v a realitné kancelárie.
O tom, či nové administratívne opatrenie zmení trh, hovoríme s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Ľubomírom Kardošom.
Realitné kancelárie doteraz oficiálny právny servis nesmeli robiť za peniaze. Jediné profesie, ktoré to mohli, môžu a zrejme aj naďalej budú môcť robiť, sú notári a advokáti. Prečo teda taký odpor voči novému zákonu?
Deväťdesiat percent realitných kancelárií zabezpečuje v rámci servisu a provízie aj právne relevantný prevod. Provízia je od troch do päť percent (pozn. red. z hodnoty prevádzanej nehnuteľnosti). Nerobia to v rámci svojho vzdelania alebo kompetencií, no majú zmluvy s externými právnikmi, s advokátmi alebo zamestnávajú interných právnikov. V novom návrhu vidíme dvojkoľajnosť - keď to pre klienta, ktorý platí za sprostredkovanie zabezpečíme my, načo ešte paralelne treba vytvoriť inštitút autorizácie, keď sa to pre občanov predraží? Realitná kancelária nebude zľavovať zo svojich požiadaviek na odmenu a občan k percentám zaplatí ešte tridsať, štyridsať tisíc korún za autorizáciu.
Výdaje sa ľuďom zvýšia. Prídu realitky o klientov?
Niektoré možno áno, no myslím si, že to, čím operuje notárska komora, že sa predíde podvodom... skôr to vidím tak, že pokiaľ je klient pod krídlami realitnej kancelárie a tá je dostatočne skúsená, vyhne sa problémom. Keď už nie rovno podvodu, tak minimálne problémom s nevyplatením celej kúpnej ceny. Každý by sa mal oboznámiť s procesom kúpy či predaja nehnuteľnosti, pretože nie je jednoduchý. Notár ani advokát to neurobia. Urobia len zmluvu.
Dobre sa počúva, že realitná kancelária by mala všetko ustriehnuť. Prax však býva niekedy iná. Existuje rad skúseností, kedy realitka prípad nedotiahla až do konca tak, že by nenastal právny problém. Nemyslíte si, že si realitné kancelárie privodili samé takúto nedôveru?
No, podľa toho, ako ktoré. Naša asociácia združuje stoosemdesiat členov. Títo sa riadia etickým kódexom, sú pod našimi stanovami a sú kontrolovateľné. Existuje okolo tisíc subjektov, ktoré sa nazývajú realitná kancelária a je to jeden človek, alebo ľudia, ktorí to robia podľa módy: mám realitnú kanceláriu, robím to rok alebo pol roka a potom budem predávať hrnce a potom autá. Tých treba odlišovať od takých, čo sú u nás napríklad osemnásť rokov. U našich sme sa pri sťažnostiach, ktoré nám píšu občania, nestretli s tým, že ak nastal chybný krok, že by išlo o opakujúci sa jav a že by naši členovia niečo nedokončili. Dá sa pomýliť, aj kôň má štyri nohy a predsa sa potkne. Skôr si myslím, že niečo nedotiahnu kancelárie, ktoré pôsobia na trhu dočasne a nie sú profesionáli. Teraz je našim hlavným cieľom urobiť komoru a chceme všetky subjekty dostať do komorového režimu. Ak budú sťažnosti, takéto kancelárie potom budeme vyraďovať z trhu.
Hovoríte o komore a samoregulácii. V rozhovore pre televíziu JOJ odznelo, že vám ponúkli, aby ste boli treťou skupinou profesií, ktorá by mohla byť uvedená v zákone a autorizovať zmluvy. Prečo ste to nezobrali?
Nechceme nastúpiť do zlej novely. Oznámili sme ministrovi spravodlivosti, že by sme sa radi zúčastnili legislatívneho procesu a pomohli nastaviť systém tak, aby bol zaujímavý pre občana. Minister našu ponuku prijal, budeme mať pri zakladaní komory podporu, no napriek tomu sme nechceli ísť do navrhovaného systému tak, aby sme boli jedným zo subjektov. V navrhovanom znení vidíme monopol právnikov, keď zoberiem advokátov a notárov dokopy, alebo by to bol aj monopol nás. Prečo by však nemohol zmluvy robiť iný právne vzdelaný človek, ktorý do vymenovanej skupiny nepatrí? Napríklad prokurátor, sudca a prečo nie ktokoľvek... Prečo meniť zabehnutý systém z dôvodu, že sa diali podvody so zabezpečovacími prevodmi, s ktorými realitné kancelárie v žiadnom prípade nerobia? Ja som tiež advokát a hovorím proti sebe, len mám čapicu prezidenta národnej asociácie. Nech sa na mňa nehnevajú - novela nemá byť šitá horúcou ihlou len preto, že notári nemajú robotu.
Nie je to aj tak, že ste to nezobrali preto, lebo by ste museli mať tak ako notári štátom regulované cenníky?
Regulované cenníky neuznávame. Sme v trhovom prostredí a cena sa tvorí dohodou. Povedali na nás, že naše stanovisko k návrhu novely je účelové. Naše stanovisko je presne také, ako dalo v pripomienkovom konaní ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja. Aj tam boli argumentom občania a monopol.
A na to sa vôbec neprihliadalo.
Nemyslíte si, že z úst ľudí z realitného biznisu znie nepresvedčivo argument, že nová povinnosť sa predraží? Ak berie realitná kancelária dve-tri percentá provízie zo štvormiliónového bytu, hovoríme minimálne o osemdesiatich tisíckach korún. Podľa kalkulácie, ktorú pre SME urobila notárska komora za zápisnicu pri rovnakom byte sa zaplatí 13 300 korún plus daň z pridanej hodnoty...
Kto v tom nerobí, nevie to posúdiť. Keď bol boom, predali ste byt aj za týždeň. Stačila jedna vstupná obhliadka a jedna obhliadka s klientom, ktorý byt zobral. Dnes sa situácia otočila, pribudli bytové ležiaky. Aby ste predali byt potrebujete v prvom rade vlastnú kanceláriu. Tú si kúpite alebo prenajmete. Ďalšou položkou sú telefóny, aby ste mohli komunikovať s klientmi, autá, aby ste mohli ísť s klientmi na obhliadky a tak ďalej. To sú miliónové položky. Ak chcete, aby sa vám náklady vrátili, nemôžete brať desaťtisícové provízie. To môžu len, nazvime ich telefonisti, ktorí sedia doma a nemajú žiadne výdavky s kanceláriou, inzerciou a tak ďalej. Niekedy ideme na obhliadku s klientom aj päť, či desaťkrát a nepredáme. Každý realitný obchod realitka nedokáže sprostredkovať. Kto hovorí opak, klame. Popri jednom zrealizovanom obchode za osemdesiattisícovú províziu robíte aj tri-štyri nehnuteľnosti, ktoré nepredáte. Vždy nemáte exkluzivitu a tak sa stane, že vás niekto predbehne. Naše realitné kancelárie nie sú drahé. Napríklad v Rakúsku berú províziu aj päť percent a to od obidvoch strán. To realitné kancelárie v asociácii podľa etického kódexu nesmú. Nikde vo svete nie sú jedno alebo polpercentné provízie.
Novela zavádza jasnú situáciu u notárov - je to pre nich nový biznis. Advokáti už teraz takéto zmluvy robili a hovorí sa, že v rámci spolupráce ich realitkári tlačili do nízkych odmien za túto službu, napríklad, čo zmluva, to tisíc korún. Je to pravda?
To som ešte nepočul. Ja ako advokát by som zmluvu za tisícku nerobil, to by bola degradácia nášho stavu. U nás je bežná najnižšia odmena za jednu zmluvu, aj keď to advokát alebo podnikový právnik robí opakovane, od päť do desaťtisíc korún. Komplikované prípady, kde sú nevysporiadané spoluvlastnícke podiely, to sú už desaťtisíce. Za tisícku by to nerobil právnik, ale skôr koncipient, alebo sekretárka.
Hovoríte, že realitky provízie neznížia, lebo si ich odrobia. Pribudne nový poplatok u notára a advokáta, trh samotný však už nie je taký dynamický ako v časoch boomu. Čo to spôsobí?
Ľudia sa prispôsobia, poplatky sa nabalia do ceny. Zväčša je to tak, že predávajúci je spokojný vtedy, keď z predaja svojej nehnuteľnosti dostane určitú sumu peňazí. To, čo je primerane navyše sa zohľadní. Bude to však pre občanov bariéra v tom zmysle, že najmä ľudia z menších miest a obcí budú musieť za notármi cestovať. Bez objednania termínu na zmluvu ich neprijmú. Neverím, že to budú robiť na počkanie, možno spočiatku. Obchody sa skomplikujú a lehoty predĺžia. Kým my dohodneme zmluvu a obidve strany sa dohodnú, prejde aj päť sedení. Neverím, že notár za tú odmenu bude niekoľkokrát sedieť ku kúpnej zmluve a zapracovávať pripomienky.
Hlavným argumentom predkladateľa novely zákona je, aby za vyhotovenie zmluvy bol niekto zodpovedný. Realitné kancelárie v asociácii sú poistené proti realitnému riziku. Ak by nastala v dôsledku zlej zmluvy klientovi škoda, uhradili by mu ju z tejto poistky?
Za šesť rokov poistenia sme nemali ani jednu poistnú udalosť.
No ráta s tým poistka?
Poistenie proti realitnému riziku je určené na prípady, keby realitný subjekt niekde urobil chybu a vznikla by škoda. Neviem ani o jednom prípade, že by vznikla škoda z kúpnej zmluvy. Pokiaľ takéto zmluvy majú formálnu vadu, katastrálne úrady prerušia konanie a na chybu upozornia.
Nemyslím formálne chyby, ale dôsledky toho, keď zmluvu podpíše "vlastník", ktorý nie je skutočný vlastník a obchod je neplatný...
To neviem. Takýto prípad sme v rámci asociácie neriešili. Skôr to vidíme tak, že sa ministerstvo schovalo za zabezpečovacie prevody, teda situácie, keď nebankové subjekty dali pôžičky s neprimeranými podmienkami a keď ich občania nesplácali, zobrali im nehnuteľnosti. No to nie je realitný obchod. Je pravda, že sú podvodníci, ktorí predávajú niečo, čo im nepatrí. No robia to mimo realitných kancelárií, aby im na to neprišli.
O komore hovoríte už veľa rokov. Teraz ju už založíte?
Doteraz sme nemali podporu. Za minulej vlády nám ministerstvo vnútra fandilo, no proti bolo ministerstvo hospodárstva. Teraz máme podporu z viacerých ministerstiev aj zo strany pána Harabína.
Keď bude komora, budete sa uchádzať o to, aby aj realitné kancelárie mohli autorizovať zmluvy?
V prvom rade sme za to, aby sa navrhovaný monopol neschválil a aby sa novela pripravovala dôslednejšie, vypočuli sa námietky. Ak však parlament novelu schváli a budú iba dve skupiny odborníkov, ktoré budú môcť zmluvy dávať do zápisnice alebo autorizovať, budeme chcieť dostať sa medzi nich s naším systémom práce ako tretí subjekt. Čo iné nám zostáva.
