Trh s hypotékami sa štrukturálne mení. Hlavným dôvodom je vývoj demografie, v ktorom klesá podiel mladých ľudí na celkovej populácii. S ich úbytkom klesá aj podiel hypoték pre mladých dlžníkov, konštatuje Národná banka Slovenska (NBS).
Z dlhodobého hľadiska tak môžeme očakávať, že klesne dopyt po novom bývaní. Nezastaví to rast cien nehnuteľností, ale môže ho to zmierniť.
Slovensko vymiera už päť rokov, pretože viac ľudí zomrie, ako sa narodí. Minulý týždeň Štatistický úrad SR zverejnil údaje za prvý štvrťrok 2025, podľa ktorých Slovensko prišlo za toto obdobie o štyritisíc ľudí.
Pokles nových hypoték
NBS v novej Správe o finančnej stabilite píše, že starnutie obyvateľstva sa už prejavuje aj pri dátach o dlžníkoch s hypotékami. Podľa nej sa výrazne zvyšuje podiel hypoték, ktoré splácajú dlžníci vo veku nad 45 rokov: „Za uplynulých šesť rokov sa tento podiel zvýšil z 20 na 28 percent, pričom objem týchto úverov sa viac ako zdvojnásobil.“
Na základe prognóz demografického vývoja a pri zachovaní dlhodobých trendov na trhu úverov by tento rast mal podľa NBS pokračovať až do roku 2037. Vtedy by mal podiel hypotekárnych dlžníkov s vekom nad 45 rokov dosiahnuť 45 percent.
Až štvrtinu z objemu všetkých poskytnutých hypoték budú splácať dlžníci starší ako 50 rokov. Podiel päťdesiatnikov bude v tom čase približne dvojnásobne vyšší ako podiel mladých ľudí do 35 rokov.
S poklesom podielu mladších dlžníkov, ktorí majú najväčší sklon k čerpaniu hypoték, sa zníži dopyt po týchto úveroch.
„O desať rokov klesne počet novoposkytovaných hypoték približne o štvrtinu v porovnaní s úrovňou bežnou v rokoch 2019 až 2021 (pred zvýšením úrokových sadzieb),“ uvádza sa v správe NBS. Počet nových hypoték sa v súčasnosti drží v priemere okolo 14-tisíc ročne.
Medziročné tempo rastu hypotekárneho portfólia, teda celková výška poskytnutých hypoték, by sa podľa NBS v dlhodobejšom horizonte mohlo ustáliť na troch až šiestich percentách, a to v dôsledku rastu cien nehnuteľností.
Je to však len hrubý odhad. Budúci dopyt po hypotékach môže znížiť napríklad to, že niektorí rodičia už v predstihu kúpili nehnuteľnosť pre svoje deti. Naopak, dopyt môžu zvýšiť dlhodobo nízke úrokové sadzby.
Tie môžu byť dôsledkom starnúcej populácie, ktorá vedie k pomalšiemu hospodárskemu rastu. Centrálne banky naň zvyknú reagovať znižovaním úrokových sadzieb, aby stimulovali ekonomiku.
V ekonomikách s klesajúcou populáciou, ako je napríklad Japonsko, sa prebytok kapitálu a nízky dopyt po investíciách a úveroch stávajú štrukturálnym javom, čo dlhodobo tlačí sadzby nadol. Slovensko sa podľa Rady pre rozpočtovú zodpovednosť (RRZ) bude štruktúrou obyvateľstva podobať na Japonsko okolo roku 2050.
Koľko banka dá
Slovenské banky mali doteraz skúsenosti najmä s mladšími dlžníkmi, pri ktorých je perspektíva dlhodobého rastu príjmu podstatne vyššia ako u starších ročníkov.
Naopak, odchod do dôchodku spôsobuje pokles príjmu, čím sa znižuje priestor na možnú reštrukturalizáciu úveru (napríklad predĺženie splatnosti) v prípade finančných ťažkostí.
