Autor je riaditeľ Inštitútu moderného spotrebiteľa.
Každý, kto aspoň okrajovo sleduje správy o úrokových sadzbách, nemohol nepostrehnúť, že hypotéky sa mesiac po mesiaci, krôčik po krôčiku, stávajú lacnejšími.
Kým v roku 2024 sa sadzby vyšplhali až na úroveň prevyšujúcu 4,2 percenta, v apríli 2025 klesli na približne 3,7 percenta. Dnes nie je nezvyčajné vidieť ich na 3,5 percentách a objavujú sa aj indície, že by postupne tento rok mohli klesnúť na hranicu troch percent.
Za 14 rokov o 115 percent drahšie
Radosť z lacnejších hypoték a rastúcich miezd však brzdí tretí ukazovateľ – ceny nehnuteľností. Máme tu klasický príklad ekonomického „šťastia v nešťastí.“
Dostupnejšie úvery a vyššie príjmy podnecujú záujem o kúpu bytov – napríklad podľa makroprudenciálneho komentára Národnej banky Slovenska (NBS) sa oproti roku 2023 počet predaných nových bytov takmer strojnásobil. To naopak tlačí nahor ich cenu, čo síce poteší investorov do nehnuteľností, no už menej mladé rodiny, ktoré sa chcú osamostatniť.
Podľa vcelku čerstvej analýzy štatistického úradu vzrástli realizačné ceny nehnuteľností – teda ceny, za ktoré sa byty reálne predali, nie len inzerovali –, v úvode roka 2025 medziročne o viac ako 12 percent. Rast zaznamenalo všetkých osem krajov, od 7,3 percenta v Trnavskom až po 18,5 percenta v Nitrianskom.
Z dlhodobejšieho pohľadu platí, že ceny novostavieb narástli od roku 2010 o viac ako 70 percent a ceny starších bytov dokonca o 115 percent. A nový ekonomický a menový vývoj od NBS konštatuje, že ceny bytov a domov prekonali úroveň z roka 2022 a sú najdrahšie v histórii, pričom dostupnosť bývania sa pod vplyvom rastúcich cien zhoršila.
Na chvoste Európy
Nie každý má to šťastie bývať vo vlastnom. A podľa najnovších dát Eurostatu opúšťajú mladí Slováci a Slovenky rodičovský dom v takmer najvyššom veku v celej EÚ.
Kým priemer v únii je 26,2 roka, na Slovensku je to až 30,9 roka a horšie sú na tom už len Chorváti (31,3 roka). Tento trend nie je nový. Slovensko sa v spodnej časti rebríčka drží dlhodobo, nejde o žiaden výkyv v dátach. Navyše, táto štatistika nevychádza z trvalých pobytov.
Na jednej strane platí, že podľa správy o finančnej stabilite NBS je bývanie dostupné najmä pre rodiny s dvoma príjmami, ktoré majú kapacitu financovať kúpu väčšieho než priemerného bytu vo všetkých krajoch. Toto sa pritom vzťahuje nielen na kupujúcich nad 35 rokov, ktorí dnes tvoria väčšinu nákupov, ale aj na mladé rodiny. Aj mladá rodina z Bratislavského kraja s dvomi priemernými príjmami si môže dovoliť hypotekárny úver na kúpu bytu s výmerou viac než 80 m2.
Na druhej strane však dostupnosť bývania nie je len o tom, akú veľkú dostanem hypotéku, ktorá mi spravidla pokryje 80, na výnimku 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok musím doplniť z iných zdrojov: z úspor, spotrebného úveru, medziúveru od stavebnej sporiteľne alebo s pomocou rodiny, často cez dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti.
A tým sa to nekončí. Aj keď si byt kúpim, nechcem spať na žinenke, variť na propán-butáne a prať v umývadle. Zariadenie bývania nás na konci dňa stojí tisíce až desaťtisíce eur a ak nemám dostatočnú rezervu, opäť mi nezostáva nič iné než siahnuť po ďalšom úvere. Ten však zhoršuje moje finančné zdravie a pridáva ďalší fixný výdavok do rozpočtu.
Žiadny rýchly fix
Na zázraky neverím. A preto je zrejmé, že žiadne rýchle mávnutie čarovného prútika ani zavedenie novej štátnej dotačnej schémy nevyrieši problém s nedostupným bývaním. Rovnako nepomôže ani jednoduché konštatovanie, že si byty nemáme kupovať, ale stačí si ich prenajať.
Dostupnosť bývania dnes totiž nezávisí len od toho, akým spôsobom si bývanie zabezpečujeme, ale najmä od toho, aký veľký bytový fond máme. A práve tu vnímam hlavný kameň úrazu: staviame málo – a situácia sa nezlepšuje.
V prvom kvartáli tohto roka sa dokončilo o štvrtinu menej bytov, než je dlhodobý priemer. Podobne výrazný bol aj pokles pri novej výstavbe. V roku 2024 klesla plocha bytov, na ktoré boli vydané stavebné povolenia, o 20 percent a v úvode roka bolo podľa makroprudenciálneho komentára NBS vydaných najmenej stavebných povolení za posledných 12 rokov. Spomínaný ekonomický a menový vývoj tiež hovorí, že množstvo aktuálne rozostavaných bytov je najnižšie od roku 2018.
Tento nedostatok výstavby pritom zasahuje nielen trh s predajom bytov, ale čoraz citeľnejšie aj oblasť nájomného bývania. V porovnaní s minulým rokom vzrástli ceny prenájmov v priemere o 8 až 9 percent.
Možnosti na záver
Aby som však záverom nepôsobil iba pesimisticky, zhrniem aspoň niektoré z existujúcich dotačných schém. Hoci majú svoje limity, v praxi môžu ľuďom, ktorí riešia bývanie, aspoň čiastočne pomôcť.
Prvou možnosťou je hypotekárny daňový bonus pre mladých. Ak má žiadateľ pri podaní žiadosti menej ako 35 rokov (vrátane), môže získať bonus vo výške 1 200 eur ročne. Ten sa počíta ako 50 percent zo zaplatených úrokov, najviac však do uvedenej sumy. Bonus sa uplatňuje počas prvých piatich rokov hypotéky, takže celkovo možno získať až 6 000 eur. Podmienkou je, že príjem v čase žiadosti nepresahuje 1,6-násobok priemernej mzdy – približne 2 438 eur v hrubom mesačne. Pri žiadosti v roku 2025 sa posudzuje príjem za rok 2024.
Druhou schémou je štátna prémia na stavebné sporenie. Ak hrubý mesačný príjem za predchádzajúci rok neprekročil 1 981 eur, sporiteľ môže počas šesťročnej sporiacej fázy získať prémiu 70 eur ročne. Na jej plné získanie treba vložiť aspoň 700 eur ročne (oproti 1 000 eurám v minulom roku). Ak je vklad nižší, prémia sa počíta ako 10 percent z ročného vkladu. V prípade dvoch sporiteľov, ktorí spĺňajú príjmové kritérium a spoločne odložia aspoň 1 400 eur ročne, predstavuje príspevok 140 eur. Prémia sa dá uplatniť aj na deti, a to bez príjmových obmedzení.
Na rozdiel od hypotekárneho daňového bonusu sa však príjmové kritérium pri štátnej prémii neposudzuje len raz, ale každoročne. Stanovuje sa ako 1,3-násobok priemernej mesačnej nominálnej mzdy zamestnanca za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, za ktorý sa uplatňuje nárok na štátnu prémiu – a tak sme sa dostali aj k sume 1 981 eur.
Napokon, Štátny fond rozvoja bývania každoročne poskytuje „mladomanželské“ pôžičky – teda zvýhodnené úvery s úrokom 1 percent ročne a maximálnou výškou až 180 000 eur. Hodnota založenej nehnuteľnosti musí byť aspoň 1,3-násobkom požadovaného úveru. Lehota splatnosti môže byť až 40 rokov, pričom celkový čistý príjem domácnosti za predchádzajúci rok nesmie prekročiť päťnásobok životného minima, čo pri dvojčlennej domácnosti znamená od júla približne 2 400 eur mesačne.
O úver môžu požiadať napríklad manželia do 35 rokov alebo rodiny s dieťaťom do šiestich rokov. Dôležité je však konať včas – prostriedky vo fonde sú obmedzené a v roku 2024 sa úplne vyčerpali už začiatkom septembra.
Článok vyšiel s podporou Inštitútu moderného spotrebiteľa.
