Podoba Nového Istropolisu bola prvýkrát verejnosti predstavená ešte v roku 2020. Developer Immocap medzitým získaval potrebné povolenia a projekt prekresľoval.
Teraz hlasí dôležitý míľnik a známy je už aj štart výstavby. O projekte aj o situácii na realitnom trhu sa INDEX rozprával s CEO developerskej skupiny Immocap Martinom Šramkom. Ten vysvetlil aj to, prečo zmenili kapacitu spoločenskej haly.
„Aj z našich, alebo mestských prieskumov vyplynulo, že optimálna kapacita pre halu je tritisíc ľudí na státie a 1 800 na sedenie,“ uviedol Šramko.
V rozhovore sa dočítate aj:
- prečo Immocap prekresľoval projekt Istropolisu,
- či bude developer žiadať o pomoc štát,
- čo očakáva od nového stavebného zákona.
Od prvého predstavenia projektu Nový Istropolis ubehlo už takmer päť rokov. V akom stave je projekt dnes?
Prvú prezentáciu celého projektu sme mali ešte v roku 2020. Dnes už máme územné rozhodnutie, čo je pre nás dôležitý míľnik. So stavebnými prácami v prvej fáze by sme chceli začať v lete tohto roka.
Od roku 2020 sa udialo viacero vecí. Od pandémie, cez vojnu na Ukrajine, energetickú krízu až po vysokú infláciu. Čo najdôležitejšie sa na projekte zmenilo?
Projekt za ten čas prešiel viacerými zlepšeniami. Predovšetkým sme zachovali jeho mestotvornú funkciu. Dokúpili sme aj Dom techniky, čo nám pomohlo skonsolidovať celé územie a vďaka tomu vznikne v projekte viac verejných priestorov. Pribudne dvojica námestí, ale aj vnútroblokový park. Dali sme si záležať na splnení najprísnejších ESG kritérií (environmentálne, sociálne a riadiace kritériá sledujúce udržateľnosť, pozn. red.), ktorých základom je centrálny energetický systém. Ten predstavíme prvýkrát na Slovensku a bude patriť medzi top projekty aj v rámci strednej Európy. Na vysvetlenie v skratke, budovy si budú medzi sebou dopĺňať a vymieňať energie.
Vy ste v rokoch 2021 až 2022 jasne komunikovali, že ak dostanete štátnu podporu, postavíte spoločenskú halu s kapacitou pre päťtisíc hostí. Nakoniec je to len verzia pre tritisíc ľudí. Vzdali ste pokusy o pomoc zo strany štátu?
Otázku participácie štátu a municipality stále riešime, okrem toho oslovujeme viacero investorov nielen doma, ale aj v zahraničí. Reagujeme aj na potreby trhu, ktorý výrazne ovplyvnila pandémia. Zároveň vieme, aké sú požiadavky pre Bratislavu. Aj z našich, alebo mestských prieskumov vyplynulo, že optimálna kapacita pre halu je tritisíc ľudí na státie a 1 800 na sedenie. Toto je kapacita, ktorá dnes v Bratislave chýba a na to reagujeme. Veríme, že takýto koncept bude dlhodobo úspešný.
Oslovíte s ponukou aj štát?
Sme pripravení reagovať na relevantné ponuky. Diskutujeme s viacerými partnermi.
Ak nie štát, prirodzeným partnerom by mohlo byť napríklad mesto.
S mestom Bratislava sme v dialógu. Dnes mestu chýba kultúrny priestor, v ktorom by mohli prebiehať aj verejno-prospešné podujatia nekomerčného charakteru. Samozrejme, my chceme organizovať aj komerčné aktivity, akými sú koncerty alebo rôzne podujatia.
Vizualizácia projektu Nový Istropolis. (zdroj: Immocap)Už viete, kto bude halu prevádzkovať?
Táto otázka je ešte otvorená. Na stole sú viaceré alternatívy, ktoré zvažujeme.
A tá najreálnejšia?
Jednou z možností je aj to, že to budeme prevádzkovať my.
Hotel vypadol
Keď som sa pozeral na aktualizovaný projekt Istropolisu a porovnával som ho s tým spred piatich rokov, vyšlo mi, že kancelárskych priestorov v ňom pribudlo. Mýlim sa?
Je to tak. Pôvodne plánovaný hotel sme zmenili na administratívnu budovu. Po kanceláriách dnes vidíme väčší dopyt ako po hoteloch. Bratislava nie je turistická destinácia a dopyt po administratívnych priestoroch v Istropolise je veľký už dnes.
Nebojíte sa toho, že kancelársky trh nie je v ideálnom stave? Niektorí developeri ohlásili, že kancelárske projekty pre nich nie sú perspektívne.
Immocap začínal už v deväťdesiatych rokoch s výstavbou prvých administratívnych budov v Bratislave. V tomto chceme ďalej pokračovať. Vieme, že trh sa zmenil, čo spôsobila aj pandémia, energetická kríza aj vojna na Ukrajine. My však kancelárskemu trhu veríme a našimi projektami reagujeme na tieto zmeny.
Napríklad?
Napríklad nízkoenergetickými budovami, keď sú náklady na prevádzku nehnuteľností oveľa nižšie. V prípade energetických šokov tak nedochádza k takému nárastu cien. Projekty využívajú zelenú energiu zo zeme, za čo firmy nemusia platiť. Druhým bodom je to, že firmám ponúkame veľkú flexibilitu. A to nielen priestorovú, ale aj časovú. My dnes pozorujeme trend návratu zamestnancov do kancelárií. Aj americké korporácie zrušili prácu z domu, ľudia opäť využívajú kancelárske priestory. Zavážiť môžu aj spomínané ESG kritériá a v neposlednom rade aj fakt, že ak chcú firmy prilákať talenty, musia ponúknuť atraktívne priestory.
Už ste oznámili, že prvým veľkým nájomcom bude spoločnosť Dell. Viete prezradiť aj ďalšie mená?
Dell vieme potvrdiť, ďalšie mená vám zatiaľ neprezradím. Vidíme však, že o priestory v Istropolise je záujem.
Ďalšou zložkou projektu bude rezidenčná časť. Asi budete cieliť na náročnejšiu klientelu, čomu bude priať aj lokalita aj zameranie projektu.
Áno, rezidenčné budovy budú kvalitné a tiež energeticky úsporné. Plánujeme stavať byty vo vysokom štandarde, so zaujímavými exteriérovými plochami či parkom v susedstve. Chceme osloviť najmä rodiny s deťmi. Veríme, že lokalita je vhodná na dlhodobé bývanie.
Vizualizácia projektu Nový Istropolis. (zdroj: Immocap)Hovoriť dnes o priemernej predajnej sume za štvorcový meter asi nemá zmysel.
Aktuálne nie.
Kedy by mala byť realizovaná rezidenčná časť?
Prvú etapu by sme chceli začať už v lete 2025. Bude v nej prvých vyše 120 bytov. Pôjde o 14-poschodovú budovu, ktorá bude v centrálnej časti projektu. Okrem nej plánujeme aj ďalšie štyri rezidenčné budovy, ktoré by mali spolu priniesť 600 bytov.
Vo vizualizáciách bola naznačená aj výšková budova, ktorá nemala jasné kontúry. Budú aj v nej byty?
Áno, ide o piatu rezidenčnú budovu. Veríme, že pôjde o poslednú etapu projektu. Zatiaľ ju vo vizualizáciách naznačujeme, podlieha však zmene územného plánu tak, aby sme ju mohli realizovať.
V akej fáze ste momentálne v rokovaní s mestom?
Sme v dialógu.
Čiže v tejto etape by mohli vzniknúť aj mestské nájomné byty.
Áno, pri zmenách územného plánu býva štandardné, že sa platí určitý poplatok, z ktorého časť môže byť aj vo forme nájomných bytov.
Viete odhadnúť, kedy by mohol byť projekt Nový Istropolis dokončený?
Predpokladám, že by to mohlo byť niekedy v roku 2031.
S druhým dychom
Čo sa stalo, že Immocap sa ako developer rozbehol tak, že by sme ho mohli označiť za jedného z najaktívnejších developerov u nás?
Immocap si ako spoločnosť zakladá na veľmi kvalitnom tíme ľudí. Je v ňom asi 40 profesionálov, ktorí pôsobia v oblasti stavebníctva, architektúry, financií či obchodu. To je najdôležitejšia časť. V posledných rokoch sme kúpili viacero zaujímavých lokalít v rámci Bratislavy. Toto nám umožňuje rásť.
