SME
Štvrtok, 21. september, 2023 | Meniny má Matúš

Kríza ušetrila developerom straty

Kancelárskych priestorov v hlavnom meste už bolo naplánovaných toľko, že aj keby neprišla kríza, ťažko by sa prenajali. Súčasný vývoj, ktorý núti developerov prehodnocovať projekty tak paradoxne ochránil trh. V bývaní kríza môže naštartovať nájomný sektor

. Investori si cez prenajaté byty môžu hradiť aspoň časť nákladov na tie nepredané. Hovorí to Rastislav Badalík, konateľ Bischoff Et Compagnons, ktorá sa na Slovensku zaoberá poradenstvom.

Na jednej konferencii ste povedali, že finančná kríza developerov zachránila pred veľkými finančnými stratami a ich samými. V akom zmysle?

Povedal som, že mnohých, nie všetkých. Myslel som pritom na developerov kancelárskych priestorov, hoci priznávam, že je to trochu pritiahnuté za vlasy. Pred rokom 2007 sa prenajalo v Bratislave päťdesiat až šesťdesiattisíc metrov štvorcových. Vlaňajší rok bol rekordný - prenajalo sa až 120-tisíc metrov štvorcových. Aj tento rok sa odhaduje ako silný, prenajať by sa malo ďalších sto až sto dvadsať tisíc metrov štvorcových kancelárií. Ako by sa vyvíjal prenájom v ďalších rokoch, to by bolo vzhľadom na rozsah ponuky otázne. A je jedno, či by prišla finančná kríza alebo nie.

SkryťVypnúť reklamu

Prečo?

Väčšinou po dobrých rokoch prichádzajú horšie. Ak by kríza neprišla a slovenské hospodárstvo by napredovalo podľa očakávania, dopyt by aj tak poklesol. Pritom ďalšie veľké množstvo kancelárií je vo výstavbe. Ak sa v rokoch 2009 a 2010 dokončia len tie, ktoré sa dnes už stavajú, pribudne 360-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch iba v Bratislave. To by znamenalo zvýšenie zhruba o tretinu. V pláne bolo ďalších stotisíc metrov štvorcových a tých developerov, ktorí ich chceli začať stavať kríza v podstate uchránila pred nimi samými. Pred finančnými stratami však ochránila aj tých, ktorí už kancelárie ponúkali, pretože ak by sa nič nestalo, ponuka by bola obrovská.

Vidíte to tak napríklad aj v Košiciach? Tie mali mať najväčší boom ešte pred sebou.

SkryťVypnúť reklamu

Aj v Košiciach je pripravených veľa projektov. No situácia je tam úplne iná. Kancelárske priestory v Košiciach na rozdiel od Bratislavy chýbajú. Tie, čo sú, kvalitou už nevyhovujú požiadavkám nájomcov. Podľa mojich prepočtov je tam pripravených na výstavbu okolo stotisíc metrov štvorcových.

Ak má byť dopad krízy na kancelárie najhorší, ako to vidíte v iných oblastiach realitného biznisu? Pripravené sú projekty na celom území Slovenska, majú sa budovať nielen bytové komplexy, ale celé polyfunkčné územia s mixom nehnuteľností, a to nielen vo veľkých mestách, ale napríklad aj v Martine.

Spomínate Martin. To je, myslím, výstižný príklad. V meste, ktoré má šesťdesiattisíc obyvateľov sú pripravené dva veľké projekty. Spolu je to viac ako dvetisíc bytov. Keď si pozriete na webe ponuku realitných kancelárií, nájdete v meste okolo sto bytov, ktoré sa nedajú predať. V mestách ako je Martin sa developerovi vyplatí stavať len od určitej hranice. Stavebné náklady sú totiž rovnaké, či staviate v Bratislave, Košiciach alebo niekde inde. Samozrejme, rozdielna je cena pozemku, ale tá u bežných projektov tvorí v nákladoch len desať až pätnásť percent. Pritom v menšom meste predáte nové byty, ktoré budú cenovo vysoko nad starými bytmi len veľmi ťažko.

SkryťVypnúť reklamu

Čiže Martin môže byť príkladom čoho? Ako developeri môžu neodhadnúť trh?

Martin je príkladom situácie, keď v meste nie sú žiadne novostavby a developeri, ktorí s nimi prídu, predpokladajú, že sa byty budú predávať ako teplé rožky. Ale táto predstava nemusí vždy platiť. Pritom finančná kríza bude na takéto projekty veľmi vplývať. Pretože ak sa zastaví hospodárstvo, spomínaný Martin je typický tým, že je tam strojársky priemysel, môže dôjsť k prepúšťaniu, ľudia dostanú strach, nebudú si chcieť alebo môcť brať hypotéky, nebudú ochotní sa viac zadlžovať. Môže sa stať, že veľa ľudí nebude v situácii, že by si chceli kúpiť nový byt.

Ktoré projekty sú napriek súčasnej situácii životaschopné?

Finančná kríza jednoznačne poznamená každý projekt. Čo sa týka trhu, výstavba lacnejších bytov, má perspektívu tam kde je dopyt. Ľudia chcú bývať v lepších bytoch ako bývajú. Tu zostáva aj napriek posledným udalostiam potenciál.

SkryťVypnúť reklamu

Teraz je ten čas, ktorý sa považuje za priestor na zreálnenie cien. Aká je reálna cena? Teraz sa za primeranú v hlavnom meste považovala hranica päťdesiattisíc korún za meter štvorcový, v regiónoch menej. Pôjdu ceny nižšie?

Diskusie o tomto sú večné. To isté bolo tesne pred vstupom Slovenska do Európskej únie, keď ceny veľmi narástli. Už vtedy sa všetci chytali za hlavu, že nie sú reálne. Počas ďalších rokov sa zdvojnásobili. Vtedy takisto všetci experti predpokladali, že staré byty zlacnejú a novostavby budú dražieť najviac o päť až desať percent, no ich ceny napokon rástli oveľa rýchlejšie. Dnes možno povedať: áno, pri dnešných príjmoch ľudí je to ozaj päťdesiat - šesťdesiattisíc korún za meter štvorcový v Bratislave, v Košiciach okolo 45-tisíc korún aj s daňou z pridanej hodnoty. Možno by tam boli ľudia ochotní ešte kúpiť byt za najviac päťdesiattisíc korún za štvorec. Všetko závisí od príjmov.

SkryťVypnúť reklamu

Nedá sa teda povedať, ako ceny bytov klesnú?

A či vôbec plošne klesnú... Keď sa zastaví výstavba, nebude z čoho vyberať.

To je jeden zo scenárov, o ktorých sa hovorí, že nás skutočne čakajú. Súvisí to aj s tým, že banky stopnú hypoúvery v rozsahu ako doteraz. Do akej miery je takýto scenár pravdepodobný?

Nemyslím si, že banky stopnú hypotéky. Potrebujú zarábať. Každá banka si chce ustrážiť svoje peniaze, musí byť preto opatrná a vlastne aj chrániť odbyt developerom, ktorým sama požičala. Chráni tak aj vlastné projekty, pretože v nich má tých sedemdesiat percent svojho kapitálu. Veď vlastne financuje obidve strany - kupujúceho aj predávajúceho. Tým, že nepripustí na trh ďalšiu konkurenciu si chráni svoj projekt.

A musí mať aj nové projekty, pretože by inak nepredávala peniaze. Možno je dnes stav, že zahraničné matky bánk na Slovensku sprísňujú pravidlá, ale obmedzia ich len natoľko, aby sa biznis nezastavil. Uvidí sa, čo bude ďalej s ekonomikou. Všeobecne platí, že až šesťdesiat percent dopytu po nehnuteľnostiach závisí od hospodárskeho vývoja v krajine.

SkryťVypnúť reklamu

Kríza na Slovensko prichádza v čase, keď sa prudko rozvíja logistika a priemyselné parky. Pri skladoch je nádejou budovanie diaľnic, teda nových lokalít, kde by mohli developeri svoje haly stavať. Čo sa stane teraz?

Nie som špecialista na logistiku. No doteraz sa všetky takéto projekty stavali na špekulatívnej báze. Rátalo sa s tým, že priestory na tento účel na Slovensku nie sú. A napríklad v Košiciach ozaj neexistujú a dopyt je po nich aj v súčasnosti. Ak chcete zohnať halu v Prešove alebo v Košiciach, máte problém. Tí, ktorí tam takéto projekty stavajú, budú úspešní. No otázne je, čo bude ďalej. Firmy v logistike sú u nás dosť naviazané na automobilový priemysel. Ak v tomto odvetví poklesne výroba, prestane byť aj dopyt po logistike. Nedávno som hovoril s predstaviteľmi jednej takejto logistickej firmy. Povedali, že už cítia pokles objednávok práve zo strany automobilového priemyslu. Kríza sa do hospodárstva dostala veľmi rýchlo.

SkryťVypnúť reklamu

Objavujú sa rôzne až katastrofické prognózy. Je to s nami až také zlé?

Teraz to s nami ešte vôbec nie je zlé. No zle to môže dopadnúť. Väčšina developerov už musí utlmovať svoju činnosť. Na ňu sú naviazané realitné kancelárie, poradenské spoločnosti, či právnici. Všetci robili najmä pre zahraničných klientov, ktorí keď mohli, absolútne sa stiahli z trhu.

Na druhej strane musíme vidieť aj tých, ktorí na kríze získajú. Zarobia stavebné sporiteľne, lebo ľudia si budú musieť znova najskôr začať na bývanie šetriť tých svojich tridsať percent, na ktoré im banka nepožičia.

Možno sa rozvinie nájomné bývanie. Možno pri niektorých bytových projektoch, kde sa počítalo s predajom bytov, bude musieť developer prejsť na nájom. Aby sa byty, ktoré nepredá dali aspoň vykurovať a aby nájom pokryl niektoré náklady. No a za rok - za dva zarobia exekútori. No ja verím, že ekonomika na Slovensku bude fungovať. Potenciál tu je. Možno sa teraz všetko zastavilo. Môže to byť však otázka roka, kým sa to opäť naštartuje. Sme v inej situácii, ako vyspelé trhy. Tam ľudia nemajú takú zvýšenú spotrebu ako u nás. Svoje potreby si už istým spôsobom naplnili, dosiahli určitú životnú úroveň, čo u nás neplatí. Preto sa môžeme z krízy spamätať rýchlejšie.

SkryťVypnúť reklamu

Najčítanejšie na Index

KURZY

Koľko dostanem za 1 euro (21. 9. 2023)
USD 1.070
AUD 1.650
CZK 24.388
JPY 158.280
CAD 1.437
GBP 0.865
HUF 383.700
PLN 4.640
CHF 0.960
SEK 11.880

Zobraziť kompletný kurzový lístok

Komerčné články

  1. Také veľké kníhkupectvo ako na Obchodnej už neotvoríme
  2. Ak podceníte pri stavbe tento detail, pripravte sa na vyššie účty za kúrenie
  3. Ktorá cestovka je top? Toto je stávka na istotu
  4. Podpora systému je slabá, je to na jednotlivcoch
  5. Oblačno, miestami roboti. Ďalší diel pútavého sci-fi komiksu
  6. Spoločnosť EY vyhlásila 18. ročník súťaže na Slovensku
  7. Septembrové číslo krížovkárskeho magazínu Lišiak v denníku SME
  8. Plánujete nové bývanie o pár rokov? Čas na jeho kúpu je teraz
  1. Autocentrá AURES Holdings obslúžili už 3 milióny zákazníkov
  2. Príďte ochutnať ocenené destiláty
  3. Oblačno, miestami roboti. Ďalší diel pútavého sci-fi komiksu
  4. Politici dobrovoľne posielajú slovenské ženy pod nôž
  5. IT expertka: Iba mobil deťom na učenie naozaj nestačí
  6. Také veľké kníhkupectvo ako na Obchodnej už neotvoríme
  7. Most nahradia v Trenčíne záhradou s kaviarňami
  8. Podpora systému je slabá, je to na jednotlivcoch
  1. Ľuboš Fellner opäť pozýva. Kam volá turistov teraz? 14 242
  2. Už len dnes za vás Fellner zaplatí polovicu dovolenky 11 788
  3. Vianoce a Silvester v teple: Pätnásť tipov, kam sa vybrať 9 733
  4. Ak podceníte pri stavbe toto, pripravte sa na vyššie účty 5 274
  5. Získajte 50% zľavu na predplatné SME.sk. Tu zistíte viac 3 210
  6. Plánujete nové bývanie o pár rokov? Čas na jeho kúpu je teraz 2 960
  7. Veľké Karlovice: wellness oáza kúsok od hraníc 2 854
  8. 50-tisíc dovolenkárov si kúpilo zájazd cez SME 2 842

Blogy SME

  1. INESS: Blockchain v zdravotníctve
  2. Jiří Ščobák: Je nový II. pilier dlhodobo udržateľný? Ktoré zmeny sú pozitívne a ktoré negatívne?
  3. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia
  4. Milan Dubec: Kedy klesnú ceny nehnuteľnotí v Žiline?
  5. Jozef Drahovský: Budú od januára jazdiť kamióny po diaľniciach bez platenia mýta?
  6. Jozef Drahovský: Zákaz nedeľného predaja, cirkev, ego a zdravý rozum
  7. Adam Austera: Ako sa aktuálne darí najvýznamnejším dodávateľom vakcín proti Covid-19?
  8. INESS: Lieky bude treba platiť inak
  1. Ján Šeďo: Králi "F + K + G" sa postavili pred vypredanú sálu s plnými gaťami, ako lazníci. 58 710
  2. Ján Šeďo: Mestskí policajti to pokašľali na celej čiare. 39 501
  3. Igor Kossaczký: Matovičova akcia ukázala pravdu o slovenských médiách 38 477
  4. Pavel Macko: Teraz sa ukáže, ako hlboko siahajú korene zla a aká silná je Žilinkova ochrana gaunerov 14 396
  5. Michael Achberger: Kľúč k rýchlemu metabolizmu: Začnite každý deň týmito raňajkovými zvykmi 9 791
  6. Ivan Mlynár: Zo skrine biskupov Slovenska vypadol ďalší kostlivec. 7 171
  7. Ladislav Matejka: Ako Slovensko vyhralo Volvo (skutočný príbeh) 6 507
  8. Adriana Boysová: Kto mrzačí naše deti? 5 478
  1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 68. - Arktída - Zem Františka Jozefa
  2. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 67. - Kto bol Juan de Fuca, ktorý dal meno prielivu, ktorý obmýva brehy kanadského ostrova Vancouver?
  3. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 66. - Martin Frobisher, pirát alebo kapitán?
  4. Monika Nagyova: Rómske deti kradnú. Ale iba energiu.
  5. Jiří Ščobák: Na zimní plavání v neoprénu je dobré se začít připravovat už teď
  6. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 65. - Odkiaľ pochádza názov Kanada?
  7. Jiří Ščobák: Čekání na Volodymyra Zelenského před prezidentským palácem v BA (foto)
  8. Monika Nagyova: Pedagógovia aj dnes trestajú deti za to, že odmietajú jesť to, čo im nechutí.
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu
SkryťVypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Poľský prezident Andrzej Duda (vľavo) a ukrajinský prezident Volodymyr Zelenskyj.

Kyjev chce žalovať Poľsko aj Maďarsko.


18 h
Zuzana Kepplová.

Dištanc od šéfa OĽaNO sa robí inak.


4 h

Slovensko ohrozuje Smer aj Progresívne Slovensko, tvrdí.


a 1 ďalší 4 h
Igor Matovič, Robert Kaliňák a Richard Glück

Jedna vec je teória v školách, ale toto je skutočný život, tu ide o všetko. Mor ho!


20. sep

Neprehliadnite tiež

Na snímke obchodný riaditeľ spoločnosti MH Teplárenský holding, a.s. Vojtech Červenka.

Modernizácia systémov by mala pomôcť ľudom s nárastom cien za vykurovanie.


TASR 51m
Práce na križovatke D1 a D4 sa začali.

Motoristi sa musia pripraviť na uzavretý pripájaci pruh z Bratislavy až po Zlaté piesky.


2 h
Ilustračné foto.

O grant je potrebné požiadať do 8. decembra tohto roka.


TASR 2 h
Na žraloky modré začali poľovať kosatky.

Majetok firmy sa v ozdravnom procese začal akosi strácať.


2 h

Blogy SME

  1. INESS: Blockchain v zdravotníctve
  2. Jiří Ščobák: Je nový II. pilier dlhodobo udržateľný? Ktoré zmeny sú pozitívne a ktoré negatívne?
  3. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia
  4. Milan Dubec: Kedy klesnú ceny nehnuteľnotí v Žiline?
  5. Jozef Drahovský: Budú od januára jazdiť kamióny po diaľniciach bez platenia mýta?
  6. Jozef Drahovský: Zákaz nedeľného predaja, cirkev, ego a zdravý rozum
  7. Adam Austera: Ako sa aktuálne darí najvýznamnejším dodávateľom vakcín proti Covid-19?
  8. INESS: Lieky bude treba platiť inak
  1. Ján Šeďo: Králi "F + K + G" sa postavili pred vypredanú sálu s plnými gaťami, ako lazníci. 58 710
  2. Ján Šeďo: Mestskí policajti to pokašľali na celej čiare. 39 501
  3. Igor Kossaczký: Matovičova akcia ukázala pravdu o slovenských médiách 38 477
  4. Pavel Macko: Teraz sa ukáže, ako hlboko siahajú korene zla a aká silná je Žilinkova ochrana gaunerov 14 396
  5. Michael Achberger: Kľúč k rýchlemu metabolizmu: Začnite každý deň týmito raňajkovými zvykmi 9 791
  6. Ivan Mlynár: Zo skrine biskupov Slovenska vypadol ďalší kostlivec. 7 171
  7. Ladislav Matejka: Ako Slovensko vyhralo Volvo (skutočný príbeh) 6 507
  8. Adriana Boysová: Kto mrzačí naše deti? 5 478
  1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 68. - Arktída - Zem Františka Jozefa
  2. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 67. - Kto bol Juan de Fuca, ktorý dal meno prielivu, ktorý obmýva brehy kanadského ostrova Vancouver?
  3. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 66. - Martin Frobisher, pirát alebo kapitán?
  4. Monika Nagyova: Rómske deti kradnú. Ale iba energiu.
  5. Jiří Ščobák: Na zimní plavání v neoprénu je dobré se začít připravovat už teď
  6. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 65. - Odkiaľ pochádza názov Kanada?
  7. Jiří Ščobák: Čekání na Volodymyra Zelenského před prezidentským palácem v BA (foto)
  8. Monika Nagyova: Pedagógovia aj dnes trestajú deti za to, že odmietajú jesť to, čo im nechutí.
SkryťZatvoriť reklamu