Kým v uplynulých rokoch sme na realitnom trhu boli svedkami turbulentných zmien, vývoj posledných mesiacov hovorí o presnom opaku.
Zdá sa, že pomer medzi ponukou a dopytom sa vyrovnal, čo sa premieta aj do cenotvorby.
Dokazujú to aj najnovšie čísla analytickej spoločnosti Bencont Investments, ktorá sledovala situáciu na trhu starších bytov v Bratislave.
Bez výkyvov
Ak je oblasť, ktorá dokáže pružne reagovať na dianie na trhu, tak je to predaj starších bytov. Súkromní predajcovia totiž dokážu meniť ceny oveľa rýchlejšie ako je to v prípade developerských projektov.
Susedia v Ružinove prehrali. Proti projektu sa roky búrili, od mesta dostal zelenú Čítajte Aj uplynulé dva roky ukázali, že súkromníci nemajú problém znižovať cenovky svojich bytov aj zo dňa na deň. Ako ukazujú najnovšie čísla, tento scenár momentálne nie je na programe dňa.
V druhom štvrťroku zostali ceny starších bytov v Bratislave v porovnaní so začiatkom roka nezmenené. Kto teda od začiatku roka čakal na lacnejšiu ponuku, nemusel sa dočkať, ale ani neprerobil.
Vyplýva to zo štatistík spoločnosti Bencont Investments. Priemerná jednotková cena bola 3556 eur za štvorcový meter.
Pri medziročnom porovnaní zachytili analytici dvojpercentný nárast cien. Aj pre toto nepatrné zvýšenie však majú vysvetlenie. „Môže za to najmä pokles cien bytov v druhej polovici roka 2023, keď boli po sérii poklesov najnižšie,“ vysvetľujú analytici Bencontu.
Lacnejšie ako novostavby
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, poukazuje na to, že nákup nehnuteľnosti z druhej ruky môže byť lákavejší ako nákup novostavby.
„Priaznivá makroekonomická situácia spolu s nominálnym prepadom cien starších nehnuteľností zatraktívňuje nehnuteľnosti z druhej ruky. Tie sú aktuálne v priemere o 30 percent lacnejšie ako mediánová cena novostavieb,“ porovnáva.
Bruchánik naznačuje, že kúpa môže byť výhodná najmä v prípade kúpy bytu bez použitia úveru. Pri nákupe cez hypotéku to až také výhodné nemusí byť. „Pri prepočte výdavkov môže záujemca naraziť na pravidlá centrálnej banky, ktoré môžu ovplyvniť maximálnu splátku a tým aj výšku samotného úveru, ktorý si vie dovoliť vzhľadom na svoj disponibilný príjem,“ naznačuje Bruchaník.
Ďalej dodáva, že záujemca môže vypočítanú splátku porovnávať s možnosťou platenia nájomného za obdobný byt. „A práve tu má z finančného hľadiska výhodu nájom, ktorý si zároveň okrem depozitu na začiatku nevyžaduje vysokú vstupnú investíciu ako v prípade hypoték,“ porovnáva.
Nájomné v prípade bratislavských bytov naďalej rastie. Jeho priemerná výška aj s energiami sa dostala na 16,09 eura za štvorcový meter, čo bolo medziročne viac o 6,58 percenta. Prenájom priemerného dvojizbového bytu v Bratislave sa tak pohyboval na úrovni 863 eur aj s energiami.
Otázny vývoj
Ďalší vývoj bude závisieť od viacerých faktorov. „Otázkou zostáva, ako sa budú úrokové sadzby vyvíjať. ECB v júni pristúpila k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho bodu a do konca roka by mohlo dôjsť ešte k jednému až dvom takýmto zníženiam,“ predikuje analytik.
Projekt mal byť dávno hotový. Developer predal pozemky v Ružinove Čítajte Automaticky to však nemusí znamenať lacnejšie hypotéky. „Vývoj úrokových sadzieb na hypotéky na Slovensku však nemusí kopírovať vývoj v eurozóne a zníženie môže byť pomalšie. Závisieť to bude, okrem iného, aj od hospodárenia štátu a vývoja úrokov na štátnych dlhopisoch,“ konštatuje Bruchánik.
Myslí si, že v druhej polovici roka 2024 bude naďalej dominovať nájomný trh, kde je sústredený silný dopyt, ktorý bude ťahať nahor aj ceny.
„Byty z druhej ruky sú po prepade cien atraktívnejšie, avšak potrebujú viac času, kým mzdy vykompenzujú zvýšené úrokové sadzby alebo kým dôjde k poklesu úrokových sadzieb. Odložený dopyt sa bude postupne vracať na trh, čím sa bude cena stabilizovať, resp. mierne rásť,“ uzatvára.
