Ceny bytov sa opäť rozhýbali, rast odborníkov prekvapil

BRATISLAVA. Ceny nehnuteľností na Slovensku začali opäť rásť, komentuje vývoj Národná banka Slovenska.

„Po približne ročnom období stabilného vývoja cien bytov môžeme v posledných mesiacoch pozorovať určitý nárast,“ píše.

Rastú ceny bytov všetkých veľkostí a vo všetkých krajoch, starých i nových. Zdražovali aj domy.

Zdražovanie bytov a domov prekvapilo

Zdražovanie nehnuteľností po takom krátkom čase prekvapilo aj realitné kancelárie. Tvrdia, že nikto nečakal, že po ochladení v novembri 2022 sa trh tak rýchlo zotaví.

Pred dvoma rokmi byty na Slovensku výraznejšie zdražovali a medzi odborníkmi sa začalo hovoriť aj o realitnej bubline. V lete 2022 dosiahli ceny vrchol a na jeseň klesli.

Teraz, zdá sa, sa situácia opäť obracia. Hodnota Realitného barometra cien bytov v krajských mestách sa v auguste medzimesačne zvýšila už deviaty raz za sebou.

Vývoj realitného barometra za posledné štyri roky (Eur/m2) (zdroj: realitná únia SR)

„Tentoraz to bolo o 1,3 percenta a barometer sa vyšplhal na 2787 eur za štvorcový meter. Ide o veľmi podobné číslo, aké sme videli v novembri 2022,“ hodnotí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Národná banka je opatrnejšia ako realitné kancelárie. Hovorí o miernom náraste cien bytov, z ktorého zatiaľ netreba robiť trend.

„Aj keď sa priemerná cena inzerovaného bytu mierne zvyšovala, naďalej zostáva viac ako šesť percent pod úrovňou z leta 2022, keď ceny nehnuteľností na Slovensku kulminovali,“ napísala.

NBS rast cien nehnuteľností zdôvodňuje zmenami v zložení bytov, ktoré sú na predaj. Vypredali sa podľa nej skôr byty s nižšou hodnotou a v inzercii skôr zostávajú byty s vyššou cenou. To sa prejavilo v zvýšení priemernej ceny na trhu nehnuteľností.

Súvisiaci článok Súvisiaci článok Príspevok na hypotéku? Fiasko, no počet žiadateľov zrazu prudko vyletel Čítajte 

Kubrický hovorí, že k zvyšovaniu cien nehnuteľností prispel najmä rast miezd a vyššia zamestnanosť.

„Vyššie príjmy obyvateľstva umožňujú platiť väčšie splátky úverov a tým aj kupovať drahšie nehnuteľnosti. Záujem ľudí o byty sa zvyšuje aj preto, že ich ceny sa odlepili od dna a pod kontrolu sa dostala spotrebiteľská inflácia,“ tvrdí.

Zdražovalo sa aj na východe

NBS tvrdí, že ceny nehnuteľností sa od marca do augusta mierne zvýšili vo všetkých krajoch Slovenska. Podobný vývoj vidieť u bytov všetkých veľkostí, ako aj pri domoch.

Konateľ realitnej kancelárie WFG reality v Žiline Roman Kružliak hovorí, že v meste medziročne vzrástli ceny starších bytov o 8,7 percenta.

Rovnaký trend je aj na východe Slovenska. „Dopyt vzrástol, ľudia nás oslovujú priamo s požiadavkou na vyhľadávanie nehnuteľností,“ hovorí Richard Gál z realitnej kancelárie Equilibrio real.

V Košiciach zvýšil záujem o byty aj očakávaný príchod automobilky Volvo. „Meniť sa bude aj územný plán mesta a v príprave sú desiatky developerských projektov. Prísun nových investícii bude tlačiť na to, aby ceny nehnuteľností ešte stúpali,“ hovorí Gál.

Rast cien je podľa Kubrického o to väčším prekvapením, že sa takmer nemenili úrokové sadzby hypoték. Od marca do júla 2024 dávali banky hypotéky v priemere za 4,6 percenta. Klesať začali až na prelome augusta a septembra, ale len o stotiny percenta.

„Dostupnosť bývania sa síce od svojho lokálneho minima v závere roka 2022 mierne zlepšila, aj naďalej však zostáva na zníženej úrovni a výrazne zaostáva za obdobím spred pandémie,“ píše NBS.

Silnejší dopyt ako ponuku potvrdzujú aj makléri. Kubrický predpokladá, že aj preto ceny bytov porastú do konca roka rovnakým, hoci stále pomalým tempom.

Cesta „zo stagnácie cien“ nehnuteľností môže byť podľa analytika Slovenskej sporiteľne Mariána Kočiša pomerne dlhá. Rasty cien nehnuteľností v rokov 2021 a 2022 sa už podľa neho nemusia zopakovať.

"Môžeme očakávať, že s postupným rastom miezd, odznievaním dopadov inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach dôjde k impulzu pre potenciálnych záujemcov o bývanie, čo bude tlačiť aj na ceny nehnuteľností," tvrdí Kočiš.

Rastú aj ceny za nájmy

Pri kúpe bytu ľudia väčšinou čakajú na vývoj úrokových sadzieb. Aj tam podľa Národnej banky vidno oživenie. Po období stabilizácie v druhom štvrťroku 2024 mierne rástol počet nových hypotekárnych úverov – ide o prvý nárast od začiatku sprísňovania menovej politiky v roku 2022, a to vo všetkých bankách.

„Niektorí záujemcovia o nehnuteľnosť budú čakať do budúceho roka na lacnejšiu hypotéku, keďže však pokles úrokových sadzieb bude pozvoľný, táto stratégia sa im pri kúpe na rastúcom trhu nemusí vyplatiť,“ upozorňuje Kubrický.

Umiernená situácia na trhu s predajmi a kúpami nehnuteľností nahráva podľa Národnej banky trhu s prenájmami. Ceny nájmov v poslednom roku vzrástli. V Bratislave boli medziročne vyššie o viac ako sedem percent.

„Rozdiel medzi nájmom a nákladmi na splátku úveru na bývanie sa pri rýchlejšom raste cien nájmov znižuje. V prípade starších bytov môže byť tento rozdiel dokonca zanedbateľný,“ píše NBS. V predchádzajúcej správe upozorňovala, že pre vyššie sadzby úrokov je kúpa bytu drahšia, ako náklady na podnájom.

Na východe Slovenska sa nájmy predražujú tiež najmä pre očakávaný príchod Volva. Jednoizbové byty sa prenajímajú (aj poplatkami za energie) už za šesťsto eur mesačne. Dvojizbové od 600 do 800 eur. Trojizbové šplhajú už k tisícke.

Ceny bytov časom ovplyvní demografia

Nákup vlastnej nehnuteľnosti je na Slovensku obľúbenou formou ukladania majetku. Vo svojom byte podľa analytika Slovenskej sporiteľne Mariána Kočiša býva až 93 percent ľudí na Slovensku, čo je druhý najvyšší pomer v Európskej únie.

V budúcnosti by ceny bytu mohla podľa neho ovplyvniť aj demogratická krivka. Zmení sa teda aj počet ľudí, ktorí sú vo veku, keď sa zväčša kupuje nehnuteľnosť.

„Do roku 2035 ubudnú na pracovnom trhu stovky tisíc obyvateľov v produktívnom veku, zmenší sa aj cieľová skupina obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie. Keďže Slováci patria k štátom s najvyšším pomerom vlastného bývania, ide o faktor, s ktorým treba počítať,“ vysvetľuje Kočiš.

Dnes sa na trh pre rastúcu cenu za štvorcový meter dostávajú skôr menšie byty. Časom sa však ľudia, ktorí ich dnes kupujú, budú chcieť podľa Kočiša sťahovať do väčších bytov a menšie budú chcieť predať. Záujemcov bude menej, keďže ľudí bude menej.

„Menšie byty by tak mali byť v budúcnosti pre kupujúcich svoje prvé bývanie dostupnejšie, naopak väčšie byty môžu pri nezmenenom trende čiastočne chýbať,“ vysvetľuje Kočiš.