Ak by sa vytvoril rebríček najlukratívnejších realitných adries, bratislavské Staré Mesto by v ňom bolo veľmi vysoko. A nielen pre svoju polohu, ale aj pre málo voľných pozemkov či vhodných príležitostí pre nové projekty.
Bratislava priznala bytový problém. Ukázala, aký má plán Čítajte A práve v samotnom centre nájdete príklady, ktoré sa akoby vymykali logike.
Napríklad na rohu Lazaretskej a Cukrovej ulice nájdete vyše 15 rokov opustenú historickú budovu základnej školy. Historky hovoria o tom, že ju mestská časť zavrela po tom, čo ju pre nespokojnosť s vtedajšou riaditeľkou začali hromadne opúšťať žiaci.
Stalo sa to ešte v roku 2005, odvtedy chátra, pustne a ohrozuje okolie. Majiteľom komplexu je štát, presnejšie ministerstvo spravodlivosti. Plány, že tu zriadi okresný súd, sa doteraz nenaplnili. Hodnota pozemkov sa pritom môže počítať v miliónoch eur.
Ide tak len o jeden príklad zo stoviek ďalších. Štát podľa analytikov sedí na miliardách eur, ktoré by vedeli vyriešiť napríklad aj bytovú otázku.
Celoslovenský problém
Problém sa netýka iba hlavného mesta. Opustené či neefektívne využívané budovy nájdete po celom Slovensku. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc stavieb, bytov aj nebytových priestorov.
Ide o kolos, v ktorom je neporiadok. „Nikto presne nevie, kto čo presne vlastní, aký typ nehnuteľnosti, v akom stave dané budovy sú, ako sú využívané, aký majú investičný dlh, či sú zrekonštruované, či sú v pôvodnom stave alebo či sú vôbec funkčné,“ konštatuje Tomáš Hegedűš, generálny riaditeľ poradenskej a analytickej spoločnosti CBRE Slovensko.
Aj preto dochádza k paradoxným situáciám. Napriek tomu, že štát má vo svojom zásobníku tisícky budov, nakupuje ďalšie od súkromníkov. Príkladom bolo aj spomínané ministerstvo spravodlivosti, ktoré sa pred štyrmi rokmi rozhodlo hľadať nové sídlo.
Nakoniec sa rozhodlo presťahovať do budovy Výskumného ústavu zváračského. Zmluva pritom počíta s predkupným právom na vyše 20 miliónov eur. Tragikomické je, že budovu štát vyhodnotil na prelome tisícročia ako nepotrebnú a v roku 2002 ju predal za 20 miliónov slovenských korún.
Výskumný ústav zváračský. (zdroj: FOTO ARCHÍV SME - JOZEF JAKUBČO)Najčastejším argumentom štátu, resp. miest či samospráv pri neefektívnom spravovaní nehnuteľnosti je nedostatok financií. Podobne to bolo aj v prípade budovy základnej školy na Lazaretskej ulici. V roku 2014 ju kupovalo ministerstvo spravodlivosti s tým, že ju zrekonštruuje a zriadi v nej Okresný súd Bratislava I. Doteraz sa tak nestalo. Už v roku 2017 ministerstvo hovorilo o tom, že na to nemá vyčlenené peniaze.
Snaha by tu bola
Že situácia nie je ideálna, priznávajú aj mestá či samosprávy. Práve oni majú neraz o štátnych nehnuteľnostiach lepší prehľad ako štátni úradníci. Michal Kaliňák, ústredný riaditeľ kancelárie Združenia miest a obcí Slovenska (ZMOS), poukazuje na to, že z ich strany by záujem o štátne budovy aj bol, narážajú však na neochotu štátu.
„Podstata je v tom, že v prípade nevyužívaných štátnych budov sú len dve možnosti: buď v nich naďalej zostane pavučina a náklady štátu na servis, alebo budú poskytnuté na iný účel, v čom hneď vidíme výraznú pridanú hodnotu,“ konštatuje. Často to môže byť výhodné pre obe strany. Obce či mestá totiž pre svoje projekty nebudú musieť využívať a zaberať voľné plochy, ale využijú už postavené stavby.
Ak sa aj obe strany dohodnú, samospráva naráža na limity a problémy. „Ide o nedostatok financií a nedostatok personálu na obnovu. Sú to objektívne dôvody, štát a aj obce majú veľa rôznorodej agendy. Všetko je spojené s procesmi, ktoré majú svoje trvanie,“ vysvetľuje hovorkyňa hlavného mesta Katarína Rajčanová.
Podľa jej slov ak sa počas jedného volebného obdobia podarí začať opäť využívať čo i len štyri budovy, je to úspech. Aj preto si hlavné mesto dáva v tomto smere reálne plány. „Na prestavbu za účelom nájomného bývania máme zatiaľ vytypovaných päť objektov, ktoré sú v majetku hlavného mesta,“ naznačuje hovorkyňa.
Čo s nimi
Problematikou opustených budov aj areálov, ktoré vlastní štát či samosprávy, sa zaoberá aj urbanistka Milota Sidorová, ktorá spolu s ďalšími autormi stojí za publikáciou Nepredať! Zveľadiť!. V nej rozoberá problematiku revitalizácie budov.
Podľa jej slov je táto problematika mnohorozmerná a netýka sa napríklad len jedného ministerstva. „Mali by ho riešiť ministerstvá naprieč – nielen doprava a výstavba, ale aj životné prostredie, hospodárstvo a presahy nájdeme i do sociálnych vecí,“ hovorí Sidorová a dodáva, že štát by v tomto smere mal postupovať formou spolupráce so samosprávou.
Aj napriek tomu, že sa stavia rekordne veľa bytov, na trhu je ich nedostatok. (zdroj: TASR)„V prvom kroku bude skvelé, ak štát a samosprávy začnú tvoriť databázu týchto miest, piloty vidíme napríklad v Bratislave v Atlase brownfieldov. V Českej republike je táto databáza verejná a na základe parametrov miest je možné ponúknuť rôzne modely využitia, pričom predaj je len jedna z nich,“ porovnáva urbanistka.
O registri, ktorý by priniesol prehľadnosť, hovorí aj Hegedűš. V ňom by mali byť zaznamenané kľúčové parametre. „Napríklad v prípade administratívnych budov by to boli informácie typu: počet zamestnancov na štvorcový meter, počet stolov na zamestnancov, technické špecifiká budovy – výťahy, okná, izolácia, energetická náročnosť, strecha a pod.,“ hovorí Hegedűš a naznačuje, že keď bude mať štát tieto dáta spracované, môže pristúpiť k tvorbe komplexnej stratégie.
Na potrebe vytvorenia databázy sa pritom zhodujú viac-menej všetky oslovené strany. Napríklad aj mesto Bratislava, ktoré hovorí aj o vytvorení štátneho fondu, v ktorom by mohli byť sústredené všetky nepotrebné a nevyužívané budovy. „Mohol by integrovať potreby na ich adaptáciu a nové využitie,“ naznačuje Rajčanová.
Ďalším krokom by mohlo byť aj vyriešenie otázky financovania. „Pomohlo by tiež zjednodušenie podmienok štátnych úverov a dotácií, či zjednodušenie byrokracie s tým spojenej a aj zreálnenie podmienok verejného obstarávania pre samosprávy v oblasti nehnuteľností,“ hovorí Rajčanová.
Využitie
Na jednej strane sú stovky opustených budov, na strane druhej nedostatkové typy nehnuteľností. Do druhej skupiny patria hlavne byty. „Jeden z možných účelov využitia vidíme vo výstavbe nájomných bytov, a to bez ohľadu na to, o aký štandard by išlo,“ hovorí Kaliňák a dodáva, že druhou kategóriou by mohli byť sociálne zariadenia.
Práve otázka nájomného bývania je pritom v posledných mesiacoch čoraz aktuálnejšia. Ceny bývania podľa posledných čísel Národnej banky Slovenska napriek pandémii lámu rekordy. Bývanie je tak čoraz menej dostupné a najmä mladé rodiny môžu mať bytový problém. O potrebe vytvárania segmentu nájomného bývania hovorila už v predvolebnom boji strana Sme rodina. Zatiaľ však žiadne konkrétne kroky neboli predstavené.
Analytici pritom poukazujú na to, že práve nedostatočne využitý potenciál prázdnych budov môže byť riešením. Analytici z CBRE sa pozreli na efektívnosť využívania štátnych budov.
„Naša spoločnosť realizovala prieskum ohľadne štátnych administratívnych nehnuteľností v Bratislave a výsledky ukázali, že dve tretiny týchto budov sú využívané neefektívne a na druhej strane štátu chýba napríklad koncept nájomného bývania, zariadení pre seniorov, škôlky a školy – a mnohé z týchto nehnuteľností sú vhodné práve na tieto alternatívy,“ vysvetľuje Hegedűš.
Štát vlastní tisícky budov. Mnohé budovy budú potrebovať výraznejšiu investíciu do rekonštrukcie. (zdroj: Archív SME )Podľa prepočtov CBRE štát manažuje v hlavnom meste okolo 412-tisíc štvorcových metrov neefektívnych a administratívnych priestorov. Ďalších 111-tisíc štvorcových metrov si prenajíma od súkromníkov.
Ak by chcel štát modernizovať svoje kancelárske priestory, čo bežné súkromné spoločnosti robia, potreboval by do nich naliať odhadom 288 miliónov eur. CBRE však vypracovala model, ktorý predpokladá dva prístupy. Ten prvý by zoptimalizoval potrebný priestor a výrazne ho modernizoval.
Jednak by sa tým zmenšili potrebné administratívne plochy, ale aj zaviedli moderné kancelárske systémy aj s prihliadnutím na aplikovanie práce z domu či coworkingu. Pre potreby štátu by bolo ponechaných cca 200-tisíc štvorcových metrov administratívnych plôch.
Zvyšok by mohol byť pretvorený na projekty ponúkajúce napríklad nájomné bývanie. Odhadom by v rukách štátu zostalo asi 288-tisíc štvorcových metrov plochy, ktorú by mohol pretvoriť na nájomné byty. Tých je v slovenských mestách nedostatok.
Ak by sme vzali do úvahy, že priemerný byt má rozlohu 60 štvorcových metrov, takýmto prístupom by mohlo na trhu vzniknúť vyše 4800 bytov. Prenájom bytu by sa mohol pohybovať na úrovni 500 eur vrátane poplatku za správu a obnovu. Analytici spoločnosti pritom vypočítali, že ak by sa tento scenár zrealizoval, dokázal by štát na prenájme týchto bytov zarobiť ročne takmer 23,5 milióna eura.
Ide pritom o drahší model. Štát by podľa analytikov dokázal zarobiť aj pri nájomnom vo výške 250 eur, čo by bola schodnejšia cesta pre mimobratislavské projekty. V takomto prípade by ročný profit mohol atakovať hranicu deviatich miliónov eur.
Získané nájomné je len jedna časť benefitu. Zároveň by sa znížili náklady na prevádzku zastaraných kancelárskych priestorov.
Záujem na trhu je
Ide len o hrubé odhady, ale takýmto spôsobom by dokázal štát ušetriť stovky miliónov eur. CBRE hovorí dokonca o miliarde. Problémom by pritom nemusela byť ani otázka financovania. Do takéhoto projektu by mohol ísť štát samostatne cez úvery, alebo cez spoluprácu so súkromným sektorom.
Už teraz sa pritom na trhu objavujú firmy, ktoré majú záujem investovať dlhodobo v segmente nájomného bývania. Vstup do tohto sektora ohlásila poisťovňa Kooperatíva. Možnosťou by bola aj kombinácia dvoch uvedených prístupov napríklad formou PPP projektov, ktoré sú v segmente nehnuteľností v zahraničí úplne bežné v prípade nájomných bytov či domovov pre seniorov.
„Efektívne hospodárenie s nehnuteľnosťami v štátnej správe znamená množstvo ušetrených finančných zdrojov a optimálne pokrytie požiadaviek na občiansku infraštruktúru. Nemenej dôležitý je fakt, že optimalizáciou a modernizáciou administratívnych štátnych budov sa dosiahne zároveň zlepšenie samotných služieb verejnej správy voči občanom,“ porovnáva Hegedűš.
Analytici sa pritom pozreli len na Bratislavu, ďalšie tisícky štvorcových metrov opustených či málo využívaných plôch však majú aj ďalšie regióny, ktoré taktiež trápi aj bytová otázka. Aj preto by sa odhadovaná úspora na úrovni jednej miliardy eur mohla aj násobiť.
Má to aj ale
Na papieri vyzerá plán premeny kancelárskeho štátneho kolosu ako situácia, na ktorej dokáže štát zarobiť. Až také jednoduché to však nebude. Niečo ukazujú aj snahy Bratislavy, ktorá sa rozhodla vydať podobnou cestou a začala pripravovať premenu starých, nevyužitých budov na byty. Narazila však na praktické problémy.
„Pri väčšine nevyužívaných budov je to zložité. Veľká časť tohto fondu slúžila na administratíve účely a je dispozične či šírkou traktu nevhodná na to, aby v ňom vznikli byty. Neplatí teda, že každá budova sa dá efektívne upraviť na nájomné byty,“ vysvetľoval v rozhovore pre INDEX Juraj Šujan, poradca primátora Bratislavy pre rozvoj mesta, územné plánovanie a komunikáciu s developermi.
Ak sa aj budova dala prerobiť na objekt s nájomnými bytmi, mesto narazilo na ďalšie komplikácie. „Sme výrazne obmedzovaní technickou normou, ktorá určuje minimálny počet odstavných stojísk. Ak by sme aj budovu vedeli prerobiť na nájomné byty, zväčša nevieme dodatočne vyriešiť parkovanie,“ opisoval Šujan.
Vallov poradca pre výstavbu: Nechceme v Bratislave ďalšie nocľahárne Čítajte Kým prvý problém sa nedá ľahko vyriešiť, druhý áno. V tomto smere by štát mohol prehodnotiť parkovacie normy. V západných štátoch je bežná úplne opačná prax ako na Slovensku. Kým u nás sa stanovuje minimálny počet parkovacích stojísk, na Západe maximálny. Platí totiž jednoduché pravidlo, že keď človek má kde zaparkovať, príde na miesto autom. Otázny však zostáva vplyv pandémie na správanie ľudí aj rizikovosť používania MHD.
Výzva čo ďalej
Štát sedí na obrovskom majetku, ktorý má od ideálneho spravovania ďaleko. Špekulovať môžeme o stave kancelárskych budov, o ich spravovaní či ideálnom využití. Vo vláde má otázku využitia nepotrebných budov na starosti podpredseda vlády SR pre legislatívu Štefan Holý zo Sme rodina. Práve jeho strana avizovala veľký plán výstavby nájomných bytov. Rolu by v ňom mali zohrávať aj nevyužité stavby v majetku štátu.
Akú, je otázne. Na naše otázky podpredseda vlády neodpovedal. Potenciál celého sektora je pritom obrovský. Či bude aspoň z časti využitý, môžu ukázať aj najbližšie mesiace. Možno však neukážu nič. Až také veľké prekvapenie by to nebolo.
Existujú pozitívne príklady
Urbanistka Milota Sidorová poukazuje na to, že opustené a nevyužívané budovy sa dajú využívať aj spoločensky prínosnejšie. Príkladom sú viaceré modely fungovania a manažmentu komunitnými a kultúrnymi developermi. „Za jeden z prvých úspešných príkladov môžeme považovať košickú Tabačku, bratislavskú Starú Tržnicu či Novú Cvernovku,“ hovorí Sidorová.
Podľa jej slov sa systémovo problematikou zaoberá Trnavský samosprávny kraj, ktorý spoluvydával manuál obnovy budov, rovnako týmto spôsobom regeneruje nehnuteľnosť piešťanskej Arty. Opustenú budovu gymnázia vo Zvolene revitalizuje na podobných princípoch aj Banskobystrický kraj.
„V procese revitalizácie zahrnulo participáciu s verejnosťou iI architektonickú súťaž. Banskobystrický samosprávny kraj založil aj mini oddelenie, ktoré sa týmto projektom bude venovať po celom kraji. Je to veľmi pozitívny trend a verím, že dá jasný signál i štátu,“ chváli urbanistka.
Príkladom oživenia nevyužívanej budovy je aj projekt Novej Cvernovky v Bratislave. (zdroj: Nová Cvernovka)
