Počet dražieb podľa dražobných spoločností klesá na historické minimá. Dôvodom je nízka nezamestnanosť a rast cien nehnuteľností, ktoré dovoľujú dlžníkom v hraničnom prípade predať nehnuteľnosť vo vlastnej réžii a vyplatiť dlh.
Do dražieb sa dostávajú skôr problematickí dlžníci, ktorí sa nechcú za žiadnu cenu dohodnúť s bankou. Rozhodne im nepomáha, ak veriteľom neotvárajú dvere.
„Je v ich záujme, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu cenu, ale dosiahne sa to, iba ak spolupracujú,“ vysvetľuje v rozhovore pre INDEX konateľ dražobnej spoločnosti Liqid Štefan ÁGH.
Čo sa v rozhovore dočítate:
- Po akom čase od nesplácania úveru sa dlžník dostane do dražby.
- Aké kroky predtým tomu predchádzajú.
- Kto sú ľudia, ktorí prídu dražiť nehnuteľnosti a kto sú naopak dlžníci, ktorých majetok končí na dražbe.
Čo je posledná možnosť banky, než pošle založený byt do dražby?
Pred dražbou pošle banka dlžníkovi list, v ktorom ho upozorní, že ak nevyrovná zameškané splátky, najskôr o 15 dní vyhlási predčasnú splatnosť úveru. To znamená, že od klienta bude požadovať zaplatenie celého dlhu naraz. Klient to dokáže zvrátiť tým, že do vyhlásenia splatnosti úveru zaplatí zameškané splátky.
Uplatňuje si banka penále?
Banky okrem dohodnutého úroku v zmluve a zákonného úroku z omeškania nepožadujú v zásade nič iné. Už neplatí, že keď nesplácate pôžičku, tak sa dostanete do dlhovej pasce a platíte úroky z úrokov.
To platí aj o nebankovkách, ktoré sú regulované rigidným zákonom. Je to skôr folklór osôb verejného života, ktoré chcú ľuďom ukázať triedneho nepriateľa.
Čo ak dlžník na predčasnú splatnosť úveru nereaguje alebo nemá peniaze?
Nasleduje ďalší list od banky, v ktorom klientovi oznamuje, že začína výkon záložného práva. Banka získava záložné právo pri poskytnutí úveru, a to na základe súhlasu dlžníka, ktorý v záložnej zmluve dáva banke oprávnenie nehnuteľnosť predať.
Zákon pri oznámení o začatí výkonu záložného práva poskytuje dlžníkovi ochrannú lehotu 30 dní. Vytvára mu dodatočný čas na to, aby vyrovnal celý dlh a predišiel dražbe. Ak sa tak nestane, na scénu prichádza dražobník.
Ako dlho trvá, kým sa od nezaplatenia prvej splátky nehnuteľnosť predá v dražbe?
Výkon záložného práva nasleduje po pol roku od prvej omeškanej splátky, je to však individuálne pre každú banku. Samotná príprava a vykonanie dražby následne trvá tri až štyri mesiace.
Začatím prípravy dražby sa však pre dlžníka nič nekončí. Do vykonania dražby môže svoj dlh voči banke stále vyrovnať a predísť strate nehnuteľnosti. Dôležitá je komunikácia a spolupráca s dražobníkom.
Ako prebieha príprava dražby?
Príprava dražby sa začína ocenením nehnuteľnosti, ktoré vykonáva nezávislý znalec. Dražobník informuje dlžníka tri týždne vopred, že k nemu príde znalec, niekedy aj so zamestnancom dražobnej spoločnosti, vykonať obhliadku a ocenenie nehnuteľnosti.
Čo ak ich dlžník nevpustí do bytu?
Zákon ho za to výslovne nepostihuje. Znalec v takom prípade môže urobiť znalecký posudok bez obhliadky. Vychádza pritom z pôvodného znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný v čase poskytnutia úveru.
Je však lepšie, ak dlžník spolupracuje, pretože tak vie znalec stanoviť lepšiu cenu. Okrem toho, záujemcovia o byt v dražbe môžu vidieť, čo sa predáva. Nikto nechce kupovať mačku vo vreci.
Ak si dlžník myslí, že nesprístupnením nehnuteľnosti prekazí dražbu, je na omyle. Nehnuteľnosť sa skôr alebo neskôr predá, otázne je iba za akú cenu.
Ak sa dlžníkovi nepodarí vyrovnať dlh, je v jeho záujme, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu cenu. Dlžník svojou pasivitou či aktívnym odporom škodí len sám sebe, pretože zostatok po vyrovnaní dlhov patrí pôvodnému vlastníkovi nehnuteľnosti.
Čo nasleduje po ocenení nehnuteľnosti?
Dražobník určí podmienky dražby v oznámení o dražbe (dražobnej vyhláške), tak aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe. O konaní dražby upovedomí dlžníka, ktorý má pred ňou povinnosť sprístupniť nehnuteľnosť záujemcom v termínoch stanovených dražobníkom.
Dražobník zverejňuje konanie dražby v obchodnom vestníku, v notárskom centrálnom registri, v periodickej tlači alebo na úradnej tabuli obce, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Dražba sa môže uskutočniť najskôr o 30 dní od odoslania oznámenia dlžníkovi a zverejnenia v notárskom registri.
Dokedy sa dá zvrátiť dražba z pohľadu dlžníka?
Ak je dražba naplánovaná na pondelok na 12.00, dlžník môže dlh voči banke spolu s nákladmi dražby vyrovnať do pondelka 11:59:59. Niektoré banky po pridelení prípadu dražobníkovi trvajú na vyrovnaní celého dlhu, niektoré požadujú splatenie 20 až 30 percent (na odvrátenie dražby, pozn. red.), plus poplatky spojené s dražbou.
Aké sú vysoké?
Ide o náklady okolo tisíc až dvetisíc eur. Najväčšiu položku tvorí znalecký posudok, ktorý sa počíta podľa hodnoty nehnuteľnosti. Ďalej ide o náklady na inzerciu, poplatky notára a cestovné. A napokon je tu odmena dražobníka, ktorá sa počíta v rozmedzí niekoľkých percent z výšky dlhu alebo hodnoty nehnuteľnosti, obdobne ako pri realitnej kancelárii.
Ako sa rozdeľuje výnos z dražby?
Keď je hodnota dlhov nižšia ako výnos z dražby, tak sa vyrovná v prvom rade dlh banky. Čo ostane, ide pôvodnému majiteľovi nehnuteľnosti.
Samozrejme, niekedy sú na nehnuteľnosti ďalšie záložné práva a dlžoby. Vtedy peniaze idú do notárskej úschovy a následne notár prerozdelí peniaze na vyrovnanie ostatných dlhov.
Môže na dražbu bytu prísť ktokoľvek?
Áno, podmienkou je, aby ste voči dlžníkovi a dražobníkovi nemali osobitý vzťah. Musíte zložiť dražobnú zábezpeku, v praxi je to pár tisíc eur. Ak má byt hodnotu napríklad stotisíc eur, zábezpeka je približne desaťtisíc.
Zábezpeka slúži na to, aby na dražbu neprišiel ktokoľvek robiť ponuky bez toho, aby za ne niesol zodpovednosť. Ak záujemca v dražbe neuspeje, tak sa mu zábezpeka vracia v plnej výške. Ak uspeje, zábezpeka sa mu započítava do kúpnej ceny a zvyšok musí doplatiť do 15 dní, pričom túto lehotu možno predĺžiť.
Banky čaká ešte vlna zdražovania. Aké budú hypotéky v roku 2024? Čítajte Ak sa dá byt predať a vyplatiť dlh, prečo dlžníci končia až v dražbe?
Sú to ľudia apatickí, prípadne až agresívni, ktorí sa bránia predaju za každú cenu. Ak je dlžník neslušný, zneužíva všetky právne prostriedky, aby dražbu prekazil a poškodil tým svojich veriteľov, využijeme všetky zákonné prostriedky, aby sme zabezpečili úspešný predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu.
Časté sú aj prípady rozvodov, pri ktorých sa stane, že dlh nechce splácať ani jeden z expartnerov alebo o nehnuteľnosť javí záujem iba jeden z expartnerov, ktorý bez pomoci druhého partnera nedokáže hypotéku splácať.
Kto sú ľudia, ktorí sa usilujú získať nehnuteľnosť v dražbe?
Sú to majetní ľudia s vlastnými nasporenými peniazmi. Je tam však aj skupina ľudí, ktorá financuje kúpu na úver a môže založiť vlastnú nehnuteľnosť. Snažíme sa prilákať nielen obchodníkov, ale aj ľudí, ktorí chcú vydraženú nehnuteľnosť využívať pre seba.
Dostupnosť kúpy nehnuteľnosti na dražbe by sa zlepšila, keby bola jednoduchšia možnosť financovania kúpy hypotékou, ako je to pri štandardných realitných predajoch.
Financovanie hypotékou je v prípade dražby zložitejšie a pre nového majiteľa môže predstavovať riziko. Pôvodný majiteľ môže napadnúť dražbu na súde do troch mesiacov od dňa konania dražby.
Takže ak za byt zaplatím vydraženú cenu a pôvodný vlastník napadne dražbu, k bytu sa nedostanem?
Nestáva sa to často, avšak nechcete riskovať, že sa to stane práve vám. Pri takejto žalobe súd vytýči prvé pojednávanie zvyčajne po roku od podania žaloby a vy ako nový vlastník nemáte ani peniaze, ani byt.
Navyše ste v prípade bytu ako nový vlastník povinný platiť preddavky do fondu opráv a za ďalšie služby spojené s užívaním bytu. Energie, internet a vodu si platí pôvodný majiteľ, pretože inak ho odpoja.
Právny spor o neplatnosť dražby sa skončí po troch-štyroch rokoch. Zrýchlenie tohto súdneho konania by rovnako sprístupnilo kúpu nehnuteľnosti na dražbe širšej verejnosti, čím by sa pomohlo aj dlžníkom, lebo by bol o nehnuteľnosti predávané v dražbách väčší záujem a dosahovali by sa na nich vyššie ceny.
Čo sa stane, ak sa pôvodný majiteľ z nehnuteľnosti po dražbe nechce vysťahovať?
Je to riziko pre vydražiteľa. Mal by požiadať súd, aby pôvodnému vlastníkovi prikázal vysťahovať sa z nehnuteľnosti. Problémom je, že celý proces je zdĺhavý a trvá tri-štyri roky.
Až keď má nový majiteľ exekučný titul, môže ísť k exekútorovi so žiadosťou, aby pôvodného majiteľa vysťahoval takpovediac nasilu. Často sa bytu dočká po niekoľkých rokoch.
Riziko súdnych sporov je hlavným faktorom, ktorý ovplyvňuje nízky záujem širokej verejnosti o dražby. Každé zvýšenie ochrany práv neplatičov je na pomyselných miskách váh vykúpené znížením vymožiteľnosti práva na úkor väčšiny, ktorá si zodpovedne plní svoje povinnosti.
Dlhy sa na Slovensku vymáhajú pomerne ťažko. Neplatiči si často nepreberajú poštu, nie sú súčinní, hľadajú špekulatívne spôsoby, ako sa vyhnúť dražbe alebo exekúcii, a to aj za pomoci pomalých súdov, namiesto toho, aby problémom čelili.
Štefan Ágh z dražobnej spoločnosti Liqid. (zdroj: SME - Jozef Jakubčo)Štefan Ágh
Študoval na Právnickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave. Dražbám sa venuje dvanásť rokov, začínal v dražobnej spoločnosti rodičov. Je konateľom vlastnej dražobnej spoločnosti Liqid.
