Utorok, 7. december, 2021 | Meniny má AmbrózKrížovkyKrížovky

Šéf Lucronu: V Trnave sa nám podniká lepšie ako v Bratislave

Mohli by sme stavať aj viac, hovorí Zoltán Müller.

Zoltán Müller, CEO spoločnosti Lucron. (Zdroj: Lucron)

Ceny bývania neustále rastú, developeri nemajú problém predávať byty z papiera dlho pred ich dokončením. Napriek tomu Zoltán Müller, šéf skupiny Lucron, ktorá stojí za projektmi Vydrica, Nesto či Malé Krasňany, nehovorí o developerských zlatých časoch.

Problémy spôsobujú sektoru najmä skokovo rastúce ceny stavebných materiálov. Ak by sa však úradom podarilo skrátiť povoľovanie, developeri by mohli stavať oveľa rýchlejšie, tvrdí Zoltán MÜLLER v rozhovore pre INDEX.

Na realitnom trhu panuje nedostatok bytov, záujem o nové bývanie pritom stále rastie. Môžeme hovoriť o zlatých časoch developerov?

Nemyslím si, že zažívame zlaté časy. Prostredie, v ktorom podnikáme, je veľmi náročné. V súčasnosti napríklad stúpajú ceny všetkých vstupov, a to pomerne výrazne. V tomto sektore podnikám 15 rokov a mám pocit, že tie časy sú stále rovnaké. Vždy musíme riešiť nejaké problémy a hľadať riešenia.

Dnešné problémy sú zrejme iné ako pred desiatimi rokmi. Vtedy ste rozbiehali projekt Arboria, celý trh bol ochromený krízou a predaje úplne zastali.

Začal som v roku 2005 a o dva roky neskôr sme kúpili projekt Eden Park. Pri ňom sme zažívali extrémne časy, keď som sa do mojej kancelárie musel predierať cez zástupy záujemcov o nový byt.

Máte pravdu v tom, že Arboriu sme rozbiehali v čase takzvanej krízy, ale my sme verili trhu bývania. Chceli sme vymyslieť produkt, ktorý je žiadaný a zároveň dostupný.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Ako sa vám v súčasnosti predávajú projekty?

V Trnave máme v predaji Arboriu, v Bratislave Vydricu a Nesto. Nesto sme začali predávať len v rámci skupiny Friends and Family, čo sú naši zákazníci z predchádzajúcich projektov. Projekty Urban Residence a Malé Krasňany (oba v Bratislave, pozn. red.) sme už vypredali.

Ceny Vydrice by mohli vzbudzovať hejt

Aké je percento predajnosti vo Vydrici?

Momentálne je to vyše 50 percent.

Pri tomto projekte pozorujeme nový trend, keď developer zatajuje cenníkové ceny bytov. Prečo to robíte?

Vydrica je typ projektu, pri ktorom by nebolo dobré mať verejný cenník. Vzbudzovalo by to príliš veľa pozornosti medzi ľuďmi, ktorí si byty nechcú kúpiť a nie sú cieľovou skupinou. Zbytočne by to vzbudzovalo hejt.

Myslíte negatívne komentáre na sociálnych sieťach?

Áno, napríklad.

S predajnosťou ste spokojný?

Áno, keďže sme ešte nezačali s výstavbou, ktorá bude trvať takmer tri roky. Máme tak pred sebou tri roky predaja. Nie je dobré mať návalový záujem, je lepšie, keď si prácu rozložíte. Povedali sme si, že by sme chceli predávať dva byty mesačne.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

V akej fáze je Vydrica momentálne? Už teraz môžeme hovoriť o časovom sklze.

Tento projekt je mimoriadne náročný. Na začiatku sme si pripravili časový harmonogram s tým, že je realistický. Už vtedy sme si dali výrazne viac času než pri iných projektoch. Zistili sme však, že situácia je komplikovanejšia, príprava trvala výrazne dlhšie.

Máme právoplatné stavebné povolenie a tendrujeme generálneho dodávateľa stavby. Predpokladám, že koncom tohto roka začneme s výstavbou hlavných objektov prvej etapy. Pri ďalších etapách stále prebiehajú prípravné práce.

O tom, že Lucron má záujem o Vydricu, sa hovorilo niekoľko mesiacov predtým, ako ste projekt prevzali. Neľutujete, že ste do tohto projektu šli?

Vydrica nás z profesijného hľadiska vždy lákala. Chceli sme urobiť projekt, ktorý má mestu čo dať a pre iných developerov je možno náročný.

Bojovali sme sami so sebou a s komplexnosťou projektu. Striedali sa obdobia, keď sme do toho chceli ísť a keď nie. Popritom sme si robili due diligence projektu. To trvalo relatívne dlho. Mali sme podmienky, ktoré sme neprekročili.

Keď sa na to pozriem s odstupom času, tak s dnešnými skúsenosťami a pri dnešnom veku by sme do toho znova asi nešli. Vydrica však ostáva naším kľúčovým a referenčným projektom, ktorý vybudujeme tak, aby bol výkladnou skriňou Bratislavy.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

V minulosti sa hovorilo o lepšom prepojení Vydrice a Hviezdoslavovho námestia. Tomu však bránia mostné nájazdy. Rokujete o tom s mestom?

Táto idea vznikla na pôde mesta. Ja ju považujem za víziu 2050. Nie je to niečo, čo by sme presadzovali. Videli sme návrhy a myslím si, že by bolo dobré, keby sa historické centrum rozšírilo do takej podoby, v akej bolo kedysi.

Fakt je, že dopravná situácia v meste sa zmenila a táto lokalita by mohla byť dopravne degradovaná, keď by sa mohli viac využívať iné úseky. Ale je to na rozhodnutí mesta. Keď sme pri meste, pripravujeme s ním architektonickú súťaž rekonštrukcie Vodnej veže, ktorá sa nachádza vo Vydrici.

Nesto pred spustením

Ďalším projektom, ktorý budete realizovať niekoľko rokov, je Nesto. V akom je štádiu?

Projekt Nesto sme rozdelili na dve základné územia. Prvým je Nesto juh, ktoré je prístupné z Kopčianskej ulice a má rozlohu zhruba osem hektárov. Má vydané územné rozhodnutie, niektoré úseky majú aj právoplatné stavebné povolenie. S výstavbou chceme začať do konca tohto roka.

Nesto sever je prístupné z diaľnice a je v štádiu hľadania urbanistického riešenia. Pripravujeme podklady na medzinárodnú urbanistickú súťaž. Snažíme sa toto územie riešiť dôkladne, keďže má európsky význam a v minulosti cezeň viedla železná opona.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Je to s Nestom jednoduchšie než pri Vydrici?

Každý projekt má špecifické zvláštnosti. Na Vydrici sú všetky okrajové podmienky a aj územie mimoriadne komplexné. Samotný projekt je pomerne jednoduchý. Budovy sú jasne definované, rovnako ako uličné čiary, hýbeme sa v rámci zväzujúcich mantinelov.

Pri projekte Nesto spočíva komplikácia v tom, že máte obrovské územie s rozlohou takmer päťdesiat hektárov a biely papier. To je mimoriadne náročné.

Už ste spomínali, že v Neste ste začali predávať byty. Budú prvé objekty v rámci Nesta bytové domy?

Áno, ako prvé postavíme bytové domy.

Za koľko predávate byty?

Vychádza to zhruba na štyritisíc eur za štvorcový meter.

Stále platí, že svoje sídlo chcete premiestniť do tohto projektu?

Platí to. Z dlhodobého hľadiska je Nesto naším vlajkovým projektom. Je oveľa väčší ako Vydrica. Chceme tam premiestniť naše sídlo, aby sme mali celý projekt pod kontrolou.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Nájomné byty

Pri predstavení Nesta ste avizovali, že v ňom budú rôzne formy bývania vrátane nájomného. Prečo ste sa rozhodli ísť do tohto konceptu?

Nesto má byť plnohodnotná mestská štvrť. Bude mať bývanie, prácu, školu, športové aj kultúrne využitie. Mali by ste tam nájsť všetko. Vrátane nájomného bývania.

Žil som 25 rokov v Nemecku, kde je nájomné bývanie niečo bežné, je to forma štartovacieho bývania. To je jeden dôvod. Druhý je ten, že hypotéky sú čoraz menej dostupné a pre mnohých mladých ľudí sú aj neatraktívne, keď sa nechcú viazať na dlhé roky.

Vidíme, že v Bratislave je segment nájomných bytov veľmi špecifický. Takmer vždy ide o staré zdedené byty, ktoré nevzbudzujú dôveru.

Správcom týchto nájomných bytov chcete byť vy?

Áno, chceme to byť my.

Kedy by mali prísť nájomné byty do ponuky?

Zatiaľ sa o tejto téme relatívne málo hovorí, nemáme veľa dopytov. Z časového hľadiska by sme tento produkt vedeli ponúknuť možno o rok-dva. Oveľa bližšie sme s nájomnými bytmi v Trnave.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

O čo tam ide?

V Trnave spúšťame segment nájomného bývania v spolupráci s poisťovňou Kooperativa. Máme tam 51 nájomných bytov, ktoré im budeme spravovať a prenajímať. Kooperativa je investor.

Kooperativa vyhlásila, že chce dvetisíc vlastných bytov. Budete s ňou spolupracovať aj pri ďalších projektoch?

Nevylučujem to.

Čo sa stalo, že nájomné bývanie je pre developerov zrazu atraktívne?

Neviem, čo sa zmenilo, treba sa pýtať iných. My sme sa touto myšlienkou zaoberali dlho, minimálne päť rokov.

Nájomné byty sú špecifické v tom, ich návratnosť je dlhodobá. Ak do nich chcete ísť, musíte ich plánovať ako dlhodobé pôsobenie. Majú sa stať ďalším pilierom podnikania Lucronu?

Áno, rozmýšľame o tom tak.

Skryť Vypnúť reklamu

Ďalšou možnosťou je, že balík nájomných bytov ponúknete napríklad fondom.

Aj to je jedna z možností. Zatiaľ si obe nechávame otvorené. Buď budeme spolupracovať s niektorou z finančných inštitúcií, alebo do toho pôjdeme s vlastnými zdrojmi. Máte pravdu v tom, že je to dlhodobé financovanie a je to iné ako rýchle developerské projekty.

Nový zákon by umožnil stavať viac

Ako sa vám podniká v Bratislave?

V zásade celkom dobre. Ale ako som povedal, developerský biznis má svoje úskalia a tie sú v Bratislave určite väčšie ako napríklad v Trnave.

Čiže v Bratislave sa podniká ťažšie ako v Trnave?

Výrazne ťažšie.

V čom napríklad?

Je to spôsobené najmä tým, že v Bratislave máme mestské časti a magistrát. Duplikuje sa povoľovací proces, pričom magistrát má o špecifickom území často inú predstavu než mestská časť.

Nad rámec toho sú na magistráte viaceré oddelenia, ktoré majú takisto rozličné názory na danú tematiku alebo si kladú neúmerné podmienky na výstavbu. Z tohto dôvodu je mimoriadne zdĺhavé a náročné získať kladné a realizovateľné stanovisko k projektom.

V developerstve pôsobíte 15 rokov. Zlepšila sa situácia po nástupe nového primátora?

Zaznamenali sme veľa pozitívnych impulzov, ale potrebuje ešte dlhšie obdobie na to, aby odstránil všetky neduhy.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

V posledných mesiacoch sa diskutovalo o novom stavebnom zákone. Čo hovoríte na jeho návrh?

Pre nás je stavebný zákon vonkajším mantinelom, ktorý musíme akceptovať. Vieme sa zžiť s novým aj so starým stavebným zákonom. Jednoducho, s akýmikoľvek pravidlami, ktoré sú jasné a platné pre všetkých.

Z pohľadu developerov je možné, že nový stavebný zákon by priniesol určité zrýchlenie, ktoré je želané. Jedine zrýchlenie povoľovacích procesov môže prispieť k tomu, aby sme stavali viac. Aby sme zvýšili ponuku na trhu a zmiernili tlak na trhu. Či je to správna cesta, to sa neodvážim komentovať.

Mnoho developerov sa sťažuje na dlhé časové lehoty na úradoch. Ak by ste vedeli stavať rýchlejšie, prejavilo by sa to na cenách?

Určite áno. Keď kupujete pozemok a dlho na ňom nemôžete stavať, prejaví sa to aj na cene ponúkaného produktu, ktorý na ňom vyrastie.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Ceny bytov porastú

Súčasné ceny bytov sa vám zdajú primerané?

Ceny bytov sú primerané ekonomickým podmienkam na svete. Tlačenie peňazí do ekonomiky spôsobuje, že všetky veci, ktoré majú reálnu hodnotu, sa nakupujú v určitej cene.

V porovnaní s platmi tá cena nie je adekvátna, ale keď si zoberiete, že financovanie cez hypotéku je takmer nulové, tak ceny bytov nie sú premrštené. O tom svedčí aj dopyt po bývaní.

Môže prísť odchýlka smerom nadol, ale z dlhodobého hľadiska ceny bytov porastú.

Keďže ceny surovín v poslednom čase rastú a niektoré atakujú rekordy, asi nemôžeme hovoriť o tom, že ceny bytov ďalej neporastú.

Myslím si, že budú naďalej rásť. Je to prirodzené, je to normálne a nahrávajú tomu viaceré faktory. Napríklad to, že do Bratislavy sa bude sťahovať každý rok viac ľudí.

Čítal som nemeckú štatistiku, ktorá hovorí o tom, že jednopercentný nárast počtu obyvateľov sa na cene bývania prejaví rastom minimálne na úrovni 3,5 percenta.

Ďalším faktorom je inflácia. Ceny bytov tak budú stále rásť. Áno, môže prísť odchýlka smerom nadol, ale z dlhodobého hľadiska ceny bytov porastú.

Do akej miery vám rastúce náklady spôsobujú problémy?

Problémy nám dnes spôsobuje nekontrolovateľný nárast cien. Developerský projekt je dlhodobý. Zaviažete sa predať byt za určitú cenu, byt však dodáte o dva až tri roky. Medzitým zakontrahujete dodávateľa. Až potom vidíte, či ste mali správnu kalkuláciu.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Zoberme si príklad. Vydricu ste začali predávať takmer pred dvoma rokmi. Vtedy tie ceny boli iné. Vy ste ešte nezačali stavať a polovica bytov je za určitú cenu predaná.

To je to developerské riziko. Na to, aby sme získali financovanie od banky, musíme splniť predpredaj. Začínate s určitou kalkuláciou, ale postupom času sa niektoré vstupy čiastočne alebo dnes aj masívne zvýšia.

Preto treba pracovať s cenami bytov a predávať postupne. Tak aby sme mali k dispozícii určitú masu bytov, ktoré vykompenzujú rast nákladov.

Čiže nebudete zvyšovať ceny klientom, ktorí si byty vo Vydrici už rezervovali?

To nie je naša politika.

Špekulantov držia na uzde

Ste jedným z mála developerov, ktorí majú za sebou zahraničného akcionára. Čím si vysvetľujete, že takmer všetci zahraniční developeri odišli a zostali už len domáci?

Myslím si, že na slovenskom trhu sa treba naučiť pohybovať. Tunajší trh naozaj nie je jednoduchý. Ideálna je dobrá kombinácia lokálneho know-how a zahraničných skúseností. Absolútne nevyhnutný je však slovenský manažment.

Súvisiaci článok Analytik NBS: Realitná bublina? Je blízko, ale ešte v nej nie sme Čítajte 

Ako ste na tom s akvizíciami nových pozemkov? Koncom minulého roka ste kúpili pozemky v Devínskej Novej Vsi.

Nepozeráme sa po ďalších príležitostiach, skôr príležitosti naháňajú nás. Sme spokojní s naším portfóliom a neplánujeme rýchlu expanziu.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Ako to vyzerá, keď za vami chodia s ponukami?

Predstavte si všetky varianty. Ľudia prichádzajú s ponukami osobne, prípadne pošlú ponuku v e-maile. Niektoré projekty sú hotové vrátane povolení.

Okrem Bratislavy a Trnavy iné mestá nepripadajú do úvahy?

Akékoľvek nové mestá si vyžadujú nové manažérske kapacity a ľudské zdroje, ktoré momentálne nemáme.

Nenahráva súčasnosť viac špekulantom?

Dnešná situácia sa začína podobať roku 2008, keď každý druhý človek bol developerom.

Aj NBS má predikcie vzniku realitnej bubliny. Máte pocit, že hrozí?

Myslím si, že sme stále v zelenom, zdravom pásme trhu. Špekulatívnych developerov banky umravňujú. Je úplne bežné, že od nich vyžadujú už zrealizované projekty aj skúsenosti.

Článok pre Vás odomkla spoločnosť LUCRON.

Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Neprehliadnite tiež

Riaditeľ Alltoys Roman Štrba.

Ak by bol štát firma, celá vláda by už dávno dostala výpoveď, tvrdí Roman Štrba.


1 h
Kníhkupectvo Panta Rhei v Bratislave.

Robí nám vrásky, že stále nepoznáme kompenzácie, vraví Michal Rajter.


11 h
Igor Rattaj

Lyžovanie nie je zdrojom nákazy, tvrdí.


a 1 ďalší 6. dec
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Pre zaočkovaných a tých, ktorí ochorenie Covid-19 prekonali, sa otvoria všetky obchody už v piatok 10. decembra.

Od pondelka ostane doma druhý stupeň a stredné školy.


3 h
Zuzana Kepplová, komentátorka denníka SME.

Minister financií v parlamente odohral partičku binga s dôchodcami.


3 h
Mesto chce medzi Hornádom a Prešovskou cestou nové úrady, bývanie, parky, ale aj promenádu pri rieke.

Primátora inšpiroval známy pamiatkar.


a 1 ďalší 4 h
Skryť Zatvoriť reklamu