovnával 27-ročný prenájom s 20-ročnou hypotékou, čím došlo k zásadnému skresleniu porovnania v prospech hypotéky.
Za chybu sa ospravedlňujeme.
BRATISLAVA. Ceny, za ktoré si ľudia kupujú nehnuteľnosti na Slovensku, neustále rastú. Štvorcový meter bytu stál podľa Národnej banky Slovenska v prvom štvrťroku v priemere 1681 eur. Oproti vlaňajšku tak zdražel približne o 114 eur.
Od júla tiež začnú platiť prísnejšie pravidlá v bankách, ktoré musia ľudia splniť, ak chcú získať úver na bývanie. Na druhú stranu, banky stále poskytujú hypotéky za veľmi nízke úrokové sadzby.
Mnohí ľudia sa preto pýtajú, čo sa v súčasnosti oplatí viac – kúpiť si byt alebo platiť ďalej za prenájom?
Ceny bytov sa blížia k vrcholu. Oplatí sa ešte kupovať nehnuteľnosť? Čítajte Rozdiel niekoľko tisíc eur
Analytici z webu Nehnuteľnosti sa pozreli na to, koľko peňazí bude človeka štáť najbližších 20 rokov kúpa či prenájom staršieho dvojizbového bytu po rekonštrukcii. Pri prepočte modelového príkladu vychádzali z priemerných cien v jednotlivých krajoch. A keďže ceny sa rokmi zvyšujú, pre zjednodušenie analytici počítali aj s tým, že by každý rok vzrástli o dve percentá. Samozrejme, ak by sa niečo v ekononike stalo, čísla by mohli vyzerať inak.
Za prenájom bytu v bratislavskej mestskej časti Ružinov platí dnes mesačne človek 550 eur aj vrátane energií. Za 20 rokov by teda na prenájom minul 233-tisíc eur.
Ak by si tento byt kúpil ešte teraz, za 20 rokov by naň dokopy minul 197-tisíc eur. V sume je pritom zarátaná kúpa bytu, úroky za úver v banke vo výške 1,2 percenta, energie aj istá čiastka na rekonštrukciu. Ak by úroky v banke boli vyššie, a to 3,5 percenta, stál by človeka rovnaký byt spolu 224-tisíc eur.
V krajoch, kde sa nehnuteľnosti predávajú lacnejšie, je rozdiel ešte viditeľnejší. Napríklad v Prešove by ľudia za prenájom za dve desaťročia utratili 170-tisíc eur. Ak by sa byt rozhodli kúpiť, minuli by naň 133 až 145-tisíc, v závislosti od úrokov v banke.
„V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke, ako platiť nájomné, pokiaľ má človek stabilný príjem a čo-to našetrené,“ hodnotí analytik webu Nehnuteľnosti Martin Lazík.
Len čisto finančné dôvody však na správne rozhodnutie nestačia. Mesačné náklady pri prenájme a kúpe sú totiž podobné, preto by mal človek pri rozhodovaní zvážiť viacero faktorov.
Denník SME zobral ako základ výpočet analytikov webu Nehnuteľnosti.sk a porovnával, či je pre človeka výhodnejšia na najbližších 20 rokov kúpa alebo prenájom staršieho dvojizbového bytu po rekonštrukcii.
Pri prepočte modelového príkladu vychádzali z priemerných cien v jednotlivých krajoch. A keďže ceny sa rokmi zvyšujú, pre zjednodušenie analytici počítali aj s tým, že by každý rok vzrástli o dve percentá. Samozrejme, ak by sa niečo v ekonomike stalo, čísla by mohli vyzerať inak.
Za prenájom bytu v bratislavskej mestskej časti Ružinov platí dnes mesačne človek 550 eur aj vrátane energií. Za 20 rokov by teda na prenájom minul 160-tisíc eur.
Ak by si tento byt kúpil ešte teraz, za 20 rokov by naň dokopy minul 197-tisíc eur. V sume je pritom zarátaná kúpa bytu, úroky za úver v banke vo výške 1,2 percenta, energie aj istá čiastka na rekonštrukciu. Ak by úroky v banke boli vyššie, a to 3,5 percenta, stál by človeka rovnaký byt spolu 224-tisíc eur.
V krajoch, kde sa nehnuteľnosti predávajú lacnejšie, je rozdiel ešte viditeľnejší. Napríklad v Prešove by ľudia za prenájom za dve desaťročia utratili 117-tisíc eur. Ak by sa byt rozhodli kúpiť, minuli by naň 133- až 145-tisíc, v závislosti od úrokov v banke.
Z prepočtov vyplýva, že na 20 rokov je o niekoľko tisíc výhodnejšie platiť si prenájom.
Len čisto finančné dôvody však na správne rozhodnutie nestačia. Mesačné náklady pri prenájme a kúpe sú totiž podobné, preto by mal človek pri rozhodovaní zvážiť viacero faktorov.
Za a proti
Čo sa mení od júla
- Všetky dlhy dokopy budú môcť byť len vo výške osemnásobku čistej mzdy. Opatrenie bude mať postupný nábeh. A menšie výnimky.
- Pokles limitov. Len 35 percent percent (neskôr len 25 percent) ľudí získa hypotéku, ktorá pokryje viac ako 80 percent nehnuteľnosti.
- Obmedzia mesačnú splátku. Banka zoberie čistý príjem a odráta z neho sumu životného minima (cca 200 eur). Potom ešte 20 percent. Až ostatné peniaze môže človek použiť na mesačnú splátku.
Za zobratie hypotéky však hovorí fakt, že človek po jej splatení bude nehnuteľnosť vlastniť. „Klienti vnímajú bývanie vo vlastnom ako konzervatívnejší a prijateľnejší variant: splácajú síce rovnakú sumu, ale splácajú si vlastné,“ hovorí Daniela Danihel Rážová z Bond Reality.
Od júla však podľa nej bude pre jednotlivcov a slabšie zarábajúcich oveľa väčší problém dostať sa k pôžičke. Skončia sa napríklad 100-percentné hypotéky, čo znamená, že človek bez vlastných úspor sa už k úveru nedostane.
Z desiatich hypoték môžu byť po novom len zhruba tri 80- až 90-percentné. To znamená, že ak byt klienta stojí 100-tisíc eur, pravdepodobnosť, že mu banka požičia viac ako 80-tisíc eur, je veľmi malá. Zostatok bude musieť klient doplatiť z vlastného vrecka.
Človek by sa mal však ešte pred zobratím hypotéky podľa hlavného analytika Bencont Investments Matúša Jančuru zamyslieť nad tým, aký má prístup k financiám a či je jeho finančná a pracovná situácia do budúcnosti stabilizovaná natoľko, aby zvládol aj nečakané udalosti.
„Pri rozhodovaní je tiež dôležité zvážiť, ako dlho chceme na danom mieste zotrvať, či sa náhodou neplánujeme v horizonte niekoľkých rokov presunúť za prácou do zahraničia a či plánujeme rodinu. Predávať byt dva-tri roky po jeho kúpe a následnej rekonštrukcii nemusí byť finančne vôbec optimálne,“ radí Jančura. Finanční experti vo všeobecnosti radia, že ak v byte nemienime žiť aspoň sedem rokov, nemá zmysel ho kupovať.
Myslieť pred kúpou nehnuteľnosti treba aj na to, kde sa nachádza. A či nám čas a náklady na dochádzanie do práce či do školy stoja za to.
Štyritisíc eur za zmenu trvalého pobyt. Kde ho môžete nahlásiť (otázky a odpovede) Čítajte Prenajímať si aj naďalej byt je zase podľa Lazíka lepším riešením pre ľudí, ktorí si chcú užívať voľnosť nájmu a často cestujú, či už súkromne, alebo pracovne.
„Aj pre mladých ľudí, ktorí ešte študujú a popritom pracujú alebo nastúpili do svojho prvého zamestnania, je lepšou voľbou prenájom. Najmä v prípade, že bývajú viacerí v jednom byte a náklady si tak delia. Pri takomto spôsobe bývania možno aj zároveň šetriť na budúce bývanie,“ dodáva Lazík.
Pri rozhodovaní je dôležité myslieť aj na to, či si v byte chcete napríklad nahlásiť trvalý pobyt, keďže mnohí majitelia s tým majú problém. Okrem toho majú podľa Danihel Rážovej obavy prenajímať nehnuteľnosti rodinám s malými deťmi a rovnako väčšina odmieta povoliť do nájmu domáce zvieratá.
