Zákon povolil pre úvery novú formu hlasovania, sprísnil však podmienky.
BRATISLAVA. Od apríla platia nové pravidlá pre fungovanie vlastníkov v bytových domoch. V poradí už dvanásta novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov okrem iného nanovo upravila písomné hlasovanie. Už bez tak málo prehľadné pravidlá o tom, koľko vlastníkov v dome o čom a za akých podmienok majú hlasovať rozšírila o novú možnosť. Zákonodarcovia umožnili hlasovať písomne o takých závažných veciach, ako sú úver, vstavba či nadstavba. Sprísnili sa však podmienky takéhoto hlasovania.
Písomne sa v bytovke po novom dá hlasovať o všetkom okrem rozhodovania o zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy.
Podpisy treba overiť
Čo sa zmenilo?
Spoločenstvo vlastníkov v bytovom dome má uložené rovnaké povinnosti, ako má správca pri termíne vyúčtovania, zániku spoločenstva, zdokumentovaní tvorby a čerpania fondu opráv a predložení správy o činnosti. Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke alebo správcom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Platenie preddavkov do fondu opráv je jednoznačne určený, platí sa podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Do celkovej plochy bytu sa pripočítava aj časť podlahovej plochy balkónov, lodžií alebo terasy, pretože z fondu sa hradia aj ich opravy, pričom tieto priestory využíva výlučne vlastník bytu. Vlastník, ktorý nevpustí do bytu osoby oprávnené k údržbe a oprave, má zodpovednosť za prípadnú škodu, ktorá tak vznikne. Zdroj: Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov
Do apríla tohto roka bolo možné písomne hlasovať len o menej závažných veciach. V čase zatepľovania a rozbiehajúcich sa rekonštrukcií novela uľahčila situáciu pri obnove v domoch, kde sa vlastníci ťažko stretávajú.
Napríklad o úvere mohla do účinnosti novely rozhodnúť dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov iba vtedy, ak tak rozhodli na domovej schôdzi či zhromaždení. Teraz to už nie je potrebné, stačí hárok papiera a dodržať pravidlá.
„Aby nedochádzalo k zneužívaniu podpisov, musí sa písomné hlasovanie uskutočniť tak, aby podpis vlastníka potvrdili najmenej dvaja overovatelia," upozorňuje prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku Zdenka Jurčáková.
Overovať môže aj notár
Overovateľov musia zvoliť na schôdzi vlastníkov. K tomu postačí nadpolovičný počet hlasov vlastníkov na schôdzi alebo na zhromaždení, ale aj nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov zúčastnených na schôdzi hodinu po začatí.
„Zjednodušil sa celý systém prijímania rozhodnutí vlastníkov bytov v dome," vysvetľuje Jurčáková. Kvórum, dvojtretinová väčšina hlasov vlastníkov v dome, však ostáva zachované aj pri písomnom hlasovaní o úvere, vstavbe či nadstavbe. Ide len o zmenu formy hlasovania.
Aj naďalej je z písomného hlasovania vylúčené rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy.
Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad. V praxi však podľa Jurčákovej bytovky začali využívať skôr overovateľov zvolených z vlastných radov. Je to praktickejšie a za takéto overenie sa neplatí.
Kliknite - obrázok zväčšíte
Aké platia ďalšie podmienky
Okrem toho, pri ktorom písomnom hlasovaní treba overovateľov, zákon presne určuje aj zvyšné podmienky pre písomné hlasovanie. To môže vyhlásiť správca, zástupca vlastníkov a predseda spoločenstva.
1. Vlastníci bytov a nebytových priestorov musia byť informovaní sedem dní vopred o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, ako aj o termíne a mieste hlasovania. Predpísaný je oznam „v dome obvyklý". To znamená jeho doručenie do poštovej schránky vlastníka, či už poštou alebo osobne proti podpisu a podobne. Spôsob doručovania a oznamovania „v dome obvyklý" však musí byť jasne uvedený v zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy.
2. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania (hlasovanie môže trvať aj napríklad dva dni), meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky. Ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami.
3. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno" a druhý slovom „nie". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný.
4. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania opäť spôsobom v dome obvyklým.
5. V prípade neúspešného hlasovania (to znamená, ak sa vlastníci na hlasovaní nezúčastnia a nie, že návrh neschválili), musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. V tomto prípade hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.
6. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
7. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu ho neoznámili spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd. Inak jeho právo zaniká.
Halka Tytykalová
Penzisti: Sociálne dávky nemusia pomôcť
Vysoké platby do fondu opráv môžu ohroziť vlastníkov s nízkymi príjmami. Výdavky sa pri výpočte nároku na dávku a príspevky v hmotnej núdzi nezohľadňujú. Obnova domu a seniori
Bytové domy napriek príjmovému zloženiu ich obyvateľov opravovať treba. Podľa odborníkov jediným možným riešením je opravovať domy, kde žijú penzisti s nízkymi príjmami, postupne. Medzigeneračné spory v domoch vznikajú nielen preto, že seniori nemajú peniaze. Niektorí odmietajú zmeny aj s tým, nech to vyriešia ich deti, keď majetok zdedia. Zodpovednosť podieľať sa na udržiavaní technického stavu bytovky však prešla na vlastníkov už vtedy, keď si odkupovali byt v privatizácii za cenu nižšiu, ako je trhová. Pokiaľ niektorí vlastníci v dome nevládzu platiť do zvýšeného fondu opráv, ich výpadok musia nahradiť ostatní. Aby napríklad splnili záväzky voči banke. Vlastníci v bytovom dome, na druhej strane, majú možnosť uplatniť si záložné právo na byt neplatiča. Ten sa potom v extrémnych prípadoch dostáva na dražbu. To by si mali uvedomiť najmä deti, ktoré môžu (ale nemusia) byť v lepšej príjmovej situácii ako ich rodič. V podobnej situácii ako seniori môžu byť rodiny s malými deťmi, ktoré horko-ťažko splácajú hypotéku, ktorú si zobrali na kúpu bytu a na schôdzi potrebná väčšina vlastníkov schváli ďalší úver na celkovú obnovu.
BRATISLAVA. Vlna zatepľovania a rekonštrukcií bytových domov vyvoláva medzi vlastníkmi medzigeneračné spory. Ak totiž v bytovom dome pri dodržaní všetkých zákonných pravidiel hlasovania vlastníci schvália úver či zvýšenie platieb do fondu opráv, pretože chcú zväčšiť šance domu na pridelenie štátnej dotácie, musia platiť všetci. Vrátane seniorov.
Keď nepomôžu deti
Mnohých dôchodcov vysoké platby v domoch, kde sa rozhodli opraviť všetko naraz, finančne ruinujú. „Bývam sám v dvojgarsónke, nevládzem všetko zaplatiť a nie som sám. Tí najstarší v dome však často podpíšu všetko, čo im dajú napríklad pri písomnom hlasovaní," protestuje sedemdesiatročný Bratislavčan, ktorý sa snaží nájsť východisko.
Ak seniorom nepomôžu s platbami dospelé deti a nejde o neprimerane veľký byt, z ktorého by sa mohli odsťahovať do menšieho, zostávajú na riešenie tejto situácie často sami. Môžu, no nemusia ich ochrániť ani štátne dávky a preto sa pre dom stávajú potenciálnymi neplatičmi, ktorých bude treba aj tak raz riešiť.
Zákon ráta iba s príjmami
Sociálna sieť na Slovensku síce pozná príspevok na bývanie, no ten je v súčasnosti súčasťou dávok v hmotnej núdzi a samostatne sa neposkytuje. Nárok naň majú len ľudia, ktorých príjem nedosahuje životné minimum. Zákon pritom presne určuje, čo sa do príjmu zaratáva a čo nie.
U dôchodcov sa napríklad nezapočítava 25 percent zo starobného dôchodku a z predčasného starobného dôchodku. Dôchodcovi, ktorého obdobie dôchodkového poistenia je viac ako 25 rokov, sa táto suma zvyšuje o jedno percento priznaného starobného dôchodku a predčasného starobného dôchodku za každý ďalší rok dôchodkového poistenia po 25. roku dôchodkového poistenia. Výdavky, vrátane odvodov do fondu opráv, sa v príjmoch, hoci by aj boli tesne nad životným minimom, nezohľadňujú.
Jedlo, šaty a prístrešie
„Výška dávky a príspevkov sa určí ako rozdiel medzi sumou nárokov stanovených zákonom a príjmom. Pri posúdení hmotnej núdze žiadateľa sa nezohľadňujú jeho výdavky a výdavky spoločne posudzovaných osôb," píše ústredie práce, sociálnych vecí a rodiny.
Ak aj dôchodca dávky a príspevok v hmotnej núdzi dostane, nemusí to riešiť jeho problém s vysokými odvodmi do fondu opráv. Zákon je prísny. Cieľom dávok je spolu s príjmami poberateľa zabezpečiť základné životné podmienky. Za tie sa považuje jedno teplé jedlo denne, nevyhnutné ošatenie a prístrešie.
Halka Tytykalová
Vaša otázka: Sporná výmena okien
V dome sa odhlasovalo, že budeme zatepľovať, a že si na to požičiame z banky. Predseda spoločenstva však hovorí, že všetci musíme zaplatiť výmenu okien. Ja však nové nechcem, stačia mi aj tie staré. Existuje nejaký zákon, podľa ktorého musím súhlasiť a zaplatiť výmenu okien, keď sa dom zatepľuje?
- Ján
Žiaden zákonný predpis takéto niečo neustanovuje. Dokonca aj pôžičky na zateplenie zo Štátneho fondu rozvoja bývania určovali toleranciu pri výmene okien, pretože sa predpokladalo, že nie všetci vlastníci budú súhlasiť s výmenou.
No predseda pre takúto požiadavku má viacero dôvodov. Okná je skutočne najlepšie meniť pred zateplením. Ak sa to spraví potom, predseda musí zhotoviteľovi zateplenia oznámiť, že sa okná menia, pretože vlastník vstupuje do diela, ktoré je v záruke. Pri poškodení, napríklad ak začne zatekať do zatepľovacieho systému, nenesie za to zodpovednosť.
Výmena okien sa neohlasuje na stavebnom úrade a ak sa nerobí vo všetkých bytoch naraz, niektorí vlastníci si potom robia, čo sami uznajú za vhodné - od zmien tvaru okna, až po zmenu farby, čo už odporuje stavebnému zákonu i zákonu o vlastníctve bytov.
Odporúčam zvážiť v spoločenstve možnosť pôžičky pre vlastníka, ktorá by však pre neho mala prijateľné podmienky. Predpokladám totiž, že výmenu vlastník odopiera, pretože na ňu nemá dosť peňazí.
Ak pred zateplením nebudú všetci vlastníci súhlasiť s výmenou okien a budú si ich neskôr postupne meniť (k takejto výmene vzhľadom na technický stav aj tak raz príde), je vhodné schváliť na zhromaždení vzor vyhlásenia. To potom každý vlastník, keď mu budú vymieňať dodatočne okná, dá potvrdiť firme. Uvedie v ňom, že výmenu okien uskutočnila do zatepľovacieho systému a zaviaže sa, že prípadné škody v plnej miere uhradí spoločenstvu.
Je totiž potrebné si uvedomiť, že keď v dôsledku neodborného osadenia okna začne zatekať do zatepľovacieho systému, nedá sa to opraviť. Celé zateplenie sa musí strhnúť a urobiť nanovo. To by poškodilo ostatných vlastníkov v dome.
Zdenka Jurčáková,
Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
