Vek, keď bytovka naozaj potrebuje komplexnú rekonštrukciu, je podľa odborníkov zhruba tridsať rokov. Najexponovanejšími a teda najzrelšími adeptmi na obnovu sú najmä rozvody elektriny, vody, tepla a plynu, ale aj okná, omietka a strecha. Samostatnou kapitolou sú výťahy, na ktoré sa vzťahujú špecifické bezpečnostné normy. A potom, samozrejme, oprava systémových porúch stavby a zateplenie.
Prvým krokom, ako začať s obnovou, je dôkladná inventúra technického stavu budovy. Treba zhodnotiť stav existujúcich stavebných prvkov a na základe takéhoto auditu stanoviť plán postupu. Vzhľadom na potrebné financie sa treba pripraviť
na kompromisy. „Keby sme chceli napríklad niektoré staršie bytovky naozaj dôkladne obnoviť, môže sa stať, že lacnejšie alebo rovnako drahé by bolo postaviť nové," hovorí poradca projektu Úspory energie - bezplatné energetické poradenstvo pre domácnosti Zdeno Nekvasil.
Ideálny prípad
Keď sa chce spoločenstvo vlastníkov bytov zodpovedne pustiť do rekonštrukcie, musí preto najskôr vyčleniť peniaze na kontrolu stavu všetkých konštrukčných prvkov. Potom prichádza na rad vypracovanie odborného projektu obnovy, ktorého súčasťou bude aj predbežný rozpočet.
V ideálnom prípade vlastníci bytov odhlasujú, že z fondu opráv vyčlenia peniaze potrebné na rekonštrukciu, požiadajú o stavebné povolenie a začnú hľadať stavebnú firmu, ktorá zabezpečí práce.
Pri výbere firmy platí, že najdôležitejšie sú referencie a, hoci je to náročné na čas, treba sa spojiť s majiteľmi bytov v domoch, v ktorých firma pracovala, a spýtať sa ich na skúsenosti. Počas stavebných prác je veľmi dôležitý aj kvalitný stavebný dozor. Mal by ho vykonávať stavebný inžinier, ktorý má, opäť, dobré referencie.
Kde začať, ak je málo peňazí
Nič však nebýva ideálne. Najmä nie v období, keď sa väčšina ľudí skôr rozhodne peniaze šetriť ako investovať, alebo žiadne nazvyš nemá. Ak spoločenstvo nebude mať dostatok peňazí
na rekonštrukciu „od základov" a zároveň nikde v dome sa nevyskytuje havarijný stav niektorého z prvkov príslušenstva, treba najprv začať s tým, čo je z finančného hľadiska najrýchlejšie návratné a zo získaných úspor financovať ďalšie opravy. „Ušetriť sa dá jedine na dodávkach energie," tvrdí Nekvasil.
Najskôr sa vrátia peniaze na teple
Najrýchlejšiu návratnosť má hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy a sústavy dodávky ohriatej pitnej vody, termostatizácia (oboch sústav) a pri vykurovaní aj zavedenie pomerových rozdeľovačov spotreby (meračov).
Foto Ilustračné - Homer S., fotky.sme.sk
V spolupráci s dodávateľom tepla má zmysel zmeniť existujúci štvorrúrový systém dodávky tepla a teplej vody na dvojrúrový s inštaláciou kompaktnej odovzdávacej stanice tepla pre každý bytový dom. Tepláreň bude mať menšie straty na „spiatočke" - vracia sa jej chladnejšia voda. Bytovka získa možnosť nastaviť si dodávku tepla presne podľa svojich individuálnych potrieb a do takéhoto systému sa dá zapojiť napríklad solárny systém na prípravu teplej vody.
Po týchto krokoch treba usporené peniaze z mesačných platieb presunúť do fondu opráv a získať tým financie na zateplenie, v prípade starších bytových domov so sedlovou strechou aj izoláciu strechy. Okrem energetického hľadiska prináša zateplenie fasády aj obnovu omietky a ochranu muriva pred dôsledkami tepelnej rozťažnosti.
Čo sa najrýchlejšie kazí
Pri rozvodoch najviac trpia oceľové pozinkované vodovodné rúrky, lebo pre kondenzáciu vzdušnej vlhkosti na ich povrchu dochádza k rozsiahlej korózii, ktorá sa šíri z miest, kde je pozinkovaná vrstva narušená - zvarmi alebo mechanickými spojmi. Rekonštrukcia elektroinštalácie na moderné štandardy je náročná úloha, a mal by jej potrebu zhodnotiť a realizáciu navrhnúť špecializovaný odborník. Kým „panelová" éra sa vyznačovala použitím nevhodných hliníkových drôtov, v starších domoch nemusí kapacitne stačiť bezpečne zásobovať všetky spotrebiče, ktoré sú dnes bežné, ale v povojnovom období sa o nich nikomu ani nesnívalo.
Rovnako aj stav plynových rozvodov musí posúdiť špecializovaná firma. Relatívne najlepšie na tom sú rúrky na rozvod tepla. Médium v nich obsiahnuté je teplé, takže nedochádza ku kondenzácii vody na ich povrchu, ktorý býva aj tak povrchovo upravený náterom. Vykurovacie médium prechádza v teplárni úpravou, ktorá má zabezpečiť aj antikoróznu ochranu rozvodov tepla.
Úvery a dotácie
Istou možnosťou, ako financovať obnovu bytového domu, sú úvery. Tie sú napríklad podľa stavebných sporiteľní také populárne, že neočakávajú znížený záujem o ne ani počas krízy. Okrem stavebných sporiteľní, ktoré už tradične umožňujú sporiť aj čerpať úvery (od vlaňajška zo zákona pre spoločenstvá vlastníkov aj so štátnou prémiou, vždy jedna štátna prémia na štyri byty) na obnovu bytového fondu, špecializované produkty majú aj viaceré banky.
Ilustračné foto - Matej Bórik, foto.sme.sk
Zrejme najvýhodnejšou možnosťou na obnovu panelových domov, ktoré majú systémové poruchy, je Štátny fond rozvoja bývania a dotácie z ministerstva výstavby. Pre prípady pomoci je vyšpecifikovaných dvanásť druhov systémových porúch, deväť z nich možno vyriešiť zateplením. O peniaze môžu žiadať spoločenstvá vlastníkov bytov, rovnako ako bytové družstvá či správcovia bytoviek.
V prípade dotácií ministerstvo poskytuje polovicu oprávnených nákladov, pričom určí maximálny limit na štvorcový meter. V štátnom fonde možno získať úver na osemdesiat percent obstarávacej ceny stavby na dvadsať rokov pri úrokovej sadzbe jedno percento, opäť so stanovením maximálneho limitu na štvorcový meter.
No nevýhodou dotácií aj úveru z fondu sú limitované verejné prostriedky. Napríklad v Štátnom fonde rozvoja bývania už začiatkom marca žiadosti na úvery na obnovu bytových domov prevyšovali pridelené zdroje o takmer 27 miliónov eur. Minister výstavby požiadal o zvýšenie zdrojov na obnovu takmer o 56,5 milióna eur. So zvýšením súhlasila Rada pre hospodársku krízu.
Tandem obnova a úspora energií
Dotácie a lacné pôžičky zo štátneho fondu, ak na ne bude dosť peňazí aj po plánovanom zvýšení, patria k hlavným intervenciám štátu do obnovy na Slovensku. Otázka dostatku peňazí na túto podporu pritom môže byť v čase krízy kľúčová.
„Dobre nastavená podpora z verejných financií by mohla priniesť viacnásobný účinok. Nešlo by len o podporu odvetvia hospodárstva - stavebníctva, o vyvolanie dopytu po stavebných prácach, ale predovšetkým by rekonštrukcie a obnova existujúceho bytového fondu znamenali zníženie energetickej náročnosti budov, emisií CO2 a v konečnom dôsledku úsporu financií vynaložených na spotrebu energie v domácnostiach. Tie by sa potom mohli použiť na spotrebu inde," hovorí viceprezident Zväzu stavebných podnikateľov Vladimír Boroš.
Čísla podľa neho hovoria jasne. Priemerná slovenská domácnosť spotrebuje až šesťdesiat percent z celkového množstva energie na vykurovanie a správne zateplenie môže znížiť tieto náklady až o tretinu. Slovenský bytový fond je pritom zastaraný. Potenciál energetických úspor teda podľa Boroša predstavuje okolo 1,2 milióna bytov a rodinných domov a približne dvanásťtisíc nebytových budov.
Téma znižovania energetickej náročnosti budov je v krajinách Európskej únie v centre pozornosti už dlhodobo a v čase hospodárskej krízy sa stáva ešte aktuálnejšou. Okrem strategického programu únie na znižovanie energetickej náročnosti, ku ktorému sa zaviazali členské krajiny, viaceré prišli aj s balíkom protikrízových opatrení, v ktorých sa počíta s finančnými stimulmi smerovanými do stavebníctva, respektíve práve do obnovy bytového fondu. Tie umožnia ľuďom čerpať príspevky na zatepľovanie prípadne dotovať iné kroky znižujúce výdavky na energie.
Balíky pomoci
Podľa informácií zväzu stavebných podnikateľov v Českej republike robia na historicky najväčšom, v českých korunách až desaťmiliardovom dotačnom programe na obnovu domov a bytov - na zatepľovanie, výmenu okien, výmenu kotlov na ekologickejšie vykurovanie a podobne. Čerpanie sa má uskutočniť priamo so spolupracujúcimi komerčnými bankami. Česká vláda navyše zostavila protikrízový plán, ktorý zahŕňa aj znižovanie energetickej náročnosti budov a zatepľovaniea počíta s balíkom ďalších 6,6 miliardy českých korún.
Vo Veľkej Británii sú vypracované tiež dva programy. Jeden je zameraný na znižovanie emisií CO2 a druhý, vypracovaný nedávno v rámci stratégie dlhodobého znižovania energetickej náročnosti, smeruje pomoc k viac ako deväťdesiatim tisícom domácností v nízkopríjmových oblastiach a počíta s takmer 350 miliónmi libier.
Nové programy v príprave
Čo sa týka podpory energetickej hospodárnosti budov, aj slovenský rezort výstavby zvažuje okrem podpory obnovy, pri ktorej sa rieši aj úspora energií, prípravu ďalšieho, nového programu. Ten je potrebný aj preto, lebo sa Slovensko tak ako iné krajiny zaviazalo usporiť jedno percento energií ročne v rokoch 2008 až 2016. Teda spolu deväť percent. V rámci programu zvažujú aj prideľovanie finančnej podpory vlastníkom budov.
Ministerstvo hospodárstva má v pláne vytvorenie fondu energetickej efektívnosti. Podľa tlačového odboru sa však zatiaľ nepodarilo „optimalizovať" systém príspevkov, a tak fond stále čaká na svoju zákonnú úpravu.
Dočasne by preto rezort chcel podporu energetickej efektívnosti riešiť vytvorením programu cez Slovenskú inovačnú a energetickú agentúru. Peniaze okrem verejných budov pôjdu napríklad aj pre domácnosti na znižovanie spotreby energie. Zaujímavou možnosťou má byť podpora domácností na využívanie biomasy a slnečnej energie na výrobu tepla, na ktorú už tento rok majú byť na rozdiel od predchádzajúcich peniaze.
„V rámci opatrení na zmiernenie vplyvov hospodárskej krízy sa do tretieho balíčka dostali aj opatrenia na zvyšovanie energetickej efektívnosti v gescii rezortu," píše ministerstvo hospodárstva. Podpora pre domácnosti má smerovať na inštalácie kotlov alebo slnečných kolektorov. Termín vyhlásenia výzvy na predkladanie žiadostí o dotáciu v čase uzávierky S-realít ešte nebol známy.
Koľko sa dá usporiť za teplo pri obnove (príklad)
Deväťpodlažný sídliskový panelový dom sa pred rekonštrukciou nachádzal v energetickej triede E a jeho celková spotreba energia bola 173 kWh/m2 za rok.
Po zateplení vonkajších stien minerálnou vlnou, nahradení schodiskového pásu okenným pásom, hydraulickom vyregulovaní vykurovacieho systému pomocou termostatických ventilov s termoregulačnými hlavicami sa budova zaradila do triedy C a jej celková spotreba sa znížila až o 37 percent na 106 kWh/m2/rok. Obnova pritom nezahŕňala zateplenie strechy a výmenu okien.
Úspora energie je pri štandardných podmienkach (normalizované hodnotenie) 1370 GJ/rok, to znamená, že pri cene 21,58 eura/GJ tvorí úsporu nákladov 29 564,60 eura. Návratnosť sa odhaduje na osem rokov, pričom závisí od viacerých faktorov: ceny energie, podmienok úveru, inflácie a samozrejme užívateľského správania a vykurovacieho obdobia.
Zdroj: Knauf Insulation
