Máte voľnú nehnuteľnosť a predstavu o stovkách eur, ktoré vďaka jej prenajatiu získate každý mesiac? Aby sa tento sen naplnil, mali by ste byť pozorní pri výbere podnájomníkov. Zároveň by ste si mali rozmyslieť, akú nájomnú zmluvu s nimi podpíšete.
Na otázky o problematických prenájmoch odpovedajú František Mark Molnár a Matej Škultéty z právnickej firmy Ružička and Partners.
Na aké otázky právnici odpovedali:
- 1. Zdá sa, že som byt prenajal problémovým nájomníkom, preto by som chcel ročnú zmluvu vypovedať skôr. Musím mať na to nejaký dôvod? Aký? Mám vôbec takú možnosť?
- 2. Prenajal som byt študentom, ktorí často robia hlučné párty. Susedia na nich volali aj policajtov. Čo to pre mňa ako prenajímateľa znamená? Budem mať opletačky s policajtami aj ja? Alebo dostanú prípadne pokutu za rušenie nočného pokoja len oni?
- 3. Prenajal som v Bratislave byt dvom osobám z iného mesta, ktoré dochádzajú na vlastnom aute a chceli by parkovať pred domom. Mám im povoliť nahlásiť si v byte prechodný alebo trvalý pobyt? Je v tom nejaký právny rozdiel? Môžem mať potom problém dostať ich z bytu?
- 4. Ak by som prenajal byt žene s dvoma deťmi, ktorá by prestala platiť nájomné, ako môžem postupovať? Je pravda, že keď v byte bývajú deti, nemôžem ich vysťahovať, ani keď mám zmluvu o krátkodobom prenájme?
- 5. Aký je postup v prípade, že podnájomník neplatí dohodnuté nájomné? Môže sa stať, že prenajímateľ nebude mať voľný byt ani peniaze zaň?
1. Zdá sa, že som byt prenajal problémovým nájomníkom. Preto by som chcel ročnú zmluvu vypovedať skôr. Musím mať na to nejaký dôvod? Aký? Mám vôbec takú možnosť?
Prenajímateľ má možnosť vypovedať zmluvu aj pred riadnym uplynutím doby nájmu podľa zvoleného režimu, ktorým sa spravuje nájomná zmluva. Platí pritom, že nájomná zmluva na byt sa môže spravovať dvoma spôsobmi, a to buď Občianskym zákonníkom, alebo osobitným režimom Zákona o krátkodobom nájme bytu.
Pokiaľ ide o krátkodobý nájom bytu, takáto zmluva zaniká štandardne uplynutím dohodnutej doby, písomnou dohodou zmluvných strán, ale aj výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy za podmienok určených v nájomnej zmluve alebo zákone.
Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu najmä, ak nájomca napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie, prípadne inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok. Tiež vtedy, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné.
Krátkodobý nájom možno vypovedať aj v prípade, ak bol dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Takto uzatvorenú zmluvu teda nemožno vypovedať bez uvedenia dôvodu. Ak bola daná písomná výpoveď, krátkodobý nájom bytu sa skončí až uplynutím výpovednej lehoty, ktorej plynutie určuje zákon.
Prišlo vám vyúčtovanie za byt? Nepríjemnému prekvapeniu sa dá vyhnúť správnym nastavením platieb Čítajte V prípade, že prenajímateľ poškodzuje byt alebo jeho zariadenie, či porušuje dobré mravy alebo domový poriadok, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní. Inak nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Plynúť začne hneď ďalší deň potom, ako bola výpoveď podnájomníkovi doručená.
Pokiaľ ide o nájomnú zmluvu v režime Občianskeho zákonníka, zákon udáva prenajímateľovi viacero dôvodov vypovedania zmluvy, a to spravidla, pokiaľ prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, alebo ak nájomca hrubo poškodzuje prenajatý byt či využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Občiansky zákonník však, na rozdiel od krátkodobého nájmu, ustanovuje pri niektorých výpovedných dôvodoch aj povinnosť prenajímateľa nájsť nájomcovi bytovú náhradu, čo výrazne komplikuje situáciu prenajímateľa.
Prenajímateľ by mal preto vždy brať osobitný zreteľ na riadnu prípravu nájomnej zmluvy; vrátane voľby režimu, ktorým sa bude zmluva riadiť.
