BRATISLAVA. Chcela by som darovať byt svojej dcére, aby po mojej smrti nemala problém s dedičským konaním, hovorí Jana Vlasáková. Darovanie nehnuteľnosti je na jednej strane výhodné, na druhej však prináša úskalia.
Najmä starší ľudia využívajú prepis majetku na svoje deti, ak chcú potomkov ušetriť dedičského konania. Robia to napríklad v prípade, že má rodič viac detí, ale nehnuteľnosť chce prenechať iba jednému z nich.
Ak by to nechal na dedičstvo, ďalšie dieťa by z dedičstva mohol vyškrtnúť iba za veľmi prísnych okolností.
Ďalším dôvodom je, aby sa pozostalí vyhli poplatkom za dedičské konanie, ktoré nie sú malé.
Za nehnuteľnosť v hodnote 99-tisíc eur zaplatíte notárovi odmenu v dedičskom konaní až 577 eur. Za darovaciu zmluvu zaplatíte za osvedčenie pravosti podpisu, ktorý stojí 1,99 eura. Darovaciu zmluvu si môžete pripraviť aj sami.
Dar má vplyv na dedičstvo Pri dedičskom konaní však môžu mať prípadní súrodenci obdarovaného či ostatní dedičia pripomienky k daru.
Darovanie verzus kúpa Pri kúpe musí predávajúci platiť daň z príjmu 19 percent. Pri dedení sa môže obdarovanému o hodnotu daru znížiť dedičstvo. Pri kúpe spadá vec do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dar patrí iba darovanému.
„Pri darovaní si treba zároveň uvedomiť, že v prípade dedenia zo zákona sa dedičovi – obdarovanému – do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa – darcu – bezplatne dostal,“ vysvetľuje advokát Dávid Štefanka. O hodnotu daru sa teda zníži dedičstvo obdarovaného.
V praxi to znamená, že ak zanechá rodič po sebe aj iné nehnuteľnosti či peniaze, napríklad v hodnote 66-tisíc eur, obdarované dieťa, ktoré dostalo byt v cene 50-tisíc eur, bude mať nárok len na adekvátny podiel zo 16-tisíc eur.
Vyhnete sa chudobe Darovanie vecí, hnuteľných aj nehnuteľných, je výhodné aj pri iných príležitostiach. „Pri začatí rizikového podnikania môže byť za určitých okolností výhodné darovať nehnuteľnosť, aby sa prípadne darca vyhol riziku prísť o ňu,“ hovorí Štefanka.
Advokát však neodporúča darovanie v čase, keď už problémy vznikli, napríklad keď už hrozí exekúcia.
„V tomto prípade by mohlo byť darovanie neplatné alebo za určitých okolností možno hovoriť o páchaní trestného činu poškodzovania veriteľa.“
Zabezpečte si bývanie Prepis majetku na dieťa je alternatívou i pri sporoch o majetok pri rozvodovom konaní. Manželia prepíšu nehnuteľnosť na svoje dieťa a takto vysporiadajú svoj majetok.
Ak je nehnuteľnosť napísaná v katastri na jedného z manželov, avšak je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva, v určitých prípadoch sa to zvykne robiť, hovorí Štefanka.
Pri prepise majetku, najmä ak ide o byt či dom, v ktorom darca žije, je vhodné zabezpečiť si právo doživotného bývania.
Dar musí odklepnúť aj banka
Ak banku, ktorá poskytla hypotéku, nepožiadate o súhlas, ide o porušenie zmluvných podmienok.
BRATISLAVA. Do darovania môže v určitých prípadoch zasiahnuť aj banka.
Existuje totiž množstvo prípadov, keď je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou. Či už je to hypotéka na kúpu danej nehnuteľnosti, alebo sa bytom, či domom ručilo pri kúpe chaty alebo ďalšieho bytu.
Banka musí povedať áno „Darovanie založenej nehnuteľnosti je možné. Nie je pritom dôležité, kto bude jej novým vlastníkom, pretože záložné právo sa viaže na konkrétnu nehnuteľnosť a nie na majiteľa. Teda aj po zmene majiteľa bude nehnuteľnosť stále založená v prospech banky,“ vysvetľuje hovorkyňa VÚB Banky Alena Walterová.
V takomto prípade však budete potrebovať súhlas banky s prevodom nehnuteľnosti.
Akékoľvek zmeny vlastníckych práv súvisiacich s nehnuteľnosťou, ktorá je zabezpečením úveru hypotekárneho typu, podlieha súhlasu banky, konštatuje hovorkyňa ČSOB Zuzana Francúzová.
Na to, aby banka súhlas vydala, treba predložiť podpísanú darovaciu zmluvu a platný občiansky preukaz obdarovaného.
„Súhlas vydáme bezplatne,“ hovorí Walterová. Avšak v prípade, že by vlastník nehnuteľnosť previedol na inú osobu bez súhlasu banky, porušil by zmluvné podmienky poskytnutia úveru. Banka vtedy môže žiadať okamžité splatenie úveru.
Ak by majiteľ, ktorý je zároveň dlžníkom, chcel nehnuteľnosť previesť s tým, že úver bude splácať nový vlastník, je potrebné, aby na neho previedol aj úver. V tomto prípade však banka bude skúmať bonitu klienta.
Doživotné bývanie banka neodsúhlasí Banky však vo všeobecnosti odmietajú, aby na nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou, bola ťarcha v podobe doživotného bývania. „Takéto prípady neakceptujeme,“ povedal hovorca Slovenskej sporiteľne Štefan Frimmer.
Dôvody, prečo je to tak, vysvetľuje Walterová: „Ak by totiž dlžník úver nesplácal a banka by bola nútená pristúpiť k odpredaju nehnuteľnosti, takáto ťarcha by nehnuteľnosť robila prakticky nepredajnou, respektíve by výrazne znižovala jej trhovú cenu.“
Poplatky pri prevodoch
Kataster nehnuteľností – návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra stojí 66 eur. Úradné osvedčenie podpisu stojí 1,99 eura. Daň z darovania, daň z dedičstva a daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa už neplatí. Darovaním sa vyhnete napríklad poplatkom za dedičské konanie u notára. Tie sa vyrátajú: z prvých 3300 eur hodnoty majetku sú 2 percentá. Zo sumy presahujúcej 3300 až do 16 500 eur 1 percento. Zo sumy presahujúcej 16 500 eur až do 33 100 eur 0,7 percenta. Zo sumy presahujúcej 33 100 eur až do 99 500 eur 0,4 percenta. A zo sumy presahujúcej 99 500 až do 663 800 eur 0,2 percenta. Najmenej je to však 23 eur.
Obdarovať môžete kohokoľvek
1. Bezodplatne previesť nehnuteľnosť je možné len na základe darovacej zmluvy.
2. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť vyhotovená písomne. Rovnako je tomu aj v prípade darovania hnuteľnej veci, ak nedôjde k jej prevzatiu bezprostredne pri darovaní.
3. Darovaciu zmluvu nemusí vyhotoviť právnik. Odporúča sa využiť jeho služby z dôvodu právnej istoty.
4. Podpis darcu na darovacej zmluve musí byť úradne osvedčený alebo musí byť zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice či autorizovaná advokátom.
5. Ak sa do zmluvy dáva zriadenie vecného bremena doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti darcom, musí byť osvedčený aj podpis obdarovaného.
6. Vecné bremeno môže byť zriadené v jednej listine spolu s darovacou zmluvou. Vyžaduje sa ale podanie návrhu na vklad do katastra aj ohľadom vecného bremena.
7. Darovacia zmluva, ktorá sa má plniť až po darcovej smrti, je neplatná.
8. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na chyby daru. Ak má vec chyby, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.
9. Je len na darcovi, koho obdaruje. Nemá povinnosť darovať vec len blízkym.
Nemusí to byť naveky
Ani darovanie nemusí byť navždy. Podmienky vrátenia daru sú však tvrdé.
BRATISLAVA. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
„V praxi sa spravidla za hrubé porušenie dobrých mravov považuje napríklad fyzické násilie, psychické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci, napríklad v starobe,“ vysvetľuje advokát Dávid Štefanka. Samotný nezáujem o darcu nie je dôvodom na vrátenie daru.
Pri žiadosti o vrátenie daru nie je relevantné, kedy sa obdarovaný začal nevhodne správať voči darcovi. Môže sa tak stať aj 20 rokov po prevzatí daru.
Čakajte problémy Aby však darca mal nárok na vrátenie daru, musí žiadať vrátenie daru najneskôr do troch rokov odvtedy, keď začal obdarovaný svojím správaním sa voči darcovi porušovať dobré mravy.
Potom už stačí, aby darca vyzval obdarovaného na vrátenie daru. „Týmto okamihom vznikne obdarovanému povinnosť vydať predmet daru darcovi,“ hovorí Štefanka.
Dodáva však, že pri nehnuteľnostiach sa automaticky stav v katastri nehnuteľností neobnoví a spravidla nemožno očakávať ani súčinnosť obdarovaného.
„Preto tak často vznikajú spory o vrátenie daru, kde je kľúčovým predmetom dokazovanie, či došlo k hrubému porušeniu dobrých mravov,“ hovorí Štefanka.
Vrátiť možno aj peniaze Môže sa však stať aj prípad, keď obdarovaný už dar predal. Vtedy by musel darcovi poskytnúť peňažnú náhradu.
„Úžitky z predmetu daru patria obdarovanému dovtedy, kým hrubým spôsobom neporušil dobré mravy. Úžitky získané od toho okamihu musí vydať spolu s predmetom daru,“ dodáva Štefanka.
To znamená, že ak bola predmetom daru firma, zisky z nej patria opäť darcovi odvtedy, keď sa obdarovaný voči nemu začal správať nevhodne, a nie až od času, keď došlo k vráteniu daru.
Dedičia darcu sa vrátenia daru nemôžu domáhať.
