Najväčším strašiakom ľudí pri reklamáciách bytov je nekonečné čakanie na odstránenie nájdených chýb. Predísť sa mu dá kvalitnou zmluvou.
BRATISLAVA. Prvotné chyby novostavieb sa dajú odhaliť ešte pred prevzatím nehnuteľnosti či uzatvorením zmluvy. Problémom predídete zistením informácií o developerovi, ale tiež o hlavnom dodávateľovi stavby.
O práci stavebnej firmy si zistíte informácie aj obhliadkou staveniska, keď už je stavba v pokročilejšom štádiu.
Keď si plánujete kúpiť byt, nezabudnite si pozrieť aj garáž či spoločné priestory. „Objavené chyby treba hneď oznámiť a trvať na ich odstránení ešte pred prevzatím nehnuteľnosti," vraví Boris Škoda, partner Galéria Novostavieb.
Reklamácie má riešiť zmluva
Keď prídete na chyby po prevzatí bytu či počas dvoch rokov od jeho prevzatia, musí ich bezplatne a bezodkladne odstrániť developer. Keď ste podpisovali zmluvu o dielo, záručná lehota je tri roky. Podľa advokáta Petra Gemerana z advokátskej kancelárie Ad Legis sa v praxi vyskytuje aj dlhšia záruka, jej poskytnutie závisí od ochoty konkrétneho zhotoviteľa.
Chyby, ktoré ste objavili v záruke, treba oznámiť hneď. Postup by mala bližšie uvádzať zmluva. Ak ho neobsahuje, treba postupovať podľa Občianskeho zákonníka. Gemeran hovorí, že odstránenia chýb sa môžete domáhať aj napriek chýbajúcim či odlišným zmluvným dohodnutiam.
„Zákon priamo nepredpisuje spôsob, ako poruchy reklamovať, ale aj keď to nie je ani v zmluve výslovne určené, je vhodné predložiť reklamáciu písomne, aby mal kupujúci doklad o jej obsahu a o tom, že bola doručená," upozorňuje advokát.
Reklamácie chýb v spoločných častiach má na starosti správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov.
Problémom sú zmluvy
Najčastejšie problémy pri reklamáciách vyplývajú zo zle napísanej zmluvy. „Úprava reklamácie môže byť nevyvážená v prospech developera alebo je naopak nedostatočná či úplne absentuje," hovorí Gemeran. Ešte pred podpisom zmluvy sa preto oplatí vyhľadať advokáta, ktorý posúdi developerom predkladanú zmluvu.
Pri sporne napísanej zmluve môže odstránenie chýb sťažiť neochota developera a následný súdny spor. Škoda však hovorí, že to nemusí byť len súdny spor, ktorý predĺži čakanie na fungujúce kúrenie či obnovu zdurených parkiet. Problémom podľa neho môže byť aj samotná dĺžka času, ktorý je na opravu potrebný.
Treba podľa neho vziať do úvahy technickú náročnosť odstránenia chýb. „V mnohých prípadoch sa dá stretnúť s prieťahmi, najmä ak sa chyby vyskytnú až počas záručnej lehoty a neboli odstránené bezprostredne po prevzatí nehnuteľností," upozorňuje Škoda.
Gemeran hovorí, že ak developer neodstráni chyby riadne a včas, môžete nápravu zabezpečiť aj sami a neskôr si od zhotoviteľa žiadať preplatenie týchto nákladov. „Situácia na trhu je však taká, že žiadny seriózny developer by si nemal dovoliť zbytočné prieťahy. Dobré meno spoločnosti je dnes pre neho oveľa dôležitejšie než kedykoľvek predtým," uzatvára Škoda.
Ako predísť problémom
Niekoľko rád, ako postupovať pri kúpe bytu alebo pri jeho reklamácii.
1. Zistite si referencie developera aj hlavného dodávateľa stavby. Veľkí stavebníci nebudú riskovať svoje meno sfušovaním stavby. Pozor si dajte na firmy, ktoré boli založené len nedávno.
2. Veľa developerov dáva zákazníkom pripravenú zmluvu. Tá môže znieť aj v ich neprospech. Preto žiadajte čas na jej prečítanie a priplaťte si za advokáta, ktorý ju preskúma. Dobre napísaná zmluva vás môže uchrániť pred svojvoľnými prieťahmi pri reklamácii.
3. Dĺžka reklamácie závisí od technologického postupu odstránenia chyby. Ak zistené chyby bránia riadnemu používaniu bytu, máte nárok na odstúpenie od zmluvy a aj na náhradu prípadnej ďalšej škody. V prípade menej závažných neodstrániteľných chýb zas máte nárok na zľavu.
Adam Valček
