Aké fixácie banky ponúkajú a čo to vlastne je?
„Akú fixáciu úrokovej sadzby si vyberiete?“. Tak tejto otázke sa určite nevyhnete pri žiadosti o hypotéku alebo o úver na bývanie. Fixácia je doba, počas ktorej nám banka úrokovú sadzbu nemení.
Predstava, že ak dnes banka ponúka v práve prebiehajúcej akcií úrokovú sadzbu napríklad 3,8% p.a., tak potom túto sadzbu nezmení počas celej doby splácania hypotéky, je mylná.
Banky ponúkajú úrokové sadzby, ktoré sa počas splácania menia a to v pravidelných intervaloch.
Na Slovensku sú, tak ako vo väčšine európskych krajín, úrokové sadzby fixované na určité obdobie. Najčastejšie na trhu nájdeme fixácie na 1, 3 a 5 rokov. Výnimočne sa však stretneme aj s 10, 15 a 20 ročnými.
V praxi to znamená, že napríklad pri 3-ročnej fixácii nám banka každé 3 roky (vždy na konci fixácie) upraví úrokovú sadzbu. O novej sadzbe banky klientov informujú vopred, avšak niekedy len pár dní.
V prípade nespokojnosti s novou sazbou však taký krátky čas neumožňuje ani len uvažovať o vyplatení hypotéky úverom s lepšími podmienkami.
Práve preto v zmysle novely Zákona o bankách budú musieť od 1.apríla banky pri nových zmluvách oznamovať výšku úrokovej sadzby vždy minimálne 2 mesiace pred koncom fixácie.
Porovnanie situácie u nás a v iných krajinách
Nie je to tak všade. V Spojených Štátoch Amerických alebo aj v Dánsku je bežné, že keď banka klientovi schváli hypotéku s určitou úrokovou sadzou, tá sa počas celej doby splácania nezmení. Má to svoje nesporné výhody.
Asi najväčšou je istota, že sa mesačná splátka nebude meniť počas celej doby splácania hypotéky. Ľahko si tak vieme dlhodobo naplánovať rodinný rozpočet.
Aj v čase turbulencií na finančných trhoch, kedy úrokové sadzby dramaticky stúpajú, má človek istotu nemennej splátky. Na druhej strane však aj keď sadzby na trhu klesajú, naša splátka neklesne.
Aký vplyv má úroková sadzba na výšku splátky?
Úrokové sadzby, ktoré ponúkajú banky, sú v priemere pri fixácii 5 rokov vyššie oproti 1 ročným o 0,5% až 1%.
Pokiaľ sa pri bežnej hypotéke 45.000€ so splatnosťou 20 rokov zvýši úroková sadzba o 0,5%, mesačná splátka vzrastie o 12€ . Keď však tento rozdiel prepočítame na celú dobu splatnosti, na hypotéke preplatíme až 2.880 €.
Inými slovami, aj na pohľad malý rozdiel v úrokovej sadzbe znamená veľký rozdiel v zaplatenej sume počas celej splatnosti hypotéky.
Pozn. V prepočtoch nie sú zohľanené žiadne poplatky, ktoré aplikujú banky. Zaplatená suma je počítaná ako suma všetkých splátok počas splatnosti hypotéky.
Akú teda voliť fixáciu?
Zvyčajne platí, že čím je fixácia kratšia, úroková sadzba je nižšia. Pozor však, lebo pri kratšej fixácii sa vystavujeme riziku, že banka bude meniť našu úrokovú sadzbu častejšie.
Výber fixácie úrokovej sadzby je tak trochu lotéria. Predpovedať situáciu na finančných trhoch 3 alebo 5 rokov dopredu je nemožné, preto dnes nikto s určitosťou nepovie, či je výhodnejšia úroková sadzba na 1 alebo 5 rokov, prípadne na dlhšiu dobu.
Osobne zastávam názor, že je lepšie voliť istotu nemennej sadzby na obdobie 3 resp. 5 rokov. Počas tohoto obdobia budeme chránení aj pred prípadným zvýšením sadzieb, ktoré už avizovali niektorí predstavitelia Európskej centrálnej banky (ECB).
Sadzby ECB však nie sú jediné, ktoré majú vplyv na pohyb úrokových sadzieb hypoték. Veľmi dôležitú úlohu zohráva okrem iného aj konkurenica bánk a akciové ponuky jednotlivých bánk.
autor je analytikom portálu financnahitparada.sk
Autor: Maroš Ovčarik
