Kým sa banka rozhodne dať byt neplatiča do dražby, trvá to niekoľko mesiacov. Avšak ani dražba dnes nie je zárukou, že veriteľ dostane peniaze hneď nazad.
BRATISLAVA. Banky začali zapĺňať zoznamy dražieb. Ešte pred vyše rokom sa medzi navrhovateľmi pri bytoch a domoch dali nájsť skôr výnimočne. Teraz už tvoria významnú časť zákazníkov dražobných spoločností.
Len tento týždeň má byť v ôsmich slovenských krajoch 42 dražieb nehnuteľností na bývanie. Banky navrhli 28 z nich. Okrem bánk však dávajú do dražieb domy a byty nebankové subjekty či vlastníci z bytoviek.
Kríza aj vyhrotené vzťahy
- Kým sa byt či dom neplatiča úveru založeného nehnuteľnosťou dostanú do dražby, trvá to mesiace. Vo výhode je dlžník,
ktorý komunikuje s bankou. - Postup dražby upravuje zákon. Stanovuje lehoty, ktoré treba dodržiavať, aj spôsoby, ako a komu musí byť dražba oznámená (vrátane dlžníka či verejnosti). Podrobnosti sú aj na weboch dražobných spoločností či na stránke www.drazba.sk.
- Posledným momentom vyplatenia dlhu mimo dražby je
otvorenie dražby licitátorom. - Kto uspel na dražbe, stáva sa
novým vlastníkom po priklepnutí a doplatení sumy, za ktorú vydražil. Kataster zapíše zmenu záznamom - nežiada sa. - Z výťažku dražby sa uhradia
náklady na dražbu a dlh.
Zvyšok sa odovzdá bývalému vlastníkovi. Ak na nehnuteľnosti viazlo viac záložných práv,
zostatok sa zloží do notárskej úschovy. - Ak výťažok z dražby nestačí
na splatenie dlhu, je vecou jej
navrhovateľa, akým spôsobom si pohľadávku dovymáha. - Dlžníkovi oznámenie o dražbe pošle dražobná spoločnosť.
Ak chcete nakupovať, oznamy dražieb sú aj na portáli www.notar.sk alebo v Obchodnom vestníku.
„Oproti vlaňajšku počet dražieb mierne narastá. Ale o extrémnom náraste nemožno zatiaľ hovoriť," tvrdí Martin Hatara z Dražobnej spoločnosti, ktorá patrí na Slovensku k najväčším. Väčšina z nich pritom súvisí s úvermi poskytnutými po roku 2004.
Podobné skúsenosti majú aj menší dražobníci, vývoj potvrdzujú údaje centrálnej banky. Tá síce neeviduje výkony záložného práva, no banky jej hlásia počty nesplácaných pôžičiek. Pri hypotékach podiel zlyhaných úverov na začiatku roka narástol z vlaňajších 1,8 na 2,7 percenta.
Dôvodom, prečo pribúda neplatičov, sú finančné problémy. Dostala ich do nich hlavne kríza. „Za všetkým by som však krízu nevidel," hovorí Marek Halamík z MH Estate. Stretol sa aj s prípadmi, keď situáciu nechali dôjsť až k dražbe rozvádzajúci sa manželia, z ktorých ani jeden nechcel splácať spoločný úver.
Dražba nie je len tak
Kým sa banka rozhodne dať byt neplatiča do dražby, trvá to aj niekoľko mesiacov. A to aj pri klientoch, ktorí svoju situáciu s bankou nie sú od začiatku ochotní riešiť.
Banky sa zvyčajne prvé tri mesiace, keď klient neplatí, snažia zastihnúť ho emailom, esemeskami, telefonicky a písomne upomienkami, v ktorých upozornia na omeškanie splátok úveru. Po zhruba štyroch mesiacoch z banky odchádza výzva na predčasnú splatnosť celého úveru. Tento krok je zvyčajne posledným pokusom zo strany finančnej inštitúcie o zmier. Vo výzve je upozornenie na riziká nečinnosti a najmä na hrozbu speňaženia založenej nehnuteľnosti v dražbe.
Ak dlžník nezareaguje ani vtedy, banka dá návrh na vykonanie dražby dražobnej spoločnosti. Prvý úkon, ktorý spoločnosť vykoná, je zaslanie ďalšej výzvy na splatenie dlhu. Ak dlžník opäť nič nespraví, dražobná spoločnosť začne pripravovať znalecký posudok a stanoví termín dražby.
Dražba sa môže uskutočniť najmenej 30 dní po stanovení termínu. Dlžníkovi tento aj iné termíny musia oznámiť. Ten má však stále čas vyplatiť dlžobu. Posledná šanca zaplatiť, avšak už aj vrátane nákladov na pripravenú dražbu, končí otvorením dražby licitátorom.
Podľa skúseností Dražobnej spoločnosti zhruba 45 percent prípadov sa vyrieši bez toho, aby sa dražba začala.
Z tohtotýždňových dražieb navrhovateľ do uplynulého piatka zrušil sedem.
Limity chránia aj obmedzujú
Avšak ani dražba v súčasnosti nie je zárukou, že sa ňou dlhy umoria. Dôvodom je pravidlo, podľa ktorého najnižšie podanie aj pri opakovanej dražbe nehnuteľnosti, kde má dlžník trvalé bydlisko, nesmie byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty určenej znalcom. Znaleckú cenu domu či bytu, kde dlžník trvalo nebýva, možno znížiť najviac na polovicu. V čase klesajúcich cien nehnuteľností sa tento limit stáva problémom, hoci na druhej strane chráni dlžníka.
Po takomto znížení ceny sa nehnuteľnosť vzhľadom na možné problémy s vysťahovaním neplatiča, prípadne dodatočným poškodením majetku, môže vidieť kupujúcim naďalej vysoká. O niektoré nehnuteľnosti ani nemusí byť záujem.
„Sú nehnuteľnosti, ktoré zostávajú v dražbe aj tri roky," povedala na minulotýždňovej konferencii Stavebného fóra Zuzana Mahútová z ČSOB. „V prípade nepriaznivej situácie banka nemusí predať. Môže sa dohodnúť s dlžníkom, že bude zatiaľ platiť len úroky a riešenie sa odloží napríklad o dva roky," doplnil Vladimír Horváth z VÚB.
Dražba je pre veriteľa pohodlnejšia. Súhlas na vymáhanie založenej nehnuteľnosti je už v zmluve.
BRATISLAVA. Ak ste si požičali, nesplácate a založili ste nehnuteľnosť, spravidla vás pri výkone záložného práva osloví dražobná spoločnosť a nie exekútor. Pri takto zabezpečených dlhoch je pre veriteľa dražba rýchlejším a jednoduchším riešením.
Pri dražbe na rozdiel od exekúcie nie je nutné rozhodnutie súdu, prípadne notárska zápisnica, v ktorej dlžník uzná záväzok a súhlas s vykonaním exekúcie. Proces mimoexekučnej, teda dobrovoľnej, dražby neprebieha pod dohľadom súdu. Súhlas s vymáhaním záložného práva v dražbe pre prípad, že dlžník nebude uhrádzať svoje záväzky, už totiž štandardne zahŕňa zmluva o úvere, ktorú klient odsúhlasil podpisom.
„Snaha súdnych exekútorov, aby boli v zákone o dobrovoľných dražbách zahrnutí medzi dražobníkov, čo by im umožnilo organizovať dražby pre pohľadávky záložných veriteľov mimo exekučného konania, zatiaľ nenašla legislatívnu podporu,“ hovorí súdny exekútor Martin Hermanovský.
Je však pravdepodobné, že nový vlastník, ktorý nadobudol nehnuteľnosť v dražbe, aj tak bude musieť napokon exekútora osloviť. A to v prípade, keď sa pôvodný vlastník odmietne z vydraženej nehnuteľnosti odsťahovať. Podľa právneho výkladu Prezídia Policajného zboru SR, vypratať byt alebo dom aj po nariadení súdu, ak s tým vypratávaný nesúhlasí, môže totiž len exekútor.
Nový vlastník bytu či domu, ktorý mu priklepli v dražbe, získa čistý list vlastníctva. No nie vždy aj voľnú nehnuteľnosť.
- Pôvodný vlastník vydraženej nehnuteľnosti je povinný odovzdať ju. Ak zostane, môže sa dopustiť
trestného činu. - Nový vlastník nie je oprávnený nehnuteľnosť svojpomocne vypratať. To môže na základe rozhodnutia súdu iba exekútor. Ten môže požiadať o poskytnutie ochrany políciu.
V praxi to však býva zložitejšie. Svojpomocné vypratanie bytu môže nového majiteľa dostať za hranice zákona. Právne najčistejším riešením je podľa Štefanku podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti bez ohľadu na to, ako dlhý a komplikovaný proces to môže byť. S právoplatným rozhodnutím súdu môže potom nový vlastník požiadať o pomoc exekútora.
BRATISLAVA. Má tam dlžník trvalé bydlisko a bude sa zlacňovať? To boli jediné informácie, ktorých sa nie príliš hlasno, zato naliehavo dožadovali od licitátora ľudia prichádzajúci na dražbu, zatiaľ čo šušťali bankovky zábezpeky, starostlivo ukladané do obálok.
Znižovania ceny sa nedočkali. Nie preto, že by sa predháňali, kto dá viac. Vyvolávacia cena, 71,5 tisíca eur za trojizbový prízemný bytík na okrajovom bratislavskom sídlisku im bola privysoká a dražobník nemal od banky povolené cenu v prvom kole znižovať. Bolo zrejmé, že sa bude dražiť až v druhom. Jedna z minulotýždňových dražieb v kancelárii notára sa tak skončila už po štyroch minútach. Jeden z troch záujemcov si tých niekoľko minút konania dražby kontroloval esemesky.
Druhá dražba v ten istý deň sa skončila úspešnejšie. Starší, po nemecky hovoriaci pán, ako jediný účastník v maličkej miestnosti v sídle dražobnej spoločnosti, po treťom zlacnení presne na tri štvrtiny znaleckej ceny pokojne zodvihol list kancelárskeho papiera s obrovskou jednotkou. Keď čítali všetkých veriteľov, ktorým pôvodní majitelia dlhovali, prestala som rátať pri trinástke. Luxusný viacgeneračný dom za Bratislavou sa napokon predal za vyše 200tisíc eur. Nového majiteľa však rozrušilo to, že ak dom ešte stihnú pôvodní vlastníci poškodiť, musí sa s nimi vyrovnať sám.
Exkurzia po bratislavských dražbách ma vrátila do reality. Dlžôb a vymožiteľnosti práva.
1. Hoci zákon hovorí o dobrovoľnej dražbe, na Slovensku sa tento nástroj chápe skôr ako nútený výkon záložného práva.
Vtedy je navrhovateľom veriteľ. Ten postupuje podľa podmienok, ktoré predtým dlžník podpísal v zmluve o úvere. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby však nemusí byť len veriteľ, ale aj vlastník.
2. Ak chcete dražbu vidieť, stačí ak zaplatíte vstupné 3,30 eura.
Kto však chce dražiť, ak je to určené v podmienkach dražby, musí pred jej začatím zložiť zábezpeku. Tá nesmie presiahnuť 30 percent z najnižšieho podania. Neúspešným účastníkom dražby sa zábezpeka vracia.
3. Na nehnuteľnostiach, ktoré sa dostanú do dražby, býva viac záložných práv.
Napriek tomu nehnuteľnosť z dražby nový vlastník nadobudne vždy s čistým listom vlastníctva.
4. Cestu na dražby si okrem realitiek nachádzajú aj bežní ľudia.
Napríklad v prípade, ak sa byt dostal do dražby v ich bytovke a oni by ho radi kúpili svojim deťom.
