Populárne "naj"

v nich Slovensko je však niekedy sizyfovská práca.

Pri tvorbe spomínaných rebríčkov sa posudzuje viacero faktorov, ako návratnosť prostriedkov vložených do nehnuteľností, riziko investícií, príjmy z prenájmu, stabilita ako aj rozvojové aktivity mesta, respektíve iného hodnoteného subjektu. Prieskumy sledujú napríklad obnovu a renováciu mesta a zvyšovanie jeho atraktívnosti. Niektoré projekty zamerané na túto oblasť však môžu investorov aj odrádzať a hodnotenie znižovať, pokiaľ sa zdajú byť príliš rizikové. Konzultačné spoločnosti hodnotia nielen celé trhy ako sú napríklad mestá, ale aj jednotlivé ulice alebo kancelárske priestory.

Najatraktívnejšie investičné trhy

Spoločná štúdia washingtonskej univerzity Urban Land Institut a spoločnosti PricewaterhouseCoopers s názvom Emerging Trends in Real Estate Europe 2007 prináša prehľad najatraktívnejších investičných trhov do nehnuteľností v tomto roku. Na prvom mieste sa v Európe umiestnil Paríž, ktorý je tak vysoko hodnotený vďaka celkovej návratnosti a nízkemu riziku investícií. Respondenti prieskumu, ktorých bolo vyše štyristo a patrili medzi nich poprední hráči v tomto odvetví, označili ekonomickú stabilitu a dlhodobý rozvoj mesta ako hlavnú príčinu najlepšieho ohodnotenia na investičnom trhu. Investorov priťahujú aj dostatočne veľké príležitosti na obnovu a renováciu mesta. V posledných rokoch je Paríž stálou hviezdou na trhu nehnuteľností a má dobré vyhliadky aj na nasledujúce dva roky. Paríž je favoritom aj medzi tými, ktorí by chceli nehnuteľnosť kúpiť, keďže podľa štúdie 54 percent opýtaných odporúča v Paríži kúpiť administratívne priestory, 57 percent odporúča kúpiť maloobchodné priestory a 41 percent odporúča kúpiť priemyselno-distribučné nehnuteľnosti.

Na rozdiel od stále atraktívneho Paríža sa niektoré trhy, ako napríklad Londýn, stávajú tzv. "hold" trhom, pretože sa blížia ku koncu svojho cyklu a existuje riziko znižovania výnosov. Hold trh znamená, že odborníci skôr odporúčajú ponechať si, "držať", už nadobudnuté nehnuteľnosti.

Odborníci predpovedajú boom investovania do nehnuteľností v Nemecku, pričom v prvej desiatke rebríčka sa umiestnili až dve nemecké mestá.

Sľubné Slovensko

Žiadna stredoeurópska krajina, ktorá vstúpila do Európskej únie v roku 2004, nemá mesto, ktoré by sa umiestnilo medzi prvou desiatkou miest s najpriaznivejším pomerom rizika voči návratnosti. Podľa Clare Vernon, odborníčky PricewaterhouseCoopers v oblasti nehnuteľností na Slovensku, však silný ekonomický rast na Slovensku, v Českej republike a Poľsku podporuje nepretržitý rozvoj trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne. Nová vláda na Slovensku ponechala v platnosti daňový režim priaznivý pre investorov, ktorý zaviedla predchádzajúca vláda, vrátane rovnej dane z príjmov, sadzby dane z pridanej hodnoty vo výške 19 % a neexistencie dane z prevodu nehnuteľností. Na Slovensko stále vstupujú nové výrobné podniky a poskytovatelia služieb a záujem o slovenský trh s nehnuteľnosťami podľa jej slov stále vzrastá.

V tieni susedov?

Aj napriek tomu, že Slovensko v mnohých svetových rebríčkoch zatiaľ chýba, neznamená to, že by sa o investovanie u nás svet nezaujímal. Naopak. Poskytovateľ služieb spojených s vlastníctvom a prenájmom nehnuteľností, spoločnosť Spiller Farmer informuje na svojej webovej stránke napríklad o správe denníka Financial Times, ktorá hodnotí trh nehnuteľností v hlavnom meste Slovenska. Bratislavský trh s nehnuteľnosťami sa podľa nej prudko rozvíja po tom, čo strávil deväťdesiate roky v tieni svojich pôvabnejších susedov, Prahy a Budapešti. V celom meste rastú mrakodrapy a nákupné centrá a inštitucionálni investori ako aj malí "špekulanti" sa ponáhľajú, aby si uchmatli kus svojho koláča. Približne polovica z hlavných kancelárskych priestorov s rozlohou 700tisíc metrov štvorcových sa vybudovala od roku 1995 a ďalších 600tisíc metrov štvorcových by malo byť dokončených do roku 2010. V tejto súvislosti sa objavujú obavy, že pre taký malý trh sa buduje príliš veľa kancelárskych

priestorov. Priemerné nájomné je stabilné na úrovni približne 11 eur za meter štvorcový mesačne, čo je síce menej ako v Prahe alebo v Budapešti, ale na podobnej úrovni ako vo Viedni. Otázkou ostáva, či trh dokáže absorbovať všetky naplánované stavby a priestory. Šéf spoločnosti Spiller Farmer, Laurie Farmer je optimistický a upozorňuje, že v súčasnosti Bratislava potrebuje 60 000 metrov štvorcových kancelárskych priestorov a ročne dosahuje jej potreba ďalších 50 000 metrov štvorcových.

Najdrahšie kancelárie...

Z najnovšej štúdie realitnej konzultačnej spoločnosti Cushman & Wakefield vyplýva, že najdrahšie kancelárske priestory na svete má tento rok londýnska štvrť West End. Spoločnosti tam platia za prenájom metra štvorcového najkvalitnejších kancelárskych priestorov 2009 eur ročne. To je o 35 percent viac ako v Tokiu, kde ročné náklady na prenájom kancelárskych priestorov dosahujú 1493 eur a ktoré sa umiestnilo na druhej priečke rebríčku pred Hong Kongom s nákladmi 1448 eur. Tieto sumy sú niekoľkonásobne vyššie, ako zaplatí firma za prenájom kancelárskych priestorov na Slovensku. Pri orientačnej sume 9 až 15 eur za meter štvorcový mesačne ju totiž jeden meter štvorcový kancelárie stojí maximálne 200 eur ročne.

Podľa štúdie spoločnosti Cushman & Wakefield sa celosvetovo náklady na prenájom stále zvyšujú, čo dokazuje aj skutočnosť, že 94 percent z celkových 211 hodnotených lokalít v 51 krajinách vykázalo pozitívny alebo stabilný ročný rast a iba šesť percent zaznamenalo pokles nájomného. Najviac si v rebríčku polepšili mestá Mumbaj a Dublin, ktoré sa posunuli až o šesť miest na piatu a šiestu priečku.

...a nákupné ulice

Najdrahšou nákupnou ulicou sveta bola podľa hodnotenia spoločnosti Cushman & Wakefield minulý rok známa newyorská Fifth Avenue. V jej najdrahšej časti zaplatí obchodník za prenájom približne 93 metrov štvorcových obchodnej plochy približne 1,35 mil. USD ročne. A kto si môže, alebo kvôli prestíži musí dovoliť otvoriť obchod na najdrahšej ulici sveta? Napríklad textilná spoločnosť Abercrombie & Fitch alebo technologické firmy Nokia a Apple Computer. Z krajín strednej a východnej Európy sa v prieskume spomína hlavné mesto Rumunska Bukurešť, ktorého ulica Bulevardul Magheru si polepšila o šesť priečok a umiestnila sa na 30. mieste.

Investori sa už dávno prestali zaujímať iba o tradičné formy investovania. Ako uvádza spomínaná štúdia Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, cieľ investorov - vyššie výnosy - ich núti hľadať alternatívne investičné možnosti, kam patria napríklad čerpacie stanice, študentské internáty, prístavy, diaľničné služby, parkoviská a dokonca aj väznice či veterné mlyny. Zisky prináša aj infraštruktúra, ako sú spoplatnené cesty, letiská, prístavné a železničné zariadenia. Realitné rebríčky tak môžu rozšíriť predmety svojho hodnotenia.

Náš rebríček daní

Aj Slovensko má vlastný rebríček, ktorý sa týka nehnuteľností. Je ním monitoring úrovne daní z nehnuteľností pre podnikateľov v okresných mestách. Robí ho Podnikateľská aliancia Slovenska. Podľa aktuálneho monitoringu sa tohtoročné sadzby dane z nehnuteľností v slovenských mestách proti minuloročným odlišujú len minimálne. Až 66 miest z celkových 84 sledovaných sadzby dane vôbec nemenilo, štyri mestá dane čiastočne znížili a 14 miest naopak niektoré sadzby dane z nehnuteľností zvýšilo. Medziročne tak sadzby dane z nehnuteľností vzrástli v sledovaných mestách v priemere len o 0,97 %. Pre porovnanie, na prelome rokov 2004 a 2005 vzrástli dane z nehnuteľností v priemere o 80,2 %.

V prípade dane zo zastavaných plôch je z okresných miest pre podnikateľov najťažšia situácia v Trnave (6 Sk/m2). Za Trnavou nasleduje Skalica so sadzbou dane 5,40 Sk za m2. Najnižšie sadzby sú v Sobranciach, Tvrdošíne, Bytči a Považskej Bystrici (do 0,25 Sk/m2). Daň zo stavebných pozemkov je najvyššia v mestských častiach Bratislavy (16,20 až 21,60 Sk/m2). Na opačnom konci rebríčka sú mestá s najvyšším hladom po nových pracovných miestach, ako Tvrdošín, Sobrance či Komárno.

Najvyššiu daň z priemyselných stavieb nemá spomedzi okresných miest prekvapujúco Bratislava, ale Žiar nad Hronom so sadzbou 110 Sk/m2. Výškou dane zo stavieb na ostatné podnikanie sa na prvé miesto prepracovala Bratislava - mestská časť Staré mesto so sadzbou 250 Sk za m2. Za Bratislavou sa so 140- resp. 120korunovou sadzbou umiestnili Nitra a Košice. Aj v týchto prípadoch platí, že najnižšie dane majú mestá, ktoré sa snažia prilákať nových investorov.

Najdrahšie nákupné ulice sveta

Champs Elysées

Rebríček miest podľa návratnosti/rizika

Zdroj: Štúdia Emerging Trends in Real Estate Europe 2007

Gabriela Fialová