Na konci viazanosti môžu klienti prejsť s hypotékou do inej banky bez pokuty za predčasné splatenie, ak nie sú spokojní s úrokovou sadzbou, ktorú im banka ponúka.
Táto stratégia by však mala byť poslednou možnosťou a je lepšie s bankou zjednávať.
Úrokové sadzby v cenníku sú jedna vec, ale podpultovo dokážu banky ponúknuť oveľa lepšie podmienky, tvrdí v rozhovore pre INDEX finančný poradca Slavomír MOLNÁR zo spoločnosti Prosight Slovensko.
Čo sa v rozhovore dočítate?
- Aké podpultové hypotéky banky ponúkajú,
- ako vyjednávať o nižšej sadzbe v pobočke banky,
- prečo najlacnejšia ponuka hypotéky môže byť pascou,
- ako ľudia bezhlavo nakupujú nehnuteľnosti a nemyslia na riziká.
Je možné očakávať, že do konca tohto roka úrokové sadzby na hypotékach podlezú trojpercentnú hranicu?
Hoci sadzby Európskej centrálnej banky (ECB) sa znižujú, pokles úrokov na hypotékach brzdia rastúce výnosy na slovenských štátnych dlhopisoch, ktoré sú pre ne benchmarkom.
Tretím faktorom je konkurencia na bankovom trhu, na ktorom si Prima banka razí svoju cestu a je schopná dumpovať ostatné ponuky.
Banky dbajú vo všeobecnosti na svoju ziskovosť a trhové podiely pri úveroch na bývanie. Ak strácajú trhový podiel, snažia sa klienta, ktorý dostal lepšiu ponuku niekde inde, udržať a znížia mu úrokovú sadzbu.
Myslím si, že pri súčasnom trende poklesu sadzieb, ktoré je veľmi pozvoľné, je úroveň 2,50 percenta nemysliteľná, ale na tri percentá by sme sa mohli dostať.
Ak to nejde podobrotky...
Môžu klienti individuálne získať úrokovú sadzbu pod úrovňou oficiálneho cenníka? Majú banky „podpultové“ ponuky?
ČSOB má oficiálnu kampaň na 3,79 percenta, ale v neoficiálnej kampani ponúka klientom do 35 rokov a na refinančné hypotéky plošne 3,45 percenta. Je úplne jedno, či ide o viazanosť na tri, štyri, alebo päť rokov.
To isté platí aj v Slovenskej sporiteľni alebo VÚB. Po schválení sa môže klient individuálne dostať k úroku o tri–štyri desatinky nižšiemu. Ide však predovšetkým o hypotéky nad 150-tisíc eur. Nemožno to plošne paušalizovať.
V ostatných bankách sú už kampane a ich úroky fixné. V Slovenskej sporiteľni sme už videli aj sadzby 3,29 až 3,39 percenta, avšak vždy ide o individuálne prípady.
Tatra banka má od apríla pevnú sadzbu 3,59 percenta a dostane ju každý klient bez ohľadu na jeho bonitu. Ak má klientova nehnuteľnosť energetický certifikát a jej vek je do troch rokov, dostane sa na 3,49 percenta. Tatra banka navyše prepláca pokutu pri predčasnom splatení hypotéky z inej banky v plnej výške.
Unicredit ponúka pri fixácii na dva roky úrok 3,59 percenta, v prípade doloženia energetického certifikátu 3,49 percenta. Prima banka má 33-mesačnú fixáciu s úrokom 3,3 percenta.
Správajú sa takto ochotne banky aj pri existujúcich klientoch?
Mám klienta, ktorému na konci viazanosti prišla ponuka na refix so sadzbou 3,80 alebo 3,90 percenta. Keďže na trhu sú dostupné aj nižšie sadzby, chcel ponuku prehodnotiť, no nepochodil.
Riešením bolo takzvané refinancovanie seba samého. Je to bizarné, ale týmto postupom nižšiu sadzbu dostal.
Čo je refinancovanie samého seba?
Ide o proces, v ktorom sa súčasná hypotéka vyplatí novou hypotékou v tej istej banke a klient sa nanovo posúdi. Klient má nové číslo úverovej zmluvy a nové záložné zmluvy.
Je to ideálne spraviť pri výročí fixácie, pretože mimo neho zaplatíte poplatok za predčasné splatenie hypotéky vo výške jedného percenta.
Tento postup je možný aplikovať vo všetkých veľkých bankách, pokiaľ sa klient nevie dohodnúť s bankou na znížení sadzby v rámci refixácie a banka zároveň ponúka v kampani na nové hypotéky nižšiu sadzbu, ako má klient v refixačnom liste.
Čo teda robiť, ak mi príde návrh na refixáciu s úrokovou sadzbou, s ktorou nie som spokojný?
