Byty s hypotékou začínajú predávať ľudia v tiesni aj boháči. Prví chcú ísť do menšieho, tým druhým prenájom nezarába toľko, čo čakali a chcú sa nehnuteľností zbaviť.
BRATISLAVA. Hoci to v inzerátoch nevidno, realitný trh zaplavili predaje bytov s hypotékou. „Je to prirodzené. Už niekoľko rokov sa kupujú byty len na úver. Teraz, hoci vlastníci ešte svoje záväzky nesplatili, ich chcú vymeniť. Byty sa dnes nekupujú na bývanie až do konca života,“ mieni realitný maklér siete RE/MAX Andrej Churý.
Doteraz tradičnú ponuku tých, ktorí chcú predať menšie byty a kúpiť si väčšie, však začínajú dopĺňať prípady, keď ľudia predávajú byt, lebo musia šetriť.
„Najčastejším dôvodom predaja nehnuteľností s hypotékou je výmena,“ hovorí Jana Šľachtičová–Lauková z bratislavského Hypocentra. „V prípade rozrastajúcej sa rodiny menia menší byt za väčší. Pri nepriaznivej finančnej situácii prechádzajú z väčšej nehnuteľnosti do menšej,“ vysvetľuje.
Byty s hypotékou ponúkajú na trh aj ľudia, ktorých finančné problémy netrápia. V minulosti s pomocou úveru nakúpili byty ako investíciu s tým, že budú zarábať na ich prenajímaní.
„Ide o úvery v iných ako bežných výškach,“ hovorí o týchto klientoch Vladimíra Márnotová, riaditeľka predaja realitky Corpia Sotheby's International Realty, ktorá sa špecializuje na bohatých. „Zmenila sa situácia na trhu. Prenájom už nie je taký lukratívny, ako bol kedysi a ak nehnuteľnosť v súčasnosti nedokáže nájmom na seba zarobiť, klienti sa ju snažia predať,“ povedala. Tieto prípady sa týkajú najmä bratislavského trhu.
Papierovačky zväčša neprekážajú
Finančníci ani realitní makléri nevidia v predaji bytu založeného v banke väčšie problémy. „Ide už o pomerne štandardnú situáciu,“ povedala hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková. Predávajúci fakt, že na byt majú hypotéku, ani neuvádzajú v inzeráte.
„Predaj nehnuteľnosti trvá dlhšie, ale všetko závisí od súčinnosti a ochoty obidvoch strán – predávajúceho aj kupujúceho,“ vraví Márnotová. Ak je nehnuteľnosť pre kupujúceho atraktívna cenou alebo lokalitou, to že prevod trvá dlhšie a vyžaduje si „papierovačky“ navyše, kupujúcemu zvyčajne neprekáža.
Transakciu možno spraviť viacerými spôsobmi. Ako to bude dlho trvať, závisí aj od toho, ktorý spôsob si kupujúci a predávajúci v spolupráci s bankami zvolia. Podľa skúseností Hypocentra ide zhruba o tridsaťdňovú záležitosť.
Hypotéka za hypotéku
Najrýchlejší, no v praxi najmenej používaný, je prevod dlhu na nového vlastníka predávanej nehnuteľnosti. Vo VÚB od začiatku roka prevod dlhu spolu s nehnuteľnosťou využilo len 28 klientov, v Tatra banke od mája do súčasnosti prevzatie dlhu tvorilo menej ako percento z počtu nových uchádzačov o hypotéku. „Dlh preberá nový dlžník s rovnakými podmienkami. Môže požiadať o zmenu lehoty splatnosti,“ vysvetľuje Ľubica Foltánová z VÚB. Tento spôsob síce prináša úsporu na poplatkoch, ale ak má kupujúci lepšiu bonitu ako predávajúci, nemusí byť preňho zaujímavé dlh za pôvodných podmienok prevziať.
Keďže ceny nehnuteľností v poslednom období klesli, v niektorých prípadoch sa navyše môže stať aj to, že zostatok na hypotéke je väčší ako cena, ktorú je kupujúci ochotný za byt zaplatiť. „Najčastejším riešením takejto situácie je, že kupujúci si kúpu bytu takisto financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru,“ hovorí Ďuďáková. Svojou hypotékou potom splatí zostatok dlžnej časti hypoúveru predávajúceho.
Po splatení vystaví banka predávajúceho takzvanú kvitanciu – súhlas s výmazom záložného práva, ktorú predávajúci predloží na kataster, aby vymazal záložné právo v prospech „jeho“ banky.
Na liste vlastníctva nového majiteľa nehnuteľnosti tak zostane iba ťarcha so záložným právom v prospech banky, ktorá mu poskytla hypoúver.
Ako predať založenú nehnuteľnosť
1.Kupujúci prevezme hypotéku predávajúceho.
- Výhoda: Platí sa iba poplatok za zmenu zmluvných podmienok (od 33,19 eura do 165,97 eura).
- Nevýhoda: Pre kupujúceho, ktorý má lepšiu bonitu, ako mal predávajúci, môže byť hypotéka predražená.
2.Záujemca uhradí cenu nehnuteľnosti v hotovosti a predčasne sa vyplatí úver.
- Výhoda: Predávajúci sa zbaví úveru.
- Nevýhoda: prípadné poplatky za predčasné splatenie, potreba mať hotovosť.
3.Kupujúci vyplatí úver úverom.
- Výhoda: Kupujúci nemusí mať hotovosť.
- Nevýhoda: Administratívna náročnosť.
4.Predávajúci nahradí založenú nehnuteľnosť inou.
- Výhoda: Predáva sa nezaťažený byt, pokračovať v splácaní existujúceho úveru je zaujímavé pre klientov so „starým“ štátnym príspevkom.
- Nevýhoda: Predávajúci musí mať inú vhodnú nehnuteľnosť (môže byť aj vo vlastníctve inej osoby).
Zdroj: Hypocentrum, VÚB
