Počas augusta väčšina bánk začala opatrne znižovať úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch. A zdá sa, že po lete sa rozbieha druhá vlna zlacňovania hypoték.
Ide o reakciu na zníženie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou (ECB). Tá znížila pred dvoma týždňami kľúčovú depozitnú sadzbu o štvrť percentného bodu na 3,5 percenta.
Menovú politiku uvoľnila druhý raz v tomto roku, keďže vysoká inflácia už nie je vážnym problémom a v eurozóne existuje riziko ohrozenia ekonomického rastu.
Nová najlacnejšia ponuka
Od stredy 25. septembra znížila úrokové sadzby UniCredit Bank. Okresala ich o 0,2 percentuálneho bodu pri fixáciách na dva a tri roky.
Sadzby sa začínajú na úrovni 3,89 percenta. Je to zatiaľ najnižšia ponuka na trhu a predbehla najlacnejšiu 365.bank, ktorá ponúka úrokovú sadzbu od 3,95 percenta.
„UniCredit Bank pravidelne prehodnocuje výšku úrokových sadzieb, tá závisí od ceny zdrojov a situácie na trhu,“ tvrdí hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková.
Treba pripomenúť, že sadzbu 3,89 percenta banka ponúkne klientovi len vtedy, ak splní dve základné podmienky.
V cene úveru je totiž zarátaná zľava 0,20 percentuálneho bodu za poistenie schopnosti splácať úver. Ďalších 0,20 percentuálneho bodu je zľava za takzvanú aktivitu na účte, z ktorého je úver splácaný.
Aktivitou na účte sa rozumie mesačný príjem na účet vo výške aspoň 1,5-násobku splátky a mesačné realizovanie aspoň troch platieb kartou.
Ak by teda klient napríklad poistenie úveru odmietol, jeho úrok by bol 4,09 percenta, čo je ponuka, ktorú majú pri trojročnom fixe Fio či ČSOB.
Príklad: Klient si zobral hypotekárny úver vo výške 60-tisíc eur s dĺžkou splácania 30 rokov. Úroková sadzba fixovaná na tri roky je vo výške 3,89 percenta.
Výška mesačnej splátky vychádza na 282,66 eura, ale dlžník musí počítať, že poistenie úveru ho bude stáť ďalších 15,55 eura. Celkovo tak mesačne zaplatí UniCredit Bank 298,21 eura.
Ak by si poistenie nezobral a akceptoval by úrok 4,09 percenta (bez zľavy), jeho mesačná splátka by bola 289,57 eura. Ročne by tak bez poistky ušetril 104 eur. Z toho vyplýva, že ani marketingovo lákavá ponuka nemusí byť nutne výhodná.
Konkurencia nespí
UniCredit Bank znížila sadzby už druhýkrát v priebehu niekoľkých týždňov. Naposledy 26. augusta zlacnila hypotéky pri dvoj- a trojročnom fixe na 4,09 percenta. Pri dvojročnom fixe mala pôvodne úrok 4,29 percenta a pri trojročnom 4,19.
V auguste znižovala sadzby aj ČSOB banka, ktorá minulý týždeň rozhodla, že sa s nimi opäť pohrá. Od 20. septembra upravila úrokovú sadzbu nadol pri troj-, štvor- a päťročnej fixácii o desatinu percenta.
Pri prvých dvoch viazanostiach sa dostala na úroveň 4,09 percenta, čo je porovnateľná sadzba ako UniCredit, a pri päťročnom fixe na 4,19 percenta.
Letné znižovanie úrokov pri hypotékach odštartovala pôvodne jedna z najväčších bánk na Slovensku Tatra banka, ktorá je tretím najväčším hráčom na hypotekárnom trhu. Sadzby okresala od 8. augusta pri viazanostiach na dva a tri roky a odštartovala letnú vlnu zlacňovania hypoték.
Následne sa pridala Prima banka, neskôr zmeny v cenníku oznámili ČSOB, UniCredit bank a na konci augusta aj VÚB a Slovenská sporiteľňa. Všetky sa priblížili k hranici štyroch percent, pričom sa zamerali najmä na trojročný fix.
Bolo len otázkou času, kedy vlna lacnejších hypoték prerazí psychologickú hranicu štyroch percent. Ako prvá to spravila 365.bank. Od 30. augusta znížila úrokové sadzby pri troj- a päťročnom fixe zo 4,25 na 3,95 percenta.
Máme stále drahé hypotéky
Zlacňovanie hypoték je pozitívna správa, ale v porovnaní s eurozónou máme hypotéky drahé. Podľa dát Európskej centrálnej banky má Slovensko piate najdrahšie hypotéky aj spotrebné úvery v eurozóne.
Pri spotrebných úveroch bol úrok na Slovensku 9,72 percenta a v eurozóne 7,77 percenta.
Priemerný ročný úrok na hypotéky bol v júli tohto roka 4,19 percenta, kým v eurozóne 3,7 percenta.
Rozdiel v splátke pri hypotéke 100-tisíc eur na 30 rokov je pri 4,19 a 3,7 percenta badateľný. Kým priemerný dlžník eurozóny by zaplatil na splátke 460 eur, v prípade slovenského dlžníka s vyšším úrokom by to bolo 488 eur.
Z grafu vyplýva, že úrokové sadzby klesajú v eurozóne rýchlejšie ako u nás a je to badateľné od začiatku roka.
Drahé hypotekárne úvery zvyšujú náklady na bývanie. „Podiel výdavkov na bývanie, elektrinu a plyn na celkových výdavkoch domácností bol vlani na Slovensku na úrovni 30,4 percenta, čo bolo najviac v Európskej únii,“ vyčíslil Inštitút pre stratégie a analýzy.
Drahšie priemerné hypotéky majú len pobaltské krajiny ako Estónsko, Lotyšsko a Litva a o chlp drahšie hypotéky ponúkajú aj banky na Cypre.
Dôvodom je, že cena hypoték sa odvíja nielen od nastavenia menovej politiky ECB, ale aj lokálnych špecifík.
V prípade Slovenska sú to relatívne drahšie štátne dlhopisy, v ktorých je zahrnutá riziková prirážka, keďže naše verejné financie sú v zlom stave. Pre banky je vývoj na štátnych dlhopisoch kľúčový. Ich výnos je pomyselným dnom, pod ktoré dlžníkovi neposkytnú lacnejšiu hypotéku. Aktuálne sa desaťročné štátne dlhopisy ponúkajú s výnosom 3,2 percenta.
Pre banky sú štátne dlhopisy veľmi zaujímavé, pretože náklady a regulatórne požiadavky na kapitál sú výrazne nižšie ako v prípade akéhokoľvek retailového alebo korporátneho úveru.
Dlhopis je z pohľadu nákladov banky najlacnejšie aktívum, preto by malo mať vždy najnižšiu úrokovú sadzbu, od ktorej sa odvíja aj cena hypotéky.
K tomuto benchmarku si banky prirátajú náklady na servis v pobočke, riziko nesplatenia úveru a náklady na kapitál. Tieto náklady tvoria približne ďalšie percento na hypotéky, čím sa dostávame k priemernej sadzbe hypotéky okolo 4,19 percenta.
