Alebo inak povedané, bývať na mieste, na ktorom vám veľmi záleží. Zvyšok už závisí od priorít. Mnohí si pod týmto pojmom predstavujú luxusné štvrte pre prominentov a boháčov. Ale aj to najluxusnejšie bývanie, ak sa stane zlatým väzením pre manželku večne zaneprázdneného manažéra, môže mať od Dobrej adresy ďaleko. Iné chápe pod Dobrou adresou matka alergika, iné menej majetný človek, ktorý môže žiť šťastne na mestskom sídlisku pri parčíku. Ale napriek individuálnym preferenciám, aj pri hodnotení lokalít z hľadiska dobrého bývania platia určité zákonitosti.
Aj keď si mnohí ľudia pod pojmom Dobrá adresa predstavujú iba luxusné štvrte pre horných desaťtisíc, nemusí to byť automaticky práve lokalita, kde sa ceny pozemkov a bytov šplhajú do astronomických čiastok. Dobrá adresa je tam, kde sa cítime dobre. Tento pocit pritom nemusia vyvolávať len racionálne dôvody ako bezpečnosť, infraštruktúra, dostupnosť či možnosti relaxu, ale aj emocionálne vplyvy. Niekto napríklad hľadá bývanie v štvrti, kde vyrastal. Považuje ju za najlepšiu adresu, lebo ho k nej viažu zážitky z detstva, prvé lásky, známi a priatelia. "Dnešná doba si však už predsa len vyžaduje aj niečo viac," mieni podpredseda predstavenstva zavedenej developerskej spoločnosti GRUNT Peter Uhlárik, ktorá stavia v jednej zo žiadaných bratislavských lokalít v Krasňanoch. Ťažko si niekto povie, že býva na Dobrej adrese, keď mu oproti dymí továrenský komín a na najbližšiu zástavku autobusu to má štvrťhodiny. Dobré bývanie preto podľa neho musí spĺňať aj niekoľko objektívnych kritérií.
Ako to vidí developer
K objektívnym kritériám patrí v prvom rade ľahká dostupnosť autom a mestskou hromadnou dopravou ako aj plná občianska vybavenosť v blízkom okolí. Vôbec nie je na zahodenie, ak sa na poštu, do školy, do banky alebo do obchodu dostaneme pešo. "Ľudia sú dnes oveľa viac citlivejší aj k tomu, či pri pohľade z okna vidia susedu vešať bielizeň, alebo lesopark s cyklistickou dráhou a ihriskom pre deti," hovorí Uhlárik. Takýchto lokalít, žiaľ, vo väčších mestách nie je dostatok, preto veľa ľudí odchádza bývať do tichšieho prostredia v blízkosti mestských aglomerácií, a sú pritom ochotní oželieť aj niektoré výdobytky modernej civilizácie. Veľmi dôležité sú potom aj dobré susedské vzťahy. Vojna susedov dokáže znepríjemniť bývanie i na tej najlepšej adrese. Ak chce developer dobre predať, stará sa aj o túto stránku veci a dá sa to. "Hoci to nie je naše prvoradé poslanie, snažíme sa v našich projektoch vytvárať podmienky pre dobré medziľudské vzťahy - už len tým, že uprednostňujeme zákazníkov, ktorí chcú v kúpenej nehnuteľnosti naozaj bývať," hovorí predstaviteľ GRUNTu.
Bratislavské "výslnie"
Ak zhrnieme všetky kritériá, ktoré by podľa developera malo spĺňať bývanie na Dobrej adrese, medzi najatraktívnejšie lokality v Bratislave by mali patriť Koliba a Horský park. Obe majú množstvo zelene a sú kúsok od centra mesta. Vlastniť byt či dom v týchto častiach je však oveľa viac vecou vkusu a prestíže a nemusí to vo všetkých prípadoch znamenať aj najkvalitnejšie bývanie. Je to ako s oblečením, ktoré preáva značka - v tomto prípade lokalita.
V Bratislave však nájdete aj iné lokality, ktoré sa spomínaným dvom vyrovnajú, aj keď nemajú taký, nazvime to cveng. Ponúkajú súkromie porovnateľné s vidieckym pokojom a neukrátia vás ani o výhody, ktoré poskytuje život v meste. Sú neďaleko od centra, majú plnú občiansku vybavenosť a spĺňajú aj ostatné kritériá na príjemné bývanie. Šancu stať sa Dobrou adresou a priblížiť sa k bratislavskej elite tak majú napríklad Ružinov, Kramáre alebo Krasňany. V posledných rokoch tu vznikajú rezidenčné komplexy s prirodzenou vnútornou energiou, ktoré znesú po funkčnej i architektonickej stránke tie najprísnejšie kritériá.
Rekreačné bývanie
Oddych sa v súčasnosti stáva príležitosťou na investovanie peňazí.
Do popredia záujmu nielen na Slovensku sa dostáva okrem individuálnych kritérií každého, kto chce aktívne oddychovať vo vlastnej nehnuteľnosti na príjemnom mieste, aj ekonomické hľadisko. Aj tu rozhoduje Dobrá adresa - čím všeobecne atraktívnejšia lokalita, tým vyššia pravdepodobnosť, že zvolené miesto budú vyhľadávať turisti a vložená investícia sa rýchlo vráti prostredníctvom prenajímania. Daniela Kordovanová z RK SPIRIT, marketingová manažérka projektu s novými apartmánmi na Štrbskom Plese, si o tom myslí: "Každý človek má inú predstavu rekreácie, rekreačného bývania. Pre niekoho je to miesto niekde mimo civilizácie, v lese, alebo na okraji obce, v tichu a v pokoji. Pre iných zas kompletné služby s bohatými možnosťami ako tráviť voľný čas."
Ako na východe
Prešov je neprávom pre mnohých Bratislavčanov svet, kde dávajú líšky dobrú noc. Nie je to tak. Aj keď tento región má spomedzi sídiel vyšších územných celkov jedny z najnižších cien nehnuteľností, neznamená to, že tam nežijú ľudia a že nemajú túžbu bývať na Dobrej adrese. "Pojem Dobrá adresa na bývanie je veľmi široký. Vždy záleží na človeku, ktorý si vyberá lokalitu a tak jeden hľadá pokojné bývanie ďalej na samote pri lese, iný bývanie v centre mesta a iný zasa v peknom bytovom dome na sídlisku, nakoľko nemá čas a záujem starať sa o dom a záhradu," mieni Vladimír Guttek z prešovskej realitnej kancelárie ISTOR. Z pohľadu realitného makléra však tento pojem znamená veľmi veľa. Označuje totiž lokality v meste, o ktoré medzi klientmi realitnej kancelárie je najväčší záujem. Teda také, ktoré sú optimálne dostupné MHD, respektíve pešo či automobilovou dopravou, kde sú dobré možnosti parkovania, kde je tiché a zároveň pokojné prostredie. Pochopiteľne, záleží na druhu nehnuteľnosti, o ktorú má klient záujem, teda či ide o byt, rodinný dom, pozemok na výstavbu rodinného domu či komerčnej nehnuteľnosti.
Za Dobrú adresu kupujúci rodinných domov v Prešove považujú Táborisko, lokalitu Pod Kalváriou a Šidlovec. Byty sa najlepšie predávajú v centre mesta, ale aj na sídliskách II. a III., pozemky sú okrem Šidlovca žiadané v časti Ľubotice a Kráľova Hoľa. Za posledný štvrťrok dochádza aj na prešovskom trhu k nebývalému zvýšeniu kúpnych cien všetkých nehnuteľností na bývanie, odhady hovoria o 20 percentnom priemernom raste. Rodinné domy v lokalitách označovaných ako Dobrá adresa tu napríklad dnes stoja tri a pol až štyri milióny korún a cena pozemkov sa vyšplhala na 1200 až 1500 Sk/m2.
Dobrá adresa a financie
Ak chcete hypotekárny úver a ručiť nehnuteľnosťou na "Dobrej" adrese, platia jasné pravidlá: čím je lokalita, v ktorej sa zakladaná nehnuteľnosť nachádza, žiadanejšia, tým je jej hodnota vyššia a tým pádom môžete žiadať o vyššiu výšku úveru. Akceptácia hodnoty takejto nehnuteľnosti je bezproblémová a pre klienta môžu z toho plynúť ďalšie výhody ako napríklad nižšia úroková sadzba.
Prečo? Hovorkyňa VÚB Alena Walterová na to odpovedá: "Znalecké posudky, respektíve všeobecná hodnota rezidenčných nehnuteľnosti sa stanovuje metódou polohovej diferenciácie. Už z názvu vyplýva, že rozhodujúci faktor je poloha respektíve lokalita, kde je umiestnená nehnuteľnosť." Hodnota nehnuteľnosti je závislá od dopytu po nehnuteľnostiach a ten je v lukratívnych oblastiach výrazne vyšší.
A ako je to pri developerských projektoch, ktoré sa banky rozhodnú finančne podporiť? Tu banka podľa Walterovej pri rozhodovaní, či bude financovať ten-ktorý projekt, musí zvažovať jeho atraktivitu, ktorú významne ovplyvňuje, ako inak, opäť aj lokalita. Od atraktivity sa odvíja predajnosť bytov, či domov, ich cena a teda aj zisk developera a ekonomika celého projektu.
Na rozdiel od poskytovateľov hypotekárnych úverov, poisťovne s pojmom Dobrá alebo Zlá adresa na Slovensku nepracujú. "Pri poistení majetku nerozlišujeme či ide o takzvanú dobrú alebo zlú adresu," hovorí produktová manažérka poistenia majetku poisťovne Generali Monika Muchová. "Z tohto pohľadu umiestnenie nehnuteľnosti v niektorej regionálnej zóne má vplyv jedine na výšku poistného pri poistení proti odcudzeniu." Všetky obce Slovenska sú rozdelené do troch rizikových kategórií. Prvú kategóriu, s najmenším rizikom, tvoria všetky malé obce. Druhú predstavujú okresné a väčšie mestá a do tretej patria všetky krajské mestá. Čo sa týka tých "horších" adries, ktoré sa vyznačujú napríklad vyššou mierou kriminality, ani tento fakt sa na poistnom na Slovensku neodráža. "Riziko zvýšenej kriminality nie je objektívne vyhodnotiteľné a bolo by preto ťažké ho premietnuť do konkrétnych produktov," mieni Muchová. Čo sa však pri analýze rizika poistenia majetku zohľadňuje, je technické vybavenie a zabezpečenie objektov proti odcudzeniu, ktorého rozsah poisťovňa požaduje v závislosti od výšky poistnej sumy pre jednotlivé riziká a prípadné nadštandardné vybavenie respektíve zabezpečenie zohľadní na výške poistného za príslušné riziko.
Podobne ako na Slovensku je to podľa skúseností Generali aj v Českej republike. V Taliansku i v Rakúsku sa pri poistení majetku sumy poistného krytia jednotlivých miest a regiónov odlišujú. Ale iba v prípade väčšieho alebo menšieho množstva krádeží. Napríklad v niektorých mestách s nižším počtom krádeží aj poistné krytie majetku je nižšie.
Výkladná skriňa
Aj tak možno z pohľadu rekreačného bývania nazvať Vysoké Tatry, najlepšiu adresu svojho druhu na Slovensku. Región ponúka oblasti zaručujúce intimitu i miesta s rekreačným ruchom. Podtatranská oblasť charakterom terénu a rozlohou dáva priestor víkendovým domom, chatám, alebo aj luxusnejším, apartmánovým domom. Investovanie do dobre umiestnených apartmánov v rekreačnej zóne je celosvetový trend a ani SR nezostáva na okraji. Vlastniť nehnuteľnosť v Tatrách sa pomaly stáva prestížnou záležitosťou.
Najlukratívnejšou oblasťou, či už pre súkromných investorov, ale aj developerov, sú Štrbské Pleso, Starý Smokovec, alebo Tatranská Lomnica. Okrem spomínaných lokalít Vysokých Tatier, v atraktívnosti nezaostávajú ani Nízke Tatry, hlavne región Jasná.
Odvrátená strana
Existujú aj Zlé adresy? Vladimír Guttek z prešovskej realitnej kancelárie ISTOR tvrdí: Určite existujú. Ale opäť ide o individuálnu záležitosť. Každá lokalita môže byť pre niekoho zaujímavá, pre niekoho nie. S nechvalnou povesťou v tomto ohľade bojuje napríklad Kopčianska ulica v Bratislave, prípadne Pentagon v mestskej časti Vrakuňa. Obidve lokality sú spájané s kriminalitou a neporiadkom, a to sa prejavuje aj na cene. Zatiaľ čo za meter štvorcový v novom byte na vychýrenej Kolibe môžete zaplatiť aj vyše stotisíc korún, cena bytu na Kopčianskej, ak je v pôvodnom stave, môže byť iba 12 500 za meter štvorcový. Na porovnanie - kompletne zrekonštruovaný trojizbový byt zaťažený hypotékou na menej žiadanom prešovskom sídlisku Šváby v súčasnosti kúpite za 9 400 Sk/m2.
