Prenajímate byt? Dane sa v marci týkajú aj vás

BRATISLAVA. Zdedili ste byt a chcete ho prenajímať? Alebo ste jednoducho zainvestovali do nehnuteľnosti a potrebujete, aby si na seba "zarobila".

Pamätajte na to, že tento príjem musíte zdaniť. Aké sú povinnosti prenajímateľa, vysvetľuje účtovníčka Ivana Porubská.

Začnite registráciou

Ak začne fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť, prvým krokom je registrácia na daňovom úrade. Prenajímateľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade v mieste trvalého bydliska.

Pozor, musí tak urobiť najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca od momentu, keď začal byt alebo dom prenajímať. Ak ste začali s prenájmom 1. februára, prihlásiť sa musíte do konca marca.

Ak podnikáte, hoci aj v inej oblasti a ste zaregistrovaný na daň z príjmov, máte tento bod vybavený. Nová registrácia nie je potrebná.

Ako priznať daň z prenájmu

Prečítajte si tiež: Prečítajte si tiež: Ako do priznania uviesť príjmy z prenájmu bytu, Airbnb či kryptomien Čítajte 

Príjem z prenájmu patrí medzi zdaniteľné, preto je potrebné tieto príjmy uviesť v daňovom priznaní za daný kalendárny rok.

Ak je majiteľ bytu zamestnancom a dosiaľ mu ročné zúčtovanie dane robil zamestnávateľ, odkedy prenajíma, tak to nebude možné. Daňové priznanie si musí podať sám.

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb bude podávať na formulári typu B. Doň uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo zamestnania.

Ak prenajíma súčasne viacero nehnuteľností, stačí mu jeden formulár – do príslušného riadku v daňovom priznaní uvedie sumu všetkých príjmov a výdavkov.

Lehota na podanie daňového priznania je štandardná: do 31. marca nasledujúceho roka. Ak idete zdaniť príjmy za prenájom v roku 2018, termín je do konca marca 2019. Keďže to tento rok vyšlo na nedeľu, posledným termínom je 1. apríl 2019.

Ak to nestíhate, do 1. apríla môžete podať oznámenie o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania. Dostanete tak tri mesiace k dobru.

Elektronická komunikácia

Ak prenajímate byt či dom bez živnostenského oprávnenia, nemusíte podať daňové priznanie elektronicky. Tlačivo daňového priznania je možné vyplniť ručne, prípadne vypísať elektronický formulár na stránke Finančnej správy a následne ho vytlačiť.

Vyplnený formulár treba na daňový úrad doručiť osobne alebo poštou do 1. apríla 2019. V prípade poštovej zásielky rozhoduje dátum na pečiatke.

Poplatky za internet a televíziu si do výdavkov môžete započítať, len ak je o nich zmienka v nájomnej zmluve. (zdroj: ILUSTRAČNÉ FOTO - ADOBESTOCK)

Nižší príjem bez dane

Pri nižších príjmoch je majiteľ bytu od dane oslobodený.

Fyzická osoba nemusí podávať daňové priznanie, ak suma všetkých zdaniteľných príjmov nepresiahne v roku 2018 hranicu 1915,01 eura. Do tejto sumy sa počíta aj príjem zo zamestnania, zo živnosti, z poľnohospodárskej a inej samostatne zárobkovej činnosti.

Daň z príjmu z prenájmu sa vás netýka, ak ste v danom roku zarobili na nájomnom a napríklad od zamestnávateľa dokopy menej ako 1915,01 eura.

Naopak, zdaniteľnými príjmami nie sú starobné dôchodky, invalidné dôchodky, dávky v nezamestnanosti, materská dávka, rodičovský príspevok, prídavky na deti a rôzne ďalšie dávky, či príplatky.

Ak ste teda dôchodca alebo matka na rodičovskej dovolenke a okrem dôchodku, prípadne rodičovského príspevku ste mali aj príjem za prenájom bytu, dôchodok alebo rodičovský príspevok sa do najnižšej zdaniteľnej sumy 1915,01 eura nezapočítava. Zdaňovať budete len príjem z prenájmu.

Zdravotné a sociálne odvody sa pri prenájme nehnuteľností neplatia. Zároveň však platí, že nemáte nárok na odpočítanie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, ani na daňový bonus. Dôvodom je, že ide o takzvaný pasívny príjem.

Čo všetko musíte zdaniť

Daň sa pri prenájme nehnuteľnosti neplatí len zo samotného nájomného, ktoré zaplatí nájomca. Zdaniť treba aj ostatné platby od nájomcu, teda aj takzvané poplatky za energie. Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sú tieto položky:

- nájomné dohodnuté v nájomnej zmluve,

- nájomné za hnuteľné veci, ktoré sú prenajímané ako súčasť nehnuteľnosti,

- príjmy za energie, ktoré uhrádza nájomca prenajímateľovi,

- príjmom sú aj platby za energie, ktoré platí nájomca priamo dodávateľovi, ale prenajímateľ má uzatvorený s dodávateľom zmluvný vzťah,

- kaucia od nájomcu sa stáva príjmom, ktorý treba zdaniť v prípade, ak vznikol dôvod, aby si ju majiteľ bytu ponechal; inak sa vedie len v evidencii a nezdaňuje sa.

Ak by chcel prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj doplnkové služby ako napríklad upratovanie nehnuteľnosti alebo stravovacie služby, bude už potrebovať živnosť.

Ako vypočítať daň

Prečítajte si tiež: Prečítajte si tiež: Na on-line komunikáciu o daniach si treba nechať rezervu Čítajte 

Platí, že príjmy z prenájmu sú oslobodené do výšky 500 eur. To znamená, že v daňovom priznaní sa uvádzajú zdaniteľné príjmy po odčítaní sumy 500 eur.

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjmy z prenájmu si rozdeľujú v rovnako alebo v inom dohodnutom pomere, ak je to pre nich výhodnejšie.

Ich výhoda spočíva v tom, že každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur. V rovnakom pomere si rozdeľujú aj výdavky.

To isté platí aj pre prenájom nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve viacerých vlastníkov, ktorí si príjmy a výdavky z prenájmu rozdeľujú v takom pomere, aký je ich podiel na vlastníctve nehnuteľnosti.

Nezabudnite na výdavky

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti získame tak, že od zdaniteľných príjmov odčítame preukázateľné daňové výdavky.

Uplatniť však môžeme len preukázateľné výdavky, teda také, ktoré súvisia s prevádzkou nehnuteľnosti. Hlavnou položkou pri výdavkoch teda budú dodávky elektrickej energie, plynu, vody a tepla.

Výdavkami môžu byť poplatky za stočné, odvoz smetí, používanie výťahu, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov. Pozor, nepatria sem príspevky do fondu opráv, poistenie bytu a daň z nehnuteľnosti.

Výdavky na zariadenie bytu, internet alebo televíziu si prenajímateľ môže uplatniť len vtedy, ak je v nájomnej zmluve uvedené, že nehnuteľnosť je vybavená nábytkom, spotrebičmi, internetovým a televíznym pripojením, a tieto poplatky sa zaratúvajú do ceny nájmu.

Pozor, výdavky na opravu a prestavbu nehnuteľnosti nie sú daňovým výdavkom v prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti je potrebné prepočítať koeficientom. Získame ho tak, že príjmy z nájmu (po odčítaní sumy 500 eur, ktorá je od dane oslobodená) vydelíme sumou príjmov pred oslobodením.

Výsledkom je koeficient. Týmto číslom vynásobíme výdavky súvisiace s prenájmom. Výsledná suma sa uvádza v daňovom priznaní v príslušnom riadku.

Výška dane z príjmu

Vo finále sa dostávame k základu dane z príjmov z prenájmu. Je to rozdiel zdaniteľných príjmov a výdavkov.

Pred výpočtom daňovej povinnosti je však potrebné urobiť ešte jeden úkon: zistiť celkový základ dane tak, že spočítame všetky čiastkové základy dane.

Ak celkový základ dane z príjmov nepresiahne sumu 35 268,06 eur, na výpočet dane sa použije sadzba 19 percent. Do základu dane treba započítať základ dane z prenájmu, zo zamestnania, zo živnosti a z ostatných príjmov.

Ak je základ dane vyšší ako uvedená suma, všetky príjmy nad touto hranicou sa zdania sadzbou 25 percent.

Ako viesť účtovníctvo

Prenajímateľ musí evidovať príjmy a výdavky spojené s prenájmom. Najjednoduchšou možnosťou je vedenie daňovej evidencie v danom roku. Jej forma nie je zákonom stanovená.

Evidenciu si môže prenajímateľ viesť elektronicky alebo si môžete príjmy a výdavky jednoducho ručne zapisovať do zošita.

Evidovať si treba pohľadávky z nájmu, záväzky voči dodávateľom, prehľad majetku a zásoby.

Ak ste nezarobili nič

Pri príjmoch z prenájmu daňovník nemôže vykázať daňovú stratu. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, do daňového priznania sa uvádzajú výdavky v rovnakej výške ako príjmy.

Základ dane je v takomto prípade nulový. Znamená to, že v roku, keď vaše výdavky prevýšili príjmy, daň neplatíte.