BRATISLAVA. Vlaňajší obrat realitného trhu v prospech kupujúcich a momentálne vyčkávanie na nižšie ceny začínajú komplikovať život aj záložným veriteľom.
Na dobrovoľné dražby, cez ktoré si môžu uplatniť svoje zákonné nároky voči neplatičom, síce naďalej chodia záujemcovia o kúpu, no predaj sa naťahuje. Nehnuteľnosti sa často predávajú až v druhom alebo dokonca v treťom kole.
Veriteľmi nemusia byť len bankové či nebankové subjekty, v ktorých dlžníci pre úver založili nehnuteľnosť. Môžu to byť aj spoločenstvá vlastníkov, ktoré sa prostredníctvom dobrovoľnej dražby potrebujú vyrovnať s dlhmi neplatiča v dome.
Zmeny sú na posudky príliš rýchle Kde hľadať dražby www.notar.sk (hnuteľné aj nehnuteľné veci), www.justice.gov.sk, (Obchodný vestník), www.reality.sk, webové stránky dražobných spoločností, miestna tlač, miestne inzertné noviny, úradná tabuľa obce, spoločné priestory bytového domu, oznamy na konkrétnych
nehnuteľnostiach.
Dôvodom častejšieho opakovania dražieb, než ako bolo doteraz zvykom, podľa Kamila Kubovicha z dražobnej spoločnosti General Factoring môže byť nevhodne určené najnižšie podanie alebo zmena dopytu na realitnom trhu. „Toho sme v súčasnosti svedkami," hovorí.
Najnižšie podanie pri nehnuteľnostiach zo zákona o dobrovoľných dražbách musí vychádzať zo znaleckých posudkov. Tie podľa Martina Hataru z Dražobnej spoločnosti nie vždy dokážu zohľadniť rýchle zmeny na trhu.
Ivan Peschl zo Slovenskej komory znalcov však upozorňuje na to, že pri súčasných rýchlych zmenách viac ako inokedy záleží na tom, ako dlho posudok znalec vypracováva a aký starý posudok sa napokon použije.
Zákon chráni aj limituje Od vlaňajšieho januára platí, že najnižšie podanie pri dražbe nehnuteľnosti, v ktorej má dlžník trvalé bydlisko, nesmie byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty určenej znalcom. Toto ustanovenie chráni zadlženého vlastníka pred tým, aby ceny v dražbe neklesli na zlomok skutočnej hodnoty, ako sa niekedy dialo v minulosti najmä pri nebankových špekulatívnych pôžičkách. No dražobné spoločnosti teraz v prípade, že hodnota určená znalcom nezodpovedá súčasnej úrovni dopytu, toto ustanovenie brzdí.
„Je veľmi ťažké určiť trhovú cenu nehnuteľnosti a obmedzujúce ustanovenie zákona o najnižšej cene môže značne skomplikovať predaj nehnuteľností," hovorí Ingrid Repková z košickej spoločnosti Prvá dražobná.
Zmeny v návštevnosti a správanie kupujúcich sa tak ako pri bežných realitných obchodoch líšia podľa typu nehnuteľnosti, jej stavu a miesta, kde sa nachádza.
Napriek kríze v hlavnom meste dopyt po nehnuteľnostiach zostáva vyšší ako inde. No aj tu záleží na tom, či ide napríklad o byt v neatraktívnej lokalite alebo v centre mesta. Najhoršie čo do návštevnosti, a teda aj úspešnosti sú na tom dražby v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou, kde aby predali, sú dražobné spoločnosti ochotné zadarmo poskytnúť záujemcom právne poradenstvo, len aby sa kúpy nehnuteľnosti z dražby neobávali.
Lacnejšie ako z inzerátu Kupujúci, ktorý je ochotný prejsť viacero dražieb a naštudovať si pravidlá, môže napokon získať dobrú nehnuteľnosť za zaujímavú cenu.
Podľa Kubovicha sa na dražbe nehnuteľnosti predávajú aj o desať až dvadsať percent lacnejšie ako na bežnom trhu. „Samozrejme po zhodnotení faktorov núteného predaja, ako je napríklad zlá súčinnosť pôvodného vlastníka," hovorí Hatara.
Právnik Dražobnej spoločnosti upozorňuje však aj na to, že oproti bežnému trhu kupujúci musí rátať s tým, že bude potrebovať hotovosť už pred vydražením. „Pre obyčajného človeka je totiž takmer nemožné financovať kúpu nehnuteľnosti na dražbe z hypotekárneho úveru, a to čo i len čiastočne," vysvetľuje.
Dobrovoľne, nedobrovoľne
Ľudí od dražieb odrádza strach, že nehnuteľnosť zostane aj naďalej zaťažená nejakými ťarchami.
BRATISLAVA. Názov dobrovoľná dražba do istej miery zavádza. Na rozdiel od českej právnej úpravy. Tá totiž rovnakú dražbu pomenúva ako verejnú dražbu.
„Takýto názov slúži iba na odlíšenie tohto typu dražieb napríklad od dražieb exekučných, konkurzných alebo dražieb pri predaji majetku štátu," vysvetľuje Martin Hatara z bratislavskej Dražobnej spoločnosti.
Je to v zmluve Ak dražbu nehnuteľnosti navrhuje vlastník predmetu dražby, je pomenovanie dobrovoľná dražba výstižné.
No v praxi prevládajú prípady, keď navrhovateľom dražby je záložný veriteľ (napríklad banka).
Vtedy na vykonanie dražby už nie je potrebný súhlas vlastníka nehnuteľnosti. Tento spôsob uplatnenia záložného práva pre prípad, že dlžník nebude uhrádzať svoje záväzky, totiž už štandardne zahŕňa zmluva o úvere, ktorú klient odsúhlasil podpisom.
Vyčistia list vlastníctva Medzi najbežnejšie bariéry, ktoré odrádzajú občanov od pokusu kúpiť nehnuteľnosť na dražbe, patrí podľa Ingrid Repkovej z košickej spoločnosti Prvá dražobná predovšetkým neznalosť všetkých okolností, za ktorých sa dražba uskutočňuje.
Boja sa aj toho, že nehnuteľnosť aj po dražbe zo strany záložného veriteľa zostane naďalej zaťažená. To sa podľa Repkovej nemôže stať. „Nehnuteľnosť z dražby nový vlastník nadobudne s čistým listom vlastníctva," hovorí.
Halka Tytykalová
Čísla zatiaľ chýbajú
Koncom roka môžu počty dražieb zvýšiť insolventní neplatiči hypoték.
BRATISLAVA. Hospodárska kríza podľa odhadov dražobných spoločností aj niektorých finančných inštitúcií citeľne zvýši počty dobrovoľných dražieb najskôr ku koncu roka. Vtedy môže doľahnúť na strednú vrstvu, ktorá čerpala hypotéky. Vplyv na to zrejme nebude mať ani sľub premiéra Roberta Fica pomôcť so splácaním hypoték ľuďom, ktorí prišli o zamestnanie. „Aby štát platil za vás splátky, na to budete musieť určite splniť prísne podmienky. Predpokladáme, že hypotéky budú naďalej padať," hovorí Kamil Kubovich z General Factoring.
Na Slovensku doteraz nie sú verejne dostupné informácie, koľko dobrovoľných dražieb nehnuteľností a v akom objeme sa uskutočnilo a tiež koľko bolo úspešných, aby sa dal vyhodnotiť vývoj. Register dobrovoľných dražieb vedie notárska komora, no podľa hovorkyne Viery Trpišovej takéto štatistiky nerobia. Oznamy sa posielajú aj na rezort spravodlivosti. Hovorca sa nestihol našej požiadavke venovať.
Halka Tytykalová
