V eurozóne je na tom horšie už len Pobaltie. Banky zlacňujú hypotéky len opatrne

BRATISLAVA. Hypotekárny trh po mesiacoch útlmu ožíva. Kto však dúfa vo výrazné zníženie úrokov, bude sklamaný. Lacné hypotéky, ako pred pár rokmi, sa zatiaľ opakovať nebudú.

Banky zlacňujú opatrne. Môže za to najmä vláda a jej neschopnosť či neochota v minulosti výraznejšie šetriť.

„Už dlhšie hovoríme o tom, že pokles sadzieb na hypotékach je pomalší, respektíve príde neskôr než v iných krajinách eurozóny, a tieto slová sa potvrdzujú,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.

Mesačne menšia úspora

Znižovať úroky začala koncom leta Tatra banka, pridali sa Prima banka, ČSOB, UniCredit Bank, VÚB banka a 365.bank.

Najnižšiu ponuku má posledná menovaná. Pri päťročnej fixácii úroku si účtuje 3,95 percenta ročne. Je jediná s ponukou pod štyri percentá. Platí to však len pre klientov, ktorým mesačne na účet príde 1500 eur. Nasleduje Prima banka, ktorá pri každej fixácii ponúka úrok štyri percentá.

Väčšina bánk znížila svoje úrokové sadzby na všetkých fixáciách len o jeden alebo dve desatiny percenta. V praxi, v tej iste banke klient mesačne ušetrí pár eur oproti tomu, čo by zaplatil ešte pred mesiacom. Ušetrená suma rastie s výškou pôžičky.

Samozrejme, kto teraz refinancuje úver, musí rátať s tým, že bude platiť viac ako povedzme posledných päť rokov. V tom čase banky poskytovali až neštandardne lacné hypotéky.

Naposledy úroky znížila Slovenská sporiteľňa. Od septembra u nej úroky pri všetkých fixáciách klesli o tri desatiny. Napríklad pri trojročnej fixácií z 4,39 na 4,09 percenta. Pri päťročnom fixe to je zo 4,49 na 4,19 percenta.

Ak si klient pred piatimi rokmi požičal stotisíc eur za výhodný úrok 1,09 percenta, mesačne banke poslal 326 eur. Fixácia mu končí. Ak by do Slovenskej sporiteľne zašiel ešte počas leta, vypočítali mu mesačnú splátku 434 eur. Ročne by zaplatil takmer o 1300 eur viac.

Ak do banky zájde dnes, vypočítajú mu mesačnú splátku 419 eur. Mesačne to je zvýšenie menej ako sto eur. Aj tak je to však ročne o 1100 eur viac, ako platil posledných päť rokov.

V ČSOB či VÚB banke by to pri tomto teoretickom príklade bolo mesačne o päť eur viac oproti Slovenskej sporiteľni, teda 424 eur. V Prima Banke by zase klient oproti sporiteľni zaplatil mesačne o desať eur menej.

Je preto dobré poriadne popozerať ponuky všetkých bánk.

Nejde len o úroky

Všetko sú to však len teoretické príklady. Presnú mesačnú splátku povedia klientom na pobočkách. Finančné domy niekedy pri osobnej návšteve ponúkajú ešte nižší úrok. Inokedy sa môže stať, že výhodnejší úrok treba zložito vyjednávať.

Dôležité sú aj poplatky za vedenie účtu. Ten si človek síce do novej banky ľahko prenesie, ale dôležité je, koľko zaň po novom zaplatí.

„Niektoré banky znižujú úrokovú sadzbu, ak si klient otvorí drahší, či spoplatnený účet,“ upozorňuje Matej Dobiš z Finančného kompasu.

Iné banky zase ako výhody ponúknu práve lacnejší účet. „Zľavu z úrokovej sadzby pri refinancovaní neposkytujeme, avšak, klient môže získať stopercentnú zľavu z poplatku za spracovanie úveru a tiež benefit v podobe vrátenia jednej až troch splátok,“ hovorí Juraj Štefanovič z ČSOB.

Aj pri refinancovaní na neho banka pozerá rovnako ako na nového klienta, teda ho nanovo posúdi.

Človek musí podľa hovorcu Fio banky Jozefa Daňa predložiť všetky papiere k existujúcej hypotéke, a teda zmluvu o úvere, výpisy z účtu a potvrdenie o zostatku úveru.

Banky sa pozrú, koľko zarábaa a aký má zostatok na účte, a tiež aké má dlhy. Pozrie sa aj na hodnotu jeho bytu. Banky často požadujú nový znalecký posudok, stojí sto až 350 eur.

Refinancovanie má podľa Dobiša v súčasnosti zmysel podľa toho, s akou úrokovou sadzbou z banky človek odchádza.

„Ak idem za podstatne vyššou splátkou, nedáva to veľmi zmysel. Rovnako neodporúčame predlžovať splatnosť úveru. Ak mám banku, ktorej aplikáciu ovládam, nevidím dôvod odchádzať pre hypotéku do iného – neznámeho prostredia,“ dodáva Dobiš.

Upozorňuje tiež, že motivácii refinancovať nepomáhajú ani pravidlá pre štátnu bonifikáciu. „Znemožňujú uchádzať sa o takýto typ pomoci v prípade, ak dlžník svoj dlh preniesol do inej banky."

Štátna bonifikácia hypotekárnych úverov má pomáhať ľuďom, ktorým pre vyššie úroky výrazne stúpla výška mesačnej splátky. Na túto pomoc však ľudia, ktorí si prehodili úver do druhej banky, nemajú nárok.

Vláda konsoliduje pomaly

Slovenské hypotéky sú pritom štvrté najdrahšie zo všetkých krajín platiacich eurom. Horšie sú na tom len Litva, Lotyšsko a Estónsko.

V júli boli hypotéky o 0,9 percenta drahšie ako priemer eurozóny. Ako ďalej v grafe dňa upozornil denník N, v eurozóne klesajú sadzby už od novembra, u nás začali až v lete. Pritom už mesiace je jasné, že ECB skončila so sprísňovaním svojej menovej politiky a ďalšie zníženie jej sadzby sa očakáva už budúci týždeň.

Či sa naše banky v ponuke dostanú do konca roka pod štyri percentá, je otázne. „Dopomôcť by tomu mohol aj konkurenčný boj medzi bankami, ktorý bol v posledných mesiacoch potlačený,“ hovorí Dobiš.

Na druhej strane, ako upozorňuje Štefanovič, naše banky sú pri znižovaní úrokov opatrnejšie, aby si udržali stabilitu.

Problémom je podľa bánk najmä zlý stav našich verejných financií. Tie podľa makroanalytika VÚB banky Zdenka Štefanidesa „produkujú najväčší deficit v pomere k výkonu ekonomiky zo všetkých krajín eurozóny“.

Finančné trhy tiež veľmi neveria slovenskej schopnosti splácať dlh. Vplýva to na výšku výnosov štátnych dlhopisov a od tých sa zase odvíja výška úrokov na hypotékach. Problémom je tiež podľa Cesnakovej dodatočné zaťaženie bánk bankovým odvodom.

Dôležité pre zníženie úrokov hypoték tak bude podľa bánk ohlásený konsolidačný balíček za viac ako 1,5 miliardy eur. Minister financií Ladislav Kamenický zo Smeru ho má predstaviť do dvoch týždňov.