BRATISLAVA. Koncept inteligentného mesta nie je len o moderných technológiách, ale predovšetkým o zlepšení kvality života obyvateľov.
Kľúčovými prvkami sú dostupné služby, efektívna doprava, kvalitný verejný priestor a podpora medziľudských vzťahov. Na dosiahnutie tohto cieľa je potrebná úzka spolupráca samospráv a developerov. Odznelo to na 9. ročníku konferencie Slovensko na ceste k Smart Cities.
Podľa riaditeľky Metropolitného inštitútu Bratislava Petry Marko predpokladom kvalitného mesta je otvorený dialóg medzi všetkými aktérmi, od zástupcov samosprávy, developerov, súkromných investorov, mimovládnych organizácií až po obyvateľov. Podmienkou je schopnosť zadefinovať svoje potreby, načúvať potrebám ostatných hráčov a hľadať win-win scenáre.
„Už v blízkej budúcnosti nepôjde len o vzťah developerov a miest, prípadne mestských častí, ale v ďaleko väčšej miere o vzťah verejných a súkromných investícií. To je veľká téma, ktorá sa týka všetkých miest a obcí,“ vraví predseda Združenia miest a obcí Slovenska Jozef Božik.
Na Slovensku už pôsobia skupiny samospráv a developerov, ktoré spolu nachádzajú spoločnú reč a spolupracujú v prospech rozvoja miest.
Majú za sebou prvé úspešné projekty. Takým je napríklad rezidenčná štvrť Arboria v Trnave, kde sa developer a mesto podujali zmeniť neznámu zelenú lúku na funkčnú štvrť, ktorá slúži nielen na bývanie, ale aj trávenie voľného času. Prvé zrealizované obytné súbory napovedajú, že cieľ sa darí napĺňať. V súčasnosti je Arboria najžiadanejšou obytnou štvrťou v krajskom meste a prototypom komunitného bývania.
Ako poznamenáva riaditeľ pre development spoločnosti Lucron Slavomír Habánik, ktorá projekt realizuje, u samosprávy sa stretávajú s ústretovým postojom, pokiaľ ide o rýchlosť povoľovacích procesov, za čo sa na oplátku snažia vyhovieť mestu pri jeho požiadavkách, ako bolo napríklad presmerovanie a začlenenie linky mestskej hromadnej dopravy do novej výstavby.
Rizikom sú politické cykly samospráv
Developeri sa zhodujú, že za posledných desať rokov sa spolupráca so samosprávami výrazne zlepšila. Podľa generálneho riaditeľa YIT Slovakia Milana Murcka kým v minulosti bolo ťažké hovoriť o spolupráci, v súčasnosti sa už samosprávy a developeri navzájom počúvajú a hľadajú prieniky vo svojich záujmoch.
„Asi pred pätnástimi rokmi som sa zúčastnil na konferencii, na ktorej bol aj námestník primátora Viedne. Od novinára z pléna dostal otázku, ako miesto Viedeň bojuje s developermi. Trikrát mu ju museli preložiť, pokiaľ pochopil kontext. Odpovedal, že Viedeň s developermi nebojuje, ale ich láka. Táto doba snáď už nastala aj u nás,“ opisuje svoju skúsenosť predseda predstavenstva spoločnosti Hornex Oto Hornáček.
Spolupráca samospráv s developermi sa skvalitnila, ale nie všade. Je to individuálne, pričom v mestách je spravidla lepšia a v obciach horšia.
Súvisí to s odbornou úrovňou stavebných úradov a nastavením jednotlivých samospráv. Aj menšie samosprávy sa však budú musieť prispôsobiť novým trendom, pretože eurofondový ošiaľ sa raz skončí a budú prinútené hľadať iné zdroje financovania.
Ako dodáva O. Hornáček, je dôležité, s čím developer prichádza. „Pokiaľ ponúka niečo, čo samosprávu zaujíma a čo je prospešné pre jednu aj druhú stranu, tak spolupráca sa spravidla vyvinie dobrým smerom.“
Výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek upozorňuje, že spolupráca medzi developermi a samosprávami je stále ovplyvňovaná štvorročnými volebnými cyklami, čo pre stavebníkov predstavuje riziko. Neraz sa stalo, že aj dobré projekty boli z politických dôvodov zastavené a zrušené.
Komunikácia medzi developerom a samosprávou by mala byť otvorená, ale na Slovensku sa často stáva, že ak zástupcovia samosprávy rokujú s developerom, zastupiteľstvo, najmä opozičná časť, to vníma ako niečo nekalé, protispoločenské. „To je veľmi nešťastná interpretácia,“ upozorňuje Suchánek.
„Ak má samospráva riešiť rozvoj obce alebo mesta, tak sa predsa musí stretávať a hovoriť s developermi.“
Poplatok za rozvoj je neadresný
Napriek lepšej spolupráci je stále čo zlepšovať. Jednou z takýchto oblastí sú poplatky za rozvoj, ktoré obce a mestá môžu zo zákona vyberať od developerov.
Mnohé samosprávy majú schválené všeobecne-záväzné nariadenia a uplatňujú ich automaticky pri každom projekte. Slúži im ako ďalší zdroj príjmov v rozpočte.
Tento prístup sa však developerom nepáči. Ako poznamenáva predseda predstavenstva spoločnosti Keraming Dušan Jasečko, vo vyspelých európskych krajinách to funguje na inom princípe, pričom samosprávy získavajú pre svoju komunitu oveľa viac, než prináša neadresný výber peňazí.
„Obec či mesto vďaka svojej vyjednávacej pozícii môže povedať, že na území, kde developer chce rozvíjať svoj biznis, chýba športový areál, škôlka, detské ihrisko, kultúrny dom či kaviareň, a môže mu predpísať, aby to vybudoval.
Napríklad vo Veľkej Británii je bežné, že samospráva developerovi určí, koľko percent plochy musí v plánovanej investícii vyčleniť na verejno-prospešné účely, pričom mu zadá len tému, napríklad zdravotné stredisko, a je na ňom, ako ju zapracuje do svojho projektu. Samozrejme, samospráva musí jeho zámer schváliť. Aj komunita potom inak vníma aktivity developera. Na Slovensku však nevieme, ako mesto či obec použije peniaze z poplatku za rozvoj.“
Za zavedením poplatku za rozvoj stál Inštitút urbánneho rozvoja, priznáva jeho výkonný riaditeľ Suchánek. Vzorom im bolo kanadské mesto Vancouver, kde tento model veľmi dobre funguje.
Samospráva každý rok zverejňuje správu, koľko financií vybrala na poplatku za rozvoj, koľko k nim priložila vlastných peňazí a čo sa za to postavilo.
Verejnosť je tak informovaná, aké benefity prináša mestu nová výstavba. V našej legislatíve ale niektoré ustanovenia nie sú úplne doriešené, čo spôsobuje nespokojnosť developerov.
Mestá a obce považujú developerov za partnerov a nie nepriateľov. (zdroj: SME Konferecnie )Podľa Suchánka by sa ta dalo vyriešiť zápočtami poplatku za rozvoj voči investíciám developera, ktoré po dohode so samosprávou zrealizuje priamo stavebník. Lebo ak chce obec vybudovať napríklad plaváreň, je zrejmé, že celú investíciu nemôže postaviť developer jedného bytového domu. V takýchto prípadoch má potom zmysel vyzbierať financie od viacerých developerov.
Ale na druhej strane ak obec potrebuje vybudovať škôlku, bolo by pre samosprávu jednoduchšie, aby sa dohodla s developerom, že im ju postaví, a na oplátku obec stavebníkovi odráta adekvátnu sumu z poplatku za rozvoj.
Žiaľ, neumožňuje to zákon o verejnom obstarávaní. Ak developer vie splniť podmienky verejného obstarávania, ministerstvo financií by malo takýto postup akceptovať. Legislatívu by bolo potrebné v tomto zmysle upraviť.
Stavebný zákon je málo ambiciózny
Neistotu prináša aj pripravovaný stavebný zákon. Účinnosť stavebnej legislatívy, ktorá bola pripravená v minulom volebnom období, bola odložená do apríla 2025, pričom súčasná vláda medzitým schválila nové znenie stavebného zákona, ktorý je z pohľadu developerov oveľa menej ambiciózny ako predošlá právna úprava.
Okrem iného sa v ňom takmer úplne upúšťa od digitalizácie procesov v stavebníctve.
„Chápem, že hlavne menšie obce nie sú na digitalizáciu pripravené, ale pokiaľ ju v určitom momente nespustíme, tak sa ďalej nikdy neposunieme. Aplikačná prax potom ukáže úskalia, ktoré budeme musieť prekonať, len sa do toho treba pustiť,“ zdôrazňuje šéf Hornexu.
V privátnom sektore sa digitalizácia už uplatňuje. Mnohé stavby sa realizujú metódou Building Information Model (BIM), ktorá minimalizuje chyby v projekte, urýchľuje výstavbu a šetrí náklady. BIM je digitalizovaný súbor, ktorý obsahuje všetky dáta týkajúce sa stavby. „Nespomínam si, že by sme v BIM realizovali nejakú verejnú zákazku,“ dodáva.
Je to dôsledok toho, že developeri sú s digitalizáciou ďaleko popredu pred štátnou správou a samosprávou. Viacerí už využívajú BIM, ale potom majú problém, ako exportovať digitálne dáta do dokumentov, ktoré vyžadujú povoľovacie orgány.
„Digitalizácia by pritom výrazne zrýchlila a spresnila prípravu stavieb a vylúčila dohady, kolízie a rozpory vo vyjadreniach a stanoviskách,“ pridáva sa ku kritike prezident Zväz stavebných podnikateľov Pavol Kováčik.
V návrhu nového stavebného zákona, ktorý ešte musí prejsť parlamentom, je digitalizácia zúžená na úroveň úložiska projektovej dokumentácie. „Na rozporovom konaní nám bolo povedané, že účastníci si budú môcť posielať linky spôsobom, akým sa zdieľajú súbory cez cloudové služby typu Ulož.to. To nie je zrovna to, čo očakávame od digitalizácie,“ konštatuje Suchánek.
Získať stavebné povolenie trvá roky
Povoľovacie procesy sú na Slovensku veľmi dlhé bez ohľadu na to, či ide o územné alebo stavebné konanie alebo posudzovanie vplyvov stavby na životné prostredie.
Podľa Kováčika napríklad v Bratislave trvá desať a viac rokov, kým developer získa všetky potrebné povolenia a môže začať s výstavbou.
Počas tohto obdobia má stavebník umŕtvený kapitál, ktorý investoval do kúpy pozemku, spracovania projektov a inžinierskej činnosti, čo sa následne premieta do vyššej ceny stavebného diela. Pokiaľ by sa toto desaťročné obdobie podarilo skrátiť na tri roky, cena bytov do osobného vlastníctva by sa znížila o 8 až 10 percent.
Developeri sa zhodujú, že za posledných desať rokov sa spolupráca so samosprávami výrazne zlepšila. (zdroj: SME Konferencie )Šéf YIT Slovakia priznáva, že pre developerov sú dlhé povoľovacie konania svojím spôsobom výhodné. V konečnom dôsledku totiž zvýšené náklady zaplatí vždy spotrebiteľ. Pozemok s infraštruktúrou na výstavbu 100-bytového domu stojí približne päť miliónov eur, čo je zhruba 50-tisíc eur na jeden byt.
Ak vybavovanie potrebných povolení trvá päť rokov, treba počítať s ďalšími 30-tisícmi eur navyše na jeden byt, čo už je dovedna 80-tisíc eur.
To znamená, že náklady na pozemok a povoľovacie procesy tvoria takmer jednu tretinu predajnej ceny bytu v hodnote 250-tisíc eur.
„Prepočítali sme, že ak by sme mali lepšie zákony a náklady na pozemok a povoľovacie procesy by boli polovičné, klesli by zhruba na 40-tisíc eur. O to nižšiu hypotéku by si potom musel brať kupujúci, čo by sa mu odzrkadlilo na nižších mesačných splátkach o 200 až 300 eur. Ak vezmeme do úvahy, že na Slovensku máme okolo 750-tisíc hypotekárnych úverov, tak občania mesačne zaplatia z titulu vyšších splátok približne o 15 miliónov eur viac.
Víťazom sú banky, ďalej z tejto situácie profitujú majitelia pozemkov. Vzhľadom na to, že pozemkov je nedostatok, sú drahé, takže stavebníci sa o nich bijú a často ich preplácajú. V konečnom dôsledku to vyhovuje aj developerom. Keďže ponuka bytov je slabá, dokážu do ceny premietnuť akékoľvek dodatočné náklady, vrátane predražených pozemkov. Zvýšené náklady zaplatia spotrebitelia, vo väčšine prípadov mladé rodiny s deťmi, ktoré sú tak jednoznačne na strane porazených,“ vysvetľuje M. Murcko.
Ak by sa podľa neho zmenilo legislatívne prostredie tak, že povoľovacie procesy by trvali maximálne pol roka a na trhu by bol dostatok pozemkov, postupne by ponuka bytov predbehla dopyt a ich ceny by začali klesať.
„Kupujúci by mal niekoľko ekvivalentných ponúk, z ktorých by si mohol vyberať. Zrazu by nebolo jedno, či ste dobre nakreslili projekt, či ste vybrali dobré materiály, či ste zvolili dobrý bytový mix. Veľa developerských firiem by to neprežilo. Dnes predá ktokoľvek čokoľvek komukoľvek kedykoľvek za koľkokoľvek. Ak developer urobí hocijakú chybu, v súčasnosti nemôže prerobiť.“
Najlacnejšie topánky nie sú najlepšie
Podľa developerov samosprávam chýba väčšia odvaha a ambicióznosť pri realizácii rezidenčných projektov. Vo väčšine prípadov alibisticky vyberú najlacnejší projekt, výsledkom čoho potom je aj najhoršie riešenie.
Hornáček upozorňuje, že posledná vec, na ktorej investori môžu ušetriť, je projektová dokumentácia.
„Ak je projekt zlý, nedá sa postaviť geniálna stavba. Kvalitný projektant potrebuje primeranú odmenu a dostatočný čas, aby dokázal navrhnúť dobrý produkt, ktorý potom môže stavebná spoločnosť dobre zrealizovať. Nefunguje to naopak.“
Samosprávy by sa podľa neho mali oveľa viac zaujímať o priebeh projektových prác. Len zriedka si projekt pred vyhlásením verejnej súťaže preštudujú a s projektantom prekonzultujú nejasnosti a nezrovnalosti. Spoliehajú sa na zhotoviteľov, od ktorých očakávajú, že odhalia všetky nedostatky, ktoré obsahuje projektová dokumentácia.
Chyby sa už počas realizácie len veľmi komplikovane odstraňujú, navyše to stavbu predražuje a predlžuje.
„Je pohodlné predstúpiť pred poslancov a povedať, veď sme vybrali najlacnejšie riešenie. Osobne by si však určite nekúpili najlacnejšie topánky alebo oblek,“ poukazuje na zaužívanú prax.
Výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja upozorňuje, že po tom, ako nadobudne účinnosť nový stavebný zákon, si na toto samosprávy budú musieť dávať veľký pozor.
Podľa navrhovanej právnej úpravy už totiž nebude možné vykonávať zmeny stavby pred dokončením tak jednoducho ako doteraz. Tento pojem nová legislatíva vôbec nepozná. Pri akýchkoľvek zmenách bude musieť stavebný úrad zvolať stretnutie všetkých zúčastnených strán, aby ich odsúhlasili, čo stavbu výrazne predĺži a predraží.
„Pýtali sme sa, či napríklad aj posunutie priečky o pätnásť centimetrov bude musieť odsúhlasiť stavebný úrad. Predkladatelia zákona nás informovali, že áno, lebo takýto zásah by mohol mať dopad na protipožiarne opatrenia, keďže by sa mohla zúžiť úniková cesta. Jednoducho to, čo sa doposiaľ riešilo až následne, po novom môže znamenať pozastavenie výstavby. Uvidíme, ako to bude vyzerať v praxi, lebo v súčasnosti si nevieme dosť dobre predstaviť, ako to bude fungovať,“ zdôrazňuje Suchánek s tým, že zmena projektu stavby pred dokončením dostane investora znova takmer až na začiatok povoľovacieho procesu.
