BRATISLAVA. Zdedili ste byt a chcete ho prenajímať? Alebo ste jednoducho zainvestovali do nehnuteľnosti a potrebujete, aby si na seba "zarobila".
Pamätajte na to, že tento príjem musíte zdaniť. Aké sú povinnosti prenajímateľa, vysvetľuje účtovníčka Ivana Porubská.
Začnite registráciou
Ak začne fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť, prvým krokom je registrácia na daňovom úrade. Prenajímateľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade v mieste trvalého bydliska.
Pozor, musí tak urobiť najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca od momentu, keď začal byt alebo dom prenajímať. Ak ste začali s prenájmom 1. februára, prihlásiť sa musíte do konca marca.
Ak podnikáte, hoci aj v inej oblasti a ste zaregistrovaný na daň z príjmov, máte tento bod vybavený. Nová registrácia nie je potrebná.
Ako priznať daň z prenájmu
Ako do priznania uviesť príjmy z prenájmu bytu, Airbnb či kryptomien Čítajte Príjem z prenájmu patrí medzi zdaniteľné, preto je potrebné tieto príjmy uviesť v daňovom priznaní za daný kalendárny rok.
Ak je majiteľ bytu zamestnancom a dosiaľ mu ročné zúčtovanie dane robil zamestnávateľ, odkedy prenajíma, tak to nebude možné. Daňové priznanie si musí podať sám.
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb bude podávať na formulári typu B. Doň uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo zamestnania.
Ak prenajíma súčasne viacero nehnuteľností, stačí mu jeden formulár – do príslušného riadku v daňovom priznaní uvedie sumu všetkých príjmov a výdavkov.
Lehota na podanie daňového priznania je štandardná: do 31. marca nasledujúceho roka. Ak idete zdaniť príjmy za prenájom v roku 2018, termín je do konca marca 2019. Keďže to tento rok vyšlo na nedeľu, posledným termínom je 1. apríl 2019.
Ak to nestíhate, do 1. apríla môžete podať oznámenie o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania. Dostanete tak tri mesiace k dobru.
Elektronická komunikácia
Ak prenajímate byt či dom bez živnostenského oprávnenia, nemusíte podať daňové priznanie elektronicky. Tlačivo daňového priznania je možné vyplniť ručne, prípadne vypísať elektronický formulár na stránke Finančnej správy a následne ho vytlačiť.
Vyplnený formulár treba na daňový úrad doručiť osobne alebo poštou do 1. apríla 2019. V prípade poštovej zásielky rozhoduje dátum na pečiatke.
Poplatky za internet a televíziu si do výdavkov môžete započítať, len ak je o nich zmienka v nájomnej zmluve. (zdroj: ILUSTRAČNÉ FOTO - ADOBESTOCK)Nižší príjem bez dane
Pri nižších príjmoch je majiteľ bytu od dane oslobodený.
Fyzická osoba nemusí podávať daňové priznanie, ak suma všetkých zdaniteľných príjmov nepresiahne v roku 2018 hranicu 1915,01 eura. Do tejto sumy sa počíta aj príjem zo zamestnania, zo živnosti, z poľnohospodárskej a inej samostatne zárobkovej činnosti.
Daň z príjmu z prenájmu sa vás netýka, ak ste v danom roku zarobili na nájomnom a napríklad od zamestnávateľa dokopy menej ako 1915,01 eura.
Naopak, zdaniteľnými príjmami nie sú starobné dôchodky, invalidné dôchodky, dávky v nezamestnanosti, materská dávka, rodičovský príspevok, prídavky na deti a rôzne ďalšie dávky, či príplatky.
Ak ste teda dôchodca alebo matka na rodičovskej dovolenke a okrem dôchodku, prípadne rodičovského príspevku ste mali aj príjem za prenájom bytu, dôchodok alebo rodičovský príspevok sa do najnižšej zdaniteľnej sumy 1915,01 eura nezapočítava. Zdaňovať budete len príjem z prenájmu.
Zdravotné a sociálne odvody sa pri prenájme nehnuteľností neplatia. Zároveň však platí, že nemáte nárok na odpočítanie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, ani na daňový bonus. Dôvodom je, že ide o takzvaný pasívny príjem.
Čo všetko musíte zdaniť
Daň sa pri prenájme nehnuteľnosti neplatí len zo samotného nájomného, ktoré zaplatí nájomca. Zdaniť treba aj ostatné platby od nájomcu, teda aj takzvané poplatky za energie. Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sú tieto položky:
- nájomné dohodnuté v nájomnej zmluve,
- nájomné za hnuteľné veci, ktoré sú prenajímané ako súčasť nehnuteľnosti,
- príjmy za energie, ktoré uhrádza nájomca prenajímateľovi,
- príjmom sú aj platby za energie, ktoré platí nájomca priamo dodávateľovi, ale prenajímateľ má uzatvorený s dodávateľom zmluvný vzťah,
- kaucia od nájomcu sa stáva príjmom, ktorý treba zdaniť v prípade, ak vznikol dôvod, aby si ju majiteľ bytu ponechal; inak sa vedie len v evidencii a nezdaňuje sa.
Ak by chcel prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj doplnkové služby ako napríklad upratovanie nehnuteľnosti alebo stravovacie služby, bude už potrebovať živnosť.
Ako vypočítať daň
Na on-line komunikáciu o daniach si treba nechať rezervu Čítajte Platí, že príjmy z prenájmu sú oslobodené do výšky 500 eur. To znamená, že v daňovom priznaní sa uvádzajú zdaniteľné príjmy po odčítaní sumy 500 eur.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjmy z prenájmu si rozdeľujú v rovnako alebo v inom dohodnutom pomere, ak je to pre nich výhodnejšie.
Ich výhoda spočíva v tom, že každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur. V rovnakom pomere si rozdeľujú aj výdavky.
To isté platí aj pre prenájom nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve viacerých vlastníkov, ktorí si príjmy a výdavky z prenájmu rozdeľujú v takom pomere, aký je ich podiel na vlastníctve nehnuteľnosti.
Nezabudnite na výdavky
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti získame tak, že od zdaniteľných príjmov odčítame preukázateľné daňové výdavky.
Uplatniť však môžeme len preukázateľné výdavky, teda také, ktoré súvisia s prevádzkou nehnuteľnosti. Hlavnou položkou pri výdavkoch teda budú dodávky elektrickej energie, plynu, vody a tepla.
Výdavkami môžu byť poplatky za stočné, odvoz smetí, používanie výťahu, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov. Pozor, nepatria sem príspevky do fondu opráv, poistenie bytu a daň z nehnuteľnosti.
Výdavky na zariadenie bytu, internet alebo televíziu si prenajímateľ môže uplatniť len vtedy, ak je v nájomnej zmluve uvedené, že nehnuteľnosť je vybavená nábytkom, spotrebičmi, internetovým a televíznym pripojením, a tieto poplatky sa zaratúvajú do ceny nájmu.
Pozor, výdavky na opravu a prestavbu nehnuteľnosti nie sú daňovým výdavkom v prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku.
Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti je potrebné prepočítať koeficientom. Získame ho tak, že príjmy z nájmu (po odčítaní sumy 500 eur, ktorá je od dane oslobodená) vydelíme sumou príjmov pred oslobodením.
Výsledkom je koeficient. Týmto číslom vynásobíme výdavky súvisiace s prenájmom. Výsledná suma sa uvádza v daňovom priznaní v príslušnom riadku.
Výška dane z príjmu
Vo finále sa dostávame k základu dane z príjmov z prenájmu. Je to rozdiel zdaniteľných príjmov a výdavkov.
Pred výpočtom daňovej povinnosti je však potrebné urobiť ešte jeden úkon: zistiť celkový základ dane tak, že spočítame všetky čiastkové základy dane.
Ak celkový základ dane z príjmov nepresiahne sumu 35 268,06 eur, na výpočet dane sa použije sadzba 19 percent. Do základu dane treba započítať základ dane z prenájmu, zo zamestnania, zo živnosti a z ostatných príjmov.
Ak je základ dane vyšší ako uvedená suma, všetky príjmy nad touto hranicou sa zdania sadzbou 25 percent.
Ako viesť účtovníctvo
Prenajímateľ musí evidovať príjmy a výdavky spojené s prenájmom. Najjednoduchšou možnosťou je vedenie daňovej evidencie v danom roku. Jej forma nie je zákonom stanovená.
Evidenciu si môže prenajímateľ viesť elektronicky alebo si môžete príjmy a výdavky jednoducho ručne zapisovať do zošita.
Evidovať si treba pohľadávky z nájmu, záväzky voči dodávateľom, prehľad majetku a zásoby.
Ak ste nezarobili nič
Pri príjmoch z prenájmu daňovník nemôže vykázať daňovú stratu. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, do daňového priznania sa uvádzajú výdavky v rovnakej výške ako príjmy.
Základ dane je v takomto prípade nulový. Znamená to, že v roku, keď vaše výdavky prevýšili príjmy, daň neplatíte.
Vypočítajte si daň podľa vzorového príkladu
Pán Jozef je zamestnaný a súčasne prenajíma dvojizbový byt v Martine. Byt je v jeho výlučnom vlastníctve. Nájomná zmluva na jeho prenájom platí od 1. marca 2018.
Nájomca mu každý mesiac platí 450 eur, v cene má započítaný aj internet a televíziu. Z tejto sumy každý mesiac Jozef zaplatí na zálohových platbách 152 eur. V nich je započítaná elektrická energia (25 eur), dodávky plynu (5 eur), dodávky tepla a teplej vody (70 eur), prenájom kontajnera (3 eurá), osvetlenie spoločných priestorov (2 eurá), vodné a stočné (15 eur), poplatok za výťah (2 eurá), poplatok za internet a televíziu (30 eur).
Prvá zmena spočíva v tom, že zúčtovanie daní už Jozefovi nevyhotoví mzdárka v zamestnaní. Keďže má aj ďalší príjem, podáva si daňové priznanie sám. Zamestnávateľ mu však vystaví Potvrdenie o zdaniteľnej mzde. Z neho bude čerpať časť údajov potrebných do daňového priznania. Kópia tohto potvrdenia je povinnou prílohou k daňovému priznaniu.
Jozefove príjmy teda plynuli z dvoch činností – zo zamestnania a z prenájmu.
Základ dane z príjmov si vypočíta sčítaním základu dane z prenájmu a základu dane zo zamestnania. V tomto prípade je základ dane z prenájmu suma 2 648,89 eura, základ dane z príjmu v zamestnaní bude 10 081,32 eura.
Výsledná suma – 12 730,21 eura je vyššia ako 1915,01 eura. Preto je Jozef povinný podať daňové priznanie pre daň z príjmov fyzických osôb typ B.
Pri príjmoch zo závislej činnosti je možné odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka vo výške 3830,02 eura.
Keďže základ Jozefovej dane pri sume 12 730,21 eura nepresiahol sumu 35 268,06 eur, preto sa príjmy zdaňujú sadzbou 19 percent.
Konečné číslo – daň, ktorú musí Jozef odviesť daňovému úradu zo svojich dvoch príjmov roku 2018 – z príjmu v zamestnaní a z prenájmu dvojizbového bytu - vypočítame tak, že od základu dane odpočítame nezdaniteľnú časť a rozdiel sa vynásobí príslušnou sadzbou dane.
V tomto prípade pôjde o tento výpočet: 12 730,21 – 3830,02 = 8900,19 eura
Daň = 8900,19 *0,19 = 1691,03 eura
Získaná suma predstavuje celkovú daňovú povinnosť za rok 2018. Keďže sú v nej zarátané aj preddavky na daň zaplatené zamestnávateľom, môžeme ich od celkovej dane odrátať.
Daň na úhradu = 1691,03-1187,74 = 503,29 eura.
Zamestnanie
Príjmy 11 640,86 eura
Povinné poistenie 1559,54 eura
Základ dane 10 081,32 eura
Preddavky na daň 1187,74 eura
Prenájom bytu
Príjmy za rok 450 eur*10 mesiacov = 4500 eur
Oslobodenie od dane – 500 eur
Do daňového priznania uvedie príjmy po odčítaní oslobodenia – 4 000 eur
Výdavky za rok 152 eur*10 mesiacov = 1520 eur
Výdavky treba prepočítať koeficientom
(4000/4500)*1520 = 1351,11 eura
Základ dane z prenájmu 4000 – 1351,11= 2648,89 eura
