Ak dlžník s hypotékou počíta s tým, že mu jeho banka pri refixácii úveru poskytne takú úrokovú sadzbu, akú oficiálne komunikuje, môže ostať poriadne prekvapený, keď dostane oznámenie o zmene úrokovej sadzby. V niektorých prípadoch je rozdiel dramatický a na mesačnej splátke môže spraviť podstatný rozdiel.
V decembri minulého roka vláda Roberta Fica predstavila balíček pomoci pri náraste splátok hypotekárnych úverov. Systém nastavila tak, že štát dlžníkovi preplatí 75 percent rozdielu medzi pôvodnou a zvýšenou splátkou (maximálne 150 eur).
Štátna pomoc funguje približne mesiac. Preto sme sa snažili zistiť od bánk, finančných sprostredkovateľov i bežných klientov, aké ponuky pred koncom viazanosti klientom ponúkajú a či existujú indície, že banky štátnu pomoc zneužívajú v podobe umelo vyšších úrokov.
Drobné zmeny
Odkedy je štátna pomoc v platnosti, zmenili úrokové sadzby pri hypotékach (od začiatku decembra 2023) len tri banky. Šlo o kozmetické úpravy úrokov v Prima banke, Fio banke a 365.banke.
Dotácia na hypotéku má závažnú chybu. Odmeňuje lenivých a ničí súťaž Čítajte Všetky tri majú dlhodobo nastavenú stratégiu vábiť k sebe na nižšie úroky overených a aktívnych klientov od veľkej trojky (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka a VÚB).
Prima banka začiatkom decembra zvýšila úrokové sadzby pri troj-, štvor- a päťročnej viazanosti o 0,10 percentuálneho bodu. Sadzby od 4 do 4,30 percenta patria k najnižším na trhu. Fio banka zvýšila v decembri úrokovú sadzbu pri päťročnej viazanosti o 0,10 percentuálneho bodu na 4,18 percenta a táto ponuka patrí k najatraktívnejším na trhu.
Pred niekoľkými dňami sadzby upravila aj 365.bank. Po dvoch rokoch rastu úrokových sadzieb na hypotekárnom trhu znížila úroky ako prvá banka na trhu. Sadzby smerom nadol upravila o 0,20 percentuálneho bodu pri jedno-, troj-, päť- a desaťročnom fixe. Lenže pohrala sa s internými zľavami pre klientov natoľko, že najnižšie sadzby na úrovni 4,05 percenta dostanú len aktívni klienti s čistým príjmom nad 1500 eur.
Narazili hypotéky na strop? Prvá banka znížila úroky, ďalšie sa môžu pridať Čítajte Ostatné banky so sadzbami nepohli. Zdá sa, že hypotekárny trh s úrokmi sa stabilizoval, žiadna z bánk neprišla s výraznejšou marketingovou kampaňou a, naopak, ani s výraznejším rastom úrokov.
Súťaž stratila zmysel
O súčasných klientov pred koncom viazanosti však banky výraznejšie nebojujú ako kedysi. Z vyjadrení finančných sprostredkovateľov jednoznačne nevyplýva, že štátnu pomoc výraznejšie zneužívajú vo svoj prospech, hoci sú si vedomé, že nestratia klienta.
V dotačnej schéme sa totiž štát zaviazal, že bude pomáhať len dlžníkom, ktorí po skončení viazanosti automaticky akceptujú ponuku novej úrokovej sadzby pôvodnej banky. Ak by prešli za lacnejšou ponukou ku konkurencii, pomoc nedostanú.
Koncom roka odborníci upozornili, že toto obmedzenie bude limitovať konkurenčnú súťaž medzi bankami, keďže stratia akúkoľvek motiváciu ponúknuť klientovi lepšiu sadzbu. Dotácia ho totiž k banke priviaže.
Až do 7 percent pri nesplácaní
Michal Kremnický zo spoločnosti Finvia tvrdí, že úrokové sadzby, ktoré banky ich klientom ponúkajú v rámci výročia fixácie (prvej fixácie), sa podstatne líšia. Niektoré banky pristupujú k ponuke novej sadzby korektne a klientom ponúkajú sadzby, ktoré sú v súlade s oficiálne komunikovanými sadzbami bánk.
„Stretli sme sa však aj s príkladmi, keď klienti dostali od banky ponuku na novú fixáciu, ktorá bola výrazne vyššia ako oficiálne komunikovaná sadzba. V niektorých prípadoch až o dva percentuálne body,“ upozorňuje.
Extrémom bola Slovenská sporiteľňa, ktorá pri trojročnom fixe, ponúkla klientom sadzbu 6,50 až 6,80 percenta, čo je vysoko nad úrokom 5,39 percenta, ktorú banka komunikuje.
V ďalšom prípade išlo o 365.bank, ktorá klientovi ponúkla dokonca až sedempercentný úrok pri refixe na tri roky. Podľa Kremnického u týchto klientov nemali informáciu o zmene ich rizikovosti.
Banky tvrdia, že tieto informácie majú a minulá solventnosť klienta nie je podľa nich zárukou budúcej. Banky sledujú u klientov množstvo parametrov a vedia lepšie vyhodnotiť ich riziko, ktoré finančný sprostredkovateľ nemusí vidieť.
Ponuka na novú úrokovú sadzbu od 365.bankSlovenská sporiteľňa tvrdí, že do komplexného posúdenia dlžníka vstupujú parametre, ktoré sú súčasťou takzvaného interného modelu posudzovania rizika. „Patrí sem napríklad aj správanie na účte, negatívna informácia v registri, omeškanie, hazard a mnohé ďalšie. V každom prípade, úroková sadzba v danom rozpätí (6,50 – 6,80 percenta, pozn. red.) naznačuje, že ide o klienta s horším ratingom,“ upozorňuje hovorkyňa banky Marta Cesnaková.
Sporiteľňa tvrdí, že uplatňujú rovnakú cenovú politiku pre nových aj pre existujúcich klientov. V praxi to znamená, že banka neláka nových klientov na krátkodobo atraktívnu sadzbu, zatiaľ čo by v tom istom čase dávali existujúcim klientom pri refixe vyšší úrok. Ide o bežnú stratégiu najmä u menších bánk. Sporiteľňa má však zo všetkých bánk najvyššie úrokové sadzby, ktoré presahujú úroveň piatich percent a je tak najdrahšia pri troj-, päť- aj desaťročnej viazanosti.
365.bank na otázku, prečo svojmu klientovi poskytla pri refixe sedempercentný úrok, argumentuje podobne ako Slovenská sporiteľňa. Jedným z faktorov, ktorý ovplyvňuje sadzbu, je podľa nej platobná disciplína dlžníka a jeho komplexné zhodnotenie.
„Klienta, ktorý by bol napríklad v pravidelnom omeškaní splácania alebo porušil zmluvné podmienky, banka vyhodnocuje ako rizikového, čo sa následne premieta do výslednej úrokovej sadzby,“ vysvetľuje hovorkyňa 365.bank Linda Valko Gáliková.
Vyššie sadzby sa týkajú najmä prípadov, kedy dochádza k nesolventnosti na strane klienta.
„V prípade, že klienti riadne a na čas splácajú svoje záväzky, pričom banka v rámci rizikovosti zohľadňuje aj iné skutočnosti, sa refixovaná úroková sadzba pohybuje rámcovo okolo úrokových sadzieb, ktoré dostane štandardne aj nový klient,“ dodáva Linda Valko Gáliková.
Banky skúšajú, či sa klient ozve
Z nášho interného prieskumu vyplýva, že banky najčastejšie ponúkajú novú úrokovú sadzbu, ktorá je o niekoľko desatín percentuálneho bodu vyššia ako oficiálne komunikovaný úrok.
Je to stratégia, ktorá bankám dlhodobo funguje v čase nízkych i vysokých sadzieb. „Klienta banka vyskúša, či si to vôbec všimne a či s tým bude niečo robiť,“ tvrdí hypotekárny špecialista Matúš Beňo z Gepard Finance.
Ak vyšší úrok klient neriešil, banka na ňom zarába viac ako v prípade, ak by protestoval. Tento postup podľa Beňa banky úspešne skúšajú.
Banky, ktoré majú napríklad oficiálnu komunikovanú sadzbu od štyroch percent, zasielajú klientom pri refixácii ponuky aj s piatimi percentami a čakajú, čo klient spraví.
„Moja posledná skúsenosť bola s VÚB, kde môj klient dostal na refix 5,50 percenta, ale po tom, ako si vyžiadal vyčíslenie zostatku, dostal 4,59 percenta, čo je najnižšia komunikovaná sadzba VÚB pri trojročnom fixe. Nižšie banka nechcela ísť a argumentovala to nárokom na štátny bonus k zvýšenej splátke, ktorý si môj klient vie uplatniť,“ upozorňuje na skúsenosť Matúš Beňo.
Podľa neho zatiaľ ubehol krátky čas, aby mohol jednoznačne povedať, že si banky vedome uplatňujú v nadhodnotení úrokových sadzieb výhody štátneho mesačného príspevku. V prípade jeho klienta mohlo ísť len o výnimku, a nie o stratégiu.
Zneužívanie štátnej podpory zo strany bánk na umelé zvýšenie sadzieb spochybňuje aj hypotekárny špecialista spoločnosti ProHypo Bruno Gábel. „Nemyslím si, že to môže byť použiteľné ako plošná stratégia, keďže desiatky tisíc ľudí s hypotékou nedosiahne na štátnu podporu v podobe, v akej je aktuálne schválená,“ upozorňuje.
Vraví, že za prvý mesiac tohto roka mal päť z piatich klientov, ktorí na dotáciu nedosiahli, keďže ich z toho vylúčila podmienka, že svoju hypotéku refinancovali v inej banke.
Čakať na telefonát
Vyjednávanie o nižších sadzbách nie je možné vo všetkých bankách. Príkladom je Prima banka, ktorá podľa sprostredkovateľov o dodatočnej úprave sadzby nerokuje, pretože nemá interné kapacity zamestnancov, ktoré by reklamácie posudzovali.
Rokovať o nižšej sadzbe sa dá vo veľkých bankách, ako sú VÚB, Slovenská sporiteľňa, Tatra banka alebo ČSOB. Tieto banky majú retenčné oddelenie, ktoré má právomoc na prehodnotenie pôvodnej ponuky.
„Klientom radíme, že ak chcú najlepšiu úrokovú sadzbu, nemali by ísť do pobočky, ale rovno si dať vyčísliť zostatok úveru a počkať si na telefonát z retenčného oddelenia,“ dodáva Beňo.
