BRATISLAVA. Zdá sa vám, že platíte za hypotéku priveľa? Nie ste sami. Odhaduje sa, že až každá tretia hypotéka na trhu sa použije na splatenie staršieho, menej výhodného úveru.
Počet záujemcov o takzvané refinancovanie narastá. „Je to pre to, že banky postupne zavádzajú špeciálne produkty a tiež pre lepšiu osvetu. V súčasnosti už viac ľudí vie, že takáto možnosť existuje,“ hovorí Alexander Kmeť, hypotekárny špecialista Hypocentra.
Ak chcete ušetriť, rozdiel v úrokoch ani nemusí byť veľký. O úver sa však treba starať, strážiť si výročie obnovy úrokovej sadzby a s bankami vyjednávať.
Musíte byť aktívni
„Ľudia by mali k hypotéke pristupovať zodpovednejšie,“ myslí si Tomáš Surovec, finančný sprostredkovateľ spoločnosti Fincentrum.
„V praxi sa stretávame s tým, že pri obnove úrokovej sadzby akceptujú akúkoľvek výšku bez výhrad a sú k „papieru“, ktorý príde z banky benevolentní,“ povedal.
Banka je pritom ochotná komunikovať o výške sadzby, hlavne vtedy, ak klient prinesie z konkurenčnej banky výhodnejšie podmienky.
Ak na jednanie ani nepríde, nemôže očakávať to najlepšie, čo by mohol získať. Banka mu to sama od seba zvyčajne nedá.
Optimálne je preto overiť si aktuálne podmienky vo viacerých bankách a navzájom ich porovnať.
Ak sa s bankou jej klient nedohodne ústne, je vhodné siahnuť po silnejšej zbrani a to je uvažovať aj nahlas o predčasnom splatení úveru.
Výhodu majú dlžníci, ktorí majú v zmluvných podmienkach dohodnuté predčasné splatenie úveru pri obnove úrokovej sadzby, takzvanej refixácii bez poplatku.
„Takto si môžu zabezpečiť optimálne podmienky po celé obdobie splácania úveru,“ hovorí Surovec.
Stačí malý rozdiel
Na splatenie je teda najlepšie využiť čas obnovy úrokovej sadzby. Vtedy sa dá pri zmene úveru veľa ušetriť.
Aby sa oplatilo prejsť z jednej banky do druhej, rozdiel v úrokovej sadzbe ani nemusí byť veľký.
„Napríklad pri hypotéke na 45-tisíc eur so splatnosťou 20 rokov s pôvodnou úrokovou sadzbou šesť percent ročne stačí, aby sa znížila o štvrť percenta a hypotéku preplatíte o 1550 eur menej. Pri úroku nižšom o percento je už úspora takmer 6100 eur,“ prepočítal Maroš Ovčarik z portálu FinancnaHitparada.sk.
Ak však náhodou nenatrafíte na nejakú akciu, musíte rátať aj s poplatkami pri novom úvere. Napríklad so sumou zhruba 140 eur za znalca, 74 eur za kolky do katastra a okolo 0,7 percenta treba zaplatiť za poskytnutie úveru v novej banke. Pri hypotéke na 45-tisíc eur to vychádza spolu na takmer 540 eur.
Vo všeobecnosti sa o nové a lepšie podmienky v banke oplatí zaujímať najmä tým, ktorí si úvery uzatvárali v čase, keď banky pre krízu sprísňovali podmienky.
Alebo majú staršie úvery s vyššími úrokmi viazané dlhší čas a teraz sa im viazanosť končí. Takisto môžu nad refinancovaním uvažovať rodiny, ktorým sa v poslednom čase zlepšila finančná situácia.
Napríklad žena nastúpila po materskej do práce, prípadne sa domácnosť zbavila starých dlhov – lízingu, stavebného úveru, alebo ak rodina zrušila kreditnú kartu.
Naopak, vymeniť úver sa zrejme nevyplatí tým, ktorí splácajú hypotekárny úver pre mladých. Štátny príspevok by totiž museli vrátiť.
Kedy je to bez poplatku
Ak sa vám viazanosť úroku pri hypotéke končí napríklad 7. 9., kedy sa dozviete nový úrok a koľko času budete mať na splatenie úveru bez poplatku?
ČSOB
nový úrok: klient sa ho dozvie zhruba tri týždne vopred, okolo 17. augusta,
predčasné splatenie: žiadosť treba podať najneskôr do týždňa pred obnovou úrokovej sadzby, teda do 30. augusta.
Dexia banka
nový úrok: banka zasiela oznámenie na ďalší deň po obnove úrokovej sadzby,
predčasné splatenie: do dvoch týždňov nasledujúcich po mesiaci, v ktorom list s novou sadzbou prišiel, teda do 15. októbra.
mBank
nový úrok: zasiela sa poštou 6 týždňov pred obnovou,
predčasné splatenie: bez poplatku je napríklad predčasné splatenie úveru pri zmluve podpísanej do 15. apríla 2009, poplatok sa platí v prípade predčasného splatenia v prvých troch rokoch po podpise zmluvy.
OTP Banka
nový úrok: klient sa ho dozvie listom mesiac pred výročím obnovy,
predčasné splatenie: len ku dňu obnovy úrokovej sadzby.
Slovenská sporiteľňa
nový úrok: banka po obnove úroku posiela list s novými podmienkami,
predčasné splatenie: je možné jeden mesiac po obnove úroku.
Tatra banka
nový úrok: list s novým úrokom dostane klient 5 až 9 týždňov pred obnovou,
predčasné splatenie: dátum predčasnej splatnosti je uvedený v liste, môže byť zvolený na deň splátky, najbližší k dátumu fixácie. Iba vtedy je to bez poplatku.
UniCredit Bank
nový úrok: klient sa ho dozvie listom, zasielaným po obnove fixácie, zhruba 12. – 13. septembra,
predčasné splatenie: celý úver v čase obnovy úroku sa bez poplatku splatiť nedá, dá sa iba 20 percent, o predčasné splatenie treba požiadať 30 dní vopred.
VÚB banka
nový úrok: sa dozvie listom zhruba 15 dní pred zmenou úrokovej sadzby, teda okolo 22. augusta,
predčasné splatenie: treba oň požiadať najneskôr do 15. dňa nasledujúceho mesiaca po mesiaci, odkedy sa mu mení sadzba, teda do 15. októbra.
Krok za krokom
Končí sa vám viazanosť úrokovej sadzby pri hypotéke. Rozhodli ste sa ju vymeniť za novú, pretože môžete získať lepší úrok. Tu je šesť bodov, ako postupovať.
1. Zistite nový úrok a zostatok
Zistite si novú úrokovú sadzbu vo svojej banke. Pre hypotéky poskytnuté po 1. 4. 2011 platia nové pravidlá, pri nich sú banky povinné informáciu o nových sadzbách poskytnúť klientom minimálne dva mesiace pred ukončením fixácie úrokovej sadzby. Pri ostatných úveroch býva informovanie bánk o obnove sadzby rôzne.
Niektoré novú sadzbu oznámia klientovi len niekoľko dní pred koncom fixácie, iné aj mesiac vopred. Rôzne sú potom aj termíny, dokedy môže dlžník úver bez poplatku predčasne splatiť. Pokiaľ neviete aktuálny zostatok úveru, treba si zistiť aj ten.
2. Urobte si prieskum, čo ponúkajú inde
Naštudujte si ponuku konkurenčných bánk. Jednou možnosťou je nájsť si sadzby bánk na internete, ďalšou navštíviť pobočky a nechať si spraviť ponuky na prefinancovanie. Pri prvej návšteve banky zvyčajne spravia prvotnú ponuku, pričom sa môže stať, že pri konečnom schvaľovaní sa podmienky mierne zmenia.
Preto je lepšie v prvotnej fáze požiadať o hypotéku dve banky, ktoré ponúkli najlepšie podmienky. Takto po definitívnom schválení v jednej banke schvaľovací proces v druhej banke zastavíte. Banka môže vyžadovať z druhej banky potvrdenie o tom, že žiadosť bola stornovaná, inak nepovolí čerpanie úveru.
3. Vyjednávajte v pôvodnej banke
Po zistení podmienok jednotlivých bánk sa oplatí prísť s najlepšou ponukou od konkurenčnej banky do vlastnej banky a požiadať ich o úpravu podmienok. Ak nebudete spokojní, prejdite ku konkurencii.
4. Pripravte si potrebné doklady
Predloženie dokumentov potrebných na schválenie v banke je dobré odkonzultovať priamo s konkrétnou bankou, ktorú ste si vybrali. „Mali by ste napríklad zistiť, či banka potrebuje nový znalecký posudok, alebo bude stačiť posudok, ktorý bol vypracovaný pri schválení pôvodného úveru,“ upozorňuje Maroš Ovčarik, šéf portálu na porovnávanie bankových produktov www.FinancnaHitparada.sk.
Ak budete nový posudok predsa len potrebovať, môžete využiť služby znalca, ktorého vám ponúkne banka (ak takúto službu zabezpečuje). Môžete si vybrať aj vlastného, v takom prípade by ste si ho však najprv mali nechať odsúhlasiť v banke. Niektoré banky majú zoznam znalcov, ktorých posudky neakceptujú.
Takisto je dobré vedieť, či potrebujete aj potvrdenie o príjme, alebo si nová banka váš príjem overí priamo v Sociálnej poisťovni sama a vy tak s vybavovaním úveru budete mať menej starostí.
5. Najprv si vybavte nový úver
Až po definitívnom schválení úveru v novej banke je čas na to, aby ste predložili žiadosť o predčasné splatenie úveru vo svojej banke. Zároveň požiadajte svoju banku o presné vyčíslenie zostatku úveru a vydanie súhlasu so zriadením záložného práva na druhom mieste.
6. Nakoniec splatíte starú dlžobu
Pri čerpaní nová banka pošle peniaze z úveru priamo na účet do pôvodnej banky. Po vyplatení úveru vydá pôvodná banka potvrdenie o splatení úveru, na základe ktorého katastrálny úrad vymaže záložné právo pôvodnej banky z listu vlastníctva.
Pozor na poistenie bytu
Pri predčasnom splatení môžete naraziť na problém s poistkou. Možno budete musieť mať dve.
BRATISLAVA. Niektoré náklady, ktoré sa spájajú s výmenou jedného úveru na byt za druhý, sú jasné. Niekedy je to poplatok za splatenie starého úveru, niekedy poplatok za nový úver. Takisto poplatky za znalca či kataster.
S inými nákladmi sa stretnete len zriedka a nedajú sa vopred odhadnúť.
Poistenie nehnuteľnosti
Napríklad výnimočne môžu byť dodatočné náklady spojené aj s poistením. Ak predpokladáme, že človek uzavrel poistenie nehnuteľnosti vtedy, keď aj zmluvu o úvere, tak možno narazí na konflikt v lehotách.
Úrokovú sadzbu od starej banky sa dozvie približne dva až štyri týždne pred vypršaním viazanosti. Na základe toho sa začne zaoberať zmenou banky na hypotéku.
„Keď sa aj hneď rozhodne pre zmenu, tak už nestihne vypovedať poistnú zmluvu, pretože tam je výpovedná lehota šesť týždňov,“ upozornil Maroš Ovčarik z portálu FinancnaHitparada.sk.
Ak by aj poistený stihol vypovedať zmluvu v predstihu „preventívne“, narazí na to, že má vinkulované poistné a pôvodná banka mu poistku nedovolí zrušiť, kým nevyplatí úver.
Nová banka však bude od neho chcieť, aby mal vinkulované poistenie v jej prospech najneskôr ku dňu čerpaniu úveru.
Výsledkom je, že aspoň jeden rok bude musieť mať buď dve poistky, alebo neúmerne vysokú poistnú sumu na jednej poistke tak, aby dokázal vinkulovať poistné zhruba vo výške dvojnásobku poistného.
Geometrický plán
Výnimočne môžu byť dodatočnými nákladmi aj náklady na nový geometrický plán a jeho zápis na list vlastníctva. Čo neprekážalo jednej banke, môže prekážať druhej.
Napríklad skutkový stav niektorej nehnuteľnosti nesúhlasí so stavom na katastrálnej mape (garáž či záhradný dom nie sú zapísané na liste vlastníctva).
