Kto na Slovensku nechce alebo nemôže bývať vo vlastnom, má niekoľko možností, ako si bývanie prenajať. Prvou a najčastejšou je nájsť si prenájom klasicky na realitnom trhu. Koľko za byt či dom každý mesiac zaplatí, závisí od viacerých faktorov.
Výška nájomného sa odvíja od lokality, veľkosti aj štandardu bytu. "V Bratislave novostavby s moderným vybavením, ako je klimatizácia či parkovacie miesto, stoja o desať až dvadsať percent viac ako staršie byty v rovnakej časti mesta.
Plne zariadené byty dokážu byť drahšie o ďalších 50 až 100 eur mesačne v závislosti od vybavenia," priblížil Richard Churý, šéf realitnej siete UPgreat.
Ceny v hlavnom meste
Na konci Petržalky môžete napríklad nájsť starší jednoizbový byt do 30 m² v paneláku s čiastočnou rekonštrukciou za približne 450 až 550 eur mesačne vrátane energií. Cena môže mierne kolísať podľa presného stavu bytu či blízkosti MHD.
Najdrahšie apartmány na Slovensku? Biznis sa robí najmä v Tatrách, ceny prekonávajú Bratislavu Čítajte "V centre Bratislavy, v častiach ako Staré Mesto alebo blízko Michalskej či Ventúrskej ulice, sa starší jednoizbový byt do 30 m² prenajíma spravidla za 750 až 900 eur mesačne, pričom nižšia hranica odráža pôvodný stav bez veľkej rekonštrukcie a vyššia platí pri bytoch v rekonštruovaných domoch s lepším vybavením a prístupom ku všetkým centrálnym službám," hovorí Churý.
V článku sa ďalej dočítate:
- Aké sú ceny na trhu pri dvojizbových bytoch v krajských mestách?
- Kto si najčastejšie hľadá prenájom a kto sa ani k takémuto bývaniu nevie dostať?
- V ktorých regiónoch chcú obce stavať nájomné bytovky?
- Ako vyzerá nájomné bývanie v hlavnom meste?
Medziročný nárast nájomného
V porovnaní s minulým rokom sú ceny prenájmov podľa údajov portálu nehnuteľnosti.sk po celom Slovensku v priemere vyššie o zhruba osem až deväť percent.
Nájomné pri 2-izbovom byte v 1. štvrťroku 2025
- Bratislava I: 880 eur
- Bratislava V: 700 eur
- Košice I: 760 eur
- Banská Bystrica: 690 eur
- Nitra: 680 eur
- Prešov: 630 eur
- Trenčín: 620 eur
- Trnava: 690 eur
- Žilina: 640 eur
Zdroj:Nehnuteľnosti.sk, Trhovereporty.sk
"Napríklad v Bratislave bol v prvom štvrťroku 2025 v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom zaznamenaný pokles o jedno až šesť percent pri trojizbových a väčších bytoch. Naopak, Prešov zaznamenal rast cien naprieč všetkými kategóriami," uviedol Filip Domovec, PR manažér z nehnuteľnosti.sk.
V najbližšom období očakáva pokračovanie mierneho rastu nájmov, ale slabším tempom ako v poslednom roku.
"Dôvodom je okrem stagnujúcej výstavby silný dopyt, najmä vo väčších mestách a atraktívnych lokalitách," konštatuje Domovec.
Na druhej strane klesajú sadzby pri hypotékach k trom percentám ročne, čo môže čiastočne stlačiť ceny nájmov nadol. Záujemcovia o bývanie totiž budú mať lepšie podmienky na kúpu vlastného bytu.
Záujem je veľký
V hlavnom meste zostáva dopyt po prenájmoch podľa Churého veľmi vysoký. "Malé byty s veľkosťou približne 20 až 35 m² sa v žiadaných lokalitách obsadia často do jedného až dvoch týždňov od zverejnenia inzerátu, najmä študentmi a mladými profesionálmi, ktorí hľadajú rýchlu dostupnosť blízko školy alebo práce," uviedol Churý.
Bežné jedno- či dvojizbové byty do 50 m² v centre bývajú obsadené za 10 až 20 dní, ak sú ceny primerané a byt má aspoň čiastočne rekonštruované jadro či základné zariadenie.
"Podobné byty na okrajoch mesta – v Petržalke, Ružinove či Devínskej Novej Vsi – môžu čakať dva až štyri týždne. Kratšie, ak sú výrazne lacnejšie alebo, naopak, po kompletnej rekonštrukcii," opisuje situáciu na trhu s prenájmami Churý.
Dlhšie – mesiac a viac – čakajú na záujemcu prázdne byty bez zariadenia alebo staršie byty s nevyhovujúcim technickým stavom. Majitelia musia výrazne znížiť cenu, aby prilákali záujemcov.
"Novostavby a byty vyššieho štandardu v lokalitách ako Ružinov-Nivy, Eurovea alebo Staré Mesto sa obsadzujú najrýchlejšie – často do 7 až 10 dní – keďže ponúkajú moderné vybavenie, parkovanie a dobrú správu budovy," dodáva šéf realitky UPgreat.
Slováci ešte nikdy toľko nepýtali za byty. Vyletela cena najmä starších, upozorňuje NBS Čítajte Nedostatok štátnych a obecných bytov
V hlavnom meste by záujem o prenájom bytu mal v najbližších rokoch rásť. "Ponuka nájomných bytov nerastie dostatočne rýchlo vzhľadom na stále vysoké ceny vlastných nehnuteľností a migračný tlak za prácou a vzdelaním do hlavného mesta. Build-to-rent projekty a súkromní developeri majú síce v pláne viac nájomných projektov, no reálne kapacity nepostačujú pokryť dopyt," myslí si Churý.
Zároveň štátne a mestské projekty nájomných bytov pribúdajú len pomaly – v desiatkach bytov ročne, zatiaľ čo dopyt medzi mladými profesionálmi, študentmi a cudzincami neustále stúpa. "To udržiava nájomné ceny na historických maximách," dodáva.
Kto si najčastejšie hľadá prenájom
- Všeobecne idú do prenájmu ľudia, ktorí z rôznych dôvodov nie sú schopní alebo ochotní investovať do kúpy vlastného bývania.
- Často ide o mladých, ktorí nemajú zatiaľ dostatočný príjem na získanie hypotéky alebo nemajú dosť úspor na kúpu vlastného bytu.
- Prípadne si byt kúpili a čakajú na dokončenie rekonštrukcie, aby počas prestavby nemuseli bývať napríklad u rodičov.
- Rodiny a páry ostávajú v nájme na jeden až dva roky, často v dvojizbových bytoch. Osamelí rodičia a samoživitelia, ktorí nedokážu splniť bankové podmienky na hypotéku, siahajú po menších bytoch, aby mali samostatnú izbu pre dieťa.
- Dôchodcovia, ktorí predali väčšiu nehnuteľnosť, si prenajímajú menší byt v centre kvôli lepšej dostupnosti služieb a zníženiu starostí o údržbu.
- Byty si prenajímajú tiež študenti, ktorí nedostali internát a spoja sa viacerí na prenájom väčšej nehnuteľnosti.
- Bývanie si prenajímajú tiež cudzinci pracujúci na Slovensku, ktorí sem prídu s rodinami a potrebujú flexibilitu bez záväzkov.
- Investorom do krátkodobým prenájmov a digitálnym nomádom vyhovuje prenájom ako flexibilné pracovné prostredie s krátkodobou zmluvou.
Zdroj: nehnuteľnosti.sk, UPgreat
Keď vám byt nechcú prenajať
Nie každý, kto nemá na vlastný byt a potrebuje prenájom, sa k nemu vie aj dostať. Predsudkom a diskriminácii zo strany prenajímateľov čelia viaceré skupiny ľudí.
"Majitelia bytov odmietajú rómsku komunitu, pretože majú obavy z neporiadku či neplatenia. A to aj v prípadoch, že záujemcovia spĺňajú všetky podmienky," hovorí Richard Churý, šéf realitnej siete UPgreat.
Osamelé matky a rodičia samoživitelia bývajú podľa neho považovaní za rizikových nájomcov pre nízky či nestály príjem a často nedokážu zabezpečiť ručiteľa.
"Výsledkom sú časté odmietnutia alebo neprimerané kaucie," dodáva. Študenti bez trvalého príjmu narážajú na požiadavku ručiteľa, ktorého nevedia vždy rýchlo zabezpečiť.
"Nezamestnaní a nízkopríjmové rodiny často nezvládnu zložiť kauciu a hoci by o bývanie stáli, štátna ponuka sociálnych bytov je nedostatočná," skonštatoval Churý.
Ľudia so zdravotným postihnutím potrebujú bezbariérové bývanie – to je však na trhu takmer nedostupné a prenajímatelia nebývajú ochotní investovať do úprav.
"Cudzinci bez trvalého pobytu narážajú na administratívne bariéry a chýbajúce doklady. LGBTQ+ komunita sa zasa môže stretnúť s odmietnutím pre predsudky, najmä v menších mestách – napriek tomu, že to zákon zakazuje," pridáva ďalšie skupiny odmietaných záujemcov o prenájom Churý.
Byty s nižším nájomným
Pre ľudí, ktorí na trhu nemajú šancu získať bývanie, ponúka ostatných päť rokov byty spoločnosť Dostupný Domov. Založili ju Slovenská sporiteľňa, jej nadácia a Slovak Investment Holding.
Aktuálne pôsobí v ôsmich regiónoch Slovenska, v trinástich mestách a nájomné bývanie sprostredkovala pre viac ako 1100 ľudí. Spoločnosť má v súčasnosti celkovo viac ako štyri stovky bytov, pričom do roku 2030 si dala za cieľ mať 1500 bytov.
Nájomné má v troch úrovniach – pre bežných ľudí je zhruba o dve percentá nižšie ako trhové, pre ľudí z cieľovej skupiny o zhruba osem percent a pre organizácie poskytujúce sociálne služby o pätinu lacnejšie ako na trhu.
Cieľovou skupinou sú pritom jednorodičovské rodiny, zdravotne postihnutí, odchovanci detských domovov, príslušníci marginalizovaných rómskych komunít, mladí pracujúci či dôchodcovia.
Napríklad za jednoizbový byt v bytovom dome Zavar v Trnave platí človek z cieľovej skupiny mesačné nájomné 330 eur. K tomu si hradí zvlášť elektrinu, internet či TV.
Zmluvu podpisuje na úvod na jeden rok, pričom následne môže byť dva krát predĺžená na ďalšie dva roky. Neskôr dostane dlhodobú nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.
Stovky nových bytov v Ružinove. Premena lokality sa začína, developer pýta povolenia Čítajte Pre koho je štátom podporovaný nájomný byt
Nižšie nájomné ako je bežné na trhu a po piatich rokoch automaticky zmluva na neurčitý čas. Získať takýto štátom podporovaný nájomný byt chce zatiaľ takmer 10-tisíc záujemcov, ktorí sa od februára zaregistrovali na webe Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Byty sa priraďujú podľa časového poradia, teda kto skôr vyjadrí záväzný záujem.
Prihliada sa pritom aj na to, o akých záujemcov ide. Najmenej desatina štátom podporovaných nájomných bytov by mala byť vyhradená pre znevýhodnených občanov.
"Pre zamestnancov verejného sektora je určených 20 až 35 percent bytov a najviac 40 percent pre iných zamestnancov," priblížil Damián Tüdöš, PR manažér Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.
Byty sú určené pre domácnosti so strednými a nižšími príjmami, ktoré si nemôžu dovoliť platiť hypotéku alebo komerčné nájomné. Na nájomné zároveň môže zamestnávateľ dobrovoľne prispievať, a to vo výške viac ako päť eur na štvorcový meter podlahovej plochy bytu. Príspevok je oslobodený od dane z príjmu pre zamestnanca a je daňovo uznateľným nákladom pre zamestnávateľa.
Prvý projekt v Bratislave
Aké sú podmienky na získanie nájomného bytu
- Záujemca sa musí zaregistrovať cez webovú stránku Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.
- Musí byť plnoletý: teda má viac ako 18 rokov alebo nadobudol plnoletosť sobášom, s trvalým pobytom na Slovensku.
- Nesmie mať podlžnosti voči verejnému sektoru: teda žiaden dlh voči daňovému úradu, sociálnej a zdravotnej poisťovni a nesmie byť v exekúcii.
- V okrese, v ktorom sa zaujíma o nájomný byt, nesmie vlastniť nehnuteľnosť.
- Príjem musí byť do osemnásobku životného minima, čo je od júla tohto roka 2273 eur.
Zdroj: Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania
O necelých sedem desiatok bytov z prvého projektu v Bratislave sa v priebehu dvoch minút prihlásilo 142 záujemcov. Prvé byty získali zamestnanci Univerzitnej nemocnice v Bratislave, ktorá chce takto prispieť k riešeniu otázky bývania zdravotného personálu.
Nájomné je regulované a jeho výška sa líši podľa krajov, pričom sa bude každoročne upravovať podľa miery inflácie. Zohľadňuje veľkosť bytu a tiež priemerné platy v kraji.
V Bratislavskom kraji napríklad za jednoizbový byt zaplatí záujemca v priemere najviac 391 eur, za trojizbový byt si však bude musieť pripraviť 943 eur. Pri štvorizbovom je maximálna výška nájomného v sume 1106 eur. K tomu treba prirátať náklady na energie a ďalšie služby spojené s užívaním bytu.
Ďalšie projekty
Štátom podporované nájomné bývanie financujú súkromní investori, ktorých štát podporuje zníženou päťpercentnou DPH a daňovými úľavami. Bytový dom je pritom počas celej obdobia vo vlastníctve investora. V hlavnom meste je aktuálne naplánovaná výstavba ďalších 600 bytov v Dúbravke, Triblavine a na Zlatých pieskoch.
V Žiline sa chystá projekt Lesopark so 122 nájomnými bytmi, v Nitre v projekte Zoborka pribudne viac ako 270 bytov. V tomto meste je plánovaných aj ďalších 300 nájomný bytov, bez ďalšieho upresnenia. V Komárne je v procese projekt primátora na zhruba dve stovky bytov a pripravuje sa aj projekt so Železiarňami Podbrezová pri Banskej Bystrici a Valaliky pri Košiciach.
"Byty v systéme musia mať plochu od 27 do 90 štvorcových metrov, pričom musia byť dokončené s kompletnou sanitou, kuchynskou linkou a vstavanými spotrebičmi," skonštatoval Tüdöš zo štátnej agentúry.
Menšie obce sa nájomnými bytmi snažia udržať mladých
V obci Jasenov v okrese Humenné by mali do konca novembra skolaudovať 44 nových nájomných bytov v dvoch bytovkách. "Záujem bol veľký. Všetky byty sme obsadili v priebehu dvoch týždňov," uviedla starostka obce Lucia Sukeľová.
Záujemcov o nájomný byt v obci by podľa nej bolo určite viac, ďalšie žiadosti však neprijímajú. Obec totiž nevlastní stavebné pozemky, na ktorých by ďalšiu nájomnú bytovku mohla postaviť. "Byty sme stavali s dotáciou od ministerstva dopravy a výstavby a s úverom od Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)," skonštatovala.
Zasiahol covid aj inflácia
Žiadosti podávali v roku 2022, ale keďže do toho vošlo obdobie covidu aj zvyšovanie cien, obec požiadala o predĺženie lehoty na výstavbu. "Predpokladám, že v bežnom režime je možné postaviť nájomnú bytovku za dva až 2,5 roka," myslí si Sukeľová.
Finálne náklady ešte obec uzatvorené nemá, rozpočtovaný celkový náklad na výstavbu je cez tri milióny eur, ktoré tvorí spomínaná dotácia aj úver. Výšku nájomného stanoví obec až po dokončení stavby.
"Našim cieľom nie je na týchto bytoch zarábať, nájomné bude pokrývať len splátku úveru zo ŠFRB a základné náklady na údržbu spoločných priestorov," dodala starostka. Nájomné zmluvy budú na úvod na jeden rok.
Nitra aj Prešov
Za roky 2020 až 2024 sa podľa údajov ŠFRB ku koncu decembra 2024 postavilo celkom 4205 nájomných bytov. Najväčší počet žiadostí o výstavbu podali samosprávy v Nitrianskom a Prešovskom kraji.
"Obce majú možnosť získať kombinovanú formu podpory zo ŠFRB a dotáciu z ministerstva dopravy. V súčte môže pokryť až sto percent nákladov na výstavbu nájomných bytov," priblížila Soryana Hádenová zo štátneho fondu.
Obce tak výstavbu môžu uskutočňovať bez potreby vlastného financovania. Výška úveru zo ŠFRB sa môže pohybovať do 65 percent obstarávacích nákladov. Úrok je jedno percento ročne, pri financovaní nájomných bytov v menej rozvinutých okresoch je to nula. Splatnosť úveru je do 40 rokov.
Ako vyzerá nájomné bývanie v hlavnom meste
Na nájomný byt v Bratislave ku koncu mája čakalo v poradovníku viac ako 250 záujemcov. Čakacia lehota môže byť rôzna.
"Závisí napríklad od toho, akú veľkosť bytu záujemca potrebuje, v akej mestskej časti, aké byty sú aktuálne voľné, či žiada o bezbariérový byt alebo koľko bodov dosiahla jeho žiadosť," hovorí Lenka Antalová Plavuchová, námestníčka primátora pre nájomné bývanie a rozvoj bývania.
Bodovací systém má mesto zverejnený na webovej stránke. Hodnotí napríklad, ako dlho je človek v bytovej núdzi, aj aká závažná je jeho situácia – či napríklad býva na ulici, v azylovom dome, prípadne u príbuzných. Prihliada sa tiež na počet detí, či ide o osamelého rodiča alebo žiadateľa vyššieho veku.
Základné podmienky
Žiadateľ o nájomný byt nesmie byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti, zároveň v Bratislave musí mať prihlásený trvalý pobyt a nesmie mať nevysporiadané záväzky voči mestu.
Mesačný príjem celej domácnosti nemôže prevyšovať štvornásobok životného minima. Päťnásobok v prípade, že je žiadateľ alebo člen domácnosti osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo ide o osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom, dodáva námestníčka.
Pravidlá pri prenájme: Ako rýchlo musí majiteľ vymeniť pokazenú práčku a kto za opravu zaplatí? Čítajte Výška mesačného nájomného sa odvíja od ekonomickej situácie žiadateľa a finančných možností mesta. Pohybuje sa v rozmedzí 2 až 7,5 eura za štvorcový meter na mesiac. K tejto sume sa pripočítavajú náklady na energie, ktoré nájomca spotrebuje.
Celková dĺžka nájmu nie je obmedzená. "Štandardne sa dáva nájomná zmluva na dva roky, môže sa ale predlžovať, kým nájomca spĺňa vstupné kritériá a riadne si plní povinnosti z nájomnej zmluvy," uviedla Antalová Plavuchová.
Pre koho
Byty, ktoré má mesto k dispozícii, sú určené pre učiteľov, zdravotníkov či policajtov. Teda profesie, ktoré sú pre fungovanie mesta kľúčové a pre ktoré je bežné komerčné nájomné pridrahé.
"Ďalšou skupinou sú mladí ľudia či absolventi, seniori, ale aj ľudia, ktorí dnes bývajú v ubytovniach či nevyhovujúcich bytoch," hovorí námestníčka primátora Matúša Valla.
Vlani bolo pridelených viac ako šesť desiatok bytov ľuďom v ťažkých životných situáciách a z rôznych sociálnych skupín – ľuďom bez domova, mladým rodinám, starším občanom, odchovancom detských domovov, či ľuďom z ubytovní.
Základné fakty o nájomnom bývaní v Bratislave
- Mesto spravuje 877 nájomných bytov, mestské časti majú v správe 1052 bytov.
- Najviac prenajíma Petržalka (464), Staré Mesto (283) a Ružinov (159), pričom každá mestská časť má vlastné pravidlá a podmienky prideľovania bytov.
- Bratislava rekonštruuje zanedbané mestské byty, stavia nové nájomné byty alebo spolupracuje so súkromným sektorom. S developermi sa mesto dohodlo, že za zmenu územného plánu v prospech zvýšenia zastavanosti získa mesto do vlastníctva päť percent z bytov, ktoré sa vďaka tomu postavia.
- V Bratislave predstavujú mestské nájomné byty iba približne jedno percento zo všetkých bytov. Na porovnanie, v Brne je to 15 percent, vo Viedni 30 percent a ďalších 30 percent predstavujú byty s regulovaným nájmom vo vlastníctve neziskových spoločností. Priemer v rámci celej Európskej únie je približne desať percent.
