BRATISLAVA. Meníme menu, nie cenu. Taký bol slogan obchodníkov pri prechode na euro. Pri tovare v obchodoch sa dá jeho dodržiavanie jednoducho skontrolovať. Bankové produkty sú zložitejšie. Ich cenu ovplyvňuje mnoho ďalších, ale najmä iných faktorov ako pri tovaroch v predajniach.
Hlavným faktorom určujúcim cenu hypoték je úroková sadzba. Peter Világi, finančný poradca a produktový manažér spoločnosti MFC, si myslí, že najhoršie obdobie v poskytovaní úverov na bývanie už máme za sebou.
Podobný názor má aj Miroslava Mitková z Hypocentra. „Banky v závere roka zvyšovali úroky, v posledných dňoch však ohlásili zníženie. Na to si zrejme budeme musieť počkať, kým sa trh spamätá z prechodu na euro,“ dodáva Mitková.
Určovanie úrokov po novom
Prijatie eura prinieslo poskytovateľom hypoték zmenu v určovaní medzibankovej úrokovej sadzby, od ktorej sa odvíja aj výška úrokov pre hypotéky poskytované klientom. Doteraz bola rozhodujúcou sadzbou medzibanková sadzba BRIBOR, za ktorú si požičiavali banky slovenské koruny. Keďže koruna zanikla a Slovensko vstúpilo do eurozóny, určujúcou sadzbou sa stala medzibanková sadzba v eurozóne EURIBOR, za ktorú si banky požičiavajú eurá.
EURIBOR najviac ovplyvňuje kľúčová sadzba Európskej centrálnej banky a ochota bánk v eurozóne navzájom si požičiavať peniaze. Aj vďaka poklesu sadzieb Európskej centrálnej banky je aktuálna ročná úroková sadzba EURIBOR v eurozóne najnižšia od konca januára 2006.
Euro, kríza a sadzby
Úrokové sadzby a ich vývoj počas splácania úveru najviac ovplyvňuje cenu hypoték. „V najbližšom období budú úrokové sadzby na hypotékach ovplyvňovať dva faktory. Pohyb kľúčových sadzieb Európskej centrálnej banky a vývoj likviditnej krízy,“ vraví Marek Gabriš, analytik ČSOB.
Zdá sa, že opatrenia vlád a centrálnych bánk v eurozóne priniesli svoje výsledky. Situácia sa stabilizovala a prístup k peniazom sa zlepšil. Likviditná prirážka klesla. „Situácia na trhu a rovnováha sú však stále veľmi krehké, a preto je v tejto oblasti ťažké robiť nejaký dlhodobý výhľad,“ myslí si Gabriš.
Väčšina analytikov očakáva pokles kľúčovej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky z aktuálnej úrovne 2,5 percenta na 1 až 1,5 percenta do konca tohto roka. „V dôsledku finančnej krízy, hospodárskeho spomalenia, klesajúcich cien nehnuteľností a zvýšenej preferen〜cie likvidity neprenesú banky naplno nižšie medzibankové sadzby do sadzieb pre klientov. Naopak ešte sprísnia podmienky pri poskytovaní úverov,“ myslí si Róbert Jaselský z Dexia banky. Na lacnejšie hypotéky si napriek nižším sadzbám na medzibankovom trhu podľa neho budeme musieť počkať.
Orientácia na stredný segment bytov
Banky sa v posledných dvoch rokoch tešili z výrazného rastu úverov na bývanie. Podporovala ho aj mohutná výstavba nových bytov a rast miezd. „Očakávame, že pri výstavbe sa v ďalšom období developeri budú orientovať na stredný segment bytov. Väčší dôraz sa bude klásť na to, aby klient dostal za svoje peniaze čo najvyššiu hodnotu, preto sa na trhu presadia na pohľad aj o niečo drahšie projekty, ak ponúknu napríklad atraktívnu lokalitu, zeleň a podobne,“ myslí si Vladimír Krno, vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne. „Oproti poslednému štvrťroku 2008 očakávame asi 30-percentný pokles objemu nových úverov,“ prognózuje Marek Duban, riaditeľ internetovej banky mBank.
Typy pôžičiek na bývanie
- Okrem klasickej hypotéky poskytovanej podľa zákona o bankách sú na trhu aj iné typy úverov zabezpečené nehnuteľnosťou.
- Kým klasická hypotéka poskytla financie maximálne do výšky 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti, ktorou sa úver zabezpečil, nové typy úverov ponúkli aj viac ako sto percent.
- Klasická hypotéka je navyše oklieštená prísnou úpravou bankového zákona a môže sa použiť len na jeden zo stanovených účelov.
- Pri tzv. americkej hypotéke sa môžu použiť peniaze na čokoľvek. Klienti ju najviac využívajú na zabezpečenie bývania.
- Každá hypotéka sa posudzuje individuálne, banky môžu poskytnúť klientom výhody, napríklad hypotéku bez dokladovania príjmu, bez faktúr, alebo developerskú hypotéku.
Vladimír Ješko
Kalkulácia je o úrokoch
BRATISLAVA. Prechod na euro pocítil aj pán Ján, ktorý má hypotéku od konca roka 2007. Zobral si ju na nový byt v Stupave a rozhodol sa pre banku, ktorá financuje developerský projekt výstavby nových bytov. Za to mu banka bola schopná poskytnúť zľavu na úrokoch 0,8 percenta. V konkurencii ostatných bánk bola táto ponuka najvýhodnejšia, úrok pri ročnej fixácii bol 5,09 percenta. Ako ďalšiu výhodu ocenil to, že nepotreboval znalecký posudok na cenu nového bytu. Ak by ho totiž financovala iná banka, musel by si posudok vybavovať a aj platiť sám.
Pri vybavovaní hypotéky sa mu nepodarilo splniť podmienky podpory pre mladých. V banke mu povedali, že ak by chcel získať túto podporu na bývanie, musel by mať s manželkou nižší príjem. Keby však mal nižší príjem, banka by mu hypotéku nedala. To je problém väčšiny bratislavských žiadateľov o úver
v posledných dvoch rokoch – majú síce vyššie príjmy, ale zároveň musia počítať s oveľa vyššími cenami nehnuteľností, na ktoré si berú pôžičku. Byt, na ktorého dverách bude o nejaký čas Jánova menovka, sa v tomto období dokončuje. Už počas výstavby však musel vyplatiť časť jeho ceny developerovi. Predvlani a vlani tak platil splátky za podnájom a súčasne aj splátky úveru. V prípade splátok úveru išlo len o splátky úrokov. To mu pomohlo finančnú situáciu zvládnuť.
Aj keď si hypotéku s ročnou fixáciou vybavoval pred viac ako rokom, banka mu až teraz – práve z dôvodu prechodu na euro – mení úrokové sadzby. Uvažoval o kratšom čase fixácie. Najväčší rozdiel v úrokových sadzbách – až 0,5 percenta je medzi ročnou (7,39 percenta) a dvojročnou (6,89 percenta) fixáciou v prospech dvojročnej fixácie. Rozhodol sa pre dvojročnú fixáciu, hoci analytici očakávajú v najbližšom čase pokles úrokových sadzieb. Pri tejto voľbe zaplatí ročne na splátkach o 398,33 eura (12 000 korún) menej, ako keby si zvolil ročnú fixáciu. Tú by si síce po roku mohol zmeniť, ale vyplatilo by sa mu to, len ak by ponúkaná sadzba na budúci rok bola o 1,6 percenta nižšia (dosiahla by teda 5,8 percenta) ako súčasna sadzba. Poradcovia v banke však, aj pre finančnú krízu, až taký veľký pokles úrokov neočakávajú.
Vladimír Ješko
Nižší vek a slabší príjem môžu sadzbu znížiť
BRATISLAVA. Štátny príspevok na bývanie pre mladých, s pomocou ktorého sa dá znížiť úroková sadzba hypotéky, sa začiatkom tohto roka zvýšil oproti roku 2008 o 0,5 percenta na dve percentá. Príspevok banky ostal vo výške jedného percenta. V súčte tak môže mať zvýhodnený klient sadzbu zníženú o tri percentá. Nižší úrok znamená nižšiu splátku úveru. Ak spĺňa nárok na štátny príspevok pre mladých, má tak ako vlani možnosť odkladu splátok (časti, ktorá tvorí istinu).Minimálna výška príjmu závisí od výšky žiadaného úveru. Priemerný čistý mesačný príjem musí pokrývať aspoň životné minimum a výšku mesačnej splátky úveru. Dôležitá je aj horná hranica príjmu. Tá je pre nasledujúce tri mesiace (každý štvrťrok sa mení) 915,94 eura (27 593,80 koruny). Pri priznávaní príspevku sa posudzuje príjem za predchádzajúci kalendárny rok. Tento rok sa teda vychádza z príjmu za rok 2008.
Podpora pre mladých sa dá získať do veku 35 rokov na úver do výšky 49 790,88 eura (1,5 milióna korún). Klient môže žiadať o vyšší úver, podpora sa však uplatní len na časť vo výške 49 790,88 eura. Na zvyšnú časť sa uplatní sadzba neznížená o štátny príspevok. Príspevok sa poskytuje len na prvých päť rokov splácania úveru.
Vladimír Ješko
