BRATISLAVA. Ak ste vlani predali byt alebo prenajímate rodinný dom či garáž, budete pri zdaňovaní príjmov postupovať podľa nových pravidiel.
Pri predaji sa napríklad ako prvé zisťuje, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli. Ak to bolo pred 31. decembrom 2010, postupujete ešte podľa starých pravidiel – daň pri predaji neplatíte vtedy, ak ste v byte alebo v dome mali aspoň dva roky bezprostredne pred predajom trvalý pobyt alebo ste nehnuteľnosť vlastnili aspoň päť rokov.
Trvalý pobyt nerozhoduje
Ak ste však nehnuteľnosť nadobudli vlani, postupuje sa po novom a pri predaji už trvalý pobyt nie je dôležitý. Na oslobodenie od zdanenia treba nehnuteľnosť vlastniť aspoň päť rokov.
Ľudí, ktorí vlani nehnuteľnosť kúpili a zároveň aj stihli predať, a to ešte so ziskom, však nie je veľa. Ceny nehnuteľností sa v posledných rokoch stále znižujú.
„Čiže rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou je minimálny alebo aj mínusový. Ľudia teda nevykazujú zisk, a nevzniká im tak povinnosť platiť daň,“ potvrdila Daniela Danihel Rážová z realitnej kancelárie Bond reality.
Nové pravidlá sa teda pri podávaní daňových priznaní prejavia až neskôr.
Päťročná lehota na oslobodenie po vyradení z obchodného majetku a oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (od rodičov, starých rodičov, detí či vnukov) alebo niektorým z manželov ostali zachované.
Prenajímatelia odpočítajú menej
Zmeny nastali aj pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností. Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, môže využiť oslobodenie.
Tento rok je však oslobodenie nižšie, namiesto 925,95 eura si možno odpočítať iba 500 eur. Ak bol váš príjem vyšší ako spomínaných 500 eur, príjem nad túto sumu treba započítať do daňového priznania a príjem zdaniť.
Výhoda pre manželov, ktorí nehnuteľnosť vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve, však ostala zachovaná, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť a 500eurové oslobodenie si môžu uplatniť obaja.
Oplatí sa vedieť
Pri predaji aj prenájme nehnuteľností existujú viaceré oslobodenia od zdanenia.
1. Manželia sa môžu podeliť
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti je 500 eur oslobodených, zdaňuje sa len príjem nad túto sumu. Ak byt prenajímajú manželia spoločne a je v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu 500-eurové oslobodenie využiť obaja a príjem z prenájmu si medzi sebou rozdelia tak, ako im to najviac vyhovuje. Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve, musí sa príjem rozdeliť podľa výšky podielov.
2. Obmedzenie pri prenájme
Ak má niekto iba príjem z prenájmu a nepodniká, ani inde nepracuje, má iba takzvané neaktívne príjmy. V takom prípade si zo základu dane nemôže odpočítať sumu 3559,30 eura za rok. Ostatní môžu.
3. Zdaňuje sa rozdiel
Ak predáte nehnuteľnosť a nesplnili ste podmienky na oslobodenie od zdanenia, 19percentnú daň neplatíte z celej sumy. Daň sa vzťahuje len na rozdiel medzi predajnou a kúpnou, prípadne nadobúdacou cenou.
4. Dedenie má vlastné pravidlá
Ak ste nehnuteľnosť, ktorú ste predali, predtým zdedili, možno bude príjem z jej predaja od dane oslobodený. A to v prípade, že ste ju vy, spolu s predošlým majiteľom, vlastnili aspoň päť rokov.
Predošlým majiteľom, ktorý zomrel – takzvaným poručiteľom však musí byť blízky príbuzný – rodič, dieťa, starý rodič, vnuk.
Čo si môžete odpočítať z daní pri predaji a prenájme
Príjem z prenájmu si manželia môžu medzi sebou rozdeliť, hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
Som nezamestnaný a nepoberám žiadne dávky. Mojím jediným príjmom je príjem za prenájom bytu, ktorý som zdedil po rodičoch. Môj príjem bol za minulý rok 2400 eur. Budem musieť podávať daňové priznanie a platiť daň?
Áno, daňové priznanie podať musíte. Nezdaníte celú sumu, zákon vám umožňuje pri príjme z prenájmu využiť inštitút oslobodenia, a to vo výške 500 eur. Vaše zdaniteľné príjmy za minulý rok (2400 – 500 = 1900) boli vyššie ako 1779,65 eura, čo je limit na podanie daňového priznania. Takto upravený príjem ďalej znížite o výdavky, buď paušálne vo výške 40 percent, alebo skutočné preukázateľne vynaložené. Keďže príjem z prenájmu je takzvaným pasívnym príjmom a vy ste žiadne iné príjmy nemali, vzťahuje sa na vás obmedzenie – nemôžete si odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane. Výsledná daň za rok 2011 potom pri paušálnych výdavkoch bude 216,60 eura.
Prenajímam s manželkou byt, ktorý máme v bezpodielovom spoluvlastníctve. Ja pracujem, manželka je na rodičovskej dovolenke. Za prenájom sme vlani mali 3000 eur. Ako si rozdeliť výdavky, aby to pre nás bolo čo najvýhodnejšie?
Keďže spĺňate podmienku bezpodielového vlastníctva, pri zdanení príjmu sa môžete dohodnúť, kto z vás a v akom pomere zahrnie príjem z prenájmu do daňového základu. Manželka si z prenájmu započíta 2279 eur. Oslobodených bude mať 500 eur, a keďže nemá iný príjem, môže využiť zákonnú možnosť, podľa ktorej do výšky 1779,65 eura sa daňové priznanie nepodáva. Z prenájmu ostane na zdanenie 721 eur, tie bude zdaňovať manžel. On môže takisto využiť oslobodenie vo výške 500 eur, do priznania teda uvedie len zvyšok, a to 221 eur. Z príjmov si ešte môže odpočítať výdavky.
Zdedil som rodinný dom po svojej tete v roku 2008. Tá v ňom bývala celý svoj život. Potreboval som peniaze, tak som ho vlani predal. Budem musieť z predaja platiť daň?
Na posúdenie, či príjem z predaja zdedeného rodinného bytu bude oslobodený od dane, alebo nie, je rozhodujúca lehota jeho vlastnenia a tiež skutočnosť, či bol zaradený v obchodnom majetku. Do lehoty vlastnícta sa započítava pri zdedenej nehnuteľnosti aj čas, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnili poručitelia. Musia to však byť iba tí v priamom rade (napríklad rodičia - deti, starí rodičia – vnuci alebo manželia). Z tohto dôvodu nie je možné vo vašom prípade aplikovať oslobodenie, keďže dom vlastníte menej ako päť rokov. Príjem z jeho predaja nezdaníte v plnom rozsahu. Zdaníte iba rozdiel medzi prijatou sumou a výdavkami, ktoré ste vynaložili na obstaranie bytu (v prípade zdedenej nehnuteľnosti je to cena napríklad podľa znaleckého posudku). Môžete si odpočítať aj ďalšie výdavky, napríklad výdavky preukázateľne vynaložené na rekonštrukciu bytu, jeho opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom, napríklad odmenu zaplatenú znalcovi, odmenu realitnej agentúre, nákup kolkov, poplatky za inzeráty (okrem výdavkov na osobné účely). Ak sú výdavky spojené s príjmom vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, môžete si ich uplatniť maximálne do výšky príjmu, za ktorý ste byt predali.
