Z mnohých socialistických priemyselných zón sa vytratil priemysel a spustli. Z okrajových štvrtí sa po rokoch rozvoja miest ocitli priamo v centrách a kazili ich vzhľad. Riešenie priniesol trh. Ale vždy to tak byť nemusí. Menej atraktívne vyprázdnené budovy poľnohospodárskych družstiev, či dokonca bývalých materských škôl zostávajú v niektorých regiónoch nepovšimnuté. Aby ich niekto využil, potrebujú predprípravu.V Nitre ešte donedávna fungoval pivovar. Najstaršie budovy postavili v rokoch 1893 až 1895. Hoci ho Nitrania tradične volajú pivovar, nie vždy sa ňom varilo pivo. Bolo to iba po dostavbe a výrobu obnovili opäť začiatkom devätnásteho storočia. Medzitým v tejto fabrike dokonca vyrábali salámu či sušili tabak. Ale z tohto kúta Nitry sa aj tak pravidelne šíril charakteristický zápach sladu. Naposledy fabriku o rozlohe päť hektárov užívala spoločnosť Heineken. Keď presunula výrobu do Hurbanova, predala ju bratislavskej spoločnosti Real Estate Assets.
Nový vlastník sa spolu s developerom WBA Property Development inšpiroval úspešnými projektmi z Európy, kde zachovali časť historických budov a dostavali ďalšie. Ako príklad uvádza pivovar Korunní dvůr v Prahe 2 alebo Holešovický pivovar v Prahe 7, kde prestavbou získali pútavé mestské prostredie.
Developer pripravil projekt Nová Nitra. "Názov je taký preto, že vytvárame nový samostatný celokv centrálnej mestskej zóne. Má slúžiť na bývanie, prácu, oddych, nakupovanie či ako hotel," povedal Marek Holič zo spoločnosti WBA Property Development.
V súčasnosti pracujú v starom pivovare búracie mechanizmy. Zatiaľ nechávajú stáť tri budovy - sladovňu s komínmi, kotolňu a administratívnu budovu. Časti týchto budov majú historickú hodnotu, aj keď nie sú vyhlásené za pamiatkovo chránené objekty. Ich ďalší osud závisí od posudku statika.
V sladovni sú staré stroje, okolo nich je porozsýpaný jačmeň. Vo vnútri ešte cítiť typický zápach sladu. Stropy niektorých pristavaných budov sú veľmi nízke. Podľa plánov by mal vzniknúť zo sladovne a prístavby štvorhviezdičkový hotel s kongresovým centrom. Neďaleká kotolňa by mala slúžiť na oddych a kultúru. Administratívna budova je pomerne zachovaná, naďalej v nej zostanú kancelárie, ktoré sú v nej aj teraz.
"Vyhodnocujeme možnosť rekonštrukcie troch pôvodných budov. Hľadáme kompromis ako zachovať ráz územia a splniť investičný zámer. Zvažujeme pritom najmä náklady," povedal Holič.
Obnova starých objektov je totiž v niektorých prípadoch výrazne drahšia ako postavenie nových. Spoločnosť má územné rozhodnutie a projektuje prvú etapu pre stavebné povolenie na infraštruktúru a prvú etapu výstavby dvoch stoviek bytov. Väčšia časť projektu je určená na bývanie. Byty vyrastú vo vnútri areálu, spríjemnenom zeleňou. Na prízemí obytných budov plánujú služby, prípadne obchodné priestory. Blízko Štefánikovej ulice by mali vyrásť polyfunkčné budovy, doplnené o byty. Dokončenie celého projektu Novej Nitry potrvá asi päť rokov. Investičné náklady zatiaľ firma nezverejnila.
Radšej na zelenej lúke
Nitriansky, ale aj košický pivovar, či bývalý cukrovar v Trnave prípadne areál mlynov v Nitre patria k niekoľkým príkladom, ktoré trh rieši po svojom. Nie všetky opustené nehnuteľnosti majú potenciál v podobe lukratívnej lokality. Investori na Slovensku dávajú prednosť skôr výstavbe na zelenej lúke. K dôvodom, pre ktoré si nevyberajú opustené staré budovy či sklady - brownfieldy - patria ťažko definovateľné náklady, ktoré by museli na ich obnovu a prispôsobenie si vlastným potrebám vynaložiť. Rizikovým faktorom sú najmä časté staré environmentálne záťaže - nik totiž nevie, na čo pri prerábke starého areálu alebo budovy narazí. "Zo zákona však, keď už takýto objekt kúpi, bude za skryté ekologické bomby, zodpovedný," vysvetľuje hovorkyňa slovenskej agentúry na podporu investícií a obchodu SARIO Jana Murínová.
Odstrašujúcim príkladom, keď sa uprednostňuje zelená lúka pred revitalizáciou už zastavaného územia je podľa SARIO mesto Medzilaborce. Tam stojí veľký priemyselný areál s niekoľkými halami, no na pozemkoch vedľa neho chcú postaviť nový priemyselný park. Starú fabriku vybudovali ešte za socializmu, vyrábať sa v nej mali pancierové dvere napríklad na trezory. "Podnik dokončili, ale výroba sa ani nezačala," hovorí externá poradkyňa pre využívanie brownfieldov SARIO Katarína Kyseľová.
Nevyužitý, čo do výroby panenský závod už osemnásť rokov strážia bez toho, aby produkoval nejaký zisk. "Nevyužitie brownfieldov je ekologický aj celospoločenský problém, zbytočne sa zaberá poľnohospodárska pôda pre nové stavby," dodáva Kyseľová. Chátrajúce nevyužité stavby a celé areály pritom nie sú vecou, ktorá by sa netýkala každého z nás. Niekde medzi uskladnenými chemikáliami a narušenými stavebnými konštrukciami sa hrávajú deti, ceny susediacich nehnuteľností vrátane pozemkov klesajú.
Nemusí to tak byť
"Všetci investori neprídu s tým, že by hneď chceli stavať firmu," tvrdí hovorkyňa SARIO. Veľká časť z nich sa pýta na ponuku existujúcich nehnuteľností. Nevedia im ponúknuť zvyčajne nič iné, ako brownfieldy. Firmy zo zahraničia sú pri expanzii zvyknuté na to, že im v iných štátoch ponúknu podnikové stavby, kde predtým už vyrábal niekto iný. "No takýto podnik, ktorý im ponúknu, je už revitalizovaný a vyzerá skoro ako nový," vysvetľuje Murínová.
Keď vidia ponuku - rozpadajúcu sa budovu, ktorú budú musieť obnoviť vrátane prijatia možnej environmentálnej záťaže - radšej zvolia zelenú lúku. Ak by obce s pomocou štrukturálnych fondov a podporou štátu dokázali zanedbané brownfieldy zrevitalizovať a potom ich ponúkli, nemali by mať problém v súčasnej hospodárskej situácii, ktorá na Slovensku je, takúto nehnuteľnosť prinajmenšom prenajať. Príkladom sú prvé projekty podporené zo štrukturálnych fondov v Detve, Snine a Trebišove. "Ich haly sú plné, nemali problém," hovorí Murínová. Zaklínadlo v podobe štrukturálnych fondov by teda podľa nej v prípade brownfieldov malo fungovať. Do polovice októbra je aktuálna výzva rezortu hospodárstva, ktorý ponúka príležitosť uchádzať sa o peniaze práve na revitalizáciu hnedých parkov.
Koľko ich je?
Schátrané dedičstvo, ktoré však v prípade dobrého umiestnenia a dostupnej infraštruktúry môže vyniesť peniaze, v súčasnosti na výzvu SARIO mapujú mestá a obce. Databáza sa na základe hlásení nevyužitých a zanedbaných nehnuteľností plní od apríla, nateraz je v nej vyše päťsto budov a areálov. Len v Žilinskom kraji zaberajú viac ako tisíc hektárov, pričom databáza ešte nie je úplná. Zmyslom tejto práce je zistiť východiská pre ďalší postup a bolo by žiaduce pripraviť aj národnú stratégiu pre využitie brownfieldov, ktorú už majú mnohé štáty vrátane susedného Česka. "Koncepcia je pripravená, v septembri, ak stihneme medzirezortné pripomienkovanie, by mala ísť do vlády," hovorí Kyseľová. V podpore využívania brownfieldov je Slovensko ozaj len v plienkach. Napriek tomu, že krajiny, ktoré sa touto problematikou zaoberajú najdlhšie, sa do systematickej obnovy brownfieldov pustili už v sedemdesiatych rokoch.
Nový vlastník nitrianskeho pivovaru sa nechal inšpirovať projektmi z Európy, pri ktorých zachovali časť historických budov a k nim dostavali ďalšie. Centrum Nitry sa tak rozrastie o zónu bývania, oddychu, či nakupovania.
Brownfieldy bývajú spojené s ekologickými rizikami.
Čo je to brownfield
Brownfield nie je nič, čo by ľudia nepoznali alebo čo by sa ich netýkalo. Staré nevyužívané, prípadne aj spustnuté stavby či rozostavané konštrukcie špatia okolie i centrá miest a obcí, nevôľu obyvateľov vyvolávajú na sídliskách.
Agentúra SARIO brownfield (takzvanú hnedú zónu alebo lúku) pre potreby vznikajúcej databázy definuje ako nehnuteľnosť v už zastavanom území, ktorá nie je efektívne využívaná, je zanedbaná, prípadne aj kontaminovaná, a nie je možné ju efektívne využívať bez toho, aby sa vykonala jej obnova. Nemusí pritom ísť len o zanedbané priemyselné a poľnohospodárske budovy (tých je na našom území najviac), ale aj o bývalé a dnes opustené materské školy, kaštiele, hotely, bývalé kiná, či dokonca požiarne zbrojnice.
Ich využitie dnes komplikujú nielen možné skryté environmentálne záťaže (najmä bývalých priemyselných alebo poľnohospodárskych objektov), ale aj fakt, že nik nepozná ich vlastníkov, prípadne vlastníci na ich obnovu nemajú peniaze a napriek tomu odmietajú spolupracovať.
Nový vlastník nitrianskeho pivovaru sa nechal inšpirovať projektmi z Európy, pri ktorých zachovali časť historických budov a k nim dostavali ďalšie. Centrum Nitry sa tak rozrastie o zónu bývania, oddychu, či nakupovania. Na snímke hore je administratívna budova, ktorú sa nateraz rozhodli zachovať, dole je sladovňa. Brownfieldy bývajú spojené s ekologickými rizikami. Tieto snímky sú z východoslovenských obcí Bystré a Soboš.
Nech príklady lákajú
V centre Levíc pustol starý mlyn Schoellerovcov. Súkromný podnikateľ Gejza Cziria sa naň nemohol pozerať, kúpil ho a zrekonštruoval. Aj keď to bola poriadna fuška, do roka prenajímal priestory pre podnikateľov.
Zaujímavú stavbu neprehliadnu ani turisti. Všímajú si však aj osem veží obilného sila, ktoré majú vyrezané otvory na okná. To si majiteľ zaumienil, že zo sila vedľa mlyna urobí netradičný hotel pre 40 ľudí a úplne hore v dvadsaťmetrovej výške okrem vyhliadky aj reštauráciu. "Ani jedna stena nebude rovná," hovorí majiteľ. Pristaval aj šachtu na výťah, ktorú do veže sila nenapasoval.
Práce idú pomaly. Každý rok zatiaľ urobí niečo - práve dokončil strechu. Podnikateľ čaká na možnosť, keď bude môcť čerpať z eurofondov, veď zachová kus minulosti pre ďalšie generácie.
Tak ako je v móde turistika po hradoch, tak je v zahraničí populárna aj turistika po priemyselných komplexoch. "Industriálna architektúra síce nemá takú vysokú hodnotu ako stredoveké hrady či barokové paláce, ale je súčasťou dejín týchto miest a vytvára ich obraz," povedala Jana Gregorová, odborníčka na problém prezentácie architektonického dedičstva. Ako ďalej dodala, na mieste nefunkčných priemyselných areálov u nás vyrastajú stavby, ktoré o niekoľko rokov vyjdú
z módy. "Komerčnými stavbami, akými sú unifikované obchodné centrá, veľké administratívne budovy alebo banky mesto stráca svojho ducha," povedal Ivan Gojdič z Trnavskej univerzity. Netypická výrobná stavba je aj pre turizmus určite zaujímavejšia.
