Istotou pre prípad neskoršieho súdneho sporu je doručenka.
Keď vás v novostavbe zaskočí pretekajúci záchod či zle osadené dvere, mali by ste chyby okamžite reklamovať. Reklamácia novostavby či kúpeného bytu však jednoduchá nie je. Zabudnite na to, že niečo vybavíte hneď a byt vám opravia do hodiny. Nehnuteľnosť totiž nie je počítač, ktorý odnesiete do servisu a o pár dní vám ho vrátia opravený.
„Všetko musí riešiť zmluva," hovorí advokát Peter Serina. Ak zmluva nahlasovanie a odstránenie chýb nerieši, o postupe reklamácií rozhodne Obchodný alebo Občiansky zákonník. Podľa toho, či ste podpísali kúpno-predajnú zmluvu alebo zmluvu o dielo.
Podľa Serinu je dôležité v zmluve riadne upraviť, akým právom sa bude zmluva riadiť, či obchodným alebo občianskym. V prípade komplikácií by ste sa teda mali obrátiť na advokáta. Ten vám poradí, ako v prípade sporných otázok postupovať.
Pri reklamácii záleží najmä na ochote
Väčšina novostavieb má záručnú lehotu dva až tri roky od právoplatného rozhodnutia o kolaudácii stavby. Na strechu býva záruka dlhšia, napríklad spoločnosť Skanska hovorí o šesťdesiatich mesiacoch.
Chyby nahláste developerovi hneď, ako ich zistíte. Reklamáciu pošlite písomne doporučenou zásielkou, istotou v prípade neskoršieho súdneho sporu je doručenka. Čo bude nasledovať, závisí najmä od samotného developera. Niektorí developeri tvrdia, že do pätnástich dní zabezpečia posúdenie oprávnenosti reklamovaných chýb.
Advokáta Daniela Ježová však naznačuje, že proces reklamácie nemusí byť vôbec jednoduchý. To potvrdzujú aj niektoré skúsenosti čitateľov SME. „Developer si určite nároky na opravu uplatní v stavebnej spoločnosti s ktorou má zmluvu o dielo," hovorí advokátka. To všetko môže predĺžiť celkový čas, kým sa dočkáte opravy nahlásených chýb. Ak ich developer alebo dodávateľská spoločnosť uzná.
Aj tí developeri, ktorí sa pýšia rýchlymi termínmi riešenia opráv, dodávajú: lehota závisí od technologického postupu, ktorý je na odstránenie chýb potrebný. V niektorých prípadoch sa tak opravy môžu ťahať týždne, ba mesiace.
Na čo sa zamerať pri preberaní nového bytu
Záruka sa dá postúpiť
„Novostavbu som predala ešte v dvojročnej záručnej lehote a novému majiteľovi praskol v kúpeľni obklad. Napriek záruke si opravu vymáha odo mňa," napísala nám čitateľka Ema.
Keď predávate novostavbu ešte v záručnej lehote, čo sa dnes často stáva, nezabudnite si prečítať zmluvu s developerom.
Ak novostavbu predáte ešte v záručnej lehote, záruku preberáte vy, lebo ste predávajúcim. Ak sa novému majiteľovi vyskytnú chyby, tie nahlási vám a vy ich postúpite developerovi, s ktorým máte prvú zmluvu a garantuje na stavbu záruku. „Tretia osoba, ktorá si byt kúpila od prvého majiteľa, nie je v zmluvnom vzťahu s developerom, preto si voči nemôže uplatniť nároky zo zodpovednosti za chyby," vysvetľuje Ježová.
Podľa advokáta Petra Serinu sa viete prípadných budúcich starostí zbaviť už pri predaji novostavby. „Ak záruka plynie z inej zmluvy, treba postúpiť spolu s predajom bytu aj práva z tejto zmluvy na nového kupujúceho, je potrebné na to pamätať už pri podpise zmluvy," hovorí Serina. Nový majiteľ si potom reklamáciu uplatní priamo u developera, s ktorým ste mali zmluvu vy. Niekedy je takéto postúpenie práv možné vybaviť po dohode s developerom.
V zložitých prípadoch pomôže advokát
V prípade kúpnej zmluvy má zodpovednosť za chyby predávajúci. Ak ste podpísali zmluvu o dielo, zodpovedný je zhotoviteľ. „Zodpovednosť za chyby novostavieb nesie vždy ten, s kým ste v zmluvnom vzťahu," povedala Ježová. O postupe reklamácie neodstrániteľnej chyby rozhoduje práve typ zmluvy a zmluvných dojednaní.
Zovšeobecniť postup sa dá len v prípade zmluvy o dielo. Vtedy máte právo na zľavu, ak ide o neodstrániteľnú chybu, ktorá nebráni v riadnom využívaní bytu. „Výška tejto zľavy je na odbornom posúdení, prihliadnuc na povahu a rozsah chyby," vraví Ježová. Zľava pri tom znamená aj možnosť vrátenia časti zaplatenej ceny bytu.
Keď však neodstrániteľná chyba bráni riadne využívať byt, podľa Serinu sa dá od zmluvy odstúpiť. Developer vráti peniaze, kupujúci byt. Ježová zdôrazňuje, že ak ide o neodstrániteľnú chybu, ktorá nebráni v riadnom užívaní bytu, právo na odstúpenie od zmluvy nemáte.
Veľa závisí od zmluvných dojednaní. Tie dávajú zväčša viac výhod developerom. „Byt nie je rožok v obchode, preto sa nedajú použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka o predaji v obchode," hovorí Serina. Ľuďom odporúča, aby si v prípade uzatvárania zmlúv a komplikovanejších reklamácií našli advokáta, ktorý má zákonnú zodpovednosť za svoje konanie.
Od remeselníka žiadajte doklady
Keď nastanú problémy, obsah ústnej dohody budete dokazovať len ťažko.
Výhodných ponúk od rôznych remeselníkov je na internete veľa. Nikdy by ste nemali pristúpiť na tie najvýhodnejšie ponuky, ktoré stoja na ústnej dohode. „V prípade ústnej zmluvy riskujete, že po čase sa začne rozchádzať vaša mienka s mienkou remeselníka o obsahu zmluvy," hovorí advokát Peter Serina, ktorý spolupracuje so spotrebiteľským portálom Staznosti.sme.sk. Ústna zmluva zo zákona má rovnakú váhu ako písomná. No ak bude treba preukázať, na čom ste sa dohodli, môžete sa dostať do ťažkostí.
Práve ústne dohody v spojení s nevystavením daňového dokladu (platíte cenu bez DPH, čo je samo osebe nezákonné a môže ísť až o trestný čin) stoja za cenovo najvýhodnejšími ponukami. Seriózne stavebné firmy či remeselníci im potom ťažko konkurujú. Tých druhých spoznáte jednoducho: nemali by mať problém uzatvoriť písomnú zmluvu. Záručná lehota na dielo začína plynúť od dňa jeho prevzatia. Hotovú prácu by mal remeselník odovzdať podľa dohodnutého termínu. Inak bude v omeškaní, z čoho mu môžu plynúť sankcie. Podľa Serinu je v takýchto prípadoch vhodné dohodnúť v zmluve podrobnosti, či si môžete prevziať aj čiastkové dielo.
Chyby musí remeselník odstrániť bezplatne a bez zbytočného odkladu. „Ak nemôže takúto opravu vykonať ihneď, mal by zhotoviteľ uviesť dôvody oneskorenia vybavenia reklamácie," vysvetľuje Serina. Keď ide o neodstrániteľnú chybu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, máte právo na primeranú zľavu. Naopak, ak ide o chybu, ktorá bráni v užívaní diela, máte právo na náhradu škody.
Adam Valček
Aj pri kúpe nehnuteľnosti na inzerát sú záruky
Predávajúci staršej nehnuteľnosti je zodpovedný za skryté chyby. Napriek tomu, čo dal do zmluvy.
Záruku na starší byt poskytuje predávajúci. Ten si musí často v prípade oznámených chýb najať stavebnú firmu, ktorá predaný byť opraví. Zákon je jedna vec, prax však môže byť iná. Kupujúci pri reklamácii bytu, ktorý kúpil napríklad na inzerát, môže pri uplatnení reklamácie naraziť na nesolventnosť predávajúceho, pretože to, čo získal z predaja, už minul inde.
Pri kúpe bytu či domu je predávajúci povinný informovať o jeho skutočnom stave. Aj zákon o vlastníctve bytov uvádza, že predávajúci musí na požiadanie kupujúceho predložiť znalecký posudok nehnuteľnosti. Podľa Serinovej praxe sa to však deje len ojedinele. „Pri kúpe auta či oblečenia žiadajú ľudia kvalitu a značku, chcú maximum informácií. Je zarážajúce, že pri kúpe nehnuteľnosti im stačí slovný opis počas niekoľko minútovej prehliadky," vraví advokát. Podľa zákonov na starší byt je záručná lehota nie kratšia ako dvanásť mesiacov.
Zodpovednosti za skryté chyby sa predávajúci nemôže zbaviť. Ani ak to dá do zmluvy.
„Ak by vám predávajúci aj dal takéto ustanovenie do zmluvy, bolo by v rozpore so zákonom a teda neplatné," hovorí Serina.
Adam Valček
Dobrá rada
1. Čo s hypotékou, ak odstúpim od zmluvy?
Keď odstúpite pre neodstrániteľné chyby, ktoré bránia riadnemu využívaniu bytu, od zmluvy, a developer vám vráti peniaze, budete mať možnosť odstúpiť od úverovej zmluvy a vyplatiť celú hypotéku. Potvrdilo to v ankete päť najväčších bánk. Ďalšou možnosťou je nájsť si novú nehnuteľnosť.
V prípade predčasného splatenia si banky účtujú rôzne sankčné poplatky. No podľa hovorkyne VÚB banky Aleny Walterovej sa odstúpenie od úverovej zmluvy pre nedostatky stavby rieši vždy individuálne a poplatok banky zvyknú v takýchto prípadoch odpúšťať.
Úver sa však dá použiť na financovanie inej nehnuteľnosti. „Úverová zmluva by sa tak mohla dodatkom uzavrieť na nový účel a nová nehnuteľnosť by sa založila v prospech banky," vysvetlila hovorkyňa ČSOB banky Zuzana Francúzová.
2. Pomôže mi, keď som si zaplatil poistku?
Ako majiteľovi bytu vám poistenie nepomôže. Niektoré poisťovne poskytujú asistenčné služby v rámci poistenia domácnosti. Tie vám dokážu zorganizovať príjazd technickej pomoci v prípade havarijného stavu, keď sa stane nehnuteľnosť neobývateľná.
Na druhej strane, poisťovňa môže pomôcť stavebníkovi či developerovi uhradiť opravu reklamovaných chýb či odškodnenie. Poisťovacie domy totiž ponúkajú možnosť zabezpečiť stavbu proti skrytým chybám.
Adam Valček
;){kind=link}
;){kind=link}