Hŕba a najmä zložitosť právnych noriem i cenových predpisov, ktorá sa tejto oblasti týka, už sama osebe spôsobuje, že mnohí sa vopred pripravia na to, že sa budú sťažovať. Kľúčom pokoja v dome je zrozumiteľnosť a dôkladnosť, s akou sa vyúčtovanie má predkladať.
Z ročného vyúčtovania zálohových platieb za byt sa vlastníci musia jasne dozvedieť, ako vznikol rozdiel medzi tým, koľko zaplatili na zálohách a koľko ich v skutočnosti v uplynulom roku stála prevádzka bytu a spoločných priestorov, ktorých sú zo zákona spoluvlastníkmi.
Na prvý pohľad jednoduchá záležitosť sa riadi množstvom legislatívnych aj dohodnutých pravidiel. Tie určujú, ako sa ktorá položka správne rozpočíta. Každý zásadný nedoplatok však znamená, že niečo nebolo stanovené správne v zálohových predpisoch a pri ročnom vyúčtovaní to treba dať do poriadku. Čím menej nedoplatkov, tým väčšia spokojnosť v dome zavládne. To platí v bytových domoch, ktoré má na starosti správca, ako aj v domoch, kde si vlastníci založili spoločenstvo.
Čo vo vyúčtovaní musí a nemusí byť
Náklady za bývanie, ktoré povinne patria do ročného rozúčtovania, sa týkajú najmä prevádzky domu. Ide o dodávku tepla, vody, elektriny spotrebovanej v spoločných priestoroch (napríklad osvetlenie, prevádzka výťahov, príprava teplej vody v bojlerovniach, ak v dome sú a podobne), upratovanie, deratizáciu, havarijné služby a podobne.
Tieto náklady majú byť podchytené v zmluve o spoločenstve alebo v mandátnej zmluve s dodávateľom služieb pre každý bytový dom. Ak v dome nefunguje spoločenstvo, v zmluve o výkone správy so správcom.
„Náklady za opravy, údržbu a prevádzku domu, ako aj investície a splácanie úverov, sú záležitosťou fondu prevádzky, údržby a opráv domu a tento sa nevyúčtováva," vysvetľuje Marek Hargaš zo správcovskej firmy Spokojné bývanie.
Ako sa hospodárilo
Správca, ako aj spoločenstvo, sú však, opäť zo zákona, povinné do rovnakého dátumu, ako je vyúčtovanie, predložiť vlastníkom aj správu o činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu.
Práve v tejto správe sa vlastníci dozvedia, čo sa dialo s ich odvedenými platbami, ktoré sa nedostanú do vyúčtovania (nie sú totiž zúčtovateľné v zmysle záloha na službu - skutočné plnenie). Teda nielen čo všetko zabezpečoval správca, ktorého si pravidelne mesačne platia, ale aj údaje o finančnom hospodárení domu, aký je stav spoločných častí a zariadení domu a ako sa hospodárilo s peniazmi odvádzanými do fondu opráv.
Ak by napríklad správca vlastníkom takúto správu o svojej činnosti do konca mája nepredložil, nemá nárok na platby za správu až dovtedy, kým to nenapraví.
Základom je prehľadnosť
Najdôležitejšou prevenciou proti sťažnostiam, ktoré vznikajú často aj na základe nedorozumení, je prehľadnosť vyúčtovania. Vlastníkovi musí byť jasné, ako a koľko z jednotlivých nákladov spotreboval. Vyúčtovanie musí obsahovať údaje o celkových nákladoch za bytový dom a údaje, ktoré určujú rozúčtovanie príslušnej položky na každého vlastníka - teda plochy, počty osôb a podobne. Ďalej musí byť uvedený vlastník, ktorého sa vyúčtovanie týka, plocha jeho bytu a nebytových priestorov, plocha domu i počet bývajúcich osôb v dome.
Sedliacky rozum
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) umožňuje vlastníkom rozhodnúť o spôsobe vyúčtovania niektorých služieb. Rozúčtovanie iných určujú predpisy.
Vlastníci sa môžu dohodnúť, ako sa budú rozpočítavať náklady napríklad pri spotrebe studenej vody. Tú potom možno účtovať jednotlivým vlastníkom podľa pomerových meradiel v bytoch alebo cez takzvané osobomesiace (ak meradlá nie sú osadené).
Vlastníci sa môžu dohodnúť na spôsobe rozúčtovania aj pri elektrine spotrebovanej pri osvetlení spoločných priestorov, pri upratovaní týchto priestorov, zimnej údržbe prístupových chodníkov, ako aj pri výdavkoch na prevádzku výťahov.
„Tieto plnenia sa rozpočítavajú na osoby alebo na byt. Rozhodnutie o spôsobe rozpočítavania sa prijíma hlasovaním na schôdzi," hovorí Otília Leskovská zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Spôsob rozpočítavania - či na osoby, alebo na byt - je potrebné citlivo posúdiť. „Aby nedochádzalo k diskriminácii užívateľov v tom zmysle, že v malom byte býva viac osôb ako vo veľkom, pretože z hľadiska „sedliackeho rozumu" znečistenie spoločných priestorov spôsobuje osoba nie byt, svetlo zapaľuje osoba nie byt, vo výťahu sa vozí osoba nie byt," upozorňuje.
Ako je to s teplom
Najväčšou položkou platieb za byt a dom je teplo. Rozúčtovanie nákladov pri tejto položke pritom býva Najčastejšou príčinou nejasností a sporov. Všetky domy by zo zákona mali byť vybavené meračmi na teplo na takzvanej päte domu. Dodané teplo do domu sa potom rozúčtováva podľa vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (630/2005 Z. z).
Ak sú v bytoch nainštalované bytové merače tepla alebo pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, vyúčtovanie sa riadi nimi. Podľa vysvetlenia Združenia výrobcov tepla, náklady sa vtedy rozdeľujú na základnú a spotrebnú zložku.
Najčastejšie chyby pri ročnom vyúčtovaní
- chýbajúce údaje za dom,
- chýbajúce údaje za byt alebo nebytový priestor,
- chýbajúca alebo nesprávne určená cena služby,
- neprehľadnosť údajov,
- použitie nesprávneho alebo neschváleného spôsobu rozpočítania služby,
- nedodržanie termínu odovzdania vyúčtovania,
- zlúčenie vyúčtovateľných a nevyúčtovateľných položiek,
- nesprávne objednané množstvo tepla.
Zdroj: Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Základná zložka zohľadňuje vykurovanú plochu v byte. To znamená, že sa odvíja od štvorcových metrov. Spotrebnú zložku určujú bytové merače. Podľa vyhlášky sa štyridsať percent nákladov rozdeľuje podľa plochy a šesťdesiat podľa spotreby. Vyhláška však iba odporúča tento pomer. Umožňuje totiž vlastníkom dohodnúť sa aj na inom pomere, napríklad 30 k 70 alebo každá zložka môže predstavovať polovicu.
Ak dom nemá nainštalované merače alebo pomerové rozdeľovače, náklady na dodávku tepla sa rozpočítavajú podľa plochy bytu v štvorcových metroch.
Náklady na teplo na vykurovanie spoločných priestorov (kočikáreň a podobne) sa rozpočítajú podľa veľkostí spoluvlastníckeho podielu. Ak je v spoločných priestoroch nájomca - napríklad kaderníctvo či iná prevádzka služieb - náklady na vykurovanie sa rozpočítajú na toho, kto priestory využíva.
Zaváži aj poloha bytu
Spomínaná vyhláška stanovuje aj odporúčané koeficienty, ktoré zohľadnia nepriaznivú polohu niektorých bytov v dome. Iné nároky na teplo totiž má byt obklopený vykurovanými priestormi a iné napríklad rohový prízemný byt. Podobne, ako je to pri pomere základnej a spotrebnej zložky, aj koeficienty z vyhlášky môžu vlastníci na schôdzi svojim rozhodnutím upraviť.
„Pri určovaní koeficientu nepriaznivej polohy miestnosti a rozdelenia nákladov za dom na základnú a spotrebnú zložku odporúčame vždy najprv zistiť skutočnú spotrebu tepla za dom a pomerové spotreby tepla v jednotlivých miestnostiach v bytoch," hovorí Leskovská. Z údajov je totiž zrejmé, ako sa správali užívatelia - či mali vypnuté radiátory a podobne. A až potom prijať také rozdelenie na základnú a spotrebnú zložku a koeficienty nepriaznivej polohy, aby nedochádzalo k extrémnym rozdielom v spotrebe tepla za jednotlivé byty a z toho plynúce neriešiteľné spory.
Kde sa sťažovať
Podobne zložité, ako sa orientovať vo všetkých pravidlách vyúčtovania služieb za dom, je získať prehľad o tom, čo kto môže kontrolovať. Tradičný postup - sťažovať sa prostredníctvom Slovenskej obchodnej inšpekcie - je totiž možný len v prípade, keď bytový dom má správcu, a to len pri niektorých službách.
Tu, ako pripomína hovorkyňa inšpekcie Danica Krkošová, netreba opomínať ani zákonnú možnosť reklamácie, ktorá sa riadi zákonom o ochrane spotrebiteľa a platí teda pravidlo, že musí byť vybavená do tridsiatich dní.
K plneniam, ktoré kontroluje Slovenská obchodná inšpekcia, patria tie, ktoré sa rozúčtovávajú na základe dohody. To znamená rozúčtovanie spotreby studenej vody, elektriny v spoločných priestoroch, upratovania či používania výťahov.
V prípade, že sa sťažnosť týka tepla alebo teplej úžitkovej vody, inšpekcia ju postupuje Úradu pre reguláciu sieťových odvetví.
Inšpekcia sa zároveň venuje iba tým prípadom, ktoré nie sú staršie ako dva roky a v prípade kontroly dodržiavania povinností správcov ustanovených v zákone o vlastníctve bytov zasahuje len do prípadov, ktoré sa stali až v roku 2008. K týmto povinnostiam patria napríklad aj povinnosť predložiť do konca mája správu o činnosti, vyúčtovanie fondu opráv, ale aj umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu a podobne.
Kompetencie na kontrolu napríklad pri podnetoch v oblasti tepla, elektriny či plynu má aj Štátna energetická inšpekcia. Tá však nekontroluje správnosť výšky stanovených cien, ale spôsob faktúrovania.
V domoch, kde je spoločenstvo vlastníkov bytov, treba využiť možnosti spoločenstva - každé má svoje kontrolné orgány. Ak vlastník nepochodí, zostáva mu iba súdne konanie.
Základné pravidlá na rozúčtovanie
Teplo na ústredné kúrenie
- Podľa podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru, ak sa teplo u konečného spotrebiteľa nemeria.
- Tam, kde sú merače alebo pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov podľa zaznamenaných hodnôt a plochy bytu.
Studená voda
- Podľa spotreby na päte domu a bytových vodomerov. Spotreba v byte a nebytovom priestore sa upravuje koeficientom, ktorý sa určuje z rozdielu medzi fakturačným meradlom studenej vody a súčtom všetkých bytových vodomerov studenej vody.
Teplá voda
- Podľa nameranej spotreby v mieste prípravy a bytových vodomerov. Spotreba v byte a nebytovom priestore sa upravuje koeficientom, ktorý sa určuje z rozdielu medzi fakturačným meradlom teplej vody a súčtom všetkých bytových vodomerov teplej vody.
Odvod zrážkovej vody
- Podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Podľa osôb sa rozúčtováva
- Elektrina na osvetlenie spoločných častí, prevádzku výťahu, ak sa vlastníci nedohodnú na platbách za byt.
- Odvoz a likvidácia domového odpadu, ak to nezabezpečuje obec.
- Upratovanie spoločných častí a zariadení, čistenie prístupových chodníkov vrátane zimnej údržby, ak sa vlastníci nedohodnú na platbách za byt.
Na byt sa rozúčtováva
- Náklady na nepretržitú pohotovostnú a havarijnú službu.
- Náklady na doručenie ročného vyúčtovania.
- Iné náklady, na ktorých sa vlastníci dohodnú v zmluve so správcom alebo v zmluve o spoločenstve či v mandátnej zmluve.
Čo s neprispôsobivými
- Ak vlastník bytu neumožní zabezpečiť montáž a odpočet vodomerov alebo meračov či pomerových rozdeľovačov tepla, musí rátať s tým, že mu vyúčtujú náhradný údaj vo výške jedenapolnásobku násobku priemernej hodnoty na byt v dome. To platí aj pre tých vlastníkov, ktorí majú z vlastnej nedbanlivosti merače nefunkčné, po ukončení platnosti ich metrologického overenia a ktorí ani na opakované výzvy hodnoverne nenahlásia odpočty.
Pozn.: Do uvedených pravidiel vstupujú ešte ďalšie, ktoré pre rozúčtovania tepla a teplej vody stanovuje vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (630/2005 Z. z). Tá určuje, ktoré údaje a v akom rozsahu musia byť súčasťou rozúčtovania.
Zdroj: Spokojné bývanie
