BRATISLAVA. Kúpiť si spoločný byt s priateľom či priateľkou, s ktorou síce plánujete spoločnú budúcnosť, ale o svadbe zatiaľ nepadlo ani slovo, treba dobre zvážiť. Ťahanice o spoločný majetok pri prípadnom rozchode sú rovnako náročné, ako v prípade rozvodu.
Ak sa partneri nevedia dohodnúť, končia na súde. Najväčším chybám sa pritom dá vyhnúť hneď na začiatku.
Jeden alebo obaja?
Bez úveru to často nejde. Najmä ak sú partneri mladí, s nízkymi príjmami. Niekedy jeden z partnerov platí časť kúpnej ceny nehnuteľnosti v hotovosti, druhý na úver, inokedy vstupujú do vzťahu s hypotekárnou bankou spolu.
Ako však upozorňuje finančný expert Maroš Ovčarik, kupovaný majetok je potrebné nadobudnúť do vlastníctva spoločne, teda každý polovicu. A to tak, že obaja budú zapísaní v liste vlastníctva ako rovnocenní majitelia nehnuteľnosti.
„Pri úvere je najlepšie, ak vystupujú ako žiadateľ a spolužiadateľ - teda rovnocenne,“ dodáva.
„Ku kúpe bytu pristupuje čoraz viac nezosobášených párov,“ potvrdil Michal Fúrik z Dexia banky. Ako povedala Dáša Polláková z ČSOB, úvery s viacerými žiadateľmi, pričom nejde o manželov, tvoria približne tretinu zo všetkých úverov na bývanie.
Nie je však možné jednoznačne určiť, či ide o nezosobášených partnerov alebo rodinu, priateľov, známych. Podrobnejšie štatistiky banky nemajú.
Sobášom hypotéka lacnejšia nebude
Dôvodom, prečo do procesu zatiahnuť aj partnera a nebrať si úver sám, sú výhodnejšie podmienky, za akých hypotéku v banke získate.
Pri splácaní je tiež lepšie spoliehať sa na dva príjmy, ako na jeden. Oproti manželským párom pritom nezosobášené páry nie sú v nevýhode.
„Oba páry môžu získať úver za rovnakých podmienok. Či ide o manželov, alebo nie, nemá vplyv na podmienky úveru,“ potvrdila Polláková z ČSOB. Banku totiž nezaujíma obrúčka na ruke, ale príjem, výdavky, iné úvery, vek či vzdelanie žiadateľov, teda ich celková bonita a schopnosť úver splatiť.
Platí, čo je v zmluve
Čo sa týka vlastníckeho práva k financovanej nehnuteľnosti, to je upravené a špecifikované v kúpnej zmluve. „V nej sa partneri dohodnú na vlastníckych právach,“ vysvetlil Tomáš Herud zo spoločnosti Partners Group SK.
Platí, že podpisovať by ju mali obidvaja partneri. „V opačnom prípade nadobudne byt ten z partnerov, ktorý je ako kupujúci uvedený na kúpnej zmluve,“ upozorňuje advokátka Kristína Ďuračková.
Banka nevyžaduje, aby boli obidvaja partneri podielovými spoluvlastníkmi. Ak však do spoločného majetku vložili peniaze obaja, či už formou hotovosti, alebo úveru, je pre nich oboch lepšie, aby boli majiteľmi obaja. Každý prislúchajúcim podielom, nemusí byť vždy polovičný.
Takisto je dobré už dopredu vedieť, že ak jeden z partnerov platí za svoju časť nehnuteľnosti v hotovosti a druhý si berie úver, prvý z nich je v nevýhode.
Hoci nemusí figurovať na zmluve o úvere, banka si do zálohy berie celú nehnuteľnosť. „Ak by partner úver nesplácal, banka by mohla predať celý byt, nielen podiel zadlženého partnera,“ upozorňuje advokátka.
Spoločný účet
Keďže každá zamilovanosť sa môže náhle skončiť, v niektorých veciach treba mať jasno hneď od začiatku. „Odporúčam mať spoločný účet (mimo svojich osobných účtov), na ktorý budú obaja partneri rovnocenne prispievať a z ktorého sa budú platiť spoločné výdavky, napríklad aj splátku úveru,“ radí Ovčarik.
Výpisy z účtu určite treba odkladať a tak pri rozchode nie je problém dokázať, kto koľko do spoločného vzťahu vložil a koľko chce späť.
Majitelia môžu byť dvaja, úver môže brať jeden
Počet dlžníkov v úverovej zmluve a počet majiteľov v kúpnej zmluve nemusí byť rovnaký.
BRATISLAVA. Ak si nezosobášení partneri chcú zobrať úver v banke na spoločnú nehnuteľnosť, banku zaujíma v prvom rade ich bonita. Okrem príjmu rozhoduje aj vek, vzdelanie či profesia. To všetko ovplyvňuje výšku úveru aj úrokovú sadzbu. Nastať môžu tri základné situácie.
1. O hypotéku žiadajú spolu
Pri žiadosti o úver sa ako hlavný dlžník uvedie partner s vyšším príjmom. V hodnotení bonity dosiahne lepšie výsledky, a preto môže získať vyšší úver a lepšiu úrokovú sadzbu. „Partner s nižším príjmom bude v žiadosti vystupovať ako spoludlžník,“ vysvetľuje finančný expert Maroš Ovčarik. V úverovej zmluve budú vystupovať obaja partneri, to znamená, že sú rovnocennými dlžníkmi, a teda aj v prípade rozchodu musia splácať úver spolu. V prípade, že tak neurobia, siaha sa na majetok obom part〜nerom.
2. Úver berie len jeden z partnerov
Občas sa stáva, že nízke príjmy alebo skôr vysoké výdavky či dlhy, a teda zlá bonita jedného z partnerov, môže spoločnej žiadosti o úver skôr poškodiť ako pomôcť. Vtedy je lepšie, keď o úver požiada len jeden z partnerov. V úverovej zmluve bude vystupovať ako jediný dlžník. Úver teda bude len na jedného z partnerov, ale peniaze z úveru sa môžu použiť na spoločný byt. To však môže pri rozchode spôsobiť problémy, pretože majetok bude financovať jeden, ale vlastniť ho budú obaja. Preto je lepšie, aby ten, kto je dlžníkom úveru, bol aj majiteľom majetku sám, bez partnera.
3. Jeden úver, druhý hotovosť
Ak o úver požiada jeden z partnerov, druhý má na investíciu vlastné peniaze a o úver žiadať nechce a nehnuteľnosť pritom budú kupovať spolu, dlžník na úverovej zmluve bude len jeden. No na liste vlastníctva budú dvaja majitelia.
Partner, ktorý platil za svoju časť bytu v hotovosti, bude vystupovať len v záložnej zmluve.
Dohoda je najlepšia, hovorí advokát
Rozchod partnerov a delenie majetku je veľmi náročné. Je pritom jedno, či spolu žili v manželstve, alebo nie.
BRATISLAVA. Spory o delenie majetku partnerov po rozchode sa končia na súdoch podľa právnikov často zbytočne. „Väčšinou tým nič nezískajú, nie sú však schopní po rozchode spolu komunikovať,“ vysvetľuje advokát David Štefanka.
Napríklad by niekedy postačovala dohoda partnerov o prenechaní nehnuteľnosti do nájmu, prípadne by sa dohodli na spoločnom predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu. „Najlepším riešením je vždy dohoda,“ hovorí advokát.
Rozdelenie po dohode
Spoluvlastníci sa môžu vždy dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vyrovnaní. „Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, napríklad byt, musí mať dohoda písomnú formu,“ hovorí advokátka Kristína Ďuračková.
Partneri sa teda môžu dohodnúť, že byt pripadne len jednému z nich, pričom druhý partner má nárok na náhradu zodpovedajúcu jeho podielu.
„Výšku náhrady, na ktorú má partner nárok, a jej splatnosť je potrebné uviesť priamo v dohode, tak aby v budúcnosti nevznikli prípadné nezhody,“ upozorňuje advokátka.
Keď sa partneri nevedia dohodnúť
Ak si však chcú nehnuteľnosť ponechať obaja partneri a nevedia sa dohodnúť, tak súd zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyrovnanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. „Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci,“ hovorí Štefanka.
Ak nie je rozdelenie majetku dobre možné, prikáže ho súd za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
„Pri takomto postupe súd prikáže v prípade dvoch spoluvlastníkov – partnerov nehnuteľnosť jednému z nich, s tým, že tento je povinný spoluvlastníka, ktorý príde o svoj podiel, vyplatiť,“ hovorí Štefanka.
Predpokladom takéhoto vyrovnania je, že jeden z partnerov chce nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva a že má peniaze na vyplatenie druhého partnera. Pri tomto spôsobe sa skúma aj prípadné násilné správanie partnerov k sebe, ako aj účelné využitie veci.
Ak zlyhalo všetko
Ak nie je možný ani predchádzajúci spôsob vyrovnania, tak prichádza do úvahy predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku podľa podielov.
„Podotýkam, že podiel nemusí vždy reálne vyjadrovať mieru pričinenia sa o nadobudnutie nehnuteľnosti,“ upozorňuje advokát.
Aj keď byt nechcete, úver treba platiť
Nech už sú ťahanice o spoločný majetok akékoľvek, ak je byt na úver, musíte ho splácať.
BRATISLAVA. Aj v prípade, že je byt financovaný úverom, môže sa stať, že ho po rozchode budú chcieť obaja partneri, alebo len jeden z nich, alebo nikto. Ako v takých prípadoch postupujú banky?
Byt si chcú nechať obaja
Ak žiaden z partnerov nechce ustúpiť a nevedia sa spolu dohodnúť, banku situácia nezaujíma, pokiaľ úver splácajú. „Klienti, aj keď ešte nemajú presnú predstavu o majetkovom vyrovnaní, musia naďalej splácať úver riadne a včas,“ hovorí Boris Gandel z Tatra banky.
Byt si nechá jeden z nich
V tomto prípade nie je potrebná nová zmluva, urobí sa len dodatok k úverovej zmluve na základe žiadosti o zmenu zmluvných podmienok a z úverového vzťahu sa vypustí jeden z dlžníkov.
„Klient, ktorý ostane dlžníkom, musí banke doložiť aktuálne príjmy a výdavky, aby ho banka mohla nanovo preskórovať a vyhodnotiť, či je sám schopný zo svojho príjmu splácať,“ upozornila Tatiana Jonáková z OTP banky. Nový znalecký posudok nemusí priniesť.
Ak nemá dostatočnú bonitu, bude si musieť zabezpečiť nového spoludlžníka. Inak banka nebude môcť druhého partnera vypustiť z úverového vzťahu.
Byt nechce nikto
Ak byt žiaden z partnerov nechce, zrejme sa bude musieť predať. „Najjednoduchším spôsobom, ako sa môžu zbaviť úveru pri predaji bytu, je prevod dlhu – teda ich pôvodný úver preberie nový dlžník,“ hovorí Alena Walterová z VÚB banky.
Úver preberá za rovnakých podmienok. Platí sa len poplatok za zmenu zmluvných podmienok, pričom záložné zmluvy sa nemenia. Nový dlžník teda nemusí chodiť na kataster.
V prípade, že nový vlastník by nemal záujem o pôvodný úver, môžu partneri požiadať o predčasné splatenie úveru. Z kúpnej ceny, ktorú pôvodní vlastníci získajú, sa vyplatí úver v banke a nehnuteľnosť sa zbaví záložného práva.
Najlepšie je úver predčasne splatiť v čase obnovy fixácie úrokovej sadzby, keď banky zvyčajne neúčtujú poplatky.
Dlh bývalých partnerov sa deliť nemusí, majetok áno
Aké je postavenie partnerov, ktorí si chcú kúpiť spoločnú nehnuteľnosť, o úver však bude žiadať len jeden z nich? Ktorý z partnerov je v nevýhode?
Dlžníkom úveru môže byť len jeden z partnerov, ak mu na to postačuje jeho príjem. V tomto prípade je však vhodné, aby bol aj jediným majiteľom nehnuteľnosti. V opačnom prípade sa totiž môže stať, že sa dlh pri rozchode deliť nebude, ale majiteľmi nehnuteľnosti sú obaja partneri, a tak druhý partner má právo žiadať polovicu nehnuteľnosti. Dlžník úveru sa preto dostáva do nevýhody.
Partnerka prispela na kúpu bytu v hotovosti, partner si bral na svoju časť hypotekárny úver. Po rozchode si chce byt nechať žena. Čo treba robiť v tomto prípade?
Ak má žena ďalšie peniaze v hotovosti, odkúpi od partnera jeho podiel a ten získanými peniazmi hypotéku splatí.
Pokiaľ žena ďalšie peniaze nemá, môže požiadať o hypotekárny úver na základe nadobúdacej zmluvy uzatvorenej medzi ňou a jej bývalým partnerom. Z jej hypotekárneho úveru sa splatí hypotekárny úver muža.
Ako sa postupuje v prípade, že si úver na kúpu brali v banke obaja partneri? Dá sa pri rozchode hypotéka jedného z partnerov zvýšiť a vyplatiť z nej druhého partnera?
V prvom rade treba vyriešiť vypustenie druhého partnera z úverového vzťahu.
Zvýšenie hypotéky nie je možné, no v prípade, že hodnota nehnuteľnosti je dostačujúca, môže si partner zobrať ďalšiu hypotéku, prípadne môže požiadať o refinančnú hypotéku s vyšším objemom.
Z nej vyplatí pôvodný úver a aj bývalého partnera.
Ktoré prípady bývajú najkomplikovanejšie a prečo?
„Uvedené prípady patria medzi štandardné zmeny zmluvných podmienok,“ hovorí Alena Walterová z VÚB banky. Komplikácia môže nastať v prípade, že zostávajúci dlžník nemá dostatočnú bonitu na to, aby mohol úver splácať sám. Preto je vhodné pred vstupom do úverového vzťahu vyjasniť si otázku, čo bude s nehnuteľnosťou v prípade rozchodu.
Predmanželská zmluva nie je, dohodnúť sa dá
Nezosobášení partneri môžu uzatvoriť zmluvu medzi sebou.
BRATISLAVA. Podľa slovenského právneho poriadku nie je zakázané, ak sa partneri dohodnú nepomenovanou zmluvou pre prípad rozchodu, rozpadu ich vzťahu o vzájomnom spôsobe vyrovnania majetku, mieni advokát David Štefanka.
Partneri by mali svoj majetok spísať na osobitnú listinu, ten po prípadnom sobáši nebude patriť do bezpodielového spoluvlastníctva. Listina im pri prípadnom rozvode uľahčí dokazovanie, ktoré veci komu patrili ešte pred sobášom.
Spoločnou zmluvou sa dajú ošetriť aj situácie, keď sa napríklad partneri dohodnú, že síce sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti obaja, ale jeden z nich platí hypotéku a druhý uhrádza náklady na domácnosť. Netreba to však chápať ako predmanželské dohody, tie nie sú v slovenskom právnom poriadku možné.
Dvaja vlastníci
V prípade nadobúdania majetku partnermi, ktorí nežijú v manželskom zväzku, môžu nadobudnúť majetok do svojho výlučného vlastníctva alebo do podielového spoluvlastníctva.
Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Neznamená to, že jeden partner vlastní obývačku a kúpeľňu a druhý spálňu a kuchyňu.
Ak nie je dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké, teda polovica a polovica.
Do zmlúv o prevodoch nehnuteľností je potrebné vždy zadať podiel, v akom partneri nadobúdajú vlastnícke právo.
Podiely môžu byť aj rôzne, napríklad jeden partner môže vlastniť dve tretiny bytu a druhý len tretinu.
Ak sa partneri neskôr vezmú
V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je len majetok, ktorý manželia nadobudli počas manželstva.
Byt, ktorý si partneri kúpili ešte pred uzatvorením manželstva, zostane aj po uzavretí manželstva v ich podielovom spoluvlastníctve.
Pri prípadnom rozvode by tento byt nebol predmetom vyrovnania.
Dieťa môže mať vplyv pri vyrovnaní podielového spoluvlastníctva pri neskoršom rozvode.
Ak napríklad matka užíva s dieťaťom nehnuteľnosť, tak súd môže mať tendenciu považovať za účelné prikázať nehnuteľnosť v prospech matky.
Matka však túto nehnuteľnosť musí chcieť a musí byť ochotná vyplatiť bývalého partnera.
