SME
Štvrtok, 21. september, 2023 | Meniny má Matúš

Domy a byty z dražby

Od zavedenia do nášho právneho systému pred piatimi rokmi sa

dobrovoľné dražby čoraz viac využívajú na uplatnenie záložného práva. Či už si ho

záložný veriteľ uplatňuje zo zmluvy alebo zo zákona, má k dispozícii účinný nástroj na

vymáhanie svojho práva bez toho, aby sa musel podrobiť zdĺhavému súdnemu konaniu. Dobrovoľnú dražbu

však nemusí využívať

iba veriteľ, ktorému dlžník nevyrovnal pohľadávku. S pomocou

dražby môžete efektívne a často s vysokým ziskom predať svoje nehnuteľnosti aj vy.

Najčastejšími navrhovateľmi dražieb sú záložní veritelia. Záložným veriteľom môže byť ktorákoľvek osoba, ktorá si svoju pohľadávku zabezpečí zriadením záložného práva. Medzi najväčších záložných veriteľov patria banky

SkryťVypnúť reklamu

a stavebné sporiteľne. Zatiaľ čo

v prípade zmluvného záložné-

ho práva vzniká záložné právo zo zmluvy, teda z dvojstranného právneho vzťahu, v prípade zákonného záložného práva vyplýva toto priamo zo zákona. Typickým príkladom je záložné právo spoločenstiev vlastníkov bytov. Rozdiel medzi zmluvným

a zákonným záložným veriteľom je teda v spôsobe vzniku záložného práva. Ďalšou skupinou navrhovateľov dražieb sú vlastníci dražených objektov.

Preč s predsudkami

Možnosť ponúknuť záujemcom vlastnú nehnuteľnosť v dražbe na Slovensku neexistovala vyše päťde-

siat rokov. S pojmom dražba si preto väčšina ľudí spája situáciu, keď veriteľ predá byt, dom alebo pozemok patriaci niekomu, kto nezaplatil dlh. Ako však hovorí predseda predstavenstva Dražobnej spoločnosti, a.s. Peter Vetrák, nie je to jediný spôsob využitia. Na Slovensku je bežné, že ak chce niekto predať byt alebo dom, zamieri do realitnej kancelárie, alebo si podá inzerát. Jeho kroky však môžu viesť aj do dražobnej spoločnosti, ktorá tiež sprostredkuje predaj nehnuteľnosti, hoci v tomto zmysle málo bežným spôsobom.

SkryťVypnúť reklamu

A to často za vyššiu cenu, ako by dosiahol už spomínanými, častejšie používanými spôsobmi. V dražbe si ju totiž vydraží záujemca, ktorý po-

núkne najviac.

Do dražby s vlastným

Tento spôsob sa už využíva aj

u nás, ale rozhodne v menšej miere ako dražby z pozície záložného veriteľa. Výhodou je možnosť do-

siahnuť vyššiu cenu ako v prípade osobitného jednania s jednotlivými záujemcami. Veľmi dôležitým faktorom je podľa odborníkov stanovenie vyvolávacej ceny. Tá musí byť na takej úrovni, aby prilákala čo najviac záujemcov o kúpu. Vlastník má, samozrejme, záujem na tom, aby počas verejnej licitácie cena stúpla čo najvyššie.

Dražba naviac zabezpečuje predávajúcemu i kupujúcemu maximálnu istotu. "Nemôže sa stať, že by predávajúci prišiel o vlastníctvo bez toho, aby mu bolo zaplatené. Podkladom na zápis vlastníckeho práva k ne-

SkryťVypnúť reklamu

hnuteľnosti je notárska zápisnica, ktorá zároveň dáva istotu kupujúcemu, že po zaplatení nadobudne

k nehnuteľnosti vlastnícke právo," zdôrazňuje predseda predstavenstva Dražobnej spoločnosti, ktorý považuje dražby z právneho hľadiska za istejšie ako iné, známe a viac využívané spôsoby. Podobnú možnosť ponúka od roku 2000 aj Česká republika, kde si občania na inštitút dražieb už zvykli a využívajú ho

v porovnaní so Slovenskom vo väčšej miere aj na predaj vlastných nehnuteľností.

Ako na to

Vedúci oddelenia dobrovoľných dražieb spoločnosti GENERAL FACTORING, a.s. Kamil Kubovich vysvetľuje: V prvom rade by mal vlastník nehnuteľnosti disponovať listom vlastníctva, použiteľným na právne úkony, nie starším ako tri mesiace. Tento musí predložiť dražobníkovi, teda dražobnej spoločnosti. Ďalej by mal navrhnúť dražobníkovi vykonanie dražby písomnou formou. Navrhovateľ dražby musí písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a označiť osoby, ktoré prípadne majú predkupné právo alebo spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti. Následne je vlastník povinný umožniť vykonanie obhliadky nehnuteľnosti, aby sa mohol vypracovať znalecký posudok. Po vyhlásení dražby je povinný umožniť v dvoch termínoch obhliadku nehnuteľnosti pre poten-

SkryťVypnúť reklamu

ciálnych záujemcov. Po vydražení predmetu dražby, ktorej priebeh osvedčí notár, musí predchádzajúci vlastník odovzdať vydražiteľovi za prítomnosti dražobníka nehnuteľnosť, o čom dražobník spíše zápisnicu.

Dražba a záložné právo

Inštitút dobrovoľnej dražby sa však v súčasnosti v najväčšej miere využíva ako nástroj výkonu záložného práva. "Najčastejšie podáva návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby záložný veriteľ, v prípade našich klientov je to banka alebo stavebná sporiteľňa," uvádza Kubovich. Banka alebo stavebná sporiteľňa týmto spôsobom riešia napríklad nesplatené hypotekárne alebo stavebné úvery. Výhodou dražby organizovanej na návrh záložného veriteľa je pritom podľa Kubovicha rýchly predaj nehnuteľnosti za trhovú cenu, ktorá sa odvíja od dopytu a nehnuteľnosť obvykle prechádza na nového vlastníka nezaťažená. Tu je aj rozdiel v porovnaní s dražbami na návrh vlastníka, keď

SkryťVypnúť reklamu

pri nich nadobudne nový vlastník nehnuteľnosť aj so všetkými vec-

nými bremenami, ktoré sa k nej viažu.

Kto kupuje

nehnuteľnosti

Vo všeobecnosti sa na dražbách zúčastňujú právnické osoby i fy-

zické osoby - občania. Častými účastníkmi dražieb a následne aj kupujúcimi sú osoby, pre ktoré

je cena v dražbe zaujímavá z dôvodu ďalšieho predaja nehnuteľnosti. Na dražbách teda nakupujú nehnuteľnosti aj realitné kancelárie, keď sú presvedčené o možnosti ďalšieho zhodnotenia nehnu-

teľnosti. Základom je pravidlo - predám drahšie, ako som kúpil. Dražieb sa však zúčastňujú aj jednotlivé fyzické osoby, ktoré chcú nadobudnúť nehnuteľnosť pre seba. "V dražbe sú niekedy výhodnejšie ceny ako na trhu," konšta-

tuje Vetrák. Ako podčiarkuje Kubovich, fyzické osoby sú na dražbách zastúpené v najväčšej miere, aj keď mnohokrát nadobúdajú nehnuteľnosť pre právnické osoby, pravdepodobne z dôvodu väčšej anonymity.

SkryťVypnúť reklamu

Cena ako lákadlo

Pri čítaní oznámenia o dražbe každého zaujme výška vyvolávacej ceny, tzv. najnižšie podanie. Tá musí byť stanovená starostlivo

a dobrý dražobník vie, že môže byť magnetom pre potenciálnych kupujúcich a zároveň dobrým odrazovým mostíkom. V prípade, že je nižšia a atraktívna, priláka na dražbu viac záujemcov, ktorí ju nakoniec bez problémov dvihnú na trhovú úroveň. "Skutočne zaujímavé je na dražbách šikovné stanovenie vyvolávacej ceny," potvrdzuje Vetrák. Vyvolávacia cena sa odvíja od ceny nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom, ktorý sa

v prípade dražby nehnuteľnosti musí vypracovať. Znalecký posudok nesmie byť starší ako šesť mesiacov, v prípade opakovanej dražby nesmie byť starší ako jeden rok. Ohodnotenie nehnuteľnosti zaisťuje dražobník prostredníctvom súdneho znalca.

SkryťVypnúť reklamu

Nie vždy je však o draženú nehnuteľnosť záujem. Keď sa dražby ne-

zúčastní žiadny záujemca, dražba je neúspešná a opakuje sa. V prípade, že sa záujemcovia dostavia, ale vyvolávacia cena sa im zdá vysoká, zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje jej zníženie. O cene však rozhoduje navrhovateľ dražby, čiže záložný veriteľ alebo vlastník nehnuteľnosti. Ten stanoví spodnú hranicu, pod ktorú dražobník nedovolí cenu znížiť a takisto ho môže informovať o svojej predstave o konečnej cene.

Okrem ceny je zaujímavá aj výška dražobnej zábezpeky, ktorú musí zložiť ešte pred uskutočnením dražby každý, kto sa chce dražby aktívne zúčastniť.

Iné možnosti

Dražbu je možné využiť aj na predaj majetku v rámci konkurzného konania. Aj v tomto prípade je susedná Česká republika pred nami a frekvencia využitia tohto nástroja je tam vyššia. "Aj na príkladoch

SkryťVypnúť reklamu

z ČR je vidieť, že výnosy z predaja majetku v konkurznom konaní prostredníctvom dražieb sú vyššie ako v prípade bežného predaja," hovorí Vetrák.

Dražobné spoločnosti

Zo zákona sú povinné poistiť sa, pričom minimálna výška, na ktorú sa je treba poistiť, je stanovená na úrovni 25 miliónov korún. Spoločnosti sú tak poistené proti škodám, ktoré by mohli vzniknúť

z dôvodu pochybenia dražobníka. Uvedená suma pritom pokrýva väčšinu bežných dražieb, v prípade dražby nehnuteľností s vyššou hodnotou je ju možné zvýšiť, čo dražobné spoločnosti aj robia.

Oznámenie o dražbe sa povinne registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk). Záujemcovia sa o konaní dražby dozvedia aj z inzerátov v dennej tlači, prostredníctvom inzercie na realitných serveroch, dražobné spoločnosti využívajú na informovanie verejnosti svoje firemné internetové stránky, lokálnu televíziu i úradné tabule v obci. "V záujme zabezpečenia vyššej účasti na dražbách ich uskutočňujeme v mieste, kde sa predmet dražby nachádza," hovorí Kubovich. Obsah ponuky, ktorá ide do bežnej inzercie, si diktuje dražobník sám tak, aby bola čo naj-

SkryťVypnúť reklamu

atraktívnejšia - väčšinou je jej súčasťou bežný popis nehnuteľnosti, fotodokumentácia a, samozrejme, výška vyvolávacej ceny a zábezpeky.

V prípade oznámenia o dražbe povinné údaje, ktoré musia byť jeho súčasťou, stanovuje zákon o dražbách.

Každý dražobník si vypracúva dražobný poriadok. Je to vlastne jeho interný poriadok, ktorý upresňuje

a konkretizuje podmienky a náležitosti dražieb stanovené zákonom.

V prvom roku platnosti záko-

na boli navrhovatelia, ktorý-

mi boli hlavne banky, ešte veľmi opatrní, každoročne však počet dražieb rýchlo stúpal. Hodnota vydraženého majetku prostredníctvom Dra-

žobnej spoločnosti sa už blíži

k miliarde korún, v GENERAL FACTORINGU miliardu prekročila. Spoločností pôsobiacich v tejto oblasti je na Slovensku niekoľko desiatok.

SkryťVypnúť reklamu

Aby ste o dražbe vedeli

Tak ako iné, aj zákon o dobrovoľných dražbách má svoje nedostatky, ktoré sa prejavili až v praxi. Ministerstvo spravodlivosti SR preto pripravilo návrh novely zákona o dobrovoľných dražbách. Rezort viackrát deklaroval, že novelizáciou chce zabezpečiť jasné definovanie práv a povinností veriteľov i vlastníkov tak, aby sa nemohlo stať, že občan príde o majetok, ktorý má niekoľkonásobne vyššiu hodnotu než bola výška samotnej pohľadávky.

Podľa pripravovanej novely sa občan bude musieť dozvedieť o dražbe svojho majetku. Ide o spresnenie toho, čo sa považuje za doručenú zásielku. Doteraz totiž bola považovaná za doručenú aj zásielka

s oznámením o dražbe, ktorá bola uložená na pošte vlastníka draženej nehnuteľnosti. Tak sa stávalo, že zásielka ostala na pošte, keďže vlastník si ju nemohol, alebo nechcel prevziať. Takýmto situáciám by mala novela zabrániť.

SkryťVypnúť reklamu

Novela by mala eliminovať aj prípady, keď bola nehnuteľnosť vydražená výrazne pod cenu. Novinkou je skutočnosť, že vo veciach zákonného záložného práva nemôže byť najnižšie prípustné podanie (vyvolávacia cena) nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom. To by malo garantovať dodržanie ceny zodpovedajúcej hodnote nehnuteľnosti. V prípade zmluvného záložného práva je pre výšku najnižšieho podania rozhodujúca suma dohodnutá na tento účel v záložnej zmluve. Samozrejme, nie každá záložná zmluva stanovuje aj výšku najnižšieho podania pre prípad konania dobrovoľnej dražby. Občan ako dlžník bude mať tiež šancu zaplatiť pred dražbou svoj dlh a odvrátiť tým dražbu. Zaplatiť bude môcť aj vtedy, keď už je dražba pripravená, to znamená doslova

SkryťVypnúť reklamu

v hodine dvanástej. Návrh novely sa však stretol aj s pripomienkami dražobných spoločností. "Podľa nášho názoru sa posilní právne postavenie záložcu na úkor záložného veriteľa," konštatuje Kamil Kubovich z GENERAL FACTORINGU. Peter Vetrák z Dražobnej spoločnosti verí, že do návrhu novely budú ešte zapracované ďalšie zmeny, ktoré vzišli z pripomienkového konania a ktoré vyplývajú

z konkrétnych problémov objavujúcich sa v praxi. (gab)

Text: Gabriela Fialová

SkryťVypnúť reklamu

Najčítanejšie na Index

KURZY

Koľko dostanem za 1 euro (21. 9. 2023)
USD 1.070
AUD 1.650
CZK 24.388
JPY 158.280
CAD 1.437
GBP 0.865
HUF 383.700
PLN 4.640
CHF 0.960
SEK 11.880

Zobraziť kompletný kurzový lístok

Komerčné články

  1. Také veľké kníhkupectvo ako na Obchodnej už neotvoríme
  2. Ak podceníte pri stavbe tento detail, pripravte sa na vyššie účty za kúrenie
  3. Ktorá cestovka je top? Toto je stávka na istotu
  4. Podpora systému je slabá, je to na jednotlivcoch
  5. Oblačno, miestami roboti. Ďalší diel pútavého sci-fi komiksu
  6. Spoločnosť EY vyhlásila 18. ročník súťaže na Slovensku
  7. Septembrové číslo krížovkárskeho magazínu Lišiak v denníku SME
  8. Plánujete nové bývanie o pár rokov? Čas na jeho kúpu je teraz
  1. Autocentrá AURES Holdings obslúžili už 3 milióny zákazníkov
  2. Príďte ochutnať ocenené destiláty
  3. Oblačno, miestami roboti. Ďalší diel pútavého sci-fi komiksu
  4. Politici dobrovoľne posielajú slovenské ženy pod nôž
  5. IT expertka: Iba mobil deťom na učenie naozaj nestačí
  6. Také veľké kníhkupectvo ako na Obchodnej už neotvoríme
  7. Most nahradia v Trenčíne záhradou s kaviarňami
  8. Podpora systému je slabá, je to na jednotlivcoch
  1. Ľuboš Fellner opäť pozýva. Kam volá turistov teraz? 14 242
  2. Už len dnes za vás Fellner zaplatí polovicu dovolenky 11 788
  3. Vianoce a Silvester v teple: Pätnásť tipov, kam sa vybrať 9 733
  4. Ak podceníte pri stavbe toto, pripravte sa na vyššie účty 5 290
  5. Získajte 50% zľavu na predplatné SME.sk. Tu zistíte viac 3 210
  6. Plánujete nové bývanie o pár rokov? Čas na jeho kúpu je teraz 2 964
  7. Veľké Karlovice: wellness oáza kúsok od hraníc 2 836
  8. 50-tisíc dovolenkárov si kúpilo zájazd cez SME 2 826

Blogy SME

  1. INESS: Blockchain v zdravotníctve
  2. Jiří Ščobák: Je nový II. pilier dlhodobo udržateľný? Ktoré zmeny sú pozitívne a ktoré negatívne?
  3. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia
  4. Milan Dubec: Kedy klesnú ceny nehnuteľnotí v Žiline?
  5. Jozef Drahovský: Budú od januára jazdiť kamióny po diaľniciach bez platenia mýta?
  6. Jozef Drahovský: Zákaz nedeľného predaja, cirkev, ego a zdravý rozum
  7. Adam Austera: Ako sa aktuálne darí najvýznamnejším dodávateľom vakcín proti Covid-19?
  8. INESS: Lieky bude treba platiť inak
  1. Ján Šeďo: Králi "F + K + G" sa postavili pred vypredanú sálu s plnými gaťami, ako lazníci. 58 743
  2. Ján Šeďo: Mestskí policajti to pokašľali na celej čiare. 39 502
  3. Igor Kossaczký: Matovičova akcia ukázala pravdu o slovenských médiách 38 478
  4. Pavel Macko: Teraz sa ukáže, ako hlboko siahajú korene zla a aká silná je Žilinkova ochrana gaunerov 14 397
  5. Michael Achberger: Kľúč k rýchlemu metabolizmu: Začnite každý deň týmito raňajkovými zvykmi 9 795
  6. Ivan Mlynár: Zo skrine biskupov Slovenska vypadol ďalší kostlivec. 7 172
  7. Ladislav Matejka: Ako Slovensko vyhralo Volvo (skutočný príbeh) 6 515
  8. Adriana Boysová: Kto mrzačí naše deti? 5 482
  1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 67. - Kto bol Juan de Fuca, ktorý dal meno prielivu, ktorý obmýva brehy kanadského ostrova Vancouver?
  2. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 68. - Arktída - Zem Františka Jozefa
  3. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 66. - Martin Frobisher, pirát alebo kapitán?
  4. Monika Nagyova: Rómske deti kradnú. Ale iba energiu.
  5. Jiří Ščobák: Na zimní plavání v neoprénu je dobré se začít připravovat už teď
  6. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 65. - Odkiaľ pochádza názov Kanada?
  7. Jiří Ščobák: Čekání na Volodymyra Zelenského před prezidentským palácem v BA (foto)
  8. Monika Nagyova: Pedagógovia aj dnes trestajú deti za to, že odmietajú jesť to, čo im nechutí.
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu

Neprehliadnite tiež

Ilustračné foto.

Slovensko sa pridalo k populistom z Poľska a Maďarska.


16m
Na snímke obchodný riaditeľ spoločnosti MH Teplárenský holding, a.s. Vojtech Červenka.

Modernizácia systémov by mala pomôcť ľudom s nárastom cien za vykurovanie.


TASR 1 h
Práce na križovatke D1 a D4 sa začali.

Motoristi sa musia pripraviť na uzavretý pripájaci pruh z Bratislavy až po Zlaté piesky.


2 h
Ilustračné foto.

O grant je potrebné požiadať do 8. decembra tohto roka.


TASR 3 h

Blogy SME

  1. INESS: Blockchain v zdravotníctve
  2. Jiří Ščobák: Je nový II. pilier dlhodobo udržateľný? Ktoré zmeny sú pozitívne a ktoré negatívne?
  3. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia
  4. Milan Dubec: Kedy klesnú ceny nehnuteľnotí v Žiline?
  5. Jozef Drahovský: Budú od januára jazdiť kamióny po diaľniciach bez platenia mýta?
  6. Jozef Drahovský: Zákaz nedeľného predaja, cirkev, ego a zdravý rozum
  7. Adam Austera: Ako sa aktuálne darí najvýznamnejším dodávateľom vakcín proti Covid-19?
  8. INESS: Lieky bude treba platiť inak
  1. Ján Šeďo: Králi "F + K + G" sa postavili pred vypredanú sálu s plnými gaťami, ako lazníci. 58 743
  2. Ján Šeďo: Mestskí policajti to pokašľali na celej čiare. 39 502
  3. Igor Kossaczký: Matovičova akcia ukázala pravdu o slovenských médiách 38 478
  4. Pavel Macko: Teraz sa ukáže, ako hlboko siahajú korene zla a aká silná je Žilinkova ochrana gaunerov 14 397
  5. Michael Achberger: Kľúč k rýchlemu metabolizmu: Začnite každý deň týmito raňajkovými zvykmi 9 795
  6. Ivan Mlynár: Zo skrine biskupov Slovenska vypadol ďalší kostlivec. 7 172
  7. Ladislav Matejka: Ako Slovensko vyhralo Volvo (skutočný príbeh) 6 515
  8. Adriana Boysová: Kto mrzačí naše deti? 5 482
  1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 67. - Kto bol Juan de Fuca, ktorý dal meno prielivu, ktorý obmýva brehy kanadského ostrova Vancouver?
  2. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 68. - Arktída - Zem Františka Jozefa
  3. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 66. - Martin Frobisher, pirát alebo kapitán?
  4. Monika Nagyova: Rómske deti kradnú. Ale iba energiu.
  5. Jiří Ščobák: Na zimní plavání v neoprénu je dobré se začít připravovat už teď
  6. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 65. - Odkiaľ pochádza názov Kanada?
  7. Jiří Ščobák: Čekání na Volodymyra Zelenského před prezidentským palácem v BA (foto)
  8. Monika Nagyova: Pedagógovia aj dnes trestajú deti za to, že odmietajú jesť to, čo im nechutí.
SkryťZatvoriť reklamu