Efekt vyprázdňovania kancelárskych priestorov po pandémii sa najvýraznejšie dotkol veľkých amerických miest. Tretí najvyšší mrakodrap v Los Angeles predal jeho majiteľ o 45 percent lacnejšie, než ho pred desiatimi rokmi kupoval.
Americký trh s komerčnými nehnuteľnosťami sa odhaduje na 20 biliónov dolárov. Je to však naozaj len odhad. Hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti zistí majiteľ až vtedy, keď ju ponúkne na predaj.
Veľký balík peňazí v komerčných nehnuteľnostiach majú banky, ktoré celý tento sektor poháňajú. Keď sú úroky nízke, systém funguje dokonale. V období rastúcich sadzieb je to však problém.
Trend precenenia nehnuteľností pri refinancovaní úverov, ktorý začal bublať v USA, sa postupne prelial do Nemecka a najnovšie sa týka aj Slovenska.
Realitný fond CE REIF, za ktorým je skupina najbohatšieho Slováka Ivana Chrenka HB Reavis, odpísal 32 percent. Ako to môže ovplyvniť ďalšie realitné fondy pôsobiace na Slovensku?
Jeden z top developerov končí, HB Reavis ohlasuje veľké zmeny Čítajte Nárazový pokles
HB Reavis v decembri precenil portfólio fondu CE REIF (ako prvý na to upozornil Forbes). Hodnota podielu v ňom znížila z 1321 na 889 eur. Nárazovo tak vymazal zhodnotenie, ktoré nabral od roku 2011.
Fond, ktorého celková čistá hodnota aktív pred precenením dosiahla 134 miliónov eur, tiež pozastavil investorom vyplácanie dividendy, ktorá bola 20 eur štvrťročne. Medzitým ju ešte v druhom kvartáli 2023 znížil na polovicu.
Správca v marketingových prospektoch tvrdil, že má zdravo diverzifikované portfólio, ktoré zahŕňa dvesto nájomných zmlúv. Všetky zmluvy majú podľa neho inflačnú doložku (nájomné sa pravidelne zvyšuje o infláciu) a obsadenosť nehnuteľností začiatkom roka 2023 dosahovala 93 percent.
Stratu fondu zdôvodnil HB Reavis nárastom úrokových sadzieb, ktorý predražil financovanie dlhu, a poklesom obsadenosti niektorých komerčných budov v jeho portfóliu. Odchod niekoľkých väčších nájomcov sa nepodarilo nahradiť.
Nárazový pokles hodnoty fondu vyvoláva otázku, či nehnuteľnosti nemal ocenené nerealisticky. Správca v prospektoch tvrdí, že „valuácia aktív prebieha dvakrát ročne nezávislým znalcom“. Čistá hodnota aktív sa pritom podľa neho počíta na mesačnej báze a audit raz ročne realizuje spoločnosť EY.
NBS nemá informácie
Oceňovanie realitných fondov sa riadi opatrením Národnej banky Slovenska (NBS), nejde teda o svojvoľný postup správcu fondu.
NBS definuje nehnuteľnosti ako aktívum s malým počtom transakcií na trhu, pričom ich ocenenie sa môže výrazne líšiť z dôvodu lokality, obsadenosti, kvality nájomníkov alebo samotnej budovy.
Majetok realitného fondu sa nestanovuje trhovými cenami, ako je to pri akciách: „Vo všeobecnosti ťažké určiť objektívnu trhovú cenu nehnuteľnosti. Aj preto sa v rámci opatrenia NBS pristúpilo k oceňovaniu nehnuteľností znalcom minimálne dvakrát ročne.“
Znalec môže používať rôzne oceňovacie metódy a vzájomne ich kombinovať. Základom je metóda diskontovaných hotovostných tokov (cash flow). Pokles hodnoty nastáva, keď klesne cash flow, teda príjem z nájomného v dôsledku rastu neobsadenosti, prípadne rastu nákladov na obsluhu dlhu.
Špecifikom slovenských realitných fondov je podľa NBS to, že nenakupujú nehnuteľnosti priamo do svojho majetku, ale prostredníctvom na to určených realitných spoločností.
Tie majú budovy vo svojom majetku a zároveň inkasujú výnosy z prenájmu. Do ocenenia fondu tak vstupuje aj aktuálna účtovná hodnota realitnej spoločnosti (sú v nej zahrnuté všetky záväzky, pohľadávky, cenné papiere, úroky z krátkodobých úložiek či vklady investorov očistené o redemácie, pozn. red.).
NBS tvrdí, že o CE REIF nemá detailnejšie informácie. Fond je registrovaný v Luxembursku a spravuje ho luxemburská správcovská spoločnosť HB Reavis Investment Management. Je preto pod dohľadom luxemburského orgánu.
Nadmerné zadlženie
Pôvodne bol realitný fond CE REIF určený pre inštitucionálnych investorov, ktorí z princípu zvyknú počítať s vyšším rizikom. Začiatkom vlaňajška sa však otvoril aj pre drobných investorov.
Fond znížil minimálnu výšku investície z 50-tisíc na 10-tisíc eur. „Naši distribuční partneri prišli s tým, že v tomto segmente vidia zaujímavý potenciál,“ opísal pre Forbes riaditeľ HB Reavis Investment Management Peter Grančič.
Podľa jeho vtedajších vyjadrení patrilo nastavenie fondu medzi menej rizikové a pri vstupe na retailový trh ho nemenili. Vyšší výnos v ostatných rokoch, ktorý sa pohyboval sa okolo šiestich percent, zdôvodňoval dobrou správou prenajímaných budov.
Pozornejší investor mohol spozorovať dva varovné signály. V majetku fondu sú bratislavské komplexy City Business Center I, City Business Center II, Twin City C, Twin City B a Aupark Hradec Králové. Ide o vysoko koncentrované portfólio zložené piatich budov v dvoch mestách, preto je otázne, či sa dá hovoriť o vhodnej diverzifikácii portfólia.
Okrem toho, CE REIF bol výrazne zadlžený. Pri dlhu vo výške 150 miliónov eur mal ukazovateľ LTV (dlh voči hodnote nehnuteľnosti) na úrovni 60 percent, čo bolo skutočne veľa.
Zadlženie realitného fondu Central European RealEstate Fund (CE REIF) (zdroj: HB Reavis)„Nastavenie fondu (s vysokým dlhom) umožňuje dosahovať nadštandardné výnosy. Daňou za to je, že v prípade nepriaznivých trhových situácií je dosah na cenu fondu výraznejší,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Roman Vlček.
Ak sa takýto dlh refinancuje s vyšším úrokom, v kombinácii s nižšou obsadenosťou budov a následným poklesom príjmov z prenájmu dochádza k neudržateľnej situácii. V tomto roku mal CE REIF refinancovať až tretinu svojho dlhu (57 miliónov eur).
Splatnosť úverov CE REIF (zdroj: HB Reavis)Stávka na istotu
Na riziko, ktoré sa ukrýva v komerčných nehnuteľnostiach, upozorňovala NBS v správe o finančnej stabilite v novembri minulého roka. Varovala, že spoločnosti v realitnom biznise sa vyznačujú vyššou mierou zadlženosti v porovnaní s inými sektormi.
„Predpokladaný nárast úrokových nákladov v najbližších dvoch rokoch by im mohol ukrojiť v priemere 16 percent tržieb, v niektorých prípadoch to však môže byť aj viac ako dvojnásobok,“ vyratúvala NBS.
Realitné projekty sú primárne financované cez bankové úvery, ale výrazná časť kapitálu prichádza aj z realitných fondov. Kým bankové úvery v tomto sektore predstavujú päť miliárd eur, realitné fondy mu poskytli 1,8 miliardy eur.
Slováci majú v realitných fondoch zainvestovaných 2,5 miliardy eur. Doteraz boli stávkou na istotu, ktorá pri nízkej volatilite prinášala stabilné výnosy. CE REIF tento pocit narušil.
Pozor na realitné fondy, varuje NBS. Slováci ich majú najradšej hneď po akciách Čítajte Sú fondy v bezpečí?
Realitné fondy so slovenským domicilom, určené bežnej klientele, majú podstatne konzervatívnejšie limity zadlženia a disponujú väčšími hotovostnými rezervami, preto taký výrazný pokles hodnoty ako pri CE REIF je málo pravdepodobný.
„Navyše, realitné fondy sú priebežne preceňované a obdobný prepad hodnoty sme zatiaľ nezaznamenali,“ tvrdí Vlček.
Investor by si mal vopred pozrieť portfólio fondu (aké budovy spravuje), porovnať poplatky a historické výnosy. Sú to štandardizované informácie, ku ktorým sa ľahko dostane.
Ťažšie je to so zadlženosťou a obsadenosťou nehnuteľností. Niektorí portfólioví manažéri tieto informácie zverejňujú v mesačných reportoch, ale ide o údaje, ktoré nie sú unifikované.
Okrem toho, drobný investor nemusí vedieť, aký dlh je pri realitnom fonde ešte primeraný, keďže všetky majú úvery od bánk. Zrejmé je, že 60-percentné LTV pri CE REIF bol neudržateľný stav.
Na porovnanie, Prvý realitný fond (najstarší tejto kategórie na Slovensku) s majetkom 457 miliónov eur, ktorý je pod správou spoločnosti IAD Investments, má LTV na úrovni 27,5 percenta.
„Ak fond investuje na vyššiu páku (na dlh), v čase rastu zaznamenáva vyššie zhodnotenie ako konkurencia. Pri opačnom vývoji je aj prepad hlbší,“ dodáva investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar.
Nový správca
Zhodou okolností práve IAD by mala realitný fond CE REIF v nadchádzajúcich mesiacoch prevziať. Ako oznámila, chce ho rozvíjať a získať preň investície 25 až 30 miliónov eur.
Neznamená to, že IAD zabezpečí tieto peniaze okamžite alebo že fond bez nich neprežije. Ide skôr o deklaráciu, že nový správca plánuje fond zachovať a zlepšiť jeho výkonnosť.
Neznamená to tiež, že súčasní investori v CE REIT budú „nariedení“, teda že ich podiel vo fonde zníži na úkor IAD a investícia sa im znehodnotí. Milióny od IAD sú určené na ďalší rast.
Realitný fond od HB Reavisu ostane samostatnou entitou, nebude sa zlučovať s Prvým realitným fondom. Prioritným zámerom IAD bude zvýšiť obsadenosť budov, pričom s týmto cieľom už prebiehajú rokovania s realitnými agentúrami.
Akvizíciu musia ešte schváliť regulačné orgány, jej ukončenie sa predpokladá v máji tohto roka.
