hre, najmä tej budúcej, je, kto bude môcť rozhodovať o vkladoch, aby list vlastníctva bol listinou so zárukami. Dnes zo zákona platí, len kým niekto iný nepreukáže opak. Hovoríme s viceprezidentom Notárskej komory Slovenskej republiky Karolom Kovácsom.
V parlamente je nový notársky poriadok. Podľa neho, ak ľudia spíšu zmluvu o prevode nehnuteľnosti napríklad u notára, kataster už nemá preskúmavať predložené dokumenty, ale len zapíše vlastníctvo. Prinesie to ľuďom nejaké výhody?
Je to vládny návrh, ktorý novelizuje nielen notársky poriadok, ale aj advokátsky poriadok a katastrálny zákon. Je to teda skôr balíček zákonov. Možnosť dať si spísať zmluvu u notára vo forme notárskej zápisnice mali účastníci, fyzické alebo právnické osoby už aj teraz. Nové je to, že kataster už bude skúmať predložené listiny len z pohľadu, či sú v súlade s údajmi katastrálneho operátu. Preto vklad bude môcť byť urobený v kratšej lehote. Návrh zákona hovorí o dvadsaťdňovej lehote, no pravdepodobne sa lehoty zjednotia.
V akom zmysle?
Súčasný zákon hovorí o pätnástich dňoch pri zrýchlenom a tridsiatich dňoch pri bežnom konaní. Predpokladáme, že vlastnícke práva na základe zmluvy o prevode spísanej u notára alebo advokáta kataster zapíše do rovnakej lehoty, aká je stanovená pri zrýchlenom konaní. Tým sa odstráni protiústavný stav, keď ten, kto má viac peňazí, si vie zaplatiť rýchlejší výkon verejnej moci.
Ide len o kúpu a predaj?
Návrh hovorí len o prevode - odplatnom aj bezodplatnom. Netýka sa napríklad záložných zmlúv či zmlúv o vecnom bremene. Hoci logika veci hovorí, aby sa to týkalo celej škály zmlúv s vecno-právnymi účinkami. Bežne sa totiž napríklad medzi občanmi robia zmluvy, pri ktorých vznikajú kombinácie. Niekto predáva nehnuteľnosť a zároveň zriaďuje prevodcovi právo jej doživotného užívania, vecné bremeno. Ide teda o dva zmluvné typy. Na prevod sa bude vzťahovať jeden právny režim a na vecné bremeno druhý. Rozšírenie by mohlo návrh zlepšiť.
Pre bežného človeka to znamená len zmenu v rýchlosti termínu, kedy dostane z katastra list vlastníctva?
Nie celkom. Okrem zrýchlenia ide aj o väčšiu bezpečnosť. A potom je to ešte aj cesta k tomu, aby sme na Slovensku vybudovali materiálnu publicitu katastra, ktorú zatiaľ nemáme.
To je ťažký pojem...
Kataster na Slovensku plní veľmi náročnú úlohu - evidovanie všetkých nehnuteľností na našom území. Ak sa pozrieme na akúkoľvek nehnuteľnosť, je to kataster, ktorý má povedať, kto je vlastník, aká je to stavba, na akej parcele, akú má parcela kultúru a výmeru. To je formálna stránka publicity. Materiálna stránka je v tom, že pokiaľ vstupujem do právnych vzťahov a verím údajom zapísaným v katastri, mal by som byť chránený. Toto zatiaľ náš zákon nezabezpečuje, pretože hovorí, že som chránený len do tej miery, pokiaľ sa nepreukáže opak. Túto veľkú medzeru v slovenskom zákonodarstve treba odstrániť. A novela notárskeho poriadku je prvým krokom.
Zodpovedný teda bude notár?
Zodpovednosť notára s tým súvisí. Návrh zvyšuje nároky na výkon notárskej činnosti. Využíva notárstvo ako nástroj štátu určený na výkon preventívnej spravodlivosti, aby notári znášali väčšiu zodpovednosť. Pre bežného človeka sa navonok nič nezmení. Notára či advokáta si môže vybrať už teraz, aj teraz sú za platnosť úkonu, ktorý urobia, zodpovední.
Ale?
Ale zvyšuje sa zodpovednosť notára pri preukazovaní totožnosti. Ak bude mať pochybnosti, bude povinný ďalej skúmať, či je to skutočne tá osoba, ktorá sa mu preukázala - na základe evidencie dokladov, miestneho skúmania, môže si vyžiadať ďalšie doklady. Ak notár túto povinnosť opomenie, nebude sa môcť zbaviť zodpovednosti za vznik škody.
Takže ak mi napríklad byt predá podvodník a zmluvu spíšem u notára, za vzniknutú škodu zaplatí notár?
Pokiaľ sa takýto predávajúci preukáže napríklad falošným občianskym preukazom, z ktorého môžu vzísť nejaké pochybnosti a notár si ho nepreveril, je zodpovedný. No ďalej sa bude musieť legislatívne pracovať na tom, aby sa centrálny informačný systém notárskej komory mohol prepojiť s platnou databázou úradných dokladov.
A kým to nebude?
Notár bude musieť pracovať s tým, čo má k dispozícii. Môže vyžadovať predloženie napríklad rodného listu, pasu, dokladu z obce a podobne. Pokiaľ to neurobí, bude zodpovedať za vzniknutú škodu napríklad v súvislosti s trovami či hodnotou prevádzanej nehnuteľnosti.
V dôvodovej správe sa píše, že by mali nasledovať ďalšie zmeny, ktoré by upravili právomoci notárov pri ďalších službách. Stále sme totiž len v rovine, že si prinesiem zmluvu, notár síce so zvýšenou zodpovednosťou, no aj tak len overí podpisy a urobí zápisnicu...
Už v tejto novele sú nejaké zmeny. Notár urobí aj ďalšie úkony. Účastníkov zmlúv bude môcť zastupovať v katastrálnom konaní. Ak teda za ním kupujúci s predávajúcim prídu, notár kompletne celý návrh pripraví a odovzdá na katastri a dorieši aj akékoľvek prípadné rozpory v správnom konaní. Prípad teda dotiahne až po nový list vlastníctva.
Doteraz to tak nebolo?
Bolo a robia to. No nebolo to presne vyšpecifikované v notárskom poriadku.
Čo to bude stáť?
To návrh nerieši. Odmeny notárov určuje vyhláška ministerstva spravodlivosti. A tá sa zatiaľ nemení.
Takže za rovnaké peniaze viac služieb zo zákona?
To je otázka na ministerstvo spravodlivosti. Pokiaľ sa nič nezmení, áno, je to zvýšená zodpovednosť a prácnosť za rovnakú sumu ako doteraz.
Sú notári pre takéto prípady poistení?
Zo zákona musia.
Ak pochybí pri overovaní totožnosti, bude sa to platiť z tejto poistky?
Platí zákon o zodpovednosti štátu za spôsobenú škodu pri výkone verejnej moci a notárska činnosť je výkonom verejnej moci. To znamená, že náhradu škody si občan uplatňuje od štátu, respektíve ministerstva spravodlivosti, a ten potom od notára.
Existujú spory, keď notár niečo nedotiahol do konca a občan si uplatňoval škodu od štátu?
Áno, existujú. Stali sa také, pri ktorých notár chybu z opomenutia, nie úmyselnú, priznal a hneď sa uplatnila náhrada škody. Sú aj také, pri ktorých rozhodoval súd.
Nie je to teda vopred prehratý spor?
Nie. V zákone o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci je stanovená objektívna zodpovednosť za výsledok. No musí byť preukázané pochybenie, opomenutie povinnosti uloženej zákonom.
Prednedávnom vláda predložila inú novelu, no nakoniec v parlamente neprešla. Na rozdiel od terajšieho návrhu, každý, kto chcel spísať zmluvu o prevode podľa toho predchádzajúceho, musel ísť k notárovi alebo advokátovi. Znamenalo to istých klientov. Teraz zostáva možnosť voľby. Ste sklamaní?
Notárstvo je inštitúcia štátu. Čo nám štát dá, to musíme robiť. A teraz je to väčšia zodpovednosť a vyššie nároky na činnosť. Nemôžeme hovoriť, či sme, alebo nie sme sklamaní. No v podstate sa približujeme k európskemu trendu, keď do štátnych verejných registrov nemôže ísť hocikto. U nás je to zatiaľ tak, že tam môže ísť hocikto. Potom vzniká neporiadok, za ktorý sa ťažko hľadajú zodpovední. Právny systém musí nájsť osobu, ktorá zodpovedná bude. Že to zatiaľ robia katastrálne úrady, ktoré majú aj iné úlohy, nie je celkom v súlade s tým, ako by to malo vyzerať. Kataster je najmä administratívny orgán, nefunguje tak ako napríklad nezávislý súd, ktorý by mal vstupovať do súkromno-právnych vzťahov.
O predchádzajúcej novele sa hovorilo, že je potrebná preto, lebo notári nemajú prácu. Je to tak?
Kompetencie notárom zveruje štát. Jedným zo znakov latinského notárstva je, že štát najlepšie vie, koľko a kde notárov potrebuje. V minulosti určitým voluntaristickým (pozn. red. nezodpovedným, nedôsledným) prístupom sa stalo, že neúmerne narástol počet notárov a pritom sa nerozšírili ich kompetencie. Štát urobil jeden krok, no neurobil druhý. V niektorých regiónoch potom vznikla nevyvážená situácia, notárske úrady sú využité len na päťdesiat až šesťdesiat percent svojej kapacity. Mali sme aj prípady, keď sa notári vzdali svojej činnosti, pretože to z ekonomickej stránky neutiahli. Iní odišli z menej prosperujúcich regiónov do miest, ktoré boli hospodársky silnejšie. Niekde je potom notárov nedostatok, inde pretlak.
Hovoríte, že ide o prvý krok k zmenám pri rozhodovaní o vlastníckych právach. Čo ďalej?
Malo by sa ísť ďalej tak, ako je uvedené v legislatívnom zámere Občianskeho zákonníka, ktorý prednedávnom schválila vláda. Zaviesť preventívnu kontrolu zmlúv notármi a advokátmi a nahradiť administratívny orgán nezávislým súdom.
Nahradiť kataster súdom?
Len rozhodovanie, nie evidenciu. Ak sa rozhodnete o predaji či kúpe nehnuteľnosti, nemal by do toho byrokratický orgán štátu vstupovať. To znamená, nech kataster napĺňa evidenčné povinnosti a rozhodovanie nech je na nezávislom súde. Ako napríklad v Rakúsku. V praxi to funguje tak, že takmer pri všetkých úkonoch sa dostanete k notárovi alebo advokátovi. Samotné posudzovanie súkromno-právnych vzťahov robí pracovník súdu. Ten predkladá vkladuschopné listiny pre tamojšiu pozemkovú knihu a povoľuje zmenu v registri. Je teda oddelená právna a technická stránka vkladu a evidencie nehnuteľností. Všetko ide pomimo účastníkov zmlúv, vybaví to notár alebo advokát. Bolo to aj u nás do roku 1950, po zániku bývalých štátnych notárstiev k 1. januáru 1993 sa tieto veci zlúčili. Kataster tvrdí, že je to výhodné a my zasa, že nie.
