Predáme štyristo metrov štvorcových záhrady s chatkou o zastavanej ploche osemdesiat metrov štvorcových v záhradkárskej oblasti. Pozemok môžete využiť ako stavebný, stojí tu už veľa rodinných domov. Tento inzerát na predaj pozemku v záhradách v časti Podkerepušky je reálny a podobných stále pribúda. Hoci sa v záhradkárskych a chatových oblastiach vždy našiel niekto, kto tam načierno býval alebo staval, dnes to nepriamo podporujú zákony. Tam, kde obce nemajú územné plány zón, to umožňuje aj územný plán.
Cena pozemku z uvedeného inzerátu je 2,9 milióna korún.
Za podobnú sumu dnes kúpite aj pozemky v záhradkách pri Devíne, medzi Devínom a Devínskou
Novou Vsou, prípadne v Devínskej Novej Vsi, a zrejme by sa našli aj v ďalších mestských častiach Bratislavy.
Ponuky sa líšia podľa veľkosti pozemku a čo už na ňom stojí. Stavebný boom v Bratislave si nevyberá. Pozemkov je málo, pričom tie v záhradách a chatových osadách bývajú vybavené minimálne elektrinou a vodovodom, niekde dokonca samospráva dala zaviesť aj plyn. Podľa súčasného územného plánu Bratislavy môžete v záhradkárskych a chatových osadách stavať len zariadenia na individuálnu a rodinnú rekreáciu. Ak si podmienky bližšie neupravila miestna samospráva, pod názvom
rekreačný objekt však môžete postaviť prakticky čokoľvek. A podľa ďalšieho zo zákonov, môžete mať v rekreačnom objekte aj trvalé bydlisko.
Vyhlášky neplatia, zákon nepomôže
Tieto fakty nám potvrdili na miestnych úradoch v Devíne aj v Záhorskej Bystrici. S pozemkami a pôvodnými, hoci aj malými objektmi v osadách na ich území, sa na realitnom trhu čulo obchoduje. "Stále nám niekto volá, že kúpil, alebo by chcel kúpiť a čo tam môže stavať," hovorí Katarína Macáková z referátu výstavby Miestneho úradu v Záhorskej Bystrici.
Vyhlášky, ktoré jasne stanovovali pravidlá pre výstavbu v osadách, už neplatia. "Do roku 2000 stanovovali, že v záhradkárskych osadách sa mohli stavať iba chatky do veľkosti 25 metrov štvorcových, v rekreačných, chatových oblastiach do osemdesiat metrov štvorcových," vysvetľuje Jozefa Radová z referátu výstavby Miestneho úradu v Devíne.
Súčasné zákony aj podľa hovorcu ministerstva výstavby Miroslava Bátovského nedefinujú, aký veľký by mal byť objekt na rekreáciu a čo by mal spĺňa. Jediný smerodajný, ale zrejme nedostatočný a v praxi málo využiteľný by mohol byť stavebný zákon. Ten, ako uvádza Bátovský, pojem "stavba na individuálnu rekreáciu" spomína len medzi pojmami stavebného poriadku, keď takéto stavby radí bez ďalšieho podrobnejšieho veľkostného určenia medzi jednoduché stavby.
Na plecia obcí
Regulácia ďalšej výstavby v záhradách a chatových osadách pripadá teda obciam. Vzhľadom na dosah územného plánu a hlad po bývaní v Bratislave však vznikol problém. Na spomínaných územiach pribúdajú trvalo obývané "rekreačné objekty" veľkosti luxusných rodinných usadlostí. "Snažíme sa viesť stavebníkov k tomu, aby dodržiavali pôvodné veľkosti zastavaných plôch, ako to bolo v dnes už neplatných vyhláškach. Nič iné nám ani nezostáva," hovorí Radová. Podobne sa snažia postupovať aj v Záhorskej Bystrici. "Ešte ako-tak sa nám darilo, keď platil starý územný plán a osady v ňom boli zanesené ako orná pôda," potvrdzuje Macáková. Nový územný plán však má novú kategóriu Záhrady, záhradkárske a chatové osady a lokality. Hovorí o tom, že ide o poľnohospodársku zeleň s pozemkami spojenú s vysadenými kultúrami a podobne. Určuje teda funkciu a definuje, čo tam môže stáť, ale nehovorí nič o výmere a zastavanej ploche. "Preto ak niekto vlastní záhradu alebo pozemok v chatovej osade, podľa územného plánu ho nevieme usmerniť, čo sa veľkosti objektu a zastavanosti územia týka.
Povie síce, že ide stavať rekreačnú chatu, tá ale pokojne môže mať 150 metrov štvorcových a môže sa tam podľa zákona prihlásiť na trvalé bydlisko. A je jedno, či to bude v záhradkárskej alebo chatovej osade," dodáva Macáková.
Osady v Záhorskej Bystrici
V Záhorskej Bystrici majú oficiálne dve chatové a päť záhradkárskych oblastí. K chatovým patria Plánky, ktoré sa síce prakticky nachádzajú v Lamači, patria však pod Záhorskú Bystricu. V spodnej časti osady z infraštruktúry chýbajú iba cesty - je tu elektrina, vodovod i plyn, vyššia časť už má len vodovod a elektrinu. Ten pravý boom prestavby Plánky prežili v sedemdesiatych rokoch, keď sa tam rodili luxusné chaty "lepšej spoločnosti". Tomu zodpovedala aj veľkosť pozemkov - mali bližšie k stavebným pozemkom, ako k záhradkám, zväčša totiž majú nad šesť árov. V Plánkach panuje ruch výstavby aj v súčasnosti. Mnohé zo socialistických chát, ktoré mohli, alebo skôr mali mať 80 metrov štvorcových zastavanej plochy a obývateľné podkrovie, sa zmenili na dnešné vily, ktoré možno viac či menej pohodlne celoročne obývať.
Ďalšou chatovou oblasťou, ktorá patrí pod Záhorskú Bystricu sú Podkerepušky. Pôvodne išlo o záhradkársku osadu s regulatívou stavieb do 25 metrov štvorcových. Keďže to veľkosť pozemkov umožňovala, samospráva podporila aktivity občanov a zo záhradkárskej osady vznikla chatová oblasť, kde sa však povoľovalo stavať objekty o zastavanej ploche do päťdesiat metrov štvorcových (pod rámec vtedy platnej vyhlášky pre chaty). Záhradkárskymi osadami aj naďalej zostali Devínske jazero, kde sa už tiež trvalo býva, ako aj Strmé vŕšky, Leopoldov majer či Rávnica. "Naša predstava je, povoliť v Plánkach stavby na ploche najviac sto metrov štvorcových, v Podkerepuškách do osemdesiat metrov štvorcových a v záhradkárskych osadách najviac päťdesiat metrov štvorcových," hovorí Katarína Macáková zo Záhorskej Bystrice. Zatiaľ však ide len o predstavy.
Horúci zemiak pravidiel
V rámci prípravy nového územného plánu Záhorská Bystrica pripomienkovala, aby v chatových oblastiach a záhradkárskych osadách obsahoval aj maximálnu zastavanú plochu stavieb. Nepodarilo sa. Magistrát sa odvolal na svoj prípis spred troch rokov, v ktorom primátor vzniesol požiadavku, aby starostovia mestských častí obstarali územné plány zón na chatové a záhradkárske osady. Tam by pravidlá na výstavbu, ktoré by chcela samospráva, mohli byť zadefinované.
"Už len to je veľmi náročná dokumentácia. Robiť sedem územných plánov zón je náročné časovo aj finančne. Obec by musela komunikovať so všetkými vlastníkmi, čo je nemysliteľné. Veď len v Plánkach je okolo dvesto chát," vysvetľuje Macáková situáciu, prečo mestská časť územné plány zón pre tieto oblasti nemá. Vlastníci ešte nezastavaných pozemkov by nemuseli zdielať predstavy samosprávy. Prišli by narad odvolania, celý proces by sa predĺžil a predražil. Záhorská Bystrica teda opäť pripomienkovala, aby sa s problémom regulácie výstavby niečo urobilo spolu s aktualizáciou územného plánu. "Veď keď to kedysi mohla definovať vyhláška, prečo by to nemohlo byť v územnom pláne. Keď to ide podrobne definovať u rozvojových oblastí, prečo to nie je v osadách," mieni Macáková.
Len pre nové a nepovolené
Tak, či tak, nová regulácia by sa týkala len prestavieb a nových stavieb. S objektami, ktoré už dnes v záhradkách stoja sa prakticky nedá nič urobiť, iba ak by boli postavené načierno - bez akéhokoľvek povolenia. Sú tiež objekty, ktoré boli pôvodne malé, niekto ich neskôr bez povolenia zväčšil. Na stavebnom úrade sa to dozvedia až vtedy, keď sa takéto objekty predávajú, niekto príde a na liste vlastníctva má celkom inú stavbu, ako by tam mala byť. Potom sa až zisťuje, či to bolo v súlade s kolaudačným alebo stavebným konaním. Územné plány zón na záhradkárske osady a chatové oblasti chýbajú aj v ďalších mestských častiach. Nemajú ich v Devíne a ako nám potvrdil hlavný architekt Milan Beláček, ani v Devínskej Novej Vsi. V Devíne, ktorý je v nútenej správe si vedia predstaviť tvorbu územných plánov zón v spolupráci s investormi, Devínska Nová Ves pripravuje v záhradkárskej lokalite v časti Glavica (aj tam sa čulo stavia), zatiaľ len urbanistickú štúdiu zóny. Spracovať a prerokovať by ju mali na jar budúceho roka a mala by sa stať podkladom pre investície na stabilizáciu územia, najmä v oblasti infraštruktúry. "Nepovolené a nové stavby budú posudzované na základe spresnených podmienok pre výstavbu," uvádza Beláček.
Napriek tomu, že mnohé osady majú základné vybavenie elektrinou a vodou z vodovodu, kameňom úrazu sú cesty a likvidácia odpadu. "Úzke a prevažne nespevnené komunikácie neumožňujú prístup vozidlám, ktoré by vyvážali žumpu.
O zimnej údržbe ani nehovoriac," upozorňuje Jozefa Radová z Devína.
Je zrejme len otázkou času, kedy komunity zo záhrad dotlačia samosprávy k výstavbe ciest a ďalšej vybavenosti, ak na ne bude miesto. Prvým ústupkom samosprávy v Devíne, ktorým však len legalizovala súčasný stav územia, sa stala zmena územného plánu. Od septembra tohto roka časti niektorých osád prekvalifikovali na rozvojové územia s možnosťou výstavby.
Stavať rodinné domy, ako rodinné domy, a nie ako chaty, už možno v páse širokom niekoľko desiatok metrov od cesty v časti Svätopluk, rozvojovým územím sa stali Dolné koruny i Zlaté schody.
Osadami naďalej zostávajú Štítová a Merice, kde samospráva momentálne mapuje čierne stavby - teda stavby, ktoré na pozemkoch vyrástli bez akéhokoľvek platného stavebného povolenia, alebo nad rámec stavebného povolenia.
