BRATISLAVA. Ak si chcete v blízkej budúcnosti kúpiť byt alebo rodinný dom, ceny nehnuteľností by mali ešte mierne klesať. Nemáte sa teda prečo ponáhľať, môžete hľadať, pozerať a vyberať dovtedy, kým nenájdete to „pravé“.
Dosť času však máte iba v prípade, že budete za nehnuteľnosť platiť v hotovosti. Ak je kúpa spojená s hypotékou alebo s úverom na bývanie v banke, v takom prípade sa váhať neoplatí.
Zo situácie na trhu vyplýva, že banky zrejme pri úveroch čoskoro sprísnia podmienky.
V článku sa dočítate:
Kto úver ťažko získa
Čo sa môže stať
Od januára po novom
Byty a domy by mohli stáť menej
Ak banka zmení úrok
Koľko teraz vyjde hypotekárny úver
Keď pribudne neplatičov
„Sprievodným javom krízy je spravidla aj nárast nezamestnanosti, pokles úspor a obmedzený príjem. Tieto faktory môžu negatívne vplývať na platobnú disciplínu klientov, preto úprava úverových podmienok v blízkej budúcnosti nie je z pohľadu banky vylúčená,“ povedala Dáša Polláková, riaditeľka odboru Bývanie a mobilita v ČSOB.
Koľko požičajú z ceny nehnuteľnosti
ČSOB – 100 % Dexia banka – 100 % Oberbank – 80 % OTP Bank – 90 % Slov. sporiteľňa – 100 % Tatra banka – 100 % UniCredit Bank – 100 % Volksbank – 100 % VÚB banka – 100 % z hodnoty bytu, 90 % z hodnoty domu
Sprísnenie môže mať viacero podôb. Banka môže znížiť percento z ceny nehnuteľnosti, ktoré klientovi požičia. Bude teda potrebovať nejakú sumu v hotovosti. Alebo môže banka zvýšiť úrokovú sadzbu, prípadne tieto dve možnosti skombinuje.
„Vzhľadom na dnes nízke sadzby je skôr pravdepodobné, že nás čaká z dlhodobejšieho pohľadu obdobie mierneho rastu úrokov. Preto odporúčame klientom riešiť svoje bývanie teraz,“ povedal Ján Ondráš, vedúci oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne.
Zatiaľ žiadna panika
Hoci sa o sprísňovaní podmienok v bankách už nahlas šepká, zatiaľ sa nič také nestalo. „Podmienky sa za posledné mesiace nesprísňovali,“ potvrdil Maroš Ovčarik, šéf portálu na porovnávanie produktov Financnahitparada.sk.
Aj dnes je sedem bánk schopných poskytnúť 100 percent hypotéky a aj ich schvaľujú. „Pokiaľ nejde o ľudí s naozaj nízkym príjmom, tak s úverom v primeranej výške nie je zatiaľ problém,“ hovorí Miroslava Mizeráková z Hypocentra.
Splácanie najviac ohrozuje strata príjmu dlžníka. Vedia to aj banky. Napríklad pri kríze v roku 2008 sa ukázali určité oblasti zamestnania, pre ktoré bolo ťažšie získať hypotéku. „Niečo podobné by sa mohlo zopakovať,“ myslí si Mizeráková.
Zmeny v schvaľovaní úverov zatiaľ nezaznamenali ani realitní makléri. „Banky zatiaľ hypotéky dávajú. Sú síce opatrnejšie, ale v celku je to dobré,“ uviedol Andrej Churý, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Elite v Bratislave. Hypotékou pritom financujú svoje bývanie štyria z piatich kupujúcich.
„Na druhej strane 40 percent z tých, ktorí o úvery žiadajú, v bankách nevyhovejú, keďže ich platobná schopnosť nie je taká, aby úver aj dostali,“ myslí si Rudolf Pauke, realitný maklér z Nitry.
Množia sa napríklad prípady ľudí, ktorým hypotéku neschvália preto, že majú zápis v úverovom registri za inú dlžobu.
Kto úver ťažko získa
Problémy s príjmom
Živnostníci – ich dokladovateľný príjem je podľa daňového priznania (základ dane mínus zaplatená daň) často na minime. Preto nezískajú úver.
Dohodári – banky príjem z dohody neakceptujú.
Neplatiči – kto má záznam v úverovom registri, úver zrejme nezíska.
Cudzinci – ak u nás nežijú a nepracujú, majú len obmedzený výber.
Problémy s nehnuteľnosťou
Zápis v katastri – stáva sa, že na liste vlastníctva je zapísaný dom ako chata, alebo byt ako ateliér, prípadne nebytový priestor. V takých prípadoch banky obmedzujú financovanie.
Pozemky – ak chcete 100percentnú hypotéku na pozemok a inžinierske siete na ňom nie sú vybudované, na úver môžete zabudnúť.
Aké novinky majú banky
Slovenská sporiteľňa – najnovšie ponúka fixáciu úroku na celú splatnosť hypotéky, teda aj na 30 rokov.
Tatra banka – spustila akciu, pri ktorej možno kedykoľvek predčasne splácať hypotéku, aj po menších častiach. Banka si však za to necháva zaplatiť.
UniCredit Bank – bez ohľadu na bonitu dostanú žiadatelia rovnaký úrok.
Zdroj: Hypocentrum a FinancnaHitparada.sk
Čo sa môže stať
Čo vás čaká, ak banky sprísnia podmienky pri poskytovaní hypotekárnych úverov
Príklad:
Chcem si kúpiť byt za 50 000 eur.
Môj čistý mesačný príjem je 900 eur.
Splácať ho chcem 20 rokov.
Úrok chcem mať viazaný na 3 roky.
Čo dostanem teraz
Banka mi v súčasnosti ponúkne hypotéku aj na 100 percent hodnoty nehnuteľnosti, požičia mi teda aj 50 000 eur. Hotovosť nebudem potrebovať, prípadne si ju môžem odložiť rekonštrukciu.
Dostanem úrok 4,5 percenta ročne.
Mesačne budem splácať zhruba 316 eur.
Spolu za úver zaplatím 75 917 eur.
Ak banka sprísni podmienky
1. Požičia menej
Banka môže sprísniť podmienky tak, že bude klientom požičiavať menej. Napríklad 95, 90, 80 či 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti.
Niektoré to robia už aj teraz a robili to aj vtedy, keď kríza nebola. Budem preto potrebovať časť peňazí v hotovosti.
Ak banka požičia napríklad 80 percent z ceny nehnuteľnosti, na úver si požičiam 40 000 eur.
Mesačne budem splácať 253 eur.
Spolu za úver zaplatím 60 734 eur, budem potrebovať 10 000 eur v hotovosti.
2. Zvýši úroky
Banka môže zmeniť podmienky aj tak, že zvýši úrokovú sadzbu.
Ak požičia plnú sumu, teda 100 percent hodnoty nehnuteľnosti a zvýši úrokovú sadzbu o percento na 5,5 % ročne, mesačná splátka sa zvýši takmer o 28 eur, na 344 eur.
Spolu za úver zaplatím 82 545 eur.
3. Obe možnosti
Pri zlom vývoji situácie na trhu banka môže upraviť aj percento poskytovania, aj úrokovú sadzbu.
Ak banka požičia len 80 percent hodnoty nehnuteľnosti a zvýši úrokovú sadzbu o percento, mesačne budem splácať 275 eur.
Spolu tak za úver zaplatím 66 036 eur, potrebovať budem aj 10 000 v hotovosti.
Poznámka: V prepočtoch nie sú zahrnuté poplatky (vstupný poplatok, poplatok za vedenie úverového účtu a pod.)
Zdroj: www.FinancnaHitparada.sk
Od januára po novom
Pre tých, ktorí o hypotéku len budú žiadať, ale aj tých, ktorí ju už roky splácajú, od budúceho roku platia nové pravidlá.
Novinky sa netýkajú len hypoték, ale všetkých úverov zabezpečených nehnuteľnosťou.
1. Úroková sadzba na dve časti
Každý klient bude mať svoju hypotekárnu sadzbu rozdelenú na dve časti – na základný úrok (ten si bude môcť porovnať s konkurenciou) a hrubú maržu. Banky však tvrdia, že nový zákon presne nedefinuje, čo majú tieto dve zložky obsahovať. Je preto možné, že v každej banke sa budú skladať z iných položiek.
2. Informácie o úroku vopred
Banky budú povinné pri obnove fixácie úrokovej sadzby klienta informovať o výške novej sadzby dva mesiace vopred. „Klient si tak v dostatočnom časovom predstihu bude môcť ponuky bánk porovnávať a v prípade, že nebude spokojný s novou úrokovou sadzbou, môže úver vyplatiť a prejsť do inej banky,“ povedala Alena Walterová z VÚB banky.
3. Predčasné splatenie bez poplatku
Ak sa klient rozhodne hypotéku alebo úver zabezpečený nehnuteľnosťou predčasne splatiť v čase výročia fixácie úrokovej sadzby, banka od neho nemôže požadovať žiadne poplatky, úroky alebo iné náklady.
4. Zmeny pri starom štátnom príspevku
Týkajú sa ľudí, ktorí si hypotéku brali pred 30. 6. 2003. Dovtedy platilo, že štátny príspevok je garantovaný na celý čas splácania. Títo ľudia budú mať možnosť preniesť si tento úver do novej banky, pričom štátny príspevok im zostane zachovaný. Podmienkou je, že sadzba novej hypotéky musí byť nižšia ako úroková sadzba tej pôvodnej, a splatnosť i objem hypotéky musia ostať rovnaké.
Byty a domy by mohli stáť menej
Ľudia nie sú veľmi ochotní zadlžiť sa. Majú obavy z ďalšieho vývoja a čakajú na nižšiu cenu.
BRATISLAVA. Realitný trh sa spomaľuje. Nehnuteľnosti sa predávajú dlhšie, aj keď je cena nastavená správne. Aspoň tak to vidia oslovení realitní makléri.
Stále lacnejšie
Ceny bytov sa podľa posledných štatistík Národnej banky Slovenska vrátili späť o štyri roky, cena za štvorcový meter klesla za posledný rok o vyše 50 eur.
Analytici aj realitní makléri očakávajú, že bude nasledovať ešte mierny pokles. Minimálne tento aj budúci rok.
„Ľudia majú strach z toho, čo nepoznajú. A keďže bežný občan nepozná ďalší vývoj v ekonomike doma i v zahraničí, tak má prirodzene strach a je zdržanlivejší,“ hovorí Martin Šumanský, realitný maklér zo Spišskej Novej Vsi.
Očakáva skôr pokles cien ako ich rast. Všetko závisí od vývoja v eurozóne a ten si netrúfa predpovedať nikto.
Trh sa vo všeobecnosti spomaľuje. „Ľudia sa dnes boja, vyčkávajú. Väčšinou predávajú a kupujú len tí, ktorí musia riešiť svoju situáciu,“ povedal Otokar Kahaj, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Best v Bratislave.
Čo sa kupuje, čo nie
Najžiadanejšie sú stále menšie byty, nepredajné alebo ťažko predajné sú veľké domy, mezonety a energeticky náročné stavby.
„Ak je správne nastavená cena, tak majú ľudia záujem o lacnejšie nehnuteľnosti každého druhu,“ hovorí Rudolf Pauke, realitný maklér z Nitry.
Kupujúci zistili, že si opäť môžu diktovať podmienky a pokiaľ chvíľu počkajú, tak tým nič nestratia, pričom toto ich rozhodnutie vplýva na spomaľovanie trhu.
Na druhej strane sa nepredajnými stali drahšie nehnuteľnosti. A to najmä domy a pozemky, aj keď sú v dobrej lokalite a aj keď sa ponúkajú za oveľa nižšie ceny, ako je ich reálna hodnota. Kupujúci na ne absolútne nereagujú.
Majiteľom, ktorí chcú predať takéto typy nehnuteľností, nepomáha ani radikálnejšie zľaviť, pretože prestal byť záujem o drahšie a luxusnejšie nehnuteľnosti.
Do mesiaca, dvoch
Vo všeobecnosti však platí, že ak chcete byt či dom predať, musíte správne nastaviť cenu. Inak sa z vašej nehnuteľnosti stane ležiak, ktorý nikto nechce.
V súčasnosti sa nehnuteľnosti predávajú zhruba dva týždne až dva mesiace. Závisí od ceny, lokality či stavu nehnuteľnosti. „Teraz to však trvá trochu dlhšie aj pre obavy ľudí zadlžovať sa.
Ak banka zmení úrok
O novej úrokovej sadzbe vám banka bude musieť povedať dva mesiace vopred.
Dá vám to vedieť listom.
Ak banka medzičasom zmení sadzby, na klienta to nebude mať vplyv.
Môže to byť pre neho poziívne, ale aj negatívne.
Vysvetlivky: V celkovej zaplatenej sume sú zahrnuté všetky splátky, všetky poplatky a náklady na zriadenie záložného práva, mesačná splátka je uvedená vrátane poplatku za vedenie úverového účtu. Poznámka: Údaje sú aktuálne k 23. 11. 2011, sumy su v eurách.
*bez poplatku za spracovanie žiadosti - OTP Banka do 31. 12., UniCredit Bank do 30. 11., Tatra banka poskytuje 100 % zľavu z poplatku od 3-ročnej fixácie
Zdroj: www.financnahitparada.sk
