Bratislava bola lákavou destináciou pre zahraničných investorov na prelome milénia, dnes to už neplatí. V rozhovore pre INDEX to hovorí výkonný riaditeľ slovenskej pobočky realitno-poradenskej spoločnosti CBRE Tomáš Hegedűš.
Podľa jeho slov zaostávame vo viacerých smeroch. Atraktivita hlavného mesta pritom veľa napovedá aj o atraktivite celej krajiny. Slovensko má pred sebou viacero výziev či už pri prijímaní nového stavebného zákona, alebo pri nastavovaní ďalších opatrení, ktoré by mali pozíciu krajiny zlepšiť.
V rozhovore sa dočítate aj:
- Prečo Bratislava a Slovensko zaostáva za susedmi.
- Komu môže konkurovať hlavné mesto.
- Prečo sú rekonštrukcie verejných budov urobené zle.
- Či potrebujeme nový stavebný zákon.
- Ako sa pozerá na situáciu na realitnom trhu.
Vaša spoločnosť prichádza s mnohými zahraničnými firmami do kontaktu v čase, keď sa rozhodujú, či prídu na Slovensko. Zlepšila sa pozícia krajiny oproti minulým rokom, keď ich lákate, že podnikať by mohli práve u nás?
Je to ťažká otázka pre to, že bol covid. Väčšina investičných rozhodnutí bola pozdržaná či odložená na neskoršie. V zásade však pozíciu Slovenska veľmi dobre ilustruje postavenie krajiny v rôznych rebríčkoch ako napríklad Doing Business (Slovensko bolo v roku 2019 na 146. mieste, pozn. red.) či rebríčky hodnotiace kvalitu života, startupov či expatov.
Situácia sa v rebríčkoch síce v posledných rokoch zlepšuje, bohužiaľ, stále ťaháme za kratší koniec najmä oproti Maďarsku v rámci krajín V4.
Jedna vec je pozícia v rebríčku, druhá priame vyjednávanie o príchode. Sú rebríčky odzrkadlením reálneho stavu?
Každý jeden výber prebieha v súťažnom prostredí. O investície bojujeme spolu s ďalšími krajinami východnej Európy a občas aj so štátmi na Balkáne. Každá jedna firma si komplexne prejde podmienky na trhu v dotknutých krajinách. Zisťuje také veci, ako sú prítomnosť pracovnej sily, jej schopnosti, daňové zaťaženie, stavebné záležitosti a podobne.
Stačí sa pozrieť, ako rýchlo postavila Tesla fabriku Gigafactory v Nemecku. Išlo o investíciu v lese, proti ktorej boli aj protesty. Všetky povolenia však firma dokázala vybaviť v priebehu pár mesiacov a fabrika je pred dokončením. Ak by si firma vybrala Slovensko, doteraz by ešte nezačala ani kopať.
Pružnosť pri vydávaní stavebných povolení je však len jednou z prekážok.
Áno. Tu musíme hovoriť o ďalších faktoroch ako dostupnosť pracovnej sily, dostupnosť lokality, celý zásobovací reťazec, daňové aj odvodové záležitosti.
Práve v týchto záležitostiach strácame? Najmä ak porovnávame Bratislavu s mestami ako Praha, Varšava či Budapešť? Viedeň v tomto porovnávaní radšej nespomínam.
V tomto smere sa môžeme baviť o dvoch rôznych odvetviach. Kým priemyselní investori smerujú skôr do regiónov, investori zo znalostnej ekonomiky, ako sú zdieľané centrá, si vyberajú skôr väčšie mestá. V tomto smere Bratislave nie je preferovanou lokalitou. Dnes môže konkurovať skôr sekundárnym mestám ako Lodž, Krakov, Gdansk či Brno. Nemôžeme sa porovnávať s takými mestami ako Praha či Varšava.
Zlepšuje sa to alebo sa to zhoršuje?
Nebadáme výrazné zlepšenie.
Je to dané nečinnosťou alebo tým, že sú iné krajiny a mestá aktívnejšie a robia veci navyše?
Všade na svete prebieha súťaž miest. Pekným príkladom je Amerika, kde mestá súťažia o investorov, ale aj o talenty. A nejde len o ľudí, ktorí chodia do práce, ale aj o tých, ktorí vedia robiť z domu, ako sú freelanceri či slobodné povolania. Títo si pre život vyberajú miesta na základe určitých kritérií, ako sú bývanie, zábava, práca, ale aj dostupnosť a kvalita škôl či zdravotnej starostlivosti.
V týchto hľadiskách Slovensko za susedmi zaostáva. Zoberte si, že v Česku sú podľa mojich informácií všetky nemocnice zrekonštruované vo vysokom štandarde. Vidíme to potom na počte slovenských doktorov, ktorí odchádzajú do Česka.
Keď sa ako talent rozhodujete, kde budete žiť, do výberu vám zasahujú aj faktory ako kultúrne vyžitie či náklady na bývanie. V tomto smere Bratislava nie je na popredných miestach. Aj cudzinci, ktorí študovali na Slovensku, sa po skončení štúdia pozerajú po iných krajinách a často nezostávajú u nás.
Tomáš Hegedűš, výkonný riaditeľ CBRE Slovensko (zdroj: SME - Marko Erd)Jedna vec je lákanie talentov, ďalšou odchod domácich študentov. Čo by mal v tomto smere spraviť inak štát?
Určite by mala vzniknúť stratégia pre Bratislavu samu osebe. Konkurencieschopnosť krajiny je vždy závislá od konkurencieschopnosti hlavného mesta. Richard Florida o tejto problematike napísal známu knihu s názvom Whos Your City.
V tomto smere to však Bratislava sama neurobí a neurobí to ani kraj. Musí to byť komplexná stratégia, ktorá určí konkurenčnú stratégiu mesta/kraja. Bohužiaľ, vidíme úpadok stredného aj vysokého školstva.
Ďalšími témami sú šport či kultúra. Osobitnou kapitolou je dostupnosť bývania. Je to celý komplex vecí, ktoré rozhodujú o atraktivite mesta. A treba povedať, že na prelome milénia mala Bratislava veľkú atraktivitu a dokázali sme lákať mnoho investorov, čo už, žiaľ, dnes neplatí.
“Aj cudzinci, ktorí študovali na Slovensku, sa po skončení štúdia pozerajú po iných krajinách a často nezostávajú u nás.
„
Máte pocit, že sa na Slovensku niečo robí? Vidíte aspoň nejaké čiastkové kroky?
Zložitá otázka. Nie som expert na školstvo, ale dlho sa hovorí o tom, že sa univerzity zlúčia. Zlúčia sa však aj naozaj? A kedy? O rok, o dva? Napríklad v Česku môžeme pozorovať fungovanie špičkových vedecko-technologických kampusov vo viacerých mestách, ako sú Brno, Ostrava, Praha, v príprave je ďalší v Hradci Králové. Ostatné mestá idú výraznými krokmi dopredu a my sa tu bavíme o tom, že asi zlúčime univerzity.
CBRE vypracovalo štúdiu, ktorá poukázala na to, že štát vie lepšie využiť svoje budovy a dokonca na nich aj zarobiť. Našli ste na ňu odozvu?
Bola v zásade pozitívna. Je teraz na predstaviteľoch štátu, ako s tým naložia. Štát by si mal v prvom rade spraviť audit nehnuteľností a určiť, aké budovy potrebuje a aké nie. Stačilo by, aby vznikli manuály na rekonštrukciu jednotlivých typov nehnuteľností. Aby sa nestávalo to, čo napríklad na letisku v Poprade či na okresnom úrade v Bratislave. Na oboch miestach síce prebehli rekonštrukcie, boli však vyhotovené tak lacno, že už o pár rokov po dokončení si pýtajú ďalšiu rekonštrukciu.
Lacno a nevkusne. Po rokoch úpadku hľadáme, v čom sme vynikali Čítajte Znamená to, že aj keď teda na štátnych a verejných budovách prebehne rekonštrukcia, je vyhotovená zle?
Nie všetky. Sú také, ktoré sú vyhotovené veľmi kvalitne ako napríklad Bratislavský hrad. Väčšinou sú však urobené veľmi nekvalitne. Je to dané tým, že nebol zavedený tzv. dizajn manuál, urobil sa len hrubý výkaz výmer a „vytendroval“ sa najlacnejší dodávateľ. Dvere však viete kúpiť za 20 eur, ale aj za 200 eur.
Napríklad v školách musíte kupovať také materiály, ktoré aj po 20 rokoch nemusíte meniť. Linoleum viete kúpiť za 50, ale aj za päť eur. Ak by existoval manuál, ten by stanovoval potrebnú kvalitu, ktorou by sa rekonštrukcia musela riadiť.
Takýmto prístupom sa riadia komerčné nehnuteľnosti. Pri štátnych však úplne chýba?
V západných krajinách je to úplný štandard, u nás chýba. Existujú presne stanovené manuály, ktorými sa riadia architekti. Okrem iného vypadáva aj možnosť korupcie. Manuály totiž vedia určiť náklady na jednotlivý druh rekonštrukcie a vypadáva tak možnosť ich výraznejšieho ovplyvňovania.
Takýmto manuálom pritom viete regulovať aj ďalšie činnosti. Napríklad, ak by si štát určil, že na jedného zamestnanca môže pripadať najviac 10 štvorcových metrov pracovnej plochy, vie ušetriť na prevádzkových nákladoch, nájme či nábytku. Niektoré úrady totiž toto číslo prekračujú aj trojnásobne. Stačilo by pritom jedno rozhodnutie a úspory by boli veľké.
Tomáš Hegedűš (41)
Vyštudoval Ekonomickú univerzitu v Bratislave. Pred príchodom do realitno-poradenskej spoločnosti CBRE pôsobil v automotive sektore a developerstve. Od roku 2012 zastáva pozíciu výkonného riaditeľa CBRE Slovensko.
Prečo to podľa vás štát doteraz nespravil?
Podľa mňa sme pod časovým tlakom. Majú prísť prostriedky z Fondu obnovy a tie treba rýchlo vyčerpať. Cieľom nie je mať efektívne budovy, ktoré by prilákali talenty, ktoré by následne poskytovali kvalitné služby pre občanov, ale jediným cieľom je zvýšiť energetickú efektivitu budov.
Obávate sa teda toho, že prostriedky z Fondu obnovy sa v tomto sme neefektívne využijú.
Obávam sa, že áno. Určite budú aj veľmi dobre zrealizované projekty, ale priemer budú silný podpriemer.
Kde sa stala chyba?
Development je veľmi odborná záležitosť. V Československu bolo obrovské know-how v oblasti developmentu za socializmu, keď sa stavali státisíce bytov aj ďalšie stavby ako múzeá či nemocnice.
To know-how sa však po revolúcii akoby vytratilo, keď sa rozpustili tímy vo veľkých štátnych projekčných spoločnostiach. Dnes títo odborníci štátu chýbajú. Stavia sa málo a dobrých rekonštrukcií by sme vedeli spočítať na prstoch jednej ruky.
Na Západe to riešia jednoducho, keď za všetky nehnuteľnosti je zodpovedná jedna organizácia. Tak je to napríklad v Rakúsku, kde funguje akýsi štátny developer, ktorý manažuje prípravu aj realizáciu verejných stavieb. To je aj návod pre nás. Mala by sa zriadiť organizácia, ktorá bude zodpovedať za výstavbu, predaj aj prenájom budov.
Vidíte nejaké zmeny aspoň v Bratislave na úrovni mesta?
S hlavným mestom spolupracujeme len na niektorých projektoch , čo sme však mali možnosť odpozorovať je, že napríklad pri rekonštrukcii kúpeľov Grössling sa veci pripravujú veľmi profesionálne, ako v kvalitných developerských firmách.
Tiež sa mi páči, že mesto prijalo dizajn manuál na opravu chodníkov a križovatiek, ktorý okrem iného stanovuje, že chodníky budú vyzerať v meste rovnako. Dá sa odkontrolovať a porovnať kvalita práce a aj cena je vždy plus-mínus rovnaká.
Mrzí vás to, keď prídete do nejakej verejnej budovy a vidíte, že jej rekonštrukcia nebola urobená dobre?
Tým, že sa týmto živíme, tak vidíme, že vyhrala najlacnejšia cena. Ale vieme, že celkový účet bude dvakrát až trikrát taký veľký počas jej životnosti. Stále je totiž lepšie urobiť niečo raz a poriadne a vydrží to 30 rokov, ako to stále plátať.
Na štátne strane je to asi rovnaké, pozorujete však zlepšovanie situácie na strane súkromných spoločností a developerov?
Myslím si, že development prešiel kvalitatívnymi skokmi. Naši developeri sú lídrami aj v zahraničí, v Česku, Poľsku či v Londýne. Stačí sa pozrieť, s kým naše firmy spolupracujú. Či už ide o Zaha Hadid, či o Foster+Partners, Benoy, alebo o iné ikonické architektonické štúdia. Mnohé zo stavieb, ktoré realizovali naše firmy, sú nádherné. Vysoko kvalitné z funkčnej aj z estetickej stránky. Treba aj povedať, že ich developeri stavajú v čase a aj rozpočte.
Vy ste boli aj v skupine, ktorá pripravuje stavebný zákon. V čom môže pomôcť jeho zmena?
To, čo sa medializovalo v súvislosti so stavebným zákonom, že sme v rebríčku Doing Business v kategórii dĺžky povoľovania stavieb na 146. mieste, je veľmi zjednodušený pohľad. Rebríček totiž hodnotí len jednoduché stavby, ktoré neprechádzajú cez systém EIA (posudzovanie vplyvu na životné prostredie, pozn. red.). Realita je ďaleko horšia ako tých 300 dní, ktoré ukazuje spomínaný rebríček.
Zložitejšie projekty ako kancelárske komplexy či bytové domy tento termín nedosahujú ani zďaleka. V niektorých prípadoch počítame čas od kúpy pozemkov až po začiatok vstavby aj na roky, neraz aj na desať. Čo by mesto stratilo, ak by to bolo skôr? No nič, len by to bolo krajšie, bez ekologických záťaží a opustených areálov. Výstavba je brzdená často umelo a neviem s akým cieľom.
Tomáš Hegedűš, výkonný riaditeľ CBRE Slovensko (zdroj: SME - Marko Erd)Predstavitelia miest môžu argumentovať tým, že aj vďaka ich tlaku je nový projekt napríklad menší prípadne viac akceptovateľnejší voči okolitému prostrediu. Proti zmenám, ktoré má zaviesť stavebný zákon sa búria. Podľa vás neprídu o kompetencie?
Nie je to pravda. Už notorický je známy príbeh HB Reavisu, ktorý prišli do Varšavy a chceli postaviť výškovú budovu priamo v centre. Mesto ich však stoplo a opýtalo sa ich, či by ich projekt nemohol byť ešte vyšší. A tak stavajú najvyššiu budovu v Európskej únii s jedným s najlepších architektov na svete. Toto by mal byť záujem štátu aj miest. Mali by sa developerov pýtať, s akými architektmi pracujete. Mali by tlačiť na to, aby to boli najlepší architekti na svete.
Problémom však nie sú veľkí, ale menší developeri. Neraz chcú stavať firmy, ktoré dovtedy nič nestavali.
Ja si myslím, že problémom sú samosprávy. To je obrovský problém. V prvom rade si treba ujasniť, že stavebné konania sú prenesená právomoc zo štátu. Mestá a obce by sa mali zamerať na vytváranie kvalitných územných plánov. Aby bolo jasné, že keď si ako občan-developer kúpim pozemok, na ktorom môže stáť rodinný dom, tak ho tam aj postavím.
Rovnako ako je to v Anglicku či v iných štátoch. Nemôžem sa sedem–osem rokov trápiť so získavaním všetkých povolení. Pozrite sa na situáciu v Bratislave. V oblasti komerčných nehnuteľností nemáme na Slovensku ani jedného zahraničného developera. Pritom tu boli, ale všetci tento trh opustili.
Slovensko sedí na časovanej bombe. Následky pocítime všetci Čítajte Čo ich k tomu viedlo?
To, na čo sú zvyknutí z okolitých krajín, u nás neplatí. Na tomto trhu nevedeli podnikať. Hovorí to o tom, že sme vysoko netransparentný trh a máme tu veľmi nepriaznivé podnikateľské prostredie. Je to zrkadlo primátorov a starostov. A to nehovorím o tom, že v tomto prostredí sa môžu živiť kadejaké pokútne skupiny, ktoré bránia v procese povoľovaní, keď vyžadujú fontánky a iné podivné požiadavky. Je čas na zmenu.
Tá zmena je by mala byť radikálna. Niekoho poteší, niekto stratí svoje kompetencie, ale len tie, ktoré hlboko nezvládla. Áno, nájdu sa obce či mestá, kde stavebné povolenie na bytovku získame za rok, ale určite to nie sú veľké mestá. Sú to výnimky, ktoré potvrdzujú pravidlo.
Z toho, čo hovoríte, vyplýva, že jedným z hlavných problémov súčasného stavu je korupcia.
Ja nemám priamu skúsenosť s korupciou, ale zrejme je to kombinácia veľkej poddimenzovanosti stavebných úradov, kvality ľudí , ktorí na nich pracujú, ich ohodnotenia, komunálnej politiky a zrejme aj možnosti si finančne prilepšiť.
Ak by sme žili v ideálnom svete, s ktorými opatreniami by sme mali začať ako prvými?
To, čo naštartovalo ministerstvo hospodárstva, ale aj snaha zmeniť stavebný zákon či zreformovať zdravotníctvo, sú prejavom vôle robiť veci inak. Otázka však je, ako zákony dopadnú na konci dňa a ako sa ich podarí implementovať. Napríklad ministerstvo hospodárstva si dalo za cieľ, aby sme v spomínaných rebríčkoch minimálne dobehli okolité štáty.
Toto by bol dobre merateľný cieľ pre vládu, ktorá by takýmto spôsobom vedela ohodnotiť svoje pôsobenie. Stačilo by sa pozrieť na to, ako sme sa posunuli v rebríčku na konci volebného obdobia. Veľa vecí sa však nedá vyriešiť v priebehu jedného roka či dvoch rokov. Neraz ide o dlhodobé ciele. Bol by som rád, keby novinári aj odborná verejnosť tlačili v dôležitých ukazovateľoch na zmenu.
