Hoci ste presvedčení, že správca spravil chybu, zaplatiť treba. Zároveň sa domáhajte svojich práv. Dlžná suma po lehote splatnosti zvyčajne narastá o sankcie. Či už dlhujete vy, alebo správca.
Vyúčtovanie v bytovkách, ktoré mali vlastníci dostať do konca mája, nútia mnohých siahnuť po kalkulačke. Najmä, ak si v ňom našli nedoplatok.
Prepočty nie sú vždy jednoduché. To, čo sa mnohým vidí, že zvládnu trojčlenkou, nemusí sedieť a neznamená to hneď, že niekoho okradli.
V článku sa dočítate:
Ako sa vyznať v niektorých položkách vyúčtovania
Na koho sa obrátiť
Ako sa rozpočíta teplo medzi bytmi
Prečo platím viac?
Keď vám to nevychádza
Napríklad pri prepočte za vodné a stočné pri vode, do na prvý pohľad logických postupov vstupujú ďalšie údaje.
Zohľadňujú rôznu citlivosť meradiel na päte domu a v domácnostiach. Prípadne aj to, že odpočet fakturačného meradla a meradiel v bytoch sa neuskutočnil v rovnakom dni.
Pri rozpočítaní tepla sa používajú ďalšie koeficienty – niekde dodatočne zohľadňujú výkon radiátora (ak to neurobí priamo pomerový rozdeľovač). Bežnejšie zohľadňujú polohu izby v dome – ak takéto koeficienty ich vlastníci v bytovke odhlasovali.
Aby ste sa dorátali rovnakého výsledku ako správca, družstvo či spoločenstvo, musíte niekedy siahnuť do rodinného archívu a pozrieť si, čo bolo vo vyúčtovaní vlani. Povedzme vtedy, keď máte nedoplatok za smeti, pričom o razantnom zvýšení cien neviete.
„Stačí, ak sa v dome oproti vlaňajšku odhlásilo z pobytu niekoľko osôb,“ vraví Alexander Gubric zo správcovskej firmy AG–Expert. Zníži sa počet takzvaných osobomesiacov a na odvoz rovnakého počtu kontajnerov sa skladá menej ľudí.
Na vine, prečo vznikajú nezrovnalosti, môže byť aj tvorca vyúčtovania. Napriek tomu, že legislatíva hovorí, aké údaje majú byť povinne vo vyúčtovaní, nie vždy tam sú.
Prípadne naopak. Správca pre istotu vo vyúčtovaní uvedie toľko údajov, že ho zbytočne zneprehľadní.
Platiť sa musí
Hoci so sumami nesúhlasíte a chystáte sa vyúčtovanie reklamovať, nedoplatok treba v stanovenom čase uhradiť. Nápravy, keď sa preukáže pochybenie, sa totiž môžete dočkať až po uplynutí lehoty na zaplatenie.
Napríklad štátne inšpekcie nemajú na preverenie podaní žiadne lehoty. Keď nezaplatíte načas, správca, družstvo či spoločenstvo posiela najskôr výzvu na úhradu. Neskôr začne dlžnú sumu vymáhať.
Môžu sa v tejto veci obrátiť na súd so žalobou alebo vám príde platobný rozkaz. „Neuhradený nedoplatok sa môže v extrémnych prípadoch skončiť aj jeho vymáhaním prostredníctvom dobrovoľnej dražby bytu na základe záložného práva,“ vysvetľuje advokát Dávid Štefanka.
Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov vzniká zo zákona pre prípad, že si neplníte svoje záväzky voči domu.
Dlžná suma zvyčajne po lehote splatnosti narastá – o sankcie dohodnuté v zmluve o správe či o spoločenstve.
Dátum, dokedy treba nedoplatok uhradiť, nemusí byť uvedený vo vyúčtovaní. No mali by ste ho nájsť v zmluve o správe či spoločenstve vlastníkov bytov. Lehota na zaplatenie zvyčajne býva 15 až 30 dní. „Pokiaľ ide o väčšiu sumu a reklamovali ste ju, môžete v termíne peniaze zložiť do súdnej úschovy a vyčkať na ukončenie reklamácie,“ radí advokát.
Preplatok?
Rovnaký časový limit, aký je na nedoplatky, býva stanovený aj pre predkladateľa vyúčtovania na vrátenie preplatkov na váš účet.
Ak ho v stanovenom termíne nedostanete, máte právo ho vymáhať, prípadne započítať s platbami za ďalšie mesiace.
Či spolu s nevyplatením preplatku máte právo žiadať aj sankcie z omeškania, opäť stanovuje zmluva o správe alebo spoločenstve. Môže ísť o zmluvnú pokutu alebo o úrok z omeškania.
Ako sa vyznať v niektorých položkách vyúčtovania
Osobomesiace alebo zvieramesiace
Počet mesiacov, počas ktorých pobýval v dome stanovený počet osôb a niekedy aj zvierat.
Počty ľudí žijúcich v bytoch sú dôležité, pretože niektoré služby sa rozpočítavajú na základe tohto údaja.
V niektorých bytovkách vlastníci na schôdzi odhlasovali, že sa budú pri rozpočítaní brať do úvahy aj psy – napríklad pri rozpočítaní platieb za výťah, upratovanie alebo osvetlenie spoločných priestorov.
Studená voda
Rozúčtováva sa najčastejšie podľa skutočnej nameranej spotreby (kde nie sú merače alebo chýbajú údaje, tak podľa počtu osôb). Jednoduchý výpočet platby bytu by bol spotreba bytu v kubíkoch vynásobený jednotkovou cenou za kubický meter.
No do výpočtu vstupuje aj opravný koeficient – pomer fakturovaného množstva vody bytovke a súčtu množstva vody zo všetkých bytových vodomerov.
Je to preto, že nikdy nenastane zhoda pri odpočte z fakturačného meradla na päte domu a z bytových meračov. Za primeraný sa považuje koeficient do hodnoty 1,2 až 1,3. Ak je vyšší, napríklad 1,9, môže signalizovať únik vody.
Teplo na vykurovanie
Viac ako z prvej strany vyúčtovania sa zvyčajne o tejto položke dozviete z prílohy Zúčtovanie nákladov na vykurovanie alebo Samostatné vyúčtovanie vykurovacích nákladov.
Aké údaje musí obsahovať, predpisuje vyhláška. Okrem iného to je cena tepla – jej variabilná aj fixná zložka. Mätúce často býva to, že každá je účtovaná v inej jednotke (variabilná v kilowattoch na hodinu, fixná v kilowattoch).
Vyúčtovanie musí obsahovať najlepšie grafické znázornenie vývoja spotreby vo vašom byte. Nájsť by ste v ňom mali aj výšku koeficientov, o ktoré sa upravuje spotreba tepla v polohovo znevýhodnených izbách či rozdelenie ceny na základnú a spotrebnú zložku.
Tieto dva údaje, od ktorých sa potom odvíja rozpočítanie tepla v dome na jednotlivé byty, si môžu určiť vlastníci.
Na schválenie treba nadpolovičnú väčšinu vlastníkov alebo, ak nepríde dostatočný počet ľudí, tak väčšinu vlastníkov prítomných hodinu po začatí schôdze. Zákon pripúšťa v tejto veci aj písomné hlasovanie.
Teplo na ohrev vody
Teplo určené na ohrev teplej úžitkovej vody (uvádza sa skratka TÚV) sa podľa platnej legislatívy vyúčtuje na základnú zložku – to je 10 percent z celkových nákladov na dom – a spotrebnú zložku – 90 percent z celkových nákladov na dom.
Základná zložka sa vyúčtuje rovnakým dielom na každý byt, ktorý má zabezpečenú dodávku teplej vody. Spotrebná zložka sa vyúčtuje podľa reálnej spotreby na vodomere v byte.
Ak vám to nevychádza, je možné, že správca uviedol len jednu sumu za teplú vodu a do tej započítal aj vodné a stočné, čo váš kontrolný prepočet značne sťaží.
Vodné a stočné pri teplej vode sa ráta obdobne ako pri studenej vode – (moja platba teplej vody x fakturovaná spotreba za dom/súčet spotrieb teplej vody v jednotlivých bytoch).
Dažďová voda
Cenu za dažďovú (zrážkovú) vodu fakturuje vodárenská spoločnosť. Vychádza pri tom z plochy strechy a údajov od meteorológov. V dome sa potom náklady rozúčtujú, napríklad podľa plochy bytov a pivníc.
Osvetlenie
Ide o osvetlenie spoločných priestorov. Rozratúva sa podľa osobo–, zvieramesiacov alebo podľa spoluvlastníckych podielov. Podľa toho, čo vlastníci na schôdzi schválili.
Fond opráv a údržby domu
Zo zákona sa od roku 2010 platí podľa spoluvlastníckych podielov. Do podlahovej plochy sa zahŕňa aj štvrtina plochy balkóna či lodžie.
Ak by niekto v dome navrhoval, že vlastníci, ktorí byty prenajímajú a dom sa viac ničí, majú zaplatiť viac, nie je to možné.
ht, AG–Expert, Enetherm
Na koho sa obrátiť
1. Správca, družstvo, spoločenstvo
S podaním reklamácie začnite u toho, kto vyúčtovanie vystavil. Urobte to písomne a bezodkladne. Reklamácia má byť vybavená do 30 dní, kladne či záporne.
V bytovom dome, kde je spoločenstvo vlastníkov bytov, kontrolu vykonávajú orgány spoločenstva. Vlastník sa obráti na predsedu, prípadne na radu spoločenstva. Ak nedostane uspokojujúcu odpoveď, má možnosť obrátiť sa na súd.
Pri bytovom družstve je kompetentná jeho kontrolná komisia.
2. Slovenská obchodná inšpekcia
Na základe podnetu preskúmava dodržanie pravidiel pri rozúčtovaní všetkých položiek okrem tepla. Nekontroluje spoločenstvá vlastníkov ani bytové družstvá, ak ide o družstevný byt.
Formálne podnet netreba poslať ako sťažnosť, no ako podnet na kontrolu – žiadosť o prešetrenie. V podaní treba uviesť stručný opis problému, priložiť kópiu vyúčtovania a súvisiacu dokumentáciu. Vymáhanie vrátenia peňazí však zostáva na vlastníkovi.
Za podanie sa neplatí a inšpekcia nemá stanovený zákonný termín na jeho vybavenie.
3. Štátna energetická inšpekcia
Obrátiť sa na ňu môže vlastník, ktorý nie je spokojný s rozúčtovaním nákladov za dodávku tepla na vykurovanie či dodávku tepla na prípravu teplej vody. Podnet na vykonanie kontroly sa podáva na príslušný krajský inšpektorát.
Za podanie sa neplatí, podnety sa zaraďujú priebežne do plánu kontrol. Na vybavenie podnetu nie je zákonom stanovená lehota.
4. Spotrebiteľské organizácie
Konzultácie a poradenstvo sú zadarmo.
Ako sa rozpočíta teplo medzi bytmi
(príklad)
Kliknite - obrázok zväčšíte.
Spravodlivo či nespravodlivo?
Vyhláška, ktorá upravuje spôsob rozpočítavania tepla v dome, dáva vlastníkom bytov voľnosť pri stanovení niektorých premenných. Uvádzajú sa v nej odporúčané hodnoty. Ako ich nastaviť?
1. Pomer základnej a spotrebnej zložky
Ako vhodný sa odporúča 50 ku 50 alebo 60 ku 40.
Ak je základná zložka príliš nízka, v platbách vzniknú extrémne rozdiely medzi bytmi – tí, čo šetrili budú platiť menej, ako by mali a tí, čo si teplo dopriali, zaplatia viac , ako by mali.
Dôvodom je prestup tepla medzi stenami domu – tí, čo kúria, cez steny nechtiac vykurujú byty s vypnutými radiátormi bez toho, aby vlastný byt vykúrili tak, ako by chceli.
2. Koeficienty pre polohou znevýhodnených miestností
Ich úlohou je zohľadniť to, že v niektorých miestnostiach (na prízemí, pod nezateplenou strechou alebo pri nezateplenej stene) je nutné pre úniky tepla viac kúriť.
Ide o istú solidaritu ostatných vlastníkov, ktorých steny bytu susedia s vykurovanými priestormi, pretože vlastnosti vonkajších stien je možné zmeniť len spoločne (zateplením).
Nepoužiť koeficienty je spravodlivé len v komplexne zateplených bytovkách, kde odborník (projektant, firma zaoberajúca sa rozpočítavaním tepla) výpočtom potvrdí, že prestup tepla cez steny je rovnaký v okrajových bytoch i v bytoch v strede domu.
3. Penále za poškodené prístroje či neumožnenie odpočtu
Za odôvodnené sa považuje započítanie jedenapolnásobku priemernej ceny v dome.
Ak vlastníci ustanovia napríklad trojnásobok, možno to považovať za neúmerný trest ktorý platby za teplo pri vyúčtovaní vyženie do neúnosných výšok.
Test správneho nastavenia
Rozdiely v platbách za vykurovanie v bytovke (okrem sankčných sadzieb) by pri rovnako veľkých bytoch nemali byť väčšie ako dvoj- či dvaapolnásobok najnižšej platby.
ENETHERM, Thermo-Eco-Engineering, AG-Expert, ht
Prečo platím viac?
Vo vyúčtovaní som mala nedoplatok 23 eur na platbách za upratovanie. Za rok tak platím 107 eur, to je viac ako rok predtým. No ja si nepamätám, že by som so zvýšením úhrady súhlasila. Ako sa schvaľuje takéto zvýšenie a čo mám robiť, ak s tým nesúhlasím? Martina
Mechanizmus úpravy cien za služby možno nájsť v dodávateľských zmluvách. Pokiaľ vlastníci uzavreli zmluvu o upratovaní, kde poskytovateľa upratovacích služieb oprávnili jednostranne zvýšiť cenu služieb, zvýšenie bude pravdepodobne v poriadku.
Ak je v zmluve ustanovenie, že ju (a teda aj dohodu o cene) možno meniť iba formou dodatku, treba preveriť, kto taký dodatok v mene vlastníkov podpísal a či bol na to oprávnený.
Keď k zmluve neexistuje platný dodatok o zmene ceny, je zvýšenie neoprávnené a vlastníci majú právo ho napadnúť a nezaplatiť.
V prípade, že vlastníkov zastupuje napríklad správca, treba preveriť v zmluve o výkone správy, či bol na uzavretie tejto zmluvy, či dodatku oprávnený.
Ak áno a konal s ohľadom na záujmy vlastníkov, zvýšenie bude v poriadku a vlastníci ho musia akceptovať.
Ak si hlasovanie o týchto otázkach vyhradila schôdza vlastníkov, o zmluve a jej dodatkoch možno rozhodnúť výlučne hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Podkladom na uzavretie zmluvy zodpovednou osobou je potom príslušné uznesenie obsiahnuté v zápisnici zo schôdze vlastníkov.
Takéto uznesenie možno napadnúť v lehote 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súde. Alebo, ak sa vlastník nemohol o výsledkoch hlasovania dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov od hlasovania.
Zvýšenie schválené minulý rok sa už teda nedá napadnúť. Aby sa o platbách mohlo znova hlasovať, malo by byť zaradené do programu schôdze.
Hana Kováčiková, advokátka
