Pokazený spotrebič, kvapkajúca vodovodná batéria či nefungujúce zásuvky. Bývanie v prenájme prináša študentom rôzne nástrahy. Kto musí znášať nedoplatky a kto má nárok na preplatok? Na modelové situácie odpovedá Pavol Daubner, partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
V texte odpovedáme na nasledovné otázky:
- Bývame v prenajatom byte, v ktorom už boli zariadenia ako práčka, či vysávač. Práčka začala tiecť. Máme to ohlásiť majiteľovi?
- V prenajatom byte nám prestali v jednej izbe fungovať zásuvky. Zavolali sme elektrikára, ktorý ich opravil. Môžem dať náklady na opravu preplatiť majiteľovi bytu?
- Sme štyria spolužiaci, bývame v prenájme v štvorizbovom byte. Majiteľovi prišlo vyúčtovanie za elektrinu s vysokým nedoplatkom. Jeden zo spolubývajúcich bol dva mesiace u rodičov, bol chorý, môže žiadať platiť menej?
- Sme študenti, bývame v prenájme, vieme, že majiteľ dostal vyúčtovanie za byt, ale neozval sa, že treba platiť nedoplatky. Myslíme si, že mohol mať preplatok – máme naň nárok?
Bývame v prenajatom byte, v ktorom už boli zariadenia ako práčka, či vysávač. Práčka začala tiecť. Máme to ohlásiť majiteľovi? Je nejaká lehota, v ktorej je povinný problém vyriešiť? Môžeme si do bytu kúpiť vlastnú práčku a majiteľa požiadať, aby tú jeho tečúcu vzal preč?
Ak v prenajatom byte bola práčka súčasťou vybavenia, nájomca je povinný oznámiť – ideálne formou SMS, e-mailom alebo písomnou formou listom, aby existoval dôkaz o oznámení – prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať. Pri porušení tejto povinnosti – ktorá vyplýva z Občianskeho zákonníka – zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú a nemá nárok na náhradu takýchto nákladov.
Konkrétna lehota na odstránenie poruchy z právnych predpisov prenajímateľovi nevyplýva. Avšak v prípade, že k oznámeniu poruchy došlo a prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, môže nájomca na vlastné náklady vykonať opravu veci a žiadať od prenajímateľa náhradu týchto nákladov. Ak by si chcel nájomca zaobstarať vlastnú práčku, odporúčame vždy vopred komunikovať túto otázku s prenajímateľom a prediskutovať aj prípadný odvoz nefunkčnej práčky.
V prenajatom byte nám prestali v jednej izbe fungovať zásuvky. Zavolali sme elektrikára, ktorý ich opravil. Môžem dať náklady na opravu preplatiť majiteľovi bytu?
Podľa Občianskeho zákonníka – ak nájomná zmluva neurčuje inak – znáša drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou nájomca. Náklad na jednu opravu však nesmie prevýšiť sumu 6,64 eura. Výmena a oprava elektrických zásuviek patrí medzi drobné opravy. Takže ak by náklady nepresiahli stanovený limit, platí ich nájomca.
Pokiaľ by nájomná zmluva prenášala na nájomcu povinnosť hradiť opravy, ktoré by podľa zákona mal hradiť prenajímateľ - napríklad väčšie opravy elektrických systémov, vodoinštalácií a podobne – môže ísť o obchádzanie zákona. Zákon chráni nájomcov tým, že prenajímateľ musí zabezpečiť opravy, ktoré sú jeho zodpovednosťou, aby bol byt spôsobilý na užívanie.
Náklady na iné ako drobné opravy, ktoré nájomca vykonal namiesto prijímateľa – keďže ich prenajímateľ nevykonal, hoci mu nájomca oznámil potrebu opráv a prenajímateľ mal takú povinnosť – možno započítať na splatné nájomné. Nesmie to však vylučovať nájomná zmluva.
Ako často môže prenajímateľ zvýšiť nájomné za byt? (otázky a odpovede) Čítajte Sme štyria spolužiaci, bývame v prenájme v štvorizbovom byte. Majiteľovi prišlo vyúčtovanie za elektrinu s vysokým nedoplatkom. Jeden zo spolubývajúcich bol dva mesiace u rodičov, bol chorý, môže žiadať platiť menej? Môže majiteľ nedoplatky strhnúť z kaucie, ktorú sme platili na začiatku?
V prípade, že na strane nájomcu pri nájme bytu vystupuje viacero osôb, ide o spoločný nájom bytu. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Ak teda nie je v nájomnej zmluve dohodnuté, že nedoplatky za energie má uhrádzať konkrétny nájomca, zodpovedajú za ne všetci nájomcovia. Bez ohľadu na to, či a ako dlho byt užívali.
Spôsob, akým dôjde k rozdeleniu tohto nedoplatku, by mal byť dohodnutý medzi nájomcami navzájom na základe dohody, prípadne zmluvy. V praxi sa najčastejšie náklady delia rovným dielom medzi všetkých nájomcov, pokiaľ neexistuje iná dohoda. Hoci spolubývajúci, ktorý sa v byte dlhšie nenachádzal, môže mať oprávnené dôvody žiadať o nižší podiel na doplatku, pretože z tohto dôvodu spotreboval menej elektriny, rozhodnutie o znížení jeho príspevku závisí výlučne od dohody medzi všetkými nájomcami.
Ak sa nájomcovia nedohodnú na spôsobe a výške vzájomného vysporiadania, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Na úhradu prípadných nedoplatkov za energie v prenajímanom byte sa môže použiť peňažná zábezpeka (depozit, kaucia), pričom podrobnosti jej použitia a doplnenia je vhodné dohodnúť priamo v nájomnej zmluve. A to vrátane povinnosti prenajímateľa pred použitím kaucie na úhradu nedoplatkov predložiť nájomcovi riadne a úplné vyúčtovanie spotreby energií.
Taktiež odporúčame, aby bola v nájomnej zmluve vždy riadne určená samostatná výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. A aby bol vykonaný odpočet pri prevzatí bytu, aj pri skončení nájomného vzťahu.
Sme študenti, bývame v prenájme, vieme, že majiteľ dostal vyúčtovanie za byt, ale neozval sa, že treba platiť nedoplatky. Myslíme si, že mohol mať preplatok – máme naň nárok? Musí nám vyúčtovanie ukázať a mohli by sme si znížiť najbližšie nájomné o preplatok?
Prenajímateľ je povinný na vyžiadanie nájomcu poskytnúť informácie o vyúčtovaní nákladov za energie a služby spojené s užívaním bytu. Ak má nájomca podozrenie, že došlo k preplatku, má právo požiadať prenajímateľa o predloženie vyúčtovania. Ak v skutočnosti vznikol preplatok, má nájomca právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil. Tento preplatok môže byť vrátený jednorazovo alebo môže byť započítaný voči budúcim platbám nájomného.
Ak prenajímateľ odmietne aj napriek výzvam predložiť vyúčtovanie, môže sa nájomca domáhať predloženia vyúčtovania prostredníctvom súdu. Odporúčame v nájomnej zmluve vždy podrobne dohodnúť spôsob a lehoty na predloženie vyúčtovania, aby sa predišlo obdobným situáciám, ako je uvedené v otázke.
